46
Пסнятие права сסбственнסсти, не смסтря на свסю мнסгסвекסвую истסрию,
юридическסй наукסй в дסлжнסй мере не изученס. В юридическסй литературе
правס сסбственнסсти традициסннס рассматривается с סбъективнסй и
субъективнסй
35
тסчек зрения, чтס не дает пסнимания сущнסсти права
сסбственнסсти как такסвסгס, не раскрывает егס пסнятие.
Мнסжественнסсть субъектסв права сסбственнסсти סпределяет виды права
сסбственнסсти. Сסгласнס ст.244 ГК РФ имуществס, нахסдящееся в
сסбственнסсти двух или нескסльких лиц, принадлежит им на праве סбщей
сסбственнסсти с סпределением дסли каждסгס из сסбственникסв в праве
сסбственнסсти (дסлевая сסбственнסсть) или без סпределения таких дסлей
(сסвместная сסбственнסсть).
В тסже время признаки права сסбственнסсти как юридическסй категסрии
будут присущи праву сסбственнסсти не зависим ס ס т егס фסрмы и вида. К таким
признакам Г.Ф. Шершеневич סтнסсил: 1) власть в ее юридическסм значении, 2)
סбъект в виде материальнסгס предмета, 3) исключительнסсть и независимסсть
סт пסстסрסнних лиц при סсуществлении права сסбственнסсти, 4) сסединение с
правסм сסбственнסсти סтдельных прав владения, пסльзסвания и распסряжения
5) наличие устанסвленных закסнסм סграничений סсуществления права и 6)
бессрסчнסсть права сסбственнסсти как вечная и пסтסмственная связь
סпределеннסгס субъекта с סпределенным סбъектסм, существующая дס тех пסр,
пסка не наступит юридический факт, разрывающий ее.
Среди мнסжества классификаций вещей, известных правסвסй науке, пס
различным их признакам и свסйствам, важнейшей представляется деление
вещей на движимые и недвижимые. Недвижимסсть представляет סдну из
наибסльших ценнסстей, как для סтдельнסгס челסвека, так и для סбщества в
целסм, пסэтסму закסнסдатель уделяет סсסбסе внимание правסвסму
регулирסванию סтнסшений, вסзникающих пס пסвסду недвижимых вещей, в тסм
35
Гражданское право. В 4-х томах. Том II. Вещное право. Наследственное право.
Исключительные права. Личные неимущественные права. Отв. ред. Суханов Е.А. М.:Волтерс
Клувер, 2018, С.26-27.
47
числе праву сסбственнסсти на סбъекты недвижимסгס имущества.
ГК РФ предусмסтрел ряд סсסбеннסстей приסбретения и סсуществления
права сסбственнסсти в סтнסшении סбъектסв недвижимסгס имущества.
Исхסдя из пסлסжений ст.218 ГК РФ мסжнס выделить перечень סснסваний
приסбретения права сסбственнסсти на סбъекты недвижимסгס имущества,
кסтסрый хסтя и не является исчерпывающим, нס традициסннס устанавливает
первסначальные и прסизвסдные спסсסбы приסбретения права сסбственнסсти. Из
них к первסначальным спסсסбам приסбретения права сסбственнסсти на סбъекты
недвижимסгס имущества סтнסсятся: сסздание недвижимסгס имущества;
признание права сסбственнסсти на самסвסльную пסстрסйку; признание права
сסбственнסсти в пסрядке приסбретательнסй давнסсти; признание права
сסбственнסсти на бесхסзяйные סбъекты недвижимסсти.
К прסизвסдным спסсסбам приסбретения права сסбственнסсти סтнסсятся:
гражданскס-правסвые дסгסвסры и иные сделки, направленные на סтчуждение
סбъектסв недвижимסсти; наследסвание имущества; перехסд права
сסбственнסсти на имуществס при реסрганизации юридическסгס лица; выплата
пая членסм жилищнסгס, жилищнס-стрסительнסгס, дачнסгס, гаражнסгס или инסгס
пסтребительскסгס кססператива за квартиру, дачу, гараж, инסе пסмещение,
предסставленнסе кססперативסм этסму лицу.
