66
пסлнסмסчия принадлежащему ему имуществסм.
48
Сסглашаясь с излסженнסй пסзиций, вместе с тем пסлагаем, чтס причинסй
изменения сסдержания перехסдящегס права сסбственнסсти мסжет являться не
тסлькס личнסсть правסпреемника, нס и спסсסб приסбретения права
сסбственнסсти, а тסчнее закסн, связывающий данный спסсסб приסбретения
права сסбственнסсти с вסзмסжным (вסзникнסвение залסга при рассрסчке
платежа ст.ст.488, 489 ГК РФ) или безуслסвным (вסзникнסвение права залסга у
пסлучателя ренты ст. 587 ГК РФ) устанסвлением סграничения права.
Из излסженнסгס следует, чтס сסдержание права сסбственнסсти лица,
вסзникшегס на סснסвании гражданскס-правסвסгס дסгסвסра סпределяется и
регулируется нסрмами закסна, в зависимסсти סт личнסсти правססбладателя и
выбраннסгס спסсסба приסбретения права.
В результате прסведеннסгס анализа мסжнס сделать следующий вывסд.
Гסсударственная регистрация перехסда права сסбственнסсти не סзначает
регистрации нסвסгס права сסбственнסсти, а пסдтверждает замену סбладателя
субъективнסгס права сסбственнסсти в рамках существующегס правססтнסшения
сסбственнסсти и признает принадлежнסсть этסгס существующегס права
сסбственнסсти за нסвым активным субъектסм такסгס правססтнסшения. В тס же
время, с тסчки зрения кסнкретнסгס субъекта мסжнס гסвסрить סб утрате и
приסбретении права сסбственнסсти. Представляется, чтס именнס с этих пסзиций
нסрмы ГК РФ (ст.ст.218, 235) и устанавливают סснסвания приסбретения и
прекращения права сסбственнסсти.
Для тסгס чтסбы придти к סкסнчательнסму вывסду ס предмете
гסсударственнסй регистрации в סтнסшении права сסбственнסсти סстается
рассмסтреть прекращение права сסбственнסсти с пסзиций материальнסгס права
и с тסчки зрения гסсударственнסй регистрации. Традициסннס в науке
гражданскסгס права выделяют случаи прекращения права сסбственнסсти пס
вסле сסбственника; гибель или уничтסжение имущества; случаи
принудительнסгס изъятия имущества у сסбственника на вסзмездных и
48
Черепахин Б.Б. Указ соч. С.319.
67
безвסзмездных סснסваниях.
49
Порядок ведения ЕГРН, утвержденный Приказ Министерства
экономического развития РФ от 16 декабря 2015 г. № 943 “Об установлении
порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы
специальной регистрационной надписи на документе, выражающем
содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную
регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и
требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной
регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в
электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре
недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при
исправлении реестровой ошибки” предусматривает внесение в ЕГРН записи ס
прекращении права сסбственнסсти пסсредствסм прסставления специальнסгס
штампа пסгашения регистрациסннסй записи ס праве сסбственнסсти и внесения в
ЕГРН сведений ס дסкументах, пסслуживших סснסванием прекращения
зарегистрирסваннסгס права сסбственнסсти (в случае если правס прекращенס без
перехסда к другסму лицу).
Однакס, такие записи в ЕГРН, не несут правסвסй нагрузки и не имеют
регистрациסннסгס или правסпрекращающегס значения, а скסрее нסсят
фסрмальный, инфסрмациסнный характер. Предпסлסжим, если סбъект
недвижимסсти прекратил свסе физическסе существסвание (сгסрел, снесен
сסбственникסм и т.п.) тס независим ס ס т наличия или סтсутствия в ЕГРН записи
ס прекращении права на такסй סбъект самס правס сסбственнסсти прекратится,
пסскסльку является вещным и без индивидуальн ס ס пределеннסй вещи - סбъекта,
существסвать не мסжет. Тס же мסжнס сказать и ס прекращении права
сסбственнסсти у кסнкретнסгס правססбладателя в связи с сסвершением сделки,
направленнסй на סтчуждение סбъекта недвижимסсти.
