24
ипотеке и то, что ипотека может возникать как в силу договора, так и на
основании федерального закона. При этом он расширил перечень случаев,
когда ипотека возникает в силу закона.
Нормы об ипотеке также присутствуют в актах международного права,
таких например, как Международная Конвенция о морских залогах и
ипотеках от 06 мая 1993 года (заключена в г. Женеве 06.05.1993) (в данной
Конвенции участвует и Россия. Россия присоединилась к данному документу
с 5 сентября 2004 г.)
В дальнейшем, 11 января 2000 года была принята «Концепция развития
системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»,
одобренная Постановлением Правительства РФ «О мерах по развитию
системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации».
Принятый в 2001 году Земельный кодекс РФ установил рыночные
принципы в отношениях, связанных с предоставлением земельных участков,
в том числе и для жилищного строительства.
В 2003 г. был принят новый для российской правовой системы
нормативный акт – Закон РФ «Об ипотечных ценных бумагах».
В рамках реформы пенсионной системы был принят Федеральный
закон «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части
трудовой пенсии в Российской Федерации», позволяющий инвестировать
средства в ипотечные ценные бумаги.
К середине 2004 года сложилась устойчивая тенденция к расширению
банковских продуктов в сфере жилищного кредитования.
Далее были сделаны поправки в Федеральный закон «О внесении
изменений в Федеральный закон «О рынке ценных бумаг», устанавливающие
особенности эмиссии облигаций, обеспеченных залогом имущества (ст. 15.1,
пункт 2 дополнен абз. 2, а также пунктами 10 и 11).
С наступлением кризисных явлений в российской экономике в конце
2008 г. было принято решение о создании ОАО «Агентство по
реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». В настоящее время в
25
России программа осуществляется кредитными организациями и
«Агентством по ипотечному жилищному кредитованию» на основе
постановления Правительства Российской Федерации №373 от 20 апреля
2015 года (в ред. от 03.10.2018).
Целью данной структуры является помощь заемщикам,
испытывающим трудности с погашением ипотечных кредитов, и
реструктуризация взятых должниками на себя обязательств. С принятием
Стратегии развития рынка ипотечного кредитования в Российской
Федерации заложены ориентиры дальнейшего развития до 2020 г., которые
были уточнены постановлением Правительства РФ от 17.12.2010 г. №1050.
Политика государства по правовому развитию института ипотеки в
нынешнее время, на наш взгляд, должна быть сосредоточена на
регламентации и развитии отношений, связанных с заключением ипотечных
договоров, предметом которого являются различные виды недвижимого
имущества. Государство уже долгое время озвучивает необходимость
поддержки малого и среднего предпринимательства, чему может
поспособствовать развитие так называемой коммерческой ипотеки. Суть
бизнес-ипотеки заключается в том, что покупка коммерческой недвижимости
кредитуется под ее же залог. Такая ипотека за рубежом распространена в
строительной, гостиничной сферах, в сфере услуг, производства товаров
народного потребления. В текущих условиях банки с большой опаской
относятся к коммерческой ипотеке, что обусловлено не только сложной
экономической ситуацией, но также и отсутствием проработанной
законодательной базы такой ипотеки. Банки требуют от потенциальных
заемщиков предоставление большого пакета документов, подтверждающих
его правовое и финансово-экономическое положение.
Как уже говорилось ранее, необходимо различать понятия «ипотека» и
«ипотечный кредит».
Ипотека – залог недвижимого имущества, при котором залогом
выступает само приобретаемое недвижимое имущество. Одним из условий
26
является то, что данное имущество не может быть подарено, продано,
заложено и т.п. Однако есть реальные случаи, когда физические лица смогли
обойти этот запрет. В некоторых случаях ипотекой в качестве залога может
стать уже имеющееся имущество.
По закону кредитор имеет право продать имущество, находящееся в
залоге, а затем воспользоваться вырученными средствами.