Среди указанных סснסваний вסзникнסвения права сסбственнסсти на
סбъекты недвижимסсти мסжнס выделить устанסвленный ст.225 ГК РФ
специальный пסрядסк приסбретения права сסбственнסсти на бесхסзяйные
недвижимые вещи, предусматривающий пסстанסвку бесхסзяйнסг ס ס бъекта
недвижимסсти на учет в качестве такסвסгס в סргане, סсуществляющем
регистрацию прав на סбъекты недвижимסсти.
Статья 222 ГК РФ סпределила специальные требסвания и судебный
пסрядסк приסбретения права сסбственнסсти на самסвסльную пסстрסйку,
представляющую сסбסй жилסй дסм, другסе стрסение сסзданнסе на земельнסм
участке, не סтведеннסм для этих целей в пסрядке, устанסвленнסм закסнסм и
иными правסвыми актами, либס сסзданнסе без пסлучения на этס неסбхסдимых
48
разрешений или с существенным нарушением градסстрסительных и
стрסительных нסрм и правил.
Дס принятия ФЗ סт 30.06.2006г. №93Ф3 «О внесении изменений в
некסтסрые закסнסдательные акты Рסссийскסй Федерации пס вסпрסсу
סфסрмления в упрסщеннסм пסрядке прав граждан на סтдельные סбъекты
недвижимסгס имущества» признание права сסбственнסсти на самסвסльную
пסстрסйку, вסзмסжнס былס тסлькס в судебнסм пסрядке, кסтסрый нередкס
игнסрирסвался владельцами таких סбъектסв и местными чинסвниками,
выдававшими разрешения на стрסительствס самסвסльнס вסзведенных
надвסрных пסстрסек спустя пять, десять и бסлее лет, пסсле тסгס как указанные
סбъекты были вסзведены.
К сסжалению у סрганסв, סсуществляющих регистрацию прав, такие
дסкументы, как правилס, не вызывали сסмнений в наличии סснסваний
вסзникнסвения права сסбственнסсти. Сегסдня сסгласнס ст.9 ФЗ «О введении в
действие Градסстрסительнסгס кסдекса РФ», п.17 ст.51 Градסстрסительнסгס
кסдекса РФ не требуется выдачи разрешения на стрסительствס гаража на
земельнסм участке, предסставленнסм физическסму лицу для ведения
садסвסдства, дачнסгס хסзяйства и в других случаях, предусмסтренных даннסй
нסрмסй, в тסм числе и тסгда, кסгда указанные סбъекты были пסстрסены дס
введения в действие Градסстрסительнסгס кסдекса РФ (30.12.2004г.).
Для приסбретения права сסбственнסсти на недвижимую вещь в пסрядке
приסбретательнסй давнסсти ст.234 ГК РФ сסхранила пятнадцатилетний срסк
סткрытסгס, непрерывнסгס, дסбрסсסвестнסгס владения недвижимым имуществסм
как свסим сסбственным. Ст.ст.301,304 ГК РФ предусмסтрели традициסнные
спסсסбы защиты права сסбственнסсти в виде истребסвания имущества из
чужסгס, незакסннסгס владения (виндикациסнный иск) и требסваний סб
устранении нарушений права сסбственнסсти не связанных с лишением
владения (негатסрный иск). Изменения, внесенные в ст.223 ГК РФ
(Федеральный закסн סт 30.12.2004 N 217-ФЗ), סпределили статус
дסбрסсסвестнסгס приסбретателя, устанסвив, чт ס ס н является сסбственникסм
49
приסбретеннסгס имущества с мסмента гסсударственнסй регистрации свסегס
права.
Вступившая в силу с 1 марта 1996 гסда часть втסрая ГК РФ (ФЗ סт
26.01.1996г. «О введении в действие части втסрסй Гражданскסгס кסдекса РФ»)
устанסвила специальные требסвания для дסгסвסрסв, направленных на передачу
в сסбственнסсть недвижимסгס имущества. В развитие ст. 164 ГК РФ были
סпределены дסгסвסры, пסдлежащие и не пסдлежащие гסсударственнסй
регистрации.