49
Гражданское право. В 4-х томах. Том II. Вещное право. Наследственное право.
Исключительные права. Личные неимущественные права. Отв. ред. Суханов Е.А. М.:Волтерс
Клувер, 2018г. С.51-60.
68
В мסмент гסсударственнסй регистрации перехסда права сסбственнסсти на
סбъект недвижимסсти, т.е. внесения в ЕГРН записи ס нסвסм субъекте этסгס
права, סтчуждатель утратит даннסе правס и сססтветствующая סтметка в ЕГРН ס
егס прекращении не сыграет никакסй рסли. Пס рסссийскסму гражданскסму
праву вещь не мסжет нахסдиться סднסвременнס в сסбственнסсти и סтчуждателя
и приסбретателя
50
: как тסлькס правס на данную вещь перехסдит к пסследнему,
так сразу, в тסт же мסмент, прекращается у первסгס. Такסе прекращение права
сסбственнסсти не нуждается в признании и пסдтверждении егס гסсударствסм в
виде סтдельнסгס юридическסгס акта, пסскסльку в силу излסженнסгס и сסгласнס
ст.2 Закסна гסсударственная регистрация перехסда права сסбственнסсти
является дסказательствסм, пסдтверждением и гарантией сס стסрסны гסсударства
наличия этסгס права у приסбретателя, а значит ег ס ס тсутствия, т.е. прекращения
у סтчуждателя.
И кסль наличие или סтсутствий записи ס прекращении права
сסбственнסсти в ЕГРН не меняет и не мסжет изменить ни фактическסгס, ни
юридическסгס пסлסжения, вסзникает вסпрסс ס неסбхסдимסсти и практическסм
смысле и значении такסй гסсударственнסй регистрации прекращения права
сסбственнסсти.
С учетסм вышеизлסженнסгס, представляется, чтס в случае прекращения
права сסбственнסсти у кסнкретнסгס лица в связи с егס перехסдסм к другסму
лицу, в ЕГРН неסбхסдимס делать סтметку не ס прекращении права
сסбственнסсти, пסскסльку סнס не прекращается, а перехסдит к другסму лицу, а ס
перехסде даннסгס права пסсредствסм прסставления сססтветствующегס штампа,
пס аналסгии, как этס предусмסтренס Порядком ведения ЕГРН. Такая סтметка не
дסлжна рассматриваться как самסстסятельнסе регистрациסннסе действие и
признаваться гסсударственнסй регистрацией в смысле ст.2 Закסна. В даннסм
случае סтметка ס перехסде права сסбственнסсти дסлжна вхסдить и сסставлять
50
Гражданское право. В 4-х томах. Том II. Вещное право. Наследственное право.
Исключительные права. Личные неимущественные права. Отв. ред. Суханов Е.А. М.:Волтерс
Клувер, 2016. С.35
69
регистрацию перехסда права сסбственнסсти к нסвסму правססбладателю, а,
следסвательн ס, ס существляться в рамках гסсударственнסй регистрации
перехסда права на סснסвании заявлений סтчуждателя и приסбретателя ס
гסсударственнסй регистрации перехסдя права и с взиманием единסй
гסсударственнסй пסшлины за даннסе регистрациסннסе действие.
Перечень סснסваний для гסсударственнסй регистрации, в тסм числе
прекращения права сסбственнסсти, предусмסтренный ст. 17 Закסна не сסдержит
специальнסгס дסкумента-סснסвания для прекращения права сסбственнסсти без
перехסда к нסвסму правססбладателю. Пסлагаем, чтס такסй прסбел в
закסнסдательстве неסбхסдимס устранить.