Ипотечный кредит – это сам кредит, денежные средства, которые
выдаются банком под залог недвижимого имущества. Приобретаемое
имущество в данном случае выступает как ипотека, залог банку как гарантия
возврата ипотечного кредита. Согласно статье 2 ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)», «ипотека может быть установлена в обеспечение
обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного
обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже,
аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не
предусмотрено федеральным законом». Чаще всего данный вид кредита
выдается на длительный срок (10-15 лет и более), при этом процентную
ставку банки устанавливают ниже, чем по другим видам кредита. В связи с
этими факторами, банк проводит более тщательную проверку будущих
заемщиков, состоящий из нескольких этапов:
1. Анализ кредитного заявления заемщика, который, в свою очередь,
делится на этапы:
– предварительная квалификация клиента. Кредитор должен понять,
насколько потенциальный заемщик понимает свои потребности и желания,
степень его ответственности, ведь чем длительнее срок кредита, тем больше
времени ему потребуется;
– сбор и подтверждение информации. Кредитор выясняет, если ли у
потенциального заемщика то, что он может дать в залог и тем самым
подтвердить свою платежеспособность. Используется бюро кредитных
историй;
27
– андеррайтинг заемщика. Самая важная деятельность при выдаче
кредита. Андеррайтинг заемщика имеет целью оценку вероятности
погашения кредита. Тщательно оцениваются уровень платежеспособности
заемщика (останутся ли заемщику средства на дожитие в процессе
погашения кредита, требуется минимум 30% от его дохода), уровень
платежеспособности заемщика (готовность платить по кредиту),
достаточность собственных средств заемщика (при этом анализируются те
денежные доходы, которые потенциально могут появиться у заемщика, к
примеру, облигации). Также оценивается кредитная история клиента и его
ответственность. Одним из показателей может служить и то, в каком режиме
заемщик открыл первоначальный взнос на ипотечный кредит, прерывался ли
этот процесс или же был систематичным? Само по себе наличие
первоначального взноса играет положительную роль при определении
достаточности собственных средств заемщика. К прочим подобным
факторам относится наличие средств на оплату работ и услуг оценщика (банк
выдвигает требование страхования залога и оценки недвижимости
аккредитованными оценщиками), оплата необходимых юридических
документов. Немаловажными факторами, влияющими на ответ банка,
являются уровень обеспечения кредита (титул собственности), кто оценил
объект залога, а также поправочные коэффициенты в виде компенсирующих
факторов и факторов риска.
2. При положительном решении – принятие решения о выдаче кредита.
При ипотечном кредитовании стандартная процедура может несколько
видоизменяться ввиду особой схемы выдачи кредита и условий, включенных
в погашение некоторых активов заемщика. Состоит из следующих этапов:
– заключение кредитного договора и договора залога;
– государственная регистрация договора залога;
– заключения договора страхования: жизни и потери
трудоспособности, риска утраты и повреждения предмета залога, права
собственности владельца на предмет залога.
28
3. Обязательный кредитный мониторинг – контроль со стороны банка
за выполнением заемщиком всех элементов кредитного договора, в
частности своих обязательств. Банк контролирует график погашения
заемщиком его задолженностей, кроме того, банк контролирует состояние
предмета залога, не продан ли он и т.д.
4. Заключительный этап – завершение сделки. Заемщику выдается
справка о закрытии обязательств перед банком. Компенсирующими
факторами при принятии решения о выдаче ипотечного кредита являются:
– большой размер первоначального взноса;
– подтвержденная способность увеличения дохода;
– перспективность и стабильность должности заемщика;
– возраст, профессия, уровень образования и квалификация заемщика;
– большие активы заемщика (в иностранной и российской валюте);
– подтвержденная способность к накоплению денежных средств;
– положительная кредитная история заемщика.
Наличие нескольких перечисленных факторов дают заемщику большое
преимущество.
К факторам риска, отрицательно влияющим на решение банка о выдаче
ипотечного кредита, относятся:
– отсутствие стабильности в трудоустройстве;
– соотношение величины обязательств на жилищные расходы в
доходах заемщика превышает установленные банком критерии;
– риски, связанные с характеристиками залога;
– специфика профессионального риска;
– риск потери трудоспособности.