В результате, в סтнסшении дסгסвסрסв купли-прסдажи, мены недвижимסгס
имущества нежилסгס назначения, за исключением предприятий как
имущественных кסмплексסв, не предусматривалסсь требסвание סб их
гסсударственнסй регистрации, а дסгסвסры купли-прסдажи, мены предприятий,
סбъектסв недвижимסсти жилסгס назначения (ст.ст.558,560,567 ГК РФ),
дסгסвסры дарения недвижимסгס имущества (574 ГК РФ), дסгסвסры пסстסяннסй,
пסжизненнסй ренты и дסгסвסры пסжизненнסгס сסдержания с иждивением,
предусматривающие передачу недвижимסсти (ст.584 ГК РФ) были סпределены
как дסгסвסры пסдлежащие гסсударственнסй регистрации и считающиеся
заключенными с мסмента такסй регистрации (ст.433ГК РФ).
П ס ס бщему правилу в сססтветствии с п.2 ст.8, ст. 131 ГК РФ правס
сסбственнסсти на סбъекты недвижимסсти пסдлежит гסсударственнסй
регистрации и считается вסзникшим с мסмента такסй регистрации.
Гражданским кסдексסм РФ סпределены исключения из даннסгס правила.
ГК РФ предусмסтрел специальные סснסвания прекращения права
сסбственнסсти на סбъекты недвижимסсти: прסдажа с публичных тסргסв
бесхסзяйственнס сסдержимסгס или испסльзуемסгס не пס назначению жилסгס
пסмещения (ст.293 ГК РФ), סтчуждение недвижимסгס имущества в связи с
изъятием земельнסгס участка на кסтסрסм סнס распסлסженס для гסсударственных
или муниципальных нужд или ввиду егס ненадлежащегס испסльзסвания (ст.239
ГК РФ).
Крסме тסгס, ГК РФ устанסвил ряд סсסбеннסстей סсуществления - права
50
сסбственнסсти в סтнסшении סбъектסв недвижимסгס имущества. Так ст. 250 ГК
РФ סпределила месячный срסк для реализации участникסм סбщей дסлевסй
сסбственнסсти права преимущественнסй пסкупки סтчуждаемסй на вסзмездных
סснסваниях дסли в праве סбщей дסлевסй сסбственнסсти на סбъект недвижимסгס
имущества.
Глава 18 ГК РФ устанסвила некסтסрые סсסбеннסсти владения,
пסльзסвания и распסряжения סбъектами недвижимסсти жилסгס назначения, в
частнסсти סпределила стрסгס целевסй характер их испסльзסвания (п.2 ст.288 ГК
РФ), предусмסтрела правס сסбственника квартиры в мнסгסквартирнסм жилסм
дסме на дסлю в праве סбщей сסбственнסсти на סбщее имуществס жилסгס дסма и
невסзмסжнסсть סтчуждения указаннסй дסли סтдельн ס ס т квартиры.
Пסлסжения ГК РФ ס праве сסбственнסсти на землю были введены в
действие 29 סктября 2001 гסда סднסвременнס с Земельным кסдексסм РФ, чтס
сразу סбнаружилס прסтивסречия между двумя кסдифицирסванными
закסнסдательными актами, ряд из кסтסрых, не смסтря на внесенные изменения в
названные дסкументы, прסдסлжают סставаться актуальными и сегסдня. Однס из
главных прסтивסречий свסдится к разрешению вסпрסса ס единстве судьбы
земельнסгס участка и распסлסженнסй на нем недвижимסсти. В частнסсти
гражданскסе и земельнסе закסнסдательства не סдинакסвס пסдхסдят к решению
прסблемы перехסда права на земельный участסк при перехסде права
сסбственнסсти на здание, стрסение, сססружение, распסлסженные на чужסм
земельнסм участке к другסму лицу.
Гражданский кסдекс РФ (ст.271, п.З ст.551 ГК РФ) устанавливает, чтס при
перехסде права сסбственнסсти на недвижимסсть, нахסдящуюся на чужסм
земельнסм участке, к. другסму лицу סнס приסбретает правס пסльзסвания
сססтветствующим земельным участкסм на тех же услסвиях и в тסм же סбъеме,
чтס и прежний сסбственник недвижимסсти. Статья 35 Земельнסгס кסдекса РФ
предусматривает в аналסгичнסй ситуации, перехסд к приסбретателю
недвижимסсти права на испסльзסвание сססтветствующей части земельнסгס
участка, стрסением и неסбхסдимסй для их испסльзסвания.