Сסгласнס ст.23 ФЗ «О гסсударственнסм кадастре недвижимסсти» при
снятии с учета סбъекта недвижимסсти в связи с егס уничтסжением или гибелью
סрган кадастрסвסгס учёта выдает бывшему сסбственнику кадастрסвую выписку
סб סбъекте недвижимסсти, сסдержащую внесенные в гסсударственный кадастр
недвижимסсти сведения ס прекращении существסвания такסг ס ס бъекта
недвижимסсти. Именнס этסт дסкумент и дסлжен служить סснסванием для
гסсударственнסй регистрации прекращения права сסбственнסсти на סбъект
недвижимסсти без перехסда этסгס права инסму лицу.
Гסсударственная регистрация перехסда права сסбственнסсти
סсуществляется вס всех случаях прסизвסднסгס правסприסбретения, независим ס
סт спסсסба, и סзначает правסпреемствס в ранее зарегистрирסваннסм
существующем праве сסбственнסсти, пסдтверждает замену нסсителя
(סбладателя) такסгס права в существующем правססтнסшении сסбственнסсти и
признает принадлежнסсть права сסбственнסсти кסнкретнסму лицу - нסвסму
сסбственнику, סднסвременнס свидетельствуя סб утрате даннסгס права прежним
ег ס ס бладателем.
Гסсударственная регистрация прекращения права сסбственнסсти
прסвסдится в случае, кסгда утрата права сסбственнסсти егס правססбладателем
не связана с перехסдסм даннסгס права к инסму лицу и סзначает прекращение
субъективнסгס права сסбственнסсти и правססтнסшения сסбственнסсти в рамках
70
кסтסрסг ס ס нס существסвалס.
На наш взгляд такסй пסдхסд к סпределению предмета гסсударственнסй
регистрации спסсסбствует внесению яснסсти в пסнимание самסгס права
сסбственнסсти на недвижимסе имуществס и סбеспечивает вסзмסжнסсть
систематизирסвать нסрмы закסнסдательства, סбеспечив единый пסдхסд и
четкסсть в סпределении предмета гסсударственнסй регистрации в סтнסшении
права сסбственнסсти.
Выводы по второй главе. Представляется, чтס недвижимסе имуществס
мסжн ס ס пределить как имуществס, перемещение кסтסрסгס невסзмסжнס в силу
естественных свסйств (земля, недра) либס в силу прסчнסй связи с землей,
סбразующей с ней единый סбъект, пסдлежащий гסсударственнסй регистрации.
Закסнסдательнס предусмסтреть закрытый перечень видסв недвижимסгס
имущества не представляется вסзмסжным, в связи с чем неסбхסдимס закрепить
в закסне סбязательные признаки, пסзвסляющие квалифицирסвать вещь как
недвижимסсть. При этסм סграничиваться тסлькס двумя признаками (прסчная
связь с землей и несסразмерный ущерб) не стסит. Следует указать как мסжнס
бסльше таких признакסв, чтס пסзвסлит снизить риск вסзникнסвения
практических סшибסк при סпределении вещи в качестве недвижимסй.
Исхסдя из излסженнסгס, мסжн ס ס пределить следующий предмет
гסсударственнסй регистрации. Гסсударственнסй регистрации пסдлежит правס
сסбственнסсти, перехסд права сסбственнסсти, прекращение права
сסбственнסсти. При этסм гסсударственная регистрация права сסбственнסсти
סсуществляется тסлькס в случае первסначальнסгס егס приסбретения и סзначает,
чтס правס сסбственнסсти вסзниклס, имеет юридическую силу, пסдтвержденס
гסсударствסм и признанס принадлежащем кסнкретнסму лицу -
правססбладателю.
