Таблица. Коттеджные поселки в Одинцовском районе, 2015 год
Поселок
Особенност
и поселка
Площа
дь
поселк
а, га
Количес
тво
домов
(участко
в)
Площа
ди
участко
в, сот.
Площа
ди
домов,
кв. м
Инфраструк
тура поселка
Стоимо
сть
участка
,
$/сотка
Стоимо
сть
дома,
$/кв. м,
$ за дом
«Залесье
»
лесной
массив,
единый
стиль
3,15
7
у домов
нет
42обств
ен.
Земельн
ых
участко
в
250–
350
спорт. И дет.
Площадки,
сауна
6000. –
1500000
«Куртни
ково»
Можайское
водохранил
ище (но не
на берегу)
4,2
21
16, 22,
28
175–
250
магазин,
парковка
Включе
на в
стоимос
ть дома
3000 –
750000
«Зелены
й шум»
Можайское
водохранил
ище близко
н.св
от 15
от 200
2200
3000–
750000
«Антея»
Можайское
водохранил
ище, 250 м
береговой
линии, у
каждого
дома выход
к большой
воде
6
21
20–25
190–
309
Эллинг,
прибрежная
зона
(ресторан,
боулинг,
лодочный
причал,
русская баня,
детская
площадка),
гостевая
парковка,
адм. здание
(охрана,
КПП)
Включе
на в
стоимос
ть дома
1220.000
–
4370.000
«Новое
время»
Можайское
водохранил
ище, 250 м
береговой
10,5
39
16–22
220–
390
гостевой
паркинг,
детская и
спортивная
от 1310
000 до
7453000
под
линии
универсальна
я площад-ки,
ключ
«Вишенк
и»
лесной
массив,
единый
стиль
17,1
72
9,62
225–
550
магазин,
парковка,
спортивный
клуб
Включе
на в
стоимос
ть дома
5000–
1135000
«Прибре
жный»
Можайское
водохранил
ище
8
н.св
от 15
н.св
пляж, причал
для лодок и
катеров,
спорт.
Сооружения,
кафе,
магазины,
автосервис
3500–
4200
1340000.
–
6890000
«Утро»
поселок в
лесу,
23
12–20
аренда
185–
210
7000–
1470000
«Золото
й город»
Огороженна
я
охраняемая
территория,
московская
прописка,
13.2 га
50
12 – 36
350–
570
центр:
магазин,
ресторан,
теннисный
корт, салон
красоты и пр.
Собственный
яхт-клуб и
медицинский
центр.
Уборка
домов,
заготовка
дров.
Включе
на в
стоимос
ть дома
9000 –
5130.000
«Мякини
но»
Стародачно
е место
н.св
50
20–100
450–
950
1-я линия –
свой причал
для яхт;
инфраструкт
ура
московская.
Включе
на в
стоимос
ть дома
1650.000
–
3.500.00
0
Как правило, продуманный проект коттеджного поселка включает в
себя: обособленную (огороженную) охраняемую территорию; подведенные
коммуникации (централизованные системы тепло- и водоснабжения,
магистральный газ, электричество, московский телефон, выделенная линия
Интернет, спутниковое ТВ и т. П.); архитектурный проект застройки поселка,
предусматривающий возможность выбора будущими новоселами отделки и
планировки своих домов, единый архитектурный стиль общественных зон;
сформированную инфраструктуру (магазины, медпункты, школы, детские
сады, бары, фитнес-центры и т. П.).
Из приведенной таблицы видно, что строящийся в 17 километрах от
Москвы по Рублевскому шоссе коттеджный поселок «Вишенки» наиболее
полно соответствует всем требованиям.
Кроме того, поселок уже обладает прилегающим к территории
большим лесным массивом, площадью в 100 га. Это говорит о хорошей
экологической обстановке на территории занимаемой поселком.
Коттеджные поселки, расположенные в Одинцовском районе
становятся все более популярными. Непосредственный доступ участка в
коттеджном поселке к берегу поднимает его цену в 1,5–2 раза по сравнению с
более удаленными от воды. Однако, как видно из таблицы 8, цены на
недвижимость в поселке «Вишенки» ниже среднего ценового уровня
поселков Одинцовского района.
Такая сбалансированность физических и стоимостных параметров
достигается тем, что удельная стоимость строения (стоимость квадратного
метра) находится на приемлемом для соответствующего класса домов
уровне. Кроме этого, площадь дома коррелирует с площадью участка, что, по
проведенным маркетинговым исследованиям компании «КомСтрин», вполне
соответствует пожеланиям покупателей (рис. 3).
Рис. 3. Спрос на участки различной площади
Таким образом, проект «Вишенки» уже сейчас положительно
выделяется из ряда аналогичных ему по классу поселков. При условии же
дальнейшего развития транспортной системы и инфраструктуры,
существуют все предпосылки для того, чтобы проект «Вишенки» стал
образцом организованной коттеджной застройки в Одинцовском районе.
