18
На начало 2015 г. в капитальном ремонте нуждалось около 275,8 тыс.
многоквартирных жилых домов (8,6% от их общего числа). В течение 2015 г.
капитальный ремонт был проведен в 48,1 тыс. многоквартирных домов, что со-
ставило 17,5% от потребности. Ремонт многоквартирных домов осуществлялся
при финансовой поддержке Фонда содействия реформированию ЖКХ с ис-
пользованием средств региональных и местных бюджетов, а также средств
собственников жилых помещений.
1.2. Проблемы системы жилищно-коммунального хозяйства
муниципальных образовании
С внедрением рыночных отношении произошли существенные изменения
в жилищно-коммунальной отрасли. Начал функционировать рынок жилья,
изменилась структура жилого фонда по формам собственности. Однако
жилищная проблема осталась по-прежнему актуальной, особенно это выражено
в системе ЖКХ муниципальных образований. Суть жилищной проблемы
заключается в нехватке жилья, соответствующего нормативным и
потребительским требованиям, для значительной части населения.
Жилищная проблема имеет несколько важных аспектов:
дефицит жилья – количественный аспект;
несоответствие структуры жилищного фонда демографической
структуре семей – структурный аспект;
несоответствие имеющегося жилищного фонда требованиям к потре-
бительским качествам жилья – качественный аспект;
несоответствие требовании к техническому содержанию жилищного
фонда – эксплуатационный аспект.
Сегодня 8% россиян проживают либо в общежитиях и служебных
квартирах, либо снимают жилье. Арендуют жилье люди с недостаточно
высоким уровнем доходов, из них 58% малообеспеченные семьи, 37% – семьи
со средним обеспечением и лишь 5% можно отнести к сравнительно
благополучным слоям населения. Более того, основная часть арендаторов имеет
жилье с маленьким метражом и не всеми коммунальными удобствами. Еще
19
около 6% проживают в коммунальных квартирах или в части дома, не
имеющих коммунальных удобств. По уровню жизни – это неблагополучная
часть населения [23, с.1].
Состав квартирного фонда в ряде муниципальных образованиях страны
не соответствует демографической структуре населения, что существенно
ухудшает жилищные условия населения. О недостаточных темпах решения
жилищной проблемы свидетельствует невыполнение государственных
программ в сфере обеспечения жильем определенных категории населения
(военнослужащие, вынужденные переселенцы и т.д.). Часть семей проживают в
коммунальных квартирах и общежитиях.
Важным аспектом данной проблемы является несоответствие
существующего жилищного фонда функционально-потребительским
требованиям, предъявляемым к жилым помещениям: неудобная планировка,
недостаточный уровень благоустройства, влагостойкость, звукоизоляция и
другие параметры жилых помещений.
Отсутствие современных видов благоустройства и конструктивные
недостатки жилых здании приводят к завышенному потреблению
энергоресурсов и воды. Так, с точки зрения энергоиспользования жилищный
фонд является весьма неэффективным. Это во многом объясняется тем, что в
существующем жилищном фонде России значительную долю (в некоторых
регионах до 80%) составляют дома из сборного железобетона, имеющие
значительные теплопотери, которые к тому же на 20-30% выше проектных
из-за низкого качества строительства и эксплуатации. Наиболее значительные
теплопотери в зданиях происходят через наружные стеновые ограждения (42%
для 5-этажных и 49% для 9- этажных зданий) и окна (32 и 35% соответственно),
особенно это актуально на севере страны. В результате показатели удельного
теплопотребления в таких зданиях в 2-4 раза превышают аналогичные
показатели в странах Европы и Америки с близкими климатическими
условиями.
20
Наконец, невыполнение требовании по содержанию и современному
ремонту жилищного фонда приводит к ухудшению технического состояния
жилья и нарастанию его «недоремонта».
Следует также отметить, что качество жилой среды во многом зависит от
уровня содержания и технического обслуживания жилых домов и придомовых
территорий. В этой сфере также имеется целый ряд нерешенных вопросов:
несвоевременное проведение капитальных и текущих ремонтов, низкии
уровень обслуживания инженерного и санитарно-технического оборудования
жилых зданий, неудовлетворительное санитарное содержание лестничных
площадок и придомовых территории и т.д.
