36
7.1. определение потребностей в трудовых ресурсах.
7.2. Определение издержек – оценка издержек по найму, подготовке и
переподготовке кадров.
Раздел 8. Планирование процесса осуществления проекта
8.1. Цели процесса реализации проекта, этапы процесса реализации
проекта:
– этапы процесса реализации: формирование группы по
осуществлению проекта; образование компании; финансовое планирование;
создание организационных структур; приобретение и передача технологии;
набор трудовых ресурсов; технологическое проектирование;
предварительная оценка контрактов; подготовка тендерных документов;
тендер, открытие торгов, оценка торгов; переговоры и заключение
контрактов; детальное технологическое проектирование; приобретение
земельного участка; строительные работы; монтаж оборудования;
приобретение материалов; предварительный маркетинг; сдача объекта в
эксплуатацию; начало производства продукции.
8.2. Разработка графика реализации: от создания специальной группы
по осуществлению проекта до проведения предэксплуатационных испытаний
оборудования и всего производства.
8.3. Расчет издержек – постоянный мониторинг издержек на всех
этапах.
Раздел 9. Финансовый анализ и оценка инвестиций
9.1. Цели и задачи финансового анализа:
– цель – анализ и оценка затрат, результатов и будущего чистого
дохода, выраженных в финансовых категориях;
– методические принципы (анализ надежности проектной информации;
анализ структуры и значимости издержек и проектируемого дохода для
определения важнейших факторов, оказавших решающее влияние на
осуществимость инвестиций; учет фактора времени в ценах, стоимости
капитала; определение и оценка ежегодных и кумулятивных финансовых
37
чистых доходов, выраженных в категориях прибыльности, эффективности и
объемов инвестиций; процесс принятия инвестиционных решений в
условиях неопределенности (учет предпринимательского риска);
– объекты финансового анализа (определение наиболее
привлекательного альтернативного проекта в условиях сложившегося уровня
неопределенности; выявление важнейших факторов и возможных стратегий
для управления и контроля за соответствующими рисками; определение
структуры и объема необходимых финансовых ресурсов для реализации
проекта, вариантов их приобретения по наиболее низкой цене и наиболее
эффективных вариантов их использования);
9.2. Анализ издержек.
9.3. Методы экономической оценки инвестиционных проектов:
– традиционные (метод определения срока окупаемости, метод
определения простой нормы прибыли);
– дисконтные (метод чистого дисконтированного дохода, метод
внутренней нормы дохода, метод дисконтированного периода окупаемости);
– оценка инвестиционного проекта по нескольким методам и выбор
наиболее оптимального метода.
9.4. Финансирование проекта:
– оценка потребностей в финансировании;
– акционерный капитал;
– заемный капитал: краткосрочные и долгосрочные займы под
оборотный капитал; долгосрочные займы (национальные, государственные и
международные финансовые институты); под финансирование новых
проектов; лизинговое финансирование под оборудование.
9.5. Финансовые и экономические показатели деятельности
производства:
– финансовые показатели: коэффициент задолженности,
показательности текущей задолженности, показатель покрытия
38
долгосрочного долга, показатель отношения дебиторской задолженности к
кредиторской;
– экономические показатели: маржинальный коэффициент, показатель
чистого дисконтированного дохода, показатель текущей прибыльности
проекта.
Вследствие огромного диапазона производственной деятельности
никакой единообразный подход не может быть выбран для всех инвестиций,
различающихся по типу или величине капитальных вложений.
рассматриваемые и выделяемые компоненты ТЭО варьируются от проекта к
проекту. Тем не менее, для большинства проектов может быть предложен
общий подход, в рамках которого следует готовить ТЭО, учитывая, что чем
крупнее проект, тем более детальной и всеобъемлющей должна быть
требуемая информация.
19
К основным вопросам прединвестиционных исследований относятся:
1. Рамки проекта. К этому термину относят:
все виды деятельности, которые должны быть представлены на
производстве;
дополнительные операции, связанные с производством, извлечением
природных ресурсов, очисткой сточных вод и выбросов;
внешний транспорт и склады для сырья и материалов, внешний
транспорт и склады для результатов производства;
внешние дополняющие виды деятельности (жилищные программы;
общеобразовательные, профессионально подготавливающие, рекреационные
объекты – в масштабах, необходимых для осуществления проекта).
Для лучшего понимания структуры проекта и облегчения калькуляции
капитальных, производственных и снабженческо-сбытовых (маркетинговых)
затрат необходимо разделить весь проект на группы – статьи затрат
19
Вайс Е. С., Васильцова В. М., Вайс Т. А., Васильцов В. С. Планирование на предприятии (организации);
КноРус - Москва, 2015. - 336 c.
39
(производственные помещения, складские строения, административные
знания, вспомогательные объекты).