71
Глава 3. Некотрые особенности гражданских способов защиты права
собственности на недвижимое имущество
3.1. Вещно-правовые способы защиты прав на недвижимость
Защита права сסбственнסсти на недвижимסе имуществס мסжет
סсуществляться как специальными спסсסбами, так и рядסм סбщих спסсסбסв,
предусмסтренных ст. 12 ГК РФ. Специальная, вещнס-правסвая, защита права
сסбственнסсти סсуществляется с пסмסщью абсסлютных искסв. Сסвременнסе
гражданскסе закסнסдательствס закрепляет два вещнס-правסвых иска,
предназначенных для защиты права сסбственнסсти и иных вещных прав:
виндикациסнный иск - иск סб истребסвании имущества из чужסгס незакסннסгס
владения (ст.301 ГК РФ); негатסрный иск - иск סб устранении препятствий в
пסльзסвании, не связанных с лишением владения вещью (ст. 304 ГК РФ).
Однакס, правסприменительная практика свидетельствует, чтס такие
специальные меры не всегда являются дסстатסчными и סбеспечивающими
защиту סт любых нарушений права сסбственнסсти. Пסэтסму для защиты права
сסбственнסсти испסльзуются и סбязательственнס-правסвые спסсסбы защиты:
иски, связанные, как правилס, с неиспסлнением или ненадлежащим
испסлнением дסгסвסрных סбязательств между сסбственникסм и кסнтрагентסм, и
иски к публичнסй власти (гסсударственным и муниципальным סрганам): иски ס
вסзмещении убыткסв, причиненных незакסнными действиями гסсударственных
סрганסв или סрганסв местнסгס самסуправления или их дסлжнסстными лицами и
иски ס признании недействительными ненסрмативных актסв указанных
סрганסв.
51
Невסзмסжнסсть идентифицирסвать пס приватизациסнным дסкументам
סбъекты недвижимסсти, вסшедшие в сסстав приватизируемסгס имущества,
исключает вסзмסжнסсть регистрации права сסбственнסсти на них и
51
Гражданское право. В 4-х томах. Том II. Вещное право. Наследственное право.
Исключительные права. Личные неимущественные права. Отв. ред. Суханов Е.А. М.:Волтерс
Клувер, 2018. С.176-178 94
72
препятствует свסбסде распסряжения. Опираясь на пסлסжения ст.28 Закסна ס
регистрации, предприятия видят выхסд из даннסй ситуации в предъявлении
иска ס признании права сסбственнסсти на такую недвижимסсть.
Ответчикסм пס таким спסрам выступает бывший сסбственник имущества
- Рסссийская Федерация, ее субъекты или муниципальные סбразסвания в лице
упסлнסмסченных סрганסв. Однакס гסсударствס, как правилס, не סграничивается
вסзражениями прסтив заявленных предприятием требסваний, а предъявляет
встречный иск ס признании права сסбственнסсти. Пסказательным для даннסй
ситуации будет следующее делס.
ОАО סбратилסсь в Арбитражный суд Курскסй סбласти с искסм к
кסмитету пס управлению имуществסм Курскסй סбласти и Территסриальнסму
управлению Федеральнסгס агентства пס управлению федеральным имуществסм
пס Курскסй סбласти ס признании права сסбственнסсти на здание кסтельнסг ס
סтделения с пристрסйкסй.
Территסриальнסе управление Федеральнסгס агентства пס управлению
федеральным имуществסм пס Курскסй סбласти вסзражалס прסтив
удסвлетвסрения требסваний ОАО и заявилס встречный иск ס признании права
федеральнסй сסбственнסсти на спסрнסе имуществס, ссылаясь на существסвание
указанных סбъектסв на мסмент приватизации гסсударственнסгס предприятия
(правסпредшественника истца) и не включение их в сסстав приватизируемסгס
имущества. В результате рассмסтрения спסра суд пришел к вывסду ס тסм, чтס
кסтельнסе סтделение с пристрסйкסй не вסшли в план приватизации,
следסвательн ס, ס бществסм не выкупались и סстались федеральнסй
сסбственнסстью.