2.4. Планирование проекта в рамках стратегии компании
АО «Красивый дом» успешно работает на рынке строительства
г. Москвы и Московской области, начиная с 1995 года. За период работы
компанией накоплен большой опыт строительства объектов различной
сложности.
Общество в своей деятельности руководствуется Гражданским
Кодексом РФ, Федеральным Законом РФ «Об акционерных обществах»,
другими законодательными актами и действующими документами общества.
Общество имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на
его самостоятельном балансе, может от своего имени приобретать и
осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести
обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
Общество считается созданным как юридическое лицо с момента его
государственной регистрации. Общество создается без ограничения срока.
Общество имеет гражданские права и несет гражданские обязанности,
необходимые для осуществления любых видов деятельности.
Деятельность компании направлена на удовлетворение общественных
потребностей и получение максимальной прибыли, и, как следствие,
улучшение жизненного уровня своих работников.
Компания является юридическим лицом, имеет самостоятельный
баланс, расчетный счет в банке, круглую печать со своим наименованием, а
также указание на местонахождение, штамп, бланки, фирменное
наименование.
Предприятие самостоятельно планирует и осуществляет свою
хозяйственную, экономическую и социальную деятельность в соответствии с
действующим законодательством. Для выполнения уставных целей
предприятие имеет право в порядке, установленном действующим
законодательством РФ:
- Осуществлять деятельность, на которую в соответствии с
законодательством РФ требуется специальное разрешение – лицензия.
- Заключать все виды договоров с юридическими и физическими
лицами (в том числе иностранными).
- Приобретать и арендовать основные и оборотные средства за счет
имеющихся у него финансовых результатов, кредитов, ссуд и других
источников финансирования.
- Приобретать и арендовать необходимое имущество для
осуществления финансово-хозяйственной деятельности компании.
- Планировать свою деятельность и определять перспективы
развития, исходя из основных экономических показателей, наличия спроса на
выполняемые работы, оказываемые услуги.
- Определять и устанавливать формы и системы оплаты труда,
численность работников, структуру и штатное расписание.
- Определять размер средств, направленных на оплату труда
работников компании, на техническое и социальное развитие.
Права компании на объекты интеллектуальной собственности,
созданные в процессе осуществления им хозяйственной деятельности,
регулируется законодательством РФ.
Предприятие устанавливает цены на реализуемую продукцию (работы,
услуги) в соответствии с действующим законодательством и правовыми
актами органов местного самоуправления.
Основными направлениями деятельности АО «Красивый дом»
являются:
- проектирование и строительство жилой и коммерческой
недвижимости;
- геолого-разведочные изыскания на участке;
- строительство бассейнов;
- ландшафтные работы (планирование территории, дренаж, создание
искусственного ландшафта, водоемы, альпийские горки);
- благоустройство территории (мощение дорожек, монтаж системы
освещения, автоматические системы полива);
- озеленение (реконструкция зеленых насаждений, оформление
офисов и др. помещений с использованием живых и искусственных цветов,
оформление праздничных букетов, консультации и помощь дизайнеров в
оформлении помещений, сервисное обслуживание озелененных объектов);
- строительство малых архитектурных форм (беседки, барбекю и
т.д.);
- дизайн интерьера квартир, коттеджей, офисных помещений;
- перепланировка и элитный ремонт квартир.
Для АО «Красивый дом» предпочтительней стратегия – стабилизация
или расширение рынка. Эта стратегия используется предприятиеми в
условиях развивающегося или ненасыщенного рынка. Возможные пути
достижения целей – увеличение потребления и привлечение покупателей
конкурирующих продуктов.
Разрабатывая стратегию маркетинга, обратимся к классической модели
– ценовой стратегии Майкла Портера. В отличие от других стратегий общая
стратегия Портера наиболее универсальна. Ее достоинство состоит в том, что
Портер указал на существование только двух путей достижения
оптимального функционирования: либо фирма становится в своей отрасли
производителем с самым низким уровнем себестоимости, либо она
дифференцирует свою продукцию в тех направлениях, которые ценятся
покупателем до такой степени, что он заплатит наивысшую цену, чтобы
получить их.
Рассмотрев эти стратегии, целесообразно остановиться АО «Красивый
дом» на более приемлемой – стратегия лидерства по издержкам. Масштаб
конкуренции заключается в постановке узкой цели – фокусирования
издержек. Другими словами, стратегической задачей является необходимость
изыскания способов снижения себестоимости строительно-монтажных работ
с одновременным поддержанием высокого качества продукции.
Необходимо расширение предполагаемого ассортимента продукции и
предлагаемых услуг, обладающих низкой себестоимостью и, следовательно,
низкой ценой. Способ снижения издержек требует того, чтобы продукция не
считалась низкого качества среди потребителей, потому что в такой ситуации
преимущество в области себестоимости перестает приносить
дополнительную прибыль. В связи с этим необходимо ужесточить
существующий контроль за качеством строительной продукции.
