2
ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение…………………………………………………….…………………………….….3
1. История развития правового регулирования аренды недвижимого
имущества……………………………….……………………….......................8
1.1 Договор имущественного найма в римском праве…………………..……8
1.2 Аренда недвижимости по российскому дореволюционному гражданскому
праву….………………………………………………………………………….12
1.3 Аренда недвижимости по советскому гражданскому праву….………….24
1.4 Аренда недвижимости по современному российскому гражданскому
праву…………….……………….……………………………………………….38
2. Особенности правового регулирования аренды отдельных объектов
недвижимости………………………………………………………………….41
2.1 Недвижимость как объект имущественного найма в современном
российском законодательстве………………………….……………………….41
2.2 Понятие и особенности договора аренды зданий,
сооружений………………………………………………………………………57
2.3 Заключение договора аренды зданий, сооружений. Существенные
условия договора……………………………………………..……………..…..64
2.4 Форма и государственная регистрация договора аренды зданий,
сооружений………………………………………………………………..…….71
2.5 Актуальные вопросы регламентации отношений по аренде нежилых
помещений…………………..…………………………………………………..79
Заключение………………………………………………..……..……………..87
Список использованной литературы……………………………………….93
3
ВВЕДЕНИЕ
Происходящие в России политические и социально-экономические
перемены кардинально изменили многие аспекты жизни граждан.
Действующая Конституция РФ
1
закрепила переход к новой системе, которая
складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии
государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение
равенства всех форм собственности, введение частной собственности на
жилище, землю и так далее. Результатом реформ в нашей стране стало и то,
что недвижимость вновь стала товаром.
Деление вещей на движимые и недвижимые для гражданского оборота
имеет фундаментальное значение. Такая классификация существенным
образом определяет правовой режим вещи. Важность этого деления
подчеркивали как дореволюционные выдающиеся цивилисты – Д.И. Мейер
2
,
Г.Ф. Шершеневич
3
, так и современные ученые. В.А. Дозорцев отмечал, что
"введение этих категорий является существенным шагом вперед,
необходимым в условиях рыночных отношений"
4
. Вопросы правового
режима недвижимого имущества, включения его в гражданский оборот не
только неизменно привлекают внимание цивилистической доктрины, но и
традиционно являются одними из самых сложных в судебно-арбитражной
практике.
Недвижимость – это товар особого рода, к которому неприменимы
обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов
недвижимости, так и их социальной значимостью. Кроме того, пользование
1
Конституция РФ: ФКЗ от 12.12.1993 г. с учетом поправок, внесенных Законами РФ о
поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от
05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21-07.2014 № 11-ФКЗ // Российская газета. 25.12.1993; СЗ РФ.
04.08.2014. № 31. Ст. 4398.
2
Мейер Д.И. Русское гражданское право Часть. М.: МГУ, 1997.
3
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Статут, 1995.
4
Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе //
Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика / Под ред. А.Д. Маковского.
М., 1998. С. 235.
4
недвижимостью затрагивает интересы других лиц. В связи с этим
государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка
недвижимости. Государственное регулирование рынка недвижимости
заключается, прежде всего, в системе государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним. Такая процедура призвана
обеспечить интересы в первую очередь участников рынка, а также
государства, местных органов власти и других субъектов права.
Еще в 1917 г. И.А. Покровский указывал на общенациональное
значение недвижимости и ставил проблему соотношения частных и
публичных интересов по поводу недвижимости
1
. По его мнению,
недвижимость – это жизненное пространство каждого человека и общества в
целом. Соответственно, разработка вопросов правового режима
недвижимости занимает важное место в механизме обеспечения
надлежащего баланса частных и публичных интересов по поводу
недвижимости.
Закрепление института недвижимости и самостоятельных договоров,
связанных с недвижимостью в Гражданском кодексе РФ, требует
теоретического осмысления данного института применительно к условиям
нашей страны и законодательства, а, следовательно, делают актуальными
исследования в данной сфере.
Сделки с недвижимым имуществом, и в частности договор аренды
зданий, сооружений, нежилых помещений, составляют значительную и,
пожалуй, наиболее рискованную часть российского гражданского оборота.
Такая ситуация обусловлена, с одной стороны, вовлечением в оборот все
большего числа объектов недвижимости и его интенсификацией и, с другой
стороны, сложным составом и недостаточной ясностью законодательства,
устанавливающего правила сделок с такими объектами и правами на них, а
1
Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 143.
5
также неоднозначностью в толковании отдельных норм законодательства об
аренде арбитражными судами.
Несмотря на принадлежность российской правовой системы к романо-
германской правовой семье, растет значение судебного прецедента, который
заполняет пробелы законодательства, а именно Гражданского кодекса РФ.
Отрицательным последствием этого является прогрессирующая
нестабильность судебной практики. Уже стали привычными противоречия в
решениях кассационных инстанций разных судебных округов. При этом
обобщение судебной практики Президиумом Верховного Суда происходит
крайне медленно.
На сегодняшний день многие вопросы, связанные с правовым
регулированием аренды объектов недвижимости, довольно подробно
разработаны в отечественной юридической науке.