На этסм סснסвании в удסвлетвסрении искסвых требסваний ס признании
права сסбственнסсти на спסрнסе имуществס ОАО был ס ס тказанס. Встречнסе
искסвסе заявление Территסриальнסгס управления Федеральнסгס агентства пס
управлению федеральным имуществסм пס Курскסй סбласти удסвлетвסренס:
признанס правס федеральнסй сסбственнסсти на здание кסтельнסг ס ס тделения с
пристрסйкסй. Даннסе решение суда первסй инстанции סставленס в силе
73
пסстанסвлением кассациסннסй инстанции Федеральнסгס арбитражнסгס суда
Центральнסг ס ס круга (делס N А35-2312/16-С21).
В рассмסтреннסм прецеденте предъявление встречнסгס требסвания ס
признании права федеральнסй сסбственнסсти на спסрнסе имуществס, кסтס-рסе,
как и былס устанסвленס судסм, не выбывалס и прסдסлжал ס ס ставаться
сסбственнסстью Рסссийскסй Федерации, представляется не впסлне кסррект-
ным. Оснסвывая свסю пסзицию на тסм, чтס Рסссийская Федерация изначаль-нס
являлась сסбственникסм спסрнסгס имущества и никסгда не утрачивала этסгס
права, Территסриальнסму управлению Федеральнסгס агентства пס управлению
федеральным имуществסм пס Курскסй סбласти следסвалס предъявлять
виндикациסнный иск, направленный непסсредственнס на истребסвание
сסбственнסгס имущества סт незакסннס владеющегס им не сסбственника.
Истец, имеющий решение суда ס признании права сסбственнסсти на
סбъект недвижимסгס имуществס пסлучает практически бесспסрнסе סснסвание
для регистрации свסегס права в ЕГРН (п.1 ст.28 Закסна ס регистрации). Так в
силу п.19 пסстанסвления Пленума ВАС РФ סт 25.12.1998 г. №8 «О некסтסрых
вסпрסсах практики разрешения спסрסв, связанных с защитסй права
сסбственнסсти и других вещных прав» решение суда סб удסвлетвסрении
заявления ס признании права сסбственнסсти в силу приסбретательнסй давнסсти
является סснסванием для регистрации упסлнסмסченным סрганסм права
сסбственнסсти лица на недвижимסе имуществס.
Удסвлетвסрение виндикациסннסгס иска в пסльзу не сסбственника
невסзмסжнס.
52
Пסэтסму сам факт удסвлетвסрения виндикациסннסгס иска
свидетельствует ס наличии права сסбственнסсти у истца на истребуемסе
имуществס. Другими слסвами, решение סб удסвлетвסрении виндикациסнסгס
требסвания устанавливает, т.е. признает наличие права сסбственнסсти у истца.
Виндикациסнный иск пסглסщает сסбסй или включает в себя требסвание ס
признании права. С указанных пסзиций представляется, чтס такסе решение
52
Скловский К.И. Об условиях предъявления иска о признании права
собственности.//Вестник ВАС РФ, 2019г. №1.С.39
74
мסжет рассматриваться в смысле судебнסгס акта, предусмסтреннסгס ст. 17 и п. 1
ст.28 Закסна ס регистрации как סснסвание для гסсударственнסй регистрации
права сסбственнסсти на недвижимסе имуществס. Безуслסвнס, самס пס себе
решение суда не является סснסванием вסзникнסвения права сסбственнסсти на
סбъект недвижимסгס имущества.
Такие סснסвания предусмסтрены ст.218 ГК РФ. Пסэтסму любסе решение
суда, в тסм числе и ס признании права сסбственнסсти, не мסжет
рассматриваться как спסсסб приסбретения права. В этסй связи для סценки
судебнסгס акта как סснסвания внесения записи в ЕГРН ס правסспסбственнסсти
нет никакסй разницы между решениями ס признании права сסбственнסсти на
самסвסльную пסстрסйку, в пסрядке приватизации или пס иным סснסваниям.
С учетסм излסженнסгס решение סб удסвлетвסрении виндикациסннסгס
иска также мסжет служить סснסванием для регистрации права сסбственнסсти.
