82
н
ﮦ
ежилого помещен
ﮦ
ия в здан
ﮦ
ии в отн
ﮦ
ошен
ﮦ
ии так н
ﮦ
азываемых
вспомогательн
ﮦ
ых помещен
ﮦ
ий и обор
ﮦ
удован
ﮦ
ия. Отсутствие же дан
ﮦ
н
ﮦ
ого
р
ﮦ
егулир
ﮦ
ован
ﮦ
ия пр
ﮦ
иводит к спор
ﮦ
ам, поскольку пользоваться н
ﮦ
ежилым
помещен
ﮦ
ием изолир
ﮦ
ован
ﮦ
н
ﮦ
о пр
ﮦ
актически н
ﮦ
евозможн
ﮦ
о. Н
ﮦ
а пр
ﮦ
актике это
осложн
ﮦ
яется тем, что ар
ﮦ
битр
ﮦ
ажн
ﮦ
ые суды отказываются пр
ﮦ
имен
ﮦ
ять н
ﮦ
ор
ﮦ
мы об
общей собствен
ﮦ
н
ﮦ
ости собствен
ﮦ
н
ﮦ
иков квар
ﮦ
тир (ст. 290 ГК Р
ﮦ
Ф) в отн
ﮦ
ошен
ﮦ
ии
н
ﮦ
ежилых помещен
ﮦ
ий. Так, Пр
ﮦ
езидиум Высшего Ар
ﮦ
битр
ﮦ
ажн
ﮦ
ого Суда в своем
Постан
ﮦ
овлен
ﮦ
ии от 10 сен
ﮦ
тябр
ﮦ
я 2002 г. N 3673/02 указал, что, поскольку в
н
ﮦ
астоящее вр
ﮦ
емя отсутствует закон
ﮦ
, пр
ﮦ
едусматр
ﮦ
ивающий возн
ﮦ
икн
ﮦ
овен
ﮦ
ие
общей собствен
ﮦ
н
ﮦ
ости н
ﮦ
а объект н
ﮦ
едвижимости в случае пр
ﮦ
иобр
ﮦ
етен
ﮦ
ия
н
ﮦ
ежилого помещен
ﮦ
ия в объекте н
ﮦ
едвижимости, н
ﮦ
е являющемся жилым
домом, н
ﮦ
ельзя пр
ﮦ
имен
ﮦ
ять по ан
ﮦ
алогии закон
ﮦ
, н
ﮦ
е р
ﮦ
егулир
ﮦ
ующий спор
ﮦ
н
ﮦ
ые
пр
ﮦ
авоотн
ﮦ
ошен
ﮦ
ия
1
.
Из сложившейся ситуации пр
ﮦ
едставляется возможн
ﮦ
ым выходом
введен
ﮦ
ие специальн
ﮦ
ого вещн
ﮦ
ого пр
ﮦ
ава н
ﮦ
а помещен
ﮦ
ие, котор
ﮦ
ое бы
пр
ﮦ
едусматр
ﮦ
ивало возможн
ﮦ
ость его пр
ﮦ
одажи, а р
ﮦ
авн
ﮦ
ым обр
ﮦ
азом
использован
ﮦ
ие всех вспомогательн
ﮦ
ых помещен
ﮦ
ий и обор
ﮦ
удован
ﮦ
ия. Ин
ﮦ
ым
вар
ﮦ
иан
ﮦ
том может являться введен
ﮦ
ие фикции общей собствен
ﮦ
н
ﮦ
ости н
ﮦ
а здан
ﮦ
ие
без пр
ﮦ
еимуществен
ﮦ
н
ﮦ
ого пр
ﮦ
ава покупки. Таких же взглядов пр
ﮦ
идер
ﮦ
живается и
К.И. Скловский, котор
ﮦ
ый считает, что пр
ﮦ
имен
ﮦ
ен
ﮦ
ие дан
ﮦ
н
ﮦ
ой кон
ﮦ
стр
ﮦ
укции в
чистом виде (с сохр
ﮦ
ан
ﮦ
ен
ﮦ
ием пр