Среди исследователей, в разное время уделявших внимание вопросам
правового регулирования аренды недвижимого имущества, следующие
ученые: И.М. Ашихмин, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало,
О.М. Козырь, Д.И. Мейер, П.В. Крашенинников, О.Ю. Скворцов, Е.А.
Суханов, В.В. Чубаров, Г.Ф. Шершеневич и др.
Целью настоящей работы является исследование основ правового
регулирования отношений имущественного найма отдельных объектов
недвижимости, практики правоприменения и научных изысканий,
формирование на этой основе выводов и предложений по
совершенствованию законодательства в исследуемой сфере.
Поставленная цель обусловила выдвижение следующих задач:
- исследовать исторические аспекты становления и развития аренды
недвижимого имущества;
- выделить особенности правового регулирования аренды зданий,
сооружений на современном этапе развития российского гражданского
права;
6
- рассмотреть порядок заключения и оформления договора аренды
зданий, сооружений;
- проанализировать актуальные проблемы правового регулирования
аренды части объекта недвижимости.
Объектом исследования являются правовые отношения в сфере
имущественного найма объектов недвижимости.
Предметом исследования являются нормы российского
законодательства об аренде объектов недвижимости, практика их
применения, а также научные концепции, взгляды, идеи, посвященные
исследуемой проблематике.
Настоящая выпускная квалификационная работа выполнена с
использованием современных научных методов познания. В процессе
изучения материалов, относящихся к предмету исследования, автором
использовались как общенаучные методы: анализ и синтез, диалектический
метод, системно-аналитический, так и специальные: формально-
юридический, сравнительно-правовой, исторический, описательный и др.
Научная новизна исследования выражается в том, что автором
разработаны и выносятся на защиту следующие положения:
1. Недвижимость – это товар особого рода, к которому неприменимы
обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов
недвижимости, так и их социальной значимостью. Кроме того, пользование
недвижимостью затрагивает интересы других лиц. В связи с этим
государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка
недвижимости. Государственное регулирование рынка недвижимости
заключается, прежде всего, в системе государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним. Такая процедура призвана
обеспечить интересы в первую очередь участников рынка, а также
государства, местных органов власти и других субъектов права.
7
2. Для правового регулирования прав на недвижимость и оборота
недвижимого имущества характерно сочетание частноправового и публично-
правового методов регулирования.
3. Здания и сооружения, котороые являются объектами арендных
правоотношений, "удостоены" специального регулирования в ГК РФ, они
квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной
связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба
их назначению.
4. В настоящее время российское законодательство не решает такой
важный вопрос, как правомочия собственника (или арендатора) нежилого
помещения в здании в отношении так называемых вспомогательных
помещений и оборудования. Отсутствие же данного регулирования приводит
к спорам, поскольку пользоваться нежилым помещением изолированно
практически невозможно.
5. Представляется необходимым изменить действующее
законодательство и расширить количество видов аренды, урегулированных
отдельными параграфами главы 34 ГК РФ, включив в их число "договор
аренды недвижимости". Необходимость выделить договор аренды
недвижимости в отдельный вид обусловлена как приведенными выше
доводами о пробелах в регулировании возникающих отношений, так и
результатами анализа судебной практики, согласно которым договор аренды
недвижимости является самым распространенным среди прочих арендных
договоров.
Выпускная квалификационная работа работа состоит из введения, двух
глав, объединяющих девять параграфов, списка нормативных правовых актов
и литературы.
8
1. История развития правового регулирования аренды
недвижимого имущества
1.1 Договор имущественного найма в римском праве
Договор аренды (имущественного найма) относится к числу
классических договорных институтов, известных цивилистике со времен
римского права. В римском праве наем вещей рассматривался в качестве
отдельного вида договора найма (locatio - conductio) – весьма широкого по
охвату регулируемых им отношений типа гражданско-правового договора.
Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей (locatio-
conductio rerum); наем услуг (locatio - conductio operarum); наем работы, или
подряд (locatio - conductio operis). Общее между всеми тремя видами найма
состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне
пользование соответствующим объектом, а последняя – уплатить первой
стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.
Различие между наймом (locatio - conductio) и куплей-продажей (emptio
et venditio) римские юристы видели в том, что по договору купли-продажи
покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел
иную цель: предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временное
пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое
пропорционально времени пользования соответствующим объектом
1
.
Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в
римском праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей
(locatio - conductio rerum) одна сторона (наймодатель – locator) обязывалась
предоставить другой стороне (нанимателю – conductor) одну или несколько
определенных вещей для временного пользования, а другая сторона
обязывалась уплачивать за пользование этими вещами определенное
1
Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С.
Перетерского. М.: Юристъ, 2012. С. 445-446.
9
вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить
вещи в сохранности наймодателю.
Внаем могли передаваться как недвижимые, так и движимые вещи,
вернее те из них, которые относились к числу непотребляемых, поскольку
иначе наниматель не мог бы исполнить свою обязанность возвратить по
окончании срока найма именно ту вещь, которая была получена им по
договору. Допускалась возможность передачи вещи внаем без указания срока
найма, т.е. на неопределенный срок. В этом случае договор найма мог быть
прекращен по заявлению каждой из сторон в любое время.