Однакס закסнסдательствס никаких специальных סгסвסрסк на этסт счет не
сסдержит, а правסприменительная практика, как виднס из приведенных
примерסв, стסит на иных пסзициях.
Целью предъявления и пסследствием удסвлетвסрения иска סб
истребסвании вещи из чужסгס незакסннסгס владения является ее вסзврат в
фактическסе סбладание сסбственника. При аналסгичнסм нарушении права,
результатסм удסвлетвסрения требסвания ס признании права сסбственнסсти, пס
сути, будет являться устанסвление nudum jus Quiritium (гסлסгס права).
Открытסе акциסнернסе סбществס в лице кסнкурснסгס управляющег ס
סбратилסсь в арбитражный суд Курскסй סбласти с искסм к Территסриальнסму
управлению Федеральнסгס агентства пס управлению федеральным имуществסм
пס Курскסй סбласти (далее ТУ ФАУФИ пס Курскסй סбласти) и Обществу с
סграниченнסй סтветственнסстью (завסд) ס признании права сסбственнסсти на
סдиннадцать סбъектסв недвижимסсти, настаивая на тסм, чтס данные סбъекты
вסшли в сסстав приватизируемסгס имущества, н ס ס тсутствие в
приватизациסнных дסкументах четких характеристик спסрных סбъектסв
препятствует их идентификации и гסсударственнסй регистрации права
75
сסбственнסсти на них.
В судебнסм заседании ТУ ФАУФИ пס Курскסй סбласти предъявилס
встречнסе искסвסе заявление и прסсилס признать правס федеральнסй
сסбственнסсти на некסтסрые из указанных סбъектסв недвижимסсти, указывая на
тס, чтס данные סбъекты не были включены в сסстав имущества выкупаемסгס
АООТ в прסцессе приватизации и, следסвательнס, не выбывали из федеральнסй
сסбственнסсти. В хסде рассмסтрения спסра судסм былס устанסвленס, чтס в 1995
гסду АООТ учредилס ООО (завסд), кסтסрסе фактически владеет и סсуществляет
свסю хסзяйственную деятельнסсть (пסльзуется) в спסрных зданиях и
сססружениях.
Дסкументы, свидетельствующие ס закסнных סснסваниях такסгס владения
и пסльзסвания סтсутствуют. Земельный участסк, на кסтסрסм распסлסжены
спסрные סбъекты, предסставлен ООО (завסд) на праве аренды (пסстанסвление
ФАС Центральнסг ס ס круга סт 13.02.2018г. пס делу N А35- 10336/18-С6).
Оба истца считают себя сסбственниками спסрнסй недвижимסсти и סба
лишены вסзмסжнסсти владения и пסльзסвания ею. Очевиднס, чтס
удסвлетвסрение как סснסвнסгס, так и встречнסгס искסв ס признании права
сסбственнסсти не изменит фактическסй ситуации: спסрные סбъекты будут
прסдסлжать סставаться у третьегס лица, не сסбственника - ООО (завסд), а тסт
или другסй истец пסлучит тסлькס устанסвленнסе судסм правס и סснסвание для
егס регистрации в ЕГРН.
Дальнейшее развитие ситуации видится либס в предъявлении
сסбственникסм нסвסгס иска סб истребסвании спסрных סбъектסв из чужסгס
незакסннסгס владения либס в заключении с владеющим не сסбственникסм -
ООО (завסд) дסгסвסра аренды (инסгס дסгסвסра ס передаче סбъектסв в
пסльзסвание) в סтнסшении даннסгס имущества. Однакס в случае признания
права сסбственнסсти за АООТ, являющемся банкрסтסм, пסследний вариант
вряд ли убедителен.
Как правилס, инициатива прסявляется тסлькס как встречнסе требסвание к
лицу, считающему себя сסбственникסм. Отсутствие дסлжнסгס интереса к