20
1) Акт выбора земельного участка под размещение объекта
строительства/протокол о результатах аукциона;
2) Акт выбора трасс (для линейных объектов, в т.ч.
внеплощадочных сетей объектов).
3) Проект границ земельного участка;
4) Ситуационный план земельного участка/выкопировка из
генплана ранее утвержденной градостроительной документации в
соответствии с п. 2.12 АПЗ, заверенная гл.архитектором района (города) в
соответствии с ТСН;
5) Постановление Администрации муниципального образования о
предварительном согласовании места размещения объекта
строительства/реконструкции;
6) Постановление Администрации муниципального образования об
утверждении акта выбора и проекта границ земельного участка под
строительство;
7) Решение Администрации области (города, района) о размещении,
проектировании, строительстве данного объекта;
8) Распоряжение Главы города муниципального образования о
сборе исходных данных и технических условий для разработки проектно-
сметной документации на строительство объектов (муниципальные);
9) Акт обследования земельного участка под размещение объекта
строительства;
10) Акт технического обследования участка под размещение объекта
строительства;
11) Решение администрации о сносе строений/зелёных насаждений.
Перечень документов и проектных материалов проектов планировки
территории, предоставляемых Заказчиком/Проектировщиком на
рассмотрение в Градостроительный Совет муниципального образования.
1) Градостроительная проработка размещения объекта;
2) Градостроительное заключение размещения объекта;
21
3) Согласования заинтересованных служб района по выбору
земельного участка;
4) Выписка из протокола Межведомственной комиссии по
размещению объекта (при необходимости);
5) Постановление администрации муниципального образования об
утверждении ранее разработанной градостроительной документации,
обосновывающей размещение объекта строительства;
6) Выкопировка из генплана ранее утвержденной
градостроительной документации, заверенная гл.архитектором района
(города) в соответствии с ТСН;
7) Материалы проведения общественных слушаний (постановление
главы муниципального образования о назначении проведения общественных
слушаний, копия газеты, протокол общественных слушаний, заключение –
результат общественных слушаний);
8) Постановление администрации муниципального образования на
разработку проекта планировки;
9) Задание на разработку проекта планировки, согласованное с
Главархитектурой и утвержденного администрацией муниципального
образования;
10) Постановление администрации муниципального образования об
утверждении проекта планировки;
11) Технические условия (при необходимости);
12) Согласования и заключения по проекту служб государственного
надзора и контроля в установленном порядке (комитета по социальной
защите, ГИБДД, Федеральное агентство водных ресурсов и т.д., а также
организаций, указанных в АПЗ).
Чертежи, составленные на основе топографического плана в масштабе
1:500, 1:2000 на которых отображаются в соответствующих границах;
22
1) Территории существующих, планируемых объектов капитального
строительства федерального, регионального значения, иные застроенные и
подлежащие застройке территории;
2) Территории линейных объектов;
3) Территории объектов культурного наследия;
4) Особо охраняемые природные территории, природные и
озелененные территории;
5) Территории общего пользования;
6) Зоны с особыми условиями использования территорий;
7) Земельный участок, применительно к которому осуществляется
подготовка градостроительного плана земельного участка и разработка
соответствующего градостроительного обоснования;
8) Топографическая съемка в М 1:500 (на кальке + электронная
версия) с экспликацией подземных сооружений;
Акты и заключения надзорных служб
1) Санитарно-эпидемиологическое заключение ФГУ по надзору в
сфере защиты прав потребителей и благополучия человека;
2) Экспертное заключение либо акт обследования участка ФГУЗ
«Центр гигиены и эпидемиологии»;
3) Заключение Федеральной службы по экологическому,
технологическому и атомному надзору;
4) Заключение Центра государственного санитарно-
эпидемиологического надзора;
5) Технические условия (требования к проекту) Отдела
государственного пожарного надзора;
6) Заключение Главного управления природных ресурсов и охраны
окружающей среды;
7) Исходные данные для разработки раздела ГОЧС ГУ МЧС РФ;
23
8) Письмо Министерства культуры о наличии или отсутствии
памятников истории, культуры, архитектуры, археологии, зон их влияния и
охраны;
9) Заключение Управления Федеральной службы по надзору в
сфере природопользования по МО (Росприроднадзор);
10) Фоновые концентрации вредных веществ и климатические
характеристики района строительства ГУ ЦГМС;
11) Заключение по компенсационному озеленению, оформленное в
соответствии с законодательством о защите зеленых насаждений;
12) Заключение органа природопользования и охраны окружающей
среды;
13) Заключение экологической экспертизы (по необходимости -
состав заключения экологической экспертизы определяется Департаментом
природопользования и охраны окружающей среды в зависимости от
экологических требований к размещению объекта и уровню обоснований
представленных в предпроектной документации).