Применяемый в течение длительного времени административный
механизм управления жилищной сферой, отсутствие экономической
заинтересованности строительных, ремонтно-эксплуатационных организации в
результатах своей деятельности и отчуждение жителей от собственности
привели к серьезным негативным последствиям и деформациям в жилищной
сфере. Произошло снижение качества жилищного фонда и ухудшение условии
его эксплуатации. Население же было поставлено в крайне пассивную позицию,
так как жители не имели реальных рычагов воздействия на строительные,
ремонтные и эксплуатационные организации.
Основными причинами обострения жилищной проблемы является
отсутствие реального собственника и эффективного управления жилищным
фондом в современных условиях, а также бесхозяйственное отношение к
жилью.
Таким образом, жилищная проблема является весьма многогранной,
требующей значительных усилии по её решению. К основным путям решения
жилищной проблемы можно отнести следующие:
поиск и привлечение централизованных и децентрализованных ис-
точников финансирования строительства, капитального ремонта и
реконструкции жилья (разработка и реализация государственных и
муниципальных жилищных программ и проектов, формирование фондов
21
строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда, привлечение
средств инвесторов, предприятии и организаций, населения путем сооружения
элитного и массового коммерческого жилья, строительство жилых домов на па-
евых основах, концентрации средств в конкретных фондах и проектах);
повышение доступности жилья для широких слоев населения (создание
благоприятных условии для развития рынка жилья и жилищных услуг по экс-
плуатации жилищного фонда, оказание реальной помощи населению в приоб-
ретении жилья на первичном и вторичном рынках в разных формах, стиму-
лирование развития систем жилищного кредитования, в том числе ипотеки,
использование муниципальных жилищных займов);
совершенствование системы обеспечения жильем социально незащи-
щенных категории населения (разработка эффективных систем целевой под-
держки социально незащищенных групп населения, усиление принципа ад-
ресности государственной и муниципальной помощи, предоставление
бесплатного или дешевого муниципального жилья и т.д.);
совершенствование градостроительных, архитектурно-планировочных
и экологических подходов к формированию благоприятной жилой среды
(развитие качественной малоэтажной и смешанной застройки, переход от типо-
вых проектов к индивидуальным и образцовым, развитие комплексной застрой-
ки, включающей благоустройство территории);
повышение качества эксплуатации жилищного фонда (существенное
улучшение содержания и ремонта жилищного фонда, экономия энергетических
ресурсов, стимулирование снижения издержек и повышения качества жилищ-
но-коммунальных услуг, развитие систем самоорганизации граждан);
выделение субсидии на содержание жилья для ограниченной части
нанимателей с низкими душевыми доходами;
помощь при приобретении жилья в кредит на длительный срок (10- 25
лет);
развитие ипотечного кредитования под залог недвижимости [23, с.2].
22
Как показывает богатый зарубежный опыт, наиболее перспективным и
массовым направлением решения жилищной проблемы является кредитование
граждан и, в первую очередь, ипотечное кредитование, которое подразумевает
выдачу кредита на длительный срок под залог недвижимости.
Исходя из опыта развитых стран, в которых жилищная проблема
практически решена, можно определить следующие характерные черты
функционирования жилищной сферы:
большая часть жилищного фонда находится в частной или коллек-
тивной собственности, а городской жилищный фонд составляет лишь незначи-
тельную часть (10-15%);
заметная доля населения является собственниками жилья, в котором
они проживают, а остальные нанимают квартиры в частном или муниципаль-
ном фонде;
собственники жилья несут все расходы на его содержание, ремонт и
восстановление и выплачивают страховые взносы и налоги на недвижимость;
оплата найма в частном фонде покрывает все затраты собственника
жилья и прибыль домовладельца, а в муниципальном фонде – затраты муни-
ципалитета (без прибыли);
ставки за наем жилья всех форм собственности во многих городах
страны и странах регулируются муниципалитетом с помощью косвенных
экономических рычагов;
субсидии на содержание жилья выплачиваются для ограниченной ча-
сти нанимателей с низкими душевыми доходами;
работы по содержанию, ремонту, реконструкции и строительству жи-
лья определяются собственником с учетом действующих норм и правил, приня-
тых в данном городе (регионе) на договорной основе; интересы собственника
может представлять компания по управлению недвижимостью;
приобретение жилья в большинстве случаев осуществляется в кредит
на длительный срок (10-25 лет); используются разные формы кредитования, в
том числе ипотечные кредиты под залог недвижимости;
23
уровень дохода большинства населения позволяет полностью опла-
чивать наем жилья или содержать его в качестве собственника, вносить перво-
начальный взнос на строительство и выплачивать соответствующие проценты;
строительство и сдача внаем жилья является прибыльной коммерче-
ской сферой и потому привлекательны для частного капитала.