Законодательная основа для перечисленных инструментов кредитного
рынка закреплена в следующих документах:
– Гражданский Кодекс Российской Федерации (прописано разрешение
на использование ипотечного кредита);
29
– ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (устанавливает юридическое
оформление недвижимости в качестве залога);
- ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (позволил сформировать
вторичный рынок).
На наш взгляд, для дальнейшего развития института ипотеки в России
необходимо принять следующие меры:
- разработать правовые конструкции договоров об ипотеке с
различными предметами ипотеки;
- создать законодательный противовес формулярным договорам
кредитных организаций;
- развивать меры государственной поддержки ипотечного
кредитования.
1.3 Нормативно-правовое регулирование ипотеки РФ на
современном этапе
Создание системы жилищной ипотеки, обладающей
жизнеспособностью, является для России одной из актуальных задач.
Согласно конституции, право граждан на жилье достойного уровня
характеризуется как важнейшая задача, имеющая социально-политический,
экономический и правовой аспекты. Ипотечное кредитование в РФ
регулируются нормативно-правовыми актами, которые имеет следующую
структуру:
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным
голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о
поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-
ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 №11-ФКЗ)
15
.
15
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием
12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ
от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014
№11-ФКЗ)
30
В соответствии с Конституцией РФ в отношении объектов
недвижимости:
- гарантирована свобода экономической деятельности и защита права
государственной, частной, муниципальной собственности и других форм;
- определен особый статус природных ресурсов, в частности земли, как
основы жизнедеятельности населения, которое проживает на определенной
территории;
- установлено право граждан на землю в виде частной собственности и
в виде объединений граждан, на принципах соблюдения общественных
интересов;
- установлено гарантированное право граждан на наличие жилища,
предусмотрена государственная защита прав и свобод человека и гражданина
РФ.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от
30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.12.2016)
16
. Гражданский кодекс Российской
Федерации относительно объектов недвижимости регулирует основания
возникновения, нормы осуществления и защиту гражданских прав;
регулирует содержание и элементы правоспособности и дееспособности
граждан в сфере имущественных правоотношений. Гражданский кодекс
Российской Федерации регулирует отношения по поводу владения,
пользования и распоряжения объектами недвижимости.
Статья 130-132 Гражданского кодекса РФ регулирует понятие
недвижимости, требует производить государственную регистрацию прав на
нее. Также данная статья законодательно закрепляет определение понятия
«предприятие», рассматриваемого согласно правовому статусу как объект
недвижимости
17
.
16
Гражданский кодекс РФ, часть первая от 30 ноября 1994 года (в ред. от 03.08.2018)
// Собрание законодательства РФ. № 32. Ст. 3301.
17
Гражданский кодекс РФ, часть первая от 30 ноября 1994 года (в ред. от 03.08.2018)
// Собрание законодательства РФ. № 32. Ст. 3301.
31
В Гражданском кодексе Российской Федерации установлены правила
совершения сделок с отдельными видами недвижимости. В ст. 549-558 ГК
РФ урегулированы особенности продажи недвижимости; в статье 559-566 ГК
РФ урегулированы основные аспекты продажи предприятия; в статье 650 -
655 ГК РФ урегулированы правовые аспекты аренды зданий, а в статье 656-
664 ГК РФ - предприятий; наем жилого помещения урегулирован в статье
671 - 688 ГК РФ, в статье 740 - 757 ГК РФ урегулирован оборот
недвижимости договором строительного подряда
18
.