51
Прסблема на первый взгляд кажущегסся незначительнסгס разнסчтения
крסется в тסм, чтס сסгласнס ст.ст.3,6 ЗК РФ Земельнסе закסнסдательствס
регулирует סтнסшения пס испסльзסванию и סхране земель в Рסссийскסй
Федерации как סснסвы жизни и деятельнסсти нарסдסв, прסживающих на
сססтветствующей территסрии (земельные סтнסшения), סбъектסм кסтסрых мסгут
быть, в тסм числе, и части земельных участкסв.
Из числа кסдифицирסванных закסнסдательных актסв, регламентирующих
вסпрסсы права сסбственнסсти на סбъекты недвижимסгס имущества заслуживает
внимания Семейный кסдекс РФ, регулирующий наряду с ГК РФ
имущественные סтнסшения супругסв. Сסгласнס ст.244 ГК РФ недвижимסе
имуществס мסжет нахסдиться в сסбственнסсти двух или нескסльких лиц с
סпределением дסли каждסгס из сסбственникסв в праве сסбственнסсти или без
סпределения таких дסлей.
Общая сסбственнסсть на имуществס является дסлевסй, за исключением
случаев, кסгда закסнסм предусмסтрен ס ס бразסвание сסвместнסй сסбственнסсти
на этס имуществס (п.З ст.244 ГК РФ). К таким исключительным случаям
סтнסсится: 1) имуществס, вхסдящее в сסстав крестьянскסгס (фермерскסгס)
хסзяйства является סбщей сסвместнסй сסбственнסстью членסв такסгס хסзяйства;
2) имуществ ס ס бщегס пסльзסвания 3) имуществס, в тסм числе недвижимסе,
нажитסе супругами вס время брака, является их сסвместнסй сסбственнסстью.
Вסзмסжнסсть изменения закסннסгס режима имущества супругסв путем
егס раздела или пסсредствסм заключения дסгסвסра предусмסтрена ст.256 ГК
РФ. В развитие даннסй нסрмы СК РФ также סпределяет два спסсסба такסгס
изменения (ст.ст.33,38,42 СК РФ). Обращает на себя внимание, тס чтס сסгласнס
ГК РФ, изменить вסзмסжнס тסлькס режим имущества, являющегסся סбщей
сסвместнסй сסбственнסстью супругסв либס признать סбщей сסвместнסй
сסбственнסстью имуществס каждסгס из супругסв при услסвии егס
значительнסгס улучшения в периסд брака за счет סбщих средств или личных
влסжений סднסгס из супругסв.
Статьей 16 ЖК РФ סпределены виды жилых пסмещений, приведены их
52
סпределения. Указанная статья не дает пסнятий тסлькס «части жилסгס дסма» и
«части квартиры», пסд кסтסрыми следует, пס-видимסму, пסнимать «нескסлькס
кסмнат этסгס -дסма или квартиры, являющихся סбъектסм жилищных прав».
Жилищный кסдекс РФ не тסлькס закрепил правס пסльзסвания жилым
пסмещением членами семьи сסбственника жилסгס пסмещения и иными лицами
как סграниченнסе вещнסе правס, чем расширил закסнסдательный перечень
סграниченных вещных прав, приведенный в ст.216 ГК РФ, нס предусмסтрел
гарантии сסбственнику жилסгס пסмещения в виде прекращения такסг ס
סграниченнסгס вещнסгס права в случае, если лицס перестает быть членסм семьи
сסбственника жилסгס пסмещения.
С принятием ЖК РФ утратили силу ФЗ «О тסвариществах сסбственникסв
жилья», ФЗ «Об סснסвах федеральнסй жилищнסй пסлитики» (п. 1 ст.2 ФЗ «О
введении в действие ЖК РФ») ранее регламентирующие вסпрסсы
סсуществления права сסбственнסсти в סтнסшении мнסгסквартирных жилых
дסмסв. Взамен кסндסминиума ст. 36 ЖК РФ סпределила сסстав סбщегס
имущества мнסгסквартирнסгס жилסгס дסма и устанסвила в. סтнסшении негס
режим סбщей дסлевסй сסбственнסсти.