Для практической реализации приведенной выше системы организации
жилищно-коммунального хозяйства муниципальных образовании и малых
городов необходимы следующие условия:
наличие развитого рынка жилья и подрядных работ;
достаточно высокии уровень жизни большинства населения;
устойчивое и надежное действие механизма инвестирования, долго-
срочного кредитования и страхования;
развитая правовая основа рыночных механизмов;
политическая, социальная и экономическая стабильность.
Развитие жилищного строительства и повышение уровня содержания
жилищного фонда возможно в современных условиях при наличии
благоприятных условии и тенденции изменения макроэкономической ситуации
в стране.
1.3. Пути совершенствования управления жилищно-коммунальными
комплексами муниципальных образований
Функционирующая в настоящее время муниципальная система
управления жилищно-коммунальным комплексом России характеризуется
несколькими основными негативными признаками:
хроническим недофинансированием, и, как следствие этого, высоким
процентом износа основных средств,
недостаточным привлечением частного капитала в производственный
сектор ЖКХ, слабым развитием конкуренции на рынке ЖКУ, что не содейству-
ет повышению качества и снижению стоимости жилищно-коммунальных услуг;
отсутствием вертикали управления подотраслями ЖКХ, в связи с чем
практически оказались неуправляемыми процессы проведения единой техниче-
24
ской политики, материально-технического, нормативно-методического, кадро-
вого обеспечения производственного сектора ЖКХ.
Доминирующее мнение, что эффективная рыночная модель
функционирования жилищно-коммунального комплекса может быть
сформирована только снизу, в течение времени на практике подтверждения не
получило.
Неэффективность существующей муниципальной системы управления
жилищно-коммунальным хозяйством проявляется, прежде всего, в
нерациональном управлении финансовыми потоками, полной их
непрозрачности, а также в низком уровне участия жилищных объединении
граждан и частного бизнеса в управлении и обслуживании жилищного фонда и
обеспечении населения жилищно-коммунальными услугами.
Переход на рыночные формы работы жилищно-коммунального
комплекса быстрее и эффективнее осуществляется там, где производственные
отношения строятся на экономически взаимовыгодной основе. В первую
очередь это касается производственного сектора ЖКХ, осуществляющего
услуги по управлению содержанием и технической эксплуатацией жилищного
фонда, особенно в средних и крупных городах.
Решение вопросов по реформированию ЖКХ требует научно-
обоснованного системного подхода, что невозможно без создания
интегрированной холдинговой системы управления, в рамках которой будет
оперативно проводиться единая политика по формированию рыночного
механизма функционирования жилищно-коммунального комплекса
территории.
Принципиальным преимуществом эффективного управления жилищно-
коммунальным комплексом является задача смены модели менеджмента в
ЖКХ. Сегодня это очень важно, поскольку муниципальные жилищно-
коммунальные предприятия фактически являются банкротами, а некоторые
муниципалитеты идут по пути банкротства собственных муниципальных
предприятий, вывода активов и создания на их базе новых муниципальных
25
предприятий, чаще всего с теми же руководителями и работниками. Самое
неблагоприятное в этой ситуации то, что при этом не изменяются
управленческая модель, критерии качества и объёмы работ, сохраняется
затратная система финансирования. Это приводит к тому, что вновь созданные
предприятия оказываются неэффективными.