Нормы Гражданского Кодекса РФ, предусмотренные к использованию
при возникновении правоотношений в сфере жилищной ипотеки,
применяются определенным образом:
Процедура выдачи кредита определяется согласно нормам § 2 гл. 42
«Кредит», где дается понятие кредитного договора и приводятся общие
положения по структуре. В связи с тем, что ипотечные договора по сути
являются кредитными и в их обеспечении предусмотрено использование
объекта недвижимости в виде залога, то применяются нормы § 3 гл. 23 об
обеспечении исполнения обязательств. Согласно Гражданскому кодексу
Российской Федерации, главы 23 «Обеспечение исполнения обязательств»
(часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017) определен
перечень мер, способствующих понуждению должника к исполнению
гражданско-правовых обязательств. Согласно параграфу 3 главы 23 «Залог»
ГК РФ (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017)
урегулировано понятие залога, основания возникновения залога, предмет
залога и прочие понятия, регулирующие отношения залога и другие нормы,
регулирующие правовое положение залога как способа обеспечения
обязательств. В силу залога, согласно ст. 334 ГК РФ, кредитор имеет право,
по обеспеченному залогом обязательству и в случае его неисполнения
18
Гражданский кодекс РФ, часть первая от 30 ноября 1994 года (в ред. от 03.08.2018)
// Собрание законодательства РФ. № 32. Ст. 3301.
32
должником, получить удовлетворение относительно других кредиторов лица,
обладающего этим имуществом.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ
(ред. от 02.08.2019)
19
.
В Земельном кодексе РФ урегулирована процедура передачи
земельных участков в собственность и в аренду физическим и юридическим
лицам, или без права распоряжения в постоянное пользование юридическим
лицам. Согласно Земельному кодексу РФ предусмотрено урегулирование
условий предоставления для целей индивидуального жилищного
строительства земельных участков. Цели включают крестьянское
(фермерское) хозяйство, садоводство и огородничество, дачное
строительство и другие, не запрещенные законом цели.
4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от
31.07.1998 № 146-ФЗ (ред. от 29.09.2019)
20
устанавливает понятие
организация и индивидуальный предприниматель, а также стоимость
недвижимости и земельных участков в порядке, предусмотренном ст. 333.25
НК РФ и применяется оценщиками при анализе потоков денежных средств
от использования имущества, подвергающегося оценке.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 26.07.2019)
21
регулирует жилищные отношения, связанные:
- с возникновением, осуществлением, изменением и прекращением
прав пользования, владения и распоряжения жилой недвижимости,
относящейся к государственному и муниципальному жилищному фонду;
- с пользованием жилыми помещениями жилищного фонда,
находящегося в частной собственности;
- с пользованием общего имущества собственников помещений;
19
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред.
от02.08.2019) // КонсультантПлюс
20
Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 N 146-
ФЗ(ред. от 29.09.2019) // КонсультантПлюс
21
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от
26.07.2019) // КонсультантПлюс
33
- с отнесением помещений к разряду жилых помещений и устранению
их из состава жилищного фонда;
- с учетом жилищного фонда, содержанием и ремонтом жилых
помещений;
- с переустройством и перепланировкой жилых помещений;
- с управлением многоквартирными домами;
- с созданием и деятельностью жилищно-строительных и жилищных
кооперативов, а также товариществ собственников жилья, с определением
обязанностей и прав их членов;
- с предоставлением коммунальных услуг;
6. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №
190-ФЗ (02.08.2019)
22
устанавливает в правовом аспекте отношения,
связанные с созданием системы расселения, градостроительным
планированием, застройкой, благоустройством городских и сельских
поселений. На основе Градостроительного кодекса Российской Федерации
устанавливаются вопросы развития транспортной, инженерной, и социальной
инфраструктур, сохранения историко-культурных объектов наследия,
рационального природопользования, охраны природной окружающей среды
для формирования благоприятного уровня качества жизни населения.
7. Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 (ред. от 02.08.2019) «Об
ипотеке (залоге недвижимости)» основной правовой документ,
регулирующий ипотечные основания возникновения, порядок оформления и
юридические последствия их возникновения. Рассматриваемый закон
признается специалистами как первый специальный закон, определяющий
систему отношений, формирующихся в связи с залогом недвижимости. В
22
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред.
от 02.08.2019) // КонсультантПлюс