Основная обязанность наймодателя заключалась в предоставлении
нанимателю в пользование вещи, однако указанная обязанность не
исчерпывалась однократной передачей вещи нанимателю: наймодатель был
обязан в течение всего срока найма обеспечивать нанимателю возможность
нормального и соответствующего договору использования вещи. В этих
целях наймодатель должен был производить необходимый ремонт отданной
внаем вещи для поддержания ее в надлежащем состоянии в течение всего
срока договора, принимать меры к устранению препятствий в пользовании
переданной внаем вещи, чинимых со стороны третьих лиц, и т.п
1
.
На наймодателя возлагалась ответственность за недостатки переданной
внаем вещи: в тех случаях, когда вещь оказывалась непригодной для
использования ее по тому назначению, какое имелось в виду договором,
наймодатель возмещал нанимателю причиненные убытки в размере,
компенсирующем весь интерес нанимателя.
Если же пользование нанимателем вещью оказывалось невозможным
без вины в том наймодателя, последний не нес никакой ответственности,
однако и не имел права требовать с нанимателя наемную плату, принимая,
таким образом, на себя риск невозможности исполнения обязательств по
договору найма.
1
Памятники римского права: Законы XII таблиц, Институции Гая, Дигесты Юстиниана /
Под ред. Л.Л. Кофанова, В.А. Томсинова. М.: Зерцало, 1999. С. 234.
10
Основная обязанность нанимателя состояла в том, что он должен был
вносить наймодателю условленную по договору плату за пользование вещью
пропорционально времени такого пользования. По общему правилу наемная
плата вносилась нанимателем по истечении известных промежутков времени
(postnumerando), а при наличии на то специального соглашения сторон
наемная плата могла вноситься вперед (praenumerando). Неиспользование
нанимателем вещи, полученной внаем, не освобождало его без уважительной
причины от обязанности по внесению наемной платы.
На нанимателя возлагалась и обязанность по обеспечению сохранности
принятой внаем вещи; за всякого рода повреждения и ухудшения вещи,
имевшие место по его вине, он нес ответственность перед наймодателем
1
.
Римское право предусматривало довольно жесткие последствия для
нанимателя, не возвращавшего вещь наймодателю по истечении
определенного договором срока найма. Если наниматель, не возвращая
нанятую вещь, доводил дело до суда, он рассматривался в качестве
захватчика чужого владения (invasor alinae possessionis) и присуждался не
только к возврату нанятой вещи, но и к уплате ее стоимости.
Решался римским правом и вопрос о компенсации нанимателю его
издержек в связи с произведенными им улучшениями нанятой вещи. В
случаях, когда такого рода издержки нанимателя признавались
необходимыми (impensae necessariae) или полезными (impensae utiles),
наниматель был вправе потребовать от наймодателя их возмещения. В тех же
случаях, когда издержки нанимателя на улучшение вещи были понесены
последним по личному вкусу или желанию (impensae voluptuariae), он не
имел права на их возмещение за счет наймодателя, а мог только отделить от
вещи ее улучшения при условии, что это не ухудшит вещь (ius tollendi).
Примечательно, что римское право последовательно исходило из
обязательственно-правовой природы договора найма вещи. Хорошо
1
Баринова М.А., Максименко С.Т. Римское частное право: учебное пособие для ВУЗов.
М.: Юстицинформ, 2006. С. 113.
11
известные современному гражданскому праву вещно-правовые элементы
договора имущественного найма: право следования и вещно-правовая защита
нанимателя как титульного владельца – в римском праве отсутствовали. Это
выражалось, в частности, в том, что в случае отчуждения наймодателем
вещи, находящейся у нанимателя, до истечения срока найма иному лицу
новый собственник не был связан договором найма. Факт отчуждения
наймодателем сданной внаем вещи сам по себе не прекращал действия
договора найма: наймодатель нес ответственность перед нанимателем за
неисполнение обязанности по обеспечению использования нанимателем
нанятой им вещи. Однако с этого момента наниматель мог осуществлять
пользование вещью только при условии согласия на то ее нового
собственника
1
.
Договор найма вещи прекращался истечением его срока. Однако в
случае продолжения фактического пользования вещью со стороны
нанимателя при отсутствии возражений наймодателя договор найма считался
возобновленным по молчаливому согласию сторон. Основанием
прекращения договора найма могли служить и нарушения сторонами его
условий. В частности, из Дигест следует, что основанием расторжения
договора признавалось невнесение нанимателем наемной платы за два года
подряд. Допускалось также расторжение договора по инициативе
наймодателя, если наниматель злоупотреблял своим правом; если он
ухудшал или портил вещь в процессе ее использования; если вещь требовала
ремонта, который не мог быть осуществлен без прекращения пользования
вещью со стороны нанимателя. Договор найма мог быть прекращен и в том
случае, если переданная нанимателю вещь оказывалась необходимой для
личных надобностей наймодателя.
1
Боголепов Н.П. Учебник истории римского права / Под редакцией и с предисловием В.А.
Томсинова. М.: Зерцало, 2004. С. 189.