Дополнительные акты и заключения
1) Согласование Роспотребнадзором места сброса очищенных
стоков, анализ воды ВЗУ;
2) Акт обследования конструкций существующих зданий;
3) Согласование с владельцами граничащих земельных участков,
согласование проектных решений с заинтересованными лицами в случае, при
наличии сервитутов в их пользу;
4) Проект сокращения существующих или проектируемых СЗЗ,
согласованный Роспотребнадзором;
5) Согласование Роспотребнадзором места расположения ВЗУ,
очистных сооружений хозяйственно-бытового и дождевого стока;
6) ОВОС (Оценка воздействия на окружающую среду);
7) Заключение государственной экспертизы проекта (на стадии
«Проект», при особой сложности на стадии "Рабочий проект");
24
8) Задание на проектирование, утвержденное Заказчиком и
согласованное ГУ по делам ГО и ЧС;
9) Планы ПИБ окружающей жилой или офисной застройки для
расчета КЕО и инсоляции;
10) Технический паспорт на здание (в случае реконструкции/
капитального ремонта);
11) Обмерные чертежи (в случае реконструкции/ капитального
ремонта);
12) Лицензии/допуск СРО сторонних подрядных организаций.
и другие необходимые согласования документы, выданные
уполномоченными государственными органами и специализированными
организациями для подготовки, согласования проектной документации и
строительства различных объектов недвижимости.
В процессе оформления комплекта исходно-разрешительной
документации (ИРД), в случае необходимости, может потребоваться
разработка дополнительных предпроектных материалов и выполнение
следующего комплекса работ:
o корректировка существующего проекта планировки территории;
разработка предпроектных проработок на объект;
разработка схем инженерного обеспечения;
расчет внеплощадочных сетей и сооружений на них;
разработка заключений по участку компенсационного
озеленения;
расчет инженерного обеспечения с выделением физических
объемов и стоимости городских сетей;
получение дополнительных согласований;
подготовка справочной, технической, информационной
документации по требованию уполномоченных государственных органов.
Технические условия (в качестве примера по Москве и МО)
25
Технические условия (ТУ) на подключение к инженерным сетям
(выдаваемые техническими службами) с указанием на топографической
съемке точек подключения к сетям; заключение по инженерному
обеспечению объекта строительства (как правило, выполняется
непосредственно по инициативе Заказчика-застройщика в целях получения
предварительных технических условий присоединения к инженерным
коммуникациям)
1) Водопровод;
2) Канализация бытовая;
3) Канализация ливневая;
4) Теплоснабжение;
5) Газоснабжение;
6) Электроснабжение;
7) Телефонизация и радиофикация;
8) Вывоз ТБО;
9) ГИБДД (при необходимости).
Перечень исходных данных по инженерно-техническому обеспечению,
предоставляемых энергоснабжающими организациями по запросу
Заказчика/Проектировщика.
1) Технические условия на подключение к сетям водоснабжения;
2) Технические условия на подключение к сетям водоотведения
(х/быт, ливневая канализация);
3) Технические условия на подключение к сетям теплоснабжения;
4) Технические условия на подключение к сетям электроснабжения;
5) Технические условия на организацию учета электропотребления
(«Энергосбыт»);
6) Технические условия на подключение к сетям связи
(телеф./радиоф./диспетчер / ТВ);
7) Технические условия на подключение к системам
видеонаблюдения, охранной сигнализации;
26
8) Технические условия по инженерно-техническому обеспечению
на период строительства для разработки раздела ПОС:
9) - ТУ на подключение к сетям электроснабжения;
10) - ТУ подключение к сетям водоснабжения, водоотведения;
11) - ТУ на слаботочные сети;
12) - ТУ на подключение к сетям теплоснабжения (при
необходимости).