Оценки инвестиционных затрат, которые можно классифицировать в
соответствии с их точностью, стоимостью и временем, делают различными
методами:
объявления тендеров для поставщиков сырья, комплектующих и
оборудования (это более точный, но более дорогой метод);
использования цен из аналогичных проектов для подсчета затрат,
базирующихся на спецификациях и номенклатуре сырья, комплектующих и
оборудования (метод использования базы сметных данных по объектам-
аналогам);
использования удельных стоимостных показателей (метод применения
единичных расценок на общестроительные и специальные работы,
включенные в справочник);
суммарного оценивания по группам оборудования или
функциональным частям проекта, основанного на сравнении стоимости
реализованных проектов аналогов.
2. Непредвиденные расходы и инфляция.
Встречаются два типа непредвиденных расходов:
материальные – связаны с точностью прогнозирования;
финансовые – влияют на величину основных инвестиций, оборотный
капитал, производственные издержки и объем продаж.
Структура совокупных (общих) издержек
инвестиционного проекта.
Группа 1. Первоначальные инвестиционные издержки.
1.1. Расходы на основной капитал – сумма основных средств.
1.2. Расходы на оборотный капитал – чистый оборотный капитал.
Группа 2. Производственные издержки.
2.1. Заводские издержки (материальные, трудовые, накладные).
2.2. Административные и накладные расходы.
40
2.3. Амортизационные издержки.
2.4. Издержки финансирования (рентные платежи, штрафы и др.).
Группа 3. Сбытовые издержки (издержки маркетинга).
3.1. Прямые издержки.
3.2. Косвенные издержки.
Особенно трудно оценить различия в темпах роста цен по четырем
статьям затрат: стоимость сырья и материалов, заработная плата, стоимость
оборудования и услуг. Очень велико влияние инфляции на инвестиционные
затраты для проектов, реализуемых в течение нескольких лет. Для адаптации
финансового плана к ожидаемой инфляции оцениваемые затраты должны
кумулятивно нарастать в соответствии с оценкой темпа инфляции.
3. Стоимость и финансирование прединвестиционных исследований.
Затраты на прединвестиционные исследования, выраженные в
процентах к затратам инвестиций, приблизительно составляют:
1% – для анализа инвестиционных возможностей;
1,5% – для предварительного обоснования;
3% для ТЭО небольших промышленных объектов;
10% для ТЭО в сфере крупной промышленности или для проектов с
опытными технологиями или сложными рынками.
Стадия «ОЦЕНКА ПРОЕКТА И РЕШЕНИЕ ОБ ИНВЕСТИЦИЯХ» –
заключительная стадия прединвестиционной фазы – состоит из двух этапов:
1. Оценочного отчета.
2. Поддержки инвестиционного проекта.
Эта стадия подробно рассмотрена в предыдущей теме, По оценкам
«управляющих проектами» различных зарубежных фирм, осуществляющих
строительство промышленных, торговых и других объектов, первоочередное
значение для заказчиков имеют высокий уровень прединвестиционных
обоснований, надежность оценки сметной стоимости и продолжительности
строительства, На втором месте значится степень соответствия будущего
объекта всем функциональным требованиям и обеспечение минимального
41
уровня предстоящих эксплуатационных расходов. На третьем месте стоит
рациональная организация управления проектом в процессе его реализации,
обеспечение высокой степени персональной ответственности управляющего
проектом, обеспечение контроля за качеством выполнения строительных
работ и уровнем сметной стоимости объекта. На четвертом месте –
возможность для заказчика вносить изменения в проект в процессе его
реализации. И на последнем месте находятся эстетические качества объекта.
42
Глава 3. Планирование и реализация проекта на заводе
Электросталь
3.1 Концепция инвестиционного проекта и планирование рынка сбыта
Коллективом российских ученых и специалистов разработаны,
испытаны, запатентованы, сертифицированы элементы новой архитектурно-
строительной системы. По важнейшим составляющим компонентам у нее нет
прямых аналогов. Под руководством генерального конструктора академика
Соболева В.М. создана система «Элевит», позволяющая создавать на
промышленной основе энергоавтономные, экологичные, обеспечивающие
комфортные, безопасные условия проживания в любых геоклиматических
зонах, в том числе сейсмоопасных, жилища. Принципиальное отличие этой
архитектурно-строительной системы (далее – АСС) явилось создание
силовых деревометаллических и металлодеревянных балочно-стоечных
конструкций. Возможность комфортного проживания в любых
климатических зонах позволяет решить острейшую проблему – освоение
сибирских просторов, тундры и Заполярья.
20
Основными конструктивными элементами АСС являются балки, и
панели – стеновые перекрытия и покрытия, изготовленные из металла и
дерева. Балки используются в качестве несущих пролетных конструкций и в
качестве колонн (стоек) каркаса здания. Деревометаллические панели
применяются как элементы междуэтажных перекрытий, ограждающих
конструкций – стеновые панели и для покрытия зданий, например, при
устройстве мансард или покрытий спортивных залов и сооружений.
Технология изготовления основных элементов довольно проста, но
требует хорошей технической и технологической оснащенности
производства. Конструкторы системы предъявляют очень высокие
20
Горемыкин В. А. Планирование на предприятии; Высшее образование - Москва, 2015. - 640 c.
43
требования к технологической культуре производства. Поэтому изготовление
этих изделий возможно главным образом на машиностроительных заводах.