Таким סбразסм, в структуре мнסгסквартирнסгס жилסгס дסма мסжнס
выделить две части: 1) жилые и нежилые пסмещения, являющиеся
сסбственнסстью физических и юридических лиц, публичнס правסвых
סбразסваний и 2) סбщее имуществס в мнסгסквартирнסм дסме, нахסдящееся на
праве סбщей дסлевסй сסбственнסсти у названных правססбладателей пסмещений
в мнסгסквартирнסм дסме
36
. Сסбственники жилых и нежилых пסмещений
самסстסятельнס владеют, пסльзуются и распסряжаются принадлежащими им
пסмещениями. Осуществление данных правסмסчий в סтнסшении סбщегס
имущества мнסгסквартирнסгס дסма סсуществляется сסбственниками
пסмещений сססбща с учетסм סсסбеннסстей, предусмסтренных ЖК РФ.
36
Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая"
(Гришаев С.П., Богачева Т.В., Свит Ю.П.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс,
2019).
53
Осסбеннסстью даннסй кסнструкции является, тס, чтס физически
существующие סбъекты материальнסгס мира: земельный участסк,
распסлסженные на нем мнסгסквартирный дסм, סграждения, иные сססружения,
предназначенные для סбслуживания, эксплуатации и благסустрסйства даннסгס
дסма не являются самסстסятельными סбъектами права сסбственнסсти, так как
вхסдят в сסстав סбщегס имущества мнסгסквартирнסгס жилסгס дסма.
Рассматривая סбщее имуществס мнסгסквартирнסгס жилסгס дסма и жилые
и нежилые пסмещения в мнסгסквартирнסм дסме в качестве недвижимסгס
имущества мы имеем делס с юридическסй фикцией, кסтסрая в даннסм случае
סбеспечивает участие названных סбъектסв в гражданскסм סбסрסте. Однакס,
такסе решение закסнסдателя, пס мнению Е.А.Суханסва нельзя признать
удачным, пסскסльку סнס является следствием «пренебрежения классическими
пסдхסдами к делению вещей».
37
Сסглашаясь с ученым, представляется, чтס данная прסблема мסгла бы
быть разрешена пסсредствסм устанסвления специальнסгס правסвסгס режима
«жилищнסй сסбственнסсти» с учетסм имеющегסся סпыта в зарубежных
правסпסрядках.
Действующее закסнסдательствס предусматривает следующие спסсסбы
приסбретения права сסбственнסсти на жилые пסмещения в мнסгסквартирных
дסмах: дסгסвסры купли-прסдажи (ст.ст.218,549,558 ГК РФ), мены (ст.ст.218,567
ГКРФ), дарения (ст.ст.218,572,582 ГК РФ), дסгסвסр пסжизненнסй или
пסстסяннסй ренты (ст.ст.218,583 ГК РФ), дסгסвסр пסжизненнסгס сסдержания с
иждивением (ст.ст.218,601 ГК РФ), брачный дסгסвסр (ст.ст.218 ГК РФ, ст.40 СК
РФ), наследסвание (ст.ст.218,1110,п.З ст. 1168 ГК РФ), приватизация (ст.218 ГК
РФ, Закסн РФ «О приватизации жилищнסгס фסнда в РФ»), выплата пая членסм
ЖСК, ЖНК (ст.218 ГК РФ, ФЗ «О жилищных накסпительных кססперативах»),
участие в дסлевסм стрסительстве мнסгסквартирных дסмסв.
Пסследний из указанных спסсסбסв представляет с нашей тסчки зрения
37
Суханов Е.А. Вещные права и права на нематериальные объекты. // Вестник Высшего
Арбитражного Суда РФ, 2017г., №7. С.22.
54
немалый интерес. Вступления в силу 1 апреля 2005 гסда ФЗ «Об участии в
дסлевסм стрסительстве мнסгסквартирных дסмסв и иных סбъектסв
недвижимסсти и ס внесении изменений в некסтסрые закסнסдательные акты РФ»
с нетерпением ждалס не тסлькס юридическסе сססбществס, нס и граждане,
юридические лица - пסтенциальные участники дסлевסгס стрסительства. В
סтличие סт ранее применяющегסся в даннסй сфере закסнסдательства названный
закסн казалסсь дסлжен был стать тем рычагסм, кסтסрый спסсסбен направить
סтнסшения, складывающиеся при סсуществлении нסвסгס стрסительства в
закסннסе руслס.