13) Разрешение на присоединение трансформаторной мощности
(Заказчик);
14) Разрешение на отпуск газа (для котельной):
- письмо министерства ЖКХ МО «О согласовании строительства
котельной»;
- письмо «Трансгаз»;
- письмо «Регионгаз»;
- письмо ОАО «Газпром»;
- письмо Топливно-энергетического комитета «О разрешении
использования газа».
15) Технические условия на присоединение к дорожной / ж/д сети;
16) Технические условия на вынос инж. коммуникаций / сервитуты
/(при необходимости);
17) Технические условия на разработку раздела ИТМ ГО ЧС,
выданные Главным управлением МЧС России по. Приложение к
техническим условиям: перечень исходных данных для разработки раздела
ИТМ ГО ЧС и предупреждения ЧС природного и техногенного характера;
18) Специальные ТУ на проектирование объекта, утвержденные
Росстроем (при отсутствии / отступлении от норм проектирования);
19) Утвержденный Роспотребнадзором проект сокращения СЗЗ;
20) Анализ исходной воды (для котельной / ВЗУ).
Заключение по инженерному обеспечению объекта
пояснительную записку;
27
схема размещения объекта с расчетными нагрузками;
предварительные технические условия эксплуатационных
организаций;
расчетные данные технико-экономических показателей
планируемого объекта недвижимости (ТЭП).
1.4 Показатели оценки эффективности деятельности строительных
компаний
В условиях рыночных отношений цены на строительную продукцию
формируются на всех стадиях инвестиционного проекта в уровне текущих
сметных цен на ресурсы и тарифы. Строительное производство
характеризуется индивидуальным характером в связи с большим
многообразием строительной продукции, различных географических и
гидрогеологических условий строительства, высокой динамичностью
процесса производства. Все это обуславливает целесообразность составления
индивидуальной сметы по каждому строительному объекту на основе
проекта, сметных норм, расценок, с учетом технических решений, принятых
в проекте, а также определенных условий производства строительно-
монтажных работ. Основой составления сметы является исчисление сметной
стоимости строительного объекта. Сметная стоимость – это количество
денег, которое потребуется для возведения градостроительства в
соответствии с проектными материалами. Данная цена есть основа для
формирования величины капитальных вложений, субсидирования
градостроительства, создания цены по договору на строительные материалы,
оплате за завершенные подрядные (строительно-установочные, -ремонтные и
т.д.) работы, оплаты затрат по покупке оборудования и поставке его на
строительную площадку, а также покрытие иных расходов за счет сумм,
установленных суммарным расчетом по смете. Цена по смете строительно-
28
монтажных работ (как главная часть сметной цены строительных
материалов) формируется из прямых затрат (ПЗ), накладных затрат (НЗ) и
прибыли по смете (ПС):
ССМР = ПЗ + НЗ + ПС (1)
Помимо того, при создании сметы принимаются во внимание и иные
расходы, а также и отдельные налоги, такие как налог на добавленную
стоимость. Порядок формирования сметной стоимости строительства в
соответствии с разрабатываемой документацией представлен на рисунке 1.
29
Рисунок 1 – Порядок формирования сметной стоимости строительства
Для установления сметной цены строительно-монтажных работ
создаются локальные сметы, локальные сметные расчеты, на основании
которых подготавливаются объектные сметы, объектные сметные расчеты и
суммарный расчет цены по смете строительных материалов в совокупности.
Локальные сметы принадлежат к категории первичных сметных документов,
которые формируются по конкретным видам работ и расходов и основаны на
объемах, сложившихся в течение создания рабочих документов [1].
Локальные расчетные данные по смете делаются в ситуациях, когда величина
работы и расходов до конца не определена и будет уточняться
документально или в ситуациях, когда величина работы, специфика и
методология ее исполнения не до конца установлены при составлении
проекта и корректируются в процессе строительства (Рисунок 2).