В основу строительной системы «Элевит» (далее – СС «Элевит»)
положена совместная работа металла и дерева. Эти материалы давно и
широко используются в строительстве. Физико-механические свойства
дерева и металла хорошо изучены. Поэтому будущие технико-
экономические параметры композитных изделий прогнозируются еще на
стадии конструирования, а проектирование элементов конструкций
основано на принципе «взаимопомощи в работе».
Инвестиционная идея состоит в производстве комплектующих, а
именно металлоцекавитных (металлодеревянных) изделий для возведения
каркасных зданий с различными объемно-планировочными решениями по
строительной системе «Элевит».
СС «Элевит» состоит из следующих конструктивных элементов,
изготавливаемых для зданий с различными планировочными решениями в
соответствии с конкретными проектными решениями:
– деревометаллические стойки;
– деревометаллические балки;
– деревометаллические панели (перекрытия, покрытия, стеновые);
– деревянные панели (перекрытия, покрытия, стеновые);
– кронштейны, элементы связи;
– прочие доборные элементы (элементы крыш, витражей, фонарей и
пр.).
Основные области применения
– индивидуальное строительство;
– торговые павильоны, навесы и т.д.;
– перекрытие зданий и сооружений с большими пролетами –
спортивных залов, теннисных кортов, торговых рынков, купола культовых
сооружений (имеется конструкторская документация на арочное перекрытие
44
спортивного зала и плавательного бассейна размером 36х18,4 м и проведены
расчеты купола диаметром 67 м);
– быстро возводимые здания в районах стихийных бедствий и военных
действий для беженцев, вынужденных переселенцев и т.д.;
– строительство в сейсмоопасных районах;
– мансардное строительство;
– оздоровительно-спортивные здания с любым уровнем комфортности.
Несмотря на то, что Россия продвинулась вперед в плане
обеспеченности населения жильем, в среднем же на человека приходится
17,8 кв. м общей площади. Это почти в три раза ниже, чем в развитых
странах. Необходимо также принять во внимание разницу в качестве жилых
домов. В него входят 90 млн. м
2
ветхого и аварийного жилья с приростом
этого показателя на 20–25 млн. м
2
ежегодно.
21
Более половины жилого фонда
составляют панельные жилые дома, имеющие расчетный срок планового
капитального ремонта 25 лет. Объемы капремонта составили в 2016 году
0,3% от объема фонда при норме 4–5%. Общий износ всего массива жилого
фонда оценивается более чем в 50%.
При этом неблагоустроенным жильем все еще продолжают
пользоваться около 40 млн. человек, а желание улучшить свои жилищные
условия выражает около 60% населения страны.
Удельный показатель ежегодного ввода жилья на одного человека
составляет сегодня в России менее четверти квадратного метра и значительно
отстает от показателей зарубежных стран. Для социального благополучия
нашей страны совершенно необходимо увеличить объемы ввода
благоустроенного жилья в 2–3 раза. Отсюда – ожидаемая реальная структура
рынка строительной продукции, которая и определяет стратегию развития
строительного комплекса. Основные позиции, определяющие эту стратегию:
- увеличение объемов жилищного строительства в 2–3 раза с
преобладанием в его структуре индивидуальных жилых домов;
21
Дубровин И. А. Бизнес-планирование на предприятии; Дашков и Ко - Москва, 2015. - 432 c.
45
- решительный переход от железобетонного к деревянному
домостроению как долгосрочный стратегически усиливающийся фактор
экономического и социального развития страны и строительного сектора
экономики, в частности;
- введение верхнего предела стоимости строительства;
- развитие системы строительного бизнеса, в том числе за счет
коммерческих застройщиков, работающих с кредитами банков;
- планомерное снижение издержек строительного производства
при новом строительстве, ремонте и реконструкции за счет материальных и
организационных факторов производства, прежде всего – за счет перехода на
новые натуральные природные строительные материалы;
- выход жилищного строительства, градостроительства в ранг
стратегически планируемого направления развития страны, сочетание
программных методов государственной поддержки и государственного
регулирования.
По большей части строительство ведется за городской чертой и
пригородах. Цена коттеджа сейчас колеблется от 40 тысяч до 500 тысяч
долларов. Часть коттеджей расположена в закрытых коттеджных поселках с
общей охраной и инфраструктурой, с водой из артезианских колодцев, с
городскими телефонами, а может стоять и в деревне, и посреди садоводства,
да и просто в чистом поле. Подобные одиноко стоящие «
н
д
о
типа», как правило, подешевле.
ома коттеджного
Анализируя работу компаний, продающих такое жилье за городом,
можно отметить, что все они констатируют рост продаж. Сегодня
наибольшим спросом пользуются дома в 1,5–2 этажа, и только 3%
покупателей выбирают одноэтажный дом.
Как свидетельствуют данные маркетинговых исследований,
проводимых специализированными консалтинговыми агентствами по
заказам строительных компаний, среди покупателей загородных домов-
коттеджей стало больше представителей «среднего класса». В основном они