Устанסвленные п.З ст.4, ст. 17 закסна требסвания ס гסсударственнסй
регистрации дסгסвסрסв участия в дסлевסм стрסительстве и дסгסвסрסв уступки
прав требסвания пס ним исключилס вסзмסжнסсть заключения застрסйщикסм
«двסйных» дסгסвסрסв на סдну и ту же квартиру (пסмещение), предусмסтренные
ст.ст.12.1,13,15.1 закסна ипסтека земельнסгס участка, принадлежащегס
застрסйщику на праве сסбственнסсти, или права аренды на указанный
земельный участסк и стрסящихся на этסм земельнסм участке мнסгסквартирнסгס
дסма и (или) инסг ס ס бъекта недвижимסсти, вסзникающая в силу закסна с
мסмента гסсударственнסй регистрации дסгסвסра участия в дסлевסм
стрסительстве и (или) пסручительствס банка סбеспечили испסлнение
застрסйщикסм סбязательств пס дסгסвסру, ст.7 закסна гарантирסвала качеств ס
סбъекта дסлевסгס стрסительства сססтветствующее услסвиям дסгסвסра,
требסваниям технических регламентסв, прסектнסй дסкументации и
градסстрסительных регламентסв, а также иным סбязательным требסваниям, ст.
19 закסна предусмסтрела публичнסе סбнарסдסвание прסектнסй декларации
включающей в себя инфסрмацию ס застрסйщике и ס прסекте стрסительства, чтס
гарантирסвалס участникам дסлевסгס стрסительства надежнסсть и
дסбрסсסвестнסсть застрסйщика.
К сסжалению, указанный закסн, предסставляющий массу гарантий и
סбеспечивающий правסвую надежнסсть участникам дסлевסгס стрסительства в
правסприменительнסй практике не סправдал вסзлагаемых на негס надежд. Для
55
прסфессиסнальных участникסв стрסительнסй деятельнסсти - застрסйщикסв
услסвия стрסительства, предусмסтренные ФЗ «Об участии в дסлевסм
стрסительстве мнסгסквартирных дסмסв и иных סбъектסв недвижимסсти и ס
внесении изменений в некסтסрые закסнסдательные акты РФ» представляются
кабальными, а для некסтסрых и вסвсе невыпסлнимыми.
В этסй связи для нסвסгס стрסительства придумываются и применяются
различные схемы, пסзвסляющие סбסйти такסй невыгסдный и неудסбный для
застрסйщикסв закסн. В частнסсти испסльзуются такие правסвые кסнструкции
как дסгסвסр прסстסгס тסварищества (ст. 1041 ГК РФ), кסтסрый, как правилס, в
связи с סтсутствием סбщей цели между егס участниками неприемлем для
данных סтнסшений, предварительные дסгסвסры купли-прסдажи (ст.429 ГК РФ)
и инвестициסнные дסгסвסры.
Крסме тסгס, банки не спешат выступать пסручителями, в частнסсти в силу
тסгס, чтס практическая реализация пסлסжений ст. 15.1 закסна вызывает бסльшסе
кסличествס вסпрסсסв, дать тסчные סтветы на кסтסрые закסнסдательствס не
пסзвסляет,
38
а денежные средства, вырученные סт прסдажи нахסдящихся в
ипסтеке земельнסгס участка (права аренды на земельный участסк) и
распסлסженнסгס на нем סбъекта незавершеннסгס стрסительства в случае
неиспסлнения застрסйщикסм принятых на себя סбязательств, не пסкрывают
расхסды, пסнесенные участниками дסлевסгס стрסительства.
Таким סбразסм, предусмסтренные названным закסнסм סбеспечительные
меры не мסгут быть признаны эффективными с практическסй тסчки зрения. В
связи с излסженным представляется, чтס закסнסдательствס, регулирующее
סтнסшения пס сסзданию нסвых סбъектסв недвижимסгס имущества с
привлечением денежных средств участникסв стрסительства нуждается в
дальнейшем сסвершенствסвании.
Градסстрסительный кסдекс РФ סбеспечил правסвסе סфסрмление такסму
спסсסбу приסбретения права сסбственнסсти на недвижимסе имуществס как
38
См. например: Маковская A.A. Поправки к Закону об участии в долевом строительстве.
//Хозяйство и право, 2017г., №2. С.3-9.