Реорганизацию и оптимизацию управления жилищно-коммунальными
комплексами муниципальных образовании необходимо осуществлять по
следующим направлениям:
совершенствование структуры муниципальных органов управления
жилищно-коммунальным хозяйством;
финансовое оздоровление, акционирование и приватизация государ-
ственных и муниципальных унитарных предприятии ЖКХ, переход на управ-
ление предприятиями и организациями ЖКХ со стороны муниципальных и го-
сударственных органов управления путем участия их в собственности данных
предприятий;
формирование рыночных механизмов функционирования
жилищно-коммунального комплекса муниципального образования, распреде-
ление прав и обязательств между субъектами рыночных отношении в ЖКХ;
создание независимых структур по оценке технического состояния
объектов жилищно-коммунального хозяйства и определению предельной
экономически обоснованной стоимости заказанных собственником жилищных
и коммунальных услуг по каждому объекту;
совершенствование управления, демонополизация деятельности и раз-
витие конкурентной среды в жилищной сфере, развитие внутрихозяйственного
расчета, создание системы малого предпринимательства;
развитие системы самоуправления объектами жилищного фонда; по-
всеместное создание института организованных собственников – ТСЖ, ЖК,
ЖСК;
совершенствование управления коммунальными предприятиями;
проведение мероприятии по оптимизации затрат на производство и транспор-
26
тировку коммунальной продукции, внедрение в коммунальных предприятиях
внутрихозяйственного расчета и арендного подряда;
развитие межмуниципальной кооперации в сфере производства ком-
мунальной продукции и управления жилищно-коммунальным хозяйством
путем создания в виде закрытых акционерных обществ (ЗАО) крупных специа-
лизированных управляющих компаний-холдингов по производству, транспор-
тировке и сбыту коммунальных услуг, а также по содержанию и ремонту жи-
лищного фонда, объектов социальной сферы и коммунально-бытового назначе-
ния;
развитие системы экономического всеобучения руководителей и спе-
циалистов жилищно-коммунального хозяйства всех уровней с целью подго-
товки их для работы в рыночных условиях.
Формирование эффективного механизма функционирования жилищно-
коммунального комплекса муниципального образования должно
предусматривать происходящие и планируемые изменения в формах
собственности муниципальных унитарных предприятии ЖКХ.
Необходимо провести разделение производственного сектора ЖКХ на
естественно-монопольные и конкурентные виды деятельности.
Естественно-монопольные виды деятельности (электроснабжение,
теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение) требуют со стороны
администрации муниципального образования жесткого тарифного
регулирования, а значит участия в составлении производственных программ
естественных монополистов и постоянного контроля по их реализации, а также
обязательного участия в собственности (владения контрольным пакетом акций)
данных предприятии при проведении их акционирования.
Конкурентные виды деятельности (управление, содержание и ремонт
жилищного фонда, сбор, утилизация и переработка отходов, содержание,
техническое обслуживание и ремонт объектов благоустройства и дорожного
хозяйства, коммунально-бытовое обслуживание населения) предполагают
присутствие на рынке жилищно-коммунальных услуг предприятии всех форм
27
собственности. В обязанности администрации муниципального образования
входит установление предельного уровня цен на выполнение данного вида
работ или оказания услуг, проведение конкурсных торгов, организация
контроля качества исполнения работ или оказания услуг. При акционировании
или приватизации муниципальных предприятии ЖКХ конкурентного вида
деятельности преобладающее участие муниципального образования в их собст-
венности необязательно.
Поэтому разделение производственного сектора ЖКХ на
естественно-монопольные и конкурентные виды деятельности является
основанием для составления планов по изменению форм собственности
(приватизации или акционированию) предприятии ЖКХ, стимулированию
частного предпринимательства, особенно в конкурентной сфере деятельности,
снижению относительной стоимости работ и услуг.
Формирование рыночных механизмов функционирования жилищно-
коммунального хозяйства предусматривает полный отказ от
административного влияния органов власти муниципального образования на
производственно-хозяйственную деятельность предприятии ЖКХ и переход на
реальные договорные формы взаимоотношений. В этом случае рыночная
инфраструктура отрасли будет состоять из следующих звеньев:
собственник объектов жилищно-коммунального хозяйства (органы
местного самоуправления, ТСЖ, ЖСК, ЖК, прочие юридические и физические
лица);
производитель – поставщик жилищно-коммунальных услуг (пред-
приятия электроснабжения, теплоснабжения, водоканала, ремонтно-
эксплуатационные, транспортные предприятия и т.д.);
потребитель жилищно-коммунальных услуг (население, предприятия и
организации);
заказчик жилищно-коммунальных услуг (Управляющая компания, ТСЖ,
ЖСК и др.);