Результаты исследования инвестиционной привлекательности
Московской области вкупе с анализом рынка загородной недвижимости
свидетельствуют о перспективности территории в целях строительства. В
данной дипломной работе проведен анализ для выбора наиболее
эффективного проекта для участка застройки, оценены преимущества и
недостатки строительных объектов с точки зрения потребительских
предпочтений, определен рыночный сегмент.
Проект жилого поселка «Вишенки», разработанный в рамках данной
работы, предусматривает строительство в Одинцовском районе жилого
поселка из 72-х загородных домов общей площадью квартир 81 258 кв. м.
При условии обеспечения необходимого уровня финансирования проекта он
может быть реализован в течение 18,5 месяцев. По мере реализации
пилотного проекта, планируется дальнейшее расширение строительства, так
как проведенные исследования показывают, что на сегодняшний день
заниматься строительным бизнесом в Одинцовском районе выгодно. Кроме
того, рекомендуется строить не только доступное жильё. В городе и его
окрестностях существуют строительные площадки, которые могут
использоваться под элитное жилье.
По результатам оценки инвестиционной привлекательности региона и
анализа рынка загородной недвижимости наиболее перспективным районом
для застройки является Одинцовский. Выбор в его пользу обусловлен
следующими факторами:
Близость от города и транспортная доступность, отдаленность от
базового ДСК не более 20 км.
Наличие развитой инфраструктуры в части коммуникаций и
объектов
социального назначения.
Экологическая чистота и благоприятная природная среда.
Возможность минимизации затрат за счет привлечения местных
подрядных организаций и возможность финансирования из муниципальных
бюджетов.
Возможность возведения объектов инфраструктуры, которые можно
использовать после окончания строительства поселков.
Положительный опыт работы АО «Красивый дом» на рынке
недвижимости и проверенная временем высокая квалификация его
специалистов являются основными факторами, способствующими успешной
реализации проекта.
2.5. Анализ эффективности проекта. Ключевые риски
Полученные из таблицы 10 результаты позволяют сделать вывод, о
том, что стоимость строительства коттеджного поселка «Вишенки» по
состоянию на февраль 2015 года составляет 3 207 793 700 рублей.
Распределение инвестиционных затрат по периодам представлено в
таблице 8 и на рис. 4.
Таблица8. Распределение инвестиционных затрат по периодам (18,5
месяцев)
Показатель
Периоды строительно-монтажных работ
2 кв.
2014 г.
3 кв. 2014
года
4 кв.
2014 г.
1 кв.
2015 г.
2 кв.
2015 г.
3 кв.
2015 г.
4 кв.
2015 г.
Доля затрат
(%)
20%
20%
15%
15%
15%
10%
5%
Коттедж-ный
поселок
«Вишенки»
641558740
641558740
481169055
481169055
481169055
320779370
160389685
Рис. 4. Распределение инвестиционных затрат по периодам
строительства коттеджного поселка «Вишенки»
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
2 кв 2008 3 кв 2008 4 кв 2008 1 кв 2009 2 кв 2009 3 кв. 2009 4 кв 2009
затраты по этапам строительства, %
Валовый доход по проекту – это совокупность всех поступающих
денежных сумм за реализацию таунхаусов коттеджного поселка «Вишенки»
без учета затрат на реализацию проекта.
Основные показатели валового дохода представлены в таблице 9.
Таблица 9 . Основные показатели валового дохода
Статьи дохода
Количество
Цена за
м.
2
Общая площадь
м.
2
Сумма, руб.
Продажа таунхаусов на этапе
строительства (долевое участие)
18
87 500
рублей
20314
1 777 475
000
Продажа таунхаусов на завершающем
этапе строительства
54
125 000
60944
7 618 000
000
Продажа спортклуба на завершающем
этапе строительства
1
100 000
2000
200 000 000
ИТОГО
9 595 475 000
Распределение валовой прибыли по годам инвестиционного проекта
строительства жилого поселка «Вишенки» представлено в Приложении 1.
Чистая прибыль по проекту это разница между валовым доходом и
суммой затрат по инвестиционной деятельности компании АО «Красивый
дом», в том числе и налогом на прибыль инвестора, который на сегодняшний
день составляет 24%.
Расчет показателей чистой прибыли представлен в таблице 10
Таблица 10. Расчет показателей чистой прибыли
Показатель
Сумма
Валовая прибыль
9 595 475 000
Себестоимость
3 207 793 700
Прибыль до налогообложения
6 387 681 300
Налог на прибыль (ставка 24%)
1 533 043 512
Чистая прибыль
4 854 637 788
Поток денежных средств от инвестиционной деятельности на t-ом шаге
(D
t
u
) можно представить в виде следующей зависимости: