10
Оглавление
Введение ................................................................................................................. 12
Глава 1. Теоретико-методологические основы формирования исходной
разрешительной документации в проектной деятельности организации ....... 15
1.1 Понятие исходно-разрешительной документации ................................... 15
1.2 Виды, став, место, и значение исходно-разрешительной документации
для обеспечения проектной деятельности организации ................................ 17
1.3 Нормативно-правовое регулирование формирования и предоставления
исходно- разрешительной документации на территории Российской
Федерации ........................................................................................................... 19
1.4 Показатели оценки эффективности деятельности строительных
компаний ............................................................................................................. 27
Глава 2. Анализ формирования исходно- разрешительной документации в
ООО «Стройинвест 114» ...................................................................................... 43
2.1 Анализ деятельности ООО «Стройинвест 114» ....................................... 43
2.2 Анализ проектно-сметной документации ООО «Стройинвест 114» ..... 46
2.3 Анализ процесса подготовки и предоставления исходной
разрешительной документации ООО «Стройинвест 114» ............................ 52
2.4 Анализ влияния подготовки и предоставления исходной
разрешительной документации на эффективность деятельности ООО
«Стройинвест 114» ............................................................................................. 63
2.5 Анализ влияния нормативно-правового регулирования формирования и
предоставления исходно-разрешительной на деятельность ООО
«Стройинвест 114» ............................................................................................. 76
Глава 3. Предложения по формированию и предоставлению исходной
разрешительной документации ООО «Стройинвест 114» ............................... 81
3.1 Порядок подготовки исходно-разрешительной документации ООО
«Стройинвест 114» ............................................................................................. 81
3.2. Порядок предоставления исходно-разрешительной документации ООО
«Стройинвест 114» ............................................................................................. 90
11
3.3. Предложения по внесению изменений в нормативно-правовое
регулирование подготовки и предоставления исходной разрешительной
документации на территории РФ ..................................................................... 95
3.4 Расчет эффективности деятельности организации в случае внедрения
предложений ..................................................................................................... 104
Заключение .......................................................................................................... 111
Список использованной литературы ................................................................. 113
12
Введение
Предпроектная проработка и оформление исходно-разрешительной
документации (ИРД) на строительство объекта это начальная стадия
строительного проекта, проработка исходных данных определяет
качественные параметры, объемы и финансовые потребности для возведения
объекта недвижимости.
Предпроектная подготовка нового (капитального и некапитального)
строительства, реконструкции объекта недвижимости включает следующие
этапы:
подготовка технического задания на проектирование проекта;
разработку градостроительного обоснования размещения объекта
(при отсутствии утвержденной прединвестиционной градостроительной
документации);
подготовку исходно-разрешительной документации;
оформление разрешения на осуществление градостроительной
деятельности.
Задание на разработку проектной документации – необходимая и
обязательная часть комплекта исходно-разрешительной документации, после
утверждения Заказчиком (Инвестором), должно определять цели, задачи и
содержание объекта строительства. Задание на разработку проектной
документации является ключевыми требованиями Заказчика (Инвестора), а
так же технических условий и градостроительных ограничений, указанных в
исходно-разрешительной документации.
Согласование задания на проектирование возможно в следующих
инстанциях:
1) Балансодержателем;
2) Департаментом природопользования;
3) Управлением комплексного благоустройства;
13
4) Управления подготовки и согласования проектов (при
необходимости);
5) УГО и ЧС (по опасным объектам);
6) Роспотребнадзором .(по опасным объектам);
7) Мосгосэкспертизой (при необходимости).
Оформление земельного участка и обоснование размещения объекта
Градостроительным кодексом РФ предусмотрены следующие виды
документации по планировке территории:
проекты планировки территории;
проекты межевания территории;
градостроительные планы земельных участков.
Объект исследования – транспортное строительство, экономические
процессы в инвестиционно-строительной сфере.
Предмет исследования – экономические отношения, методы оценки
эффективности результатов строительных проектов на транспорте в общем
экономическом процессе.
Цель исследования – развитие научного инструментария по
комплексной оценке формирования экономических процессов при
реализации строительных проектов на транспорте.
Исследование указанной цели обусловила необходимость постановки и
решения следующих задач:
1) анализа состояния влияния транспортного строительства на
экономические процессы в период 1928-2012 гг.
2) разработки и развития положений методологии комплексной
оценки формирования экономических процессов при реализации
строительных проектов на транспорте: признаков влияния, подходов,
принципов (аналитических зависимостей), показателей, карт трансформации
экономических процессов (КТЭП).
3) разработки экономических инструментов комплексной оценки
формирования экономических процессов транспортным строительством:
14
модели формирования экономического процесса, выбора результирующего
показателя - индекса оценки, определение верхних и нижних границ
показателей оценки.
Методология и методы исследования базируются на фундаментальных
положениях и прикладных исследованиях известных отечественных и
зарубежных ученых. В зависимости от решения поставленных задач
применялись методы системного, структурного, сравнительного анализа,
статистического анализа, историко-ретроспективного анализа, контент-
анализа, регрессионный анализ, а также метод группового учета аргументов.
15
Глава 1. Теоретико-методологические основы формирования
исходной разрешительной документации в проектной деятельности
организации
1.1 Понятие исходно-разрешительной документации
Проект планировки территории (далее ППТ) - документ,
устанавливающий на определенной территории зоны размещения и
параметры существующих объектов и объектов, строительство которых
может быть разрешено. Разрабатывается одновременно с проектом
межевания территории, содержащим схему границ существующих
земельных участков и земельных участков, формирование которых
допустимо.
ППТ разрабатывается в развитие утвержденных генеральных планов
или при их отсутствии, как правило, - на территорию квартала или
микрорайона, которые в градостроительном законодательстве называются
элементами планировочной структуры. ППТ содержит основные показатели,
необходимые для определения инвестиционной привлекательности
территории – численность населения и возможные объемы нового
строительства (жилищного, делового, социального, культурно-бытового,
транспортного, инженерного), утверждается органом государственной или
муниципальной власти с обязательным соблюдением процедуры публичных
слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса РФ.
Чертеж, разрабатываемый в составе ППТ, является базой для последующих
видов проектных работ. ППТ - основа для формирования градостроительных
планов земельных участков, необходимых для получения разрешения на
строительство.
Необходимо понятие ППТ отличать от понятия "генеральный план". В
отличие от генерального плана, являющегося документом с укрупненными
ориентировочными показателями, ППТ - более подробный документ
16
градостроительного регулирования, содержащий красные линии, объекты и
инфраструктуру. Генеральный план поселения, в отличие от ППТ, не
содержит необходимых данных для оценки возможности строительства. На
основании утвержденного ППТ выдается градостроительный план
земельного участка (ГПЗУ), необходимый для получения разрешения на
строительства.
Подготовка проектов межевания территорий осуществляется
применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям,
расположенным в границах элементов планировочной структуры.
Подготовка проектов межевания застроенных территорий
осуществляется в целях установления границ застроенных земельных
участков и границ незастроенных земельных участков. Подготовка проектов
межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях
установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для
предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а
также границ земельных участков, предназначенных для размещения
объектов капитального строительства федерального, регионального или
местного значения.
Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе
проектов планировки территорий или в виде отдельного документа.
Градостроительный план земельного участка – вид документации по
планировке территории. Подготовка градостроительных планов земельных
участков осуществляется применительно к застроенным или
предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального
строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.
Градостроительный план земельного участка используется для
разработки проектной документации, разработки проекта границ
застроенного (или подлежащего застройке) земельного участка, а в
последующем – для выдачи разрешения на строительство и разрешения на
ввод объекта в эксплуатацию.
17
Подготовка градостроительного плана земельного участка для
застраиваемых участков в составе проекта межевания может осуществляться
только на основе документов территориального планирования. Подготовка
градостроительного плана земельного участка в большинстве случаев
осуществляться заявителем, но утверждается органами власти.
Согласно законодательству РФ выдача градостроительного плана
земельного участка бесплатна для заявителя.
1.2 Виды, став, место, и значение исходно-разрешительной
документации для обеспечения проектной деятельности организации
Инструкции, технического перевооружения и капитального ремонта
зданий и сооружений, происходит до начала проектирования, и
осуществляется инвестором (застройщиком), правообладателем земли либо
действующим в его интересах лицом, называемым техническим заказчиком.
Деятельность технического заказчика носит название сопровождения
проектов или, более полно, правового сопровождения строительства зданий и
сооружений, признанных на основании законодательства РФ
«капитальными».
Случаи, когда разрешение на строительство не требуется, закреплены в
(п. 17 ст. 51 ГрКРФ).
В связи с тем, что вопросы градостроительной деятельности находятся
в одновременном ведении Российской Федерации и ее субъектов, единого
документа, который в полной мере регулирует порядок разработки и полный
состав исходно-разрешительной документации не существует. Есть
существенные различия в нормативно-правовых документах, которые
приняты, например, в г. Москве (Законы г.Москвы, распоряжения Мэра,
постановления Правительства Москвы); в Московской области - Законы МО,
18
постановления Правительства МО, глав районных администраций МО) и в
других субъектах РФ.
Пакет документов, собираемый техническим заказчиком, необходимый
для получения разрешения на строительство здания или сооружения,
называют исходно-разрешительной документацией.
Предпроектная проработка и оформление исходно-разрешительной
документации (далее ИРД) это начальная стадия строительного проекта,
проработка исходных данных определяет качественные параметры, объемы и
финансовые потребности для возведения объекта недвижимости.
Комплект ИРД включает в себя план земельного участка, размещение
будущего здания на местности, обозначение границы земельного участка, а
также технические и экономические показатели здания. Также в него входят
рекомендации и требования, полученные от согласующих госучреждений.
Когда собран весь комплект документов, технический заказчик начинает
стадию проектирования, проектировщик получает комплект исходных
данных и подробное техническое задание. Исходно-разрешительная
документация в комплекте достаточна для получения разрешения на
строительство и последующего начала строительных работ.
Состав ИРД к строительству и возведению зданий указан в пунктах 7 и
9 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.
Получение комплекта документов исходно-разрешительной
документации для проектирования нового строительства или выполнения
капремонта осуществляет застройщик, распоряжающийся земельным
участком. Технический заказчик в соответствии с поручением застройщика,
по договору, выступает от его имени и собирает всю ИРД.
Состав пакета исходно-разрешительной документации:
1. Постановления, распоряжения администрации субъектов;
2. Технические условия ТУ на присоединение к инженерным сетям:
обеспечение теплом, электросети, водопровод и канализация, ливневая
канализация, дороги;
19
3. Градостроительный план земельного участка, ГПЗУ;
4. Разработка проектной документации;
5. Заключение госэкспертизы проекта;
6. Разрешение на строительство*;
7. Заключение о соответствии построенного объекта
спроектированному (ЗОС)*;
8. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Пункт 6 - это цель
сбора ИРД, пункт 7 и 8 обычно не относят к ИРД, так как их выполнение
техзаказчик осуществляет после завершения строительства.
1) Постановление о разрешении разработки проекта планировки
территории;
2) Разрешение на снос зданий;
3) Разрешение на строительство;
4) Разрешение на вырубку зеленых насаждений;
5) Архитектурно-планировочное задание (градостроительное
задание, задание на разработку проекта), утвержденное Главархитектурой
субъекта;
6) Заключение органа по охране памятников (если строительство
объекта планируется на исторических территориях);
7) Протокол рассмотрения Архитектурным советом (при органе по
архитектуре и градостроительству) материалов предпроектных проработок;
8) Заключение по визуально-ландшафтному анализу (если
строительство объекта планируется на исторических территориях).
1.3 Нормативно-правовое регулирование формирования и
предоставления исходно- разрешительной документации на территории
Российской Федерации
Перечень исходных данных, предоставляемых Администрацией
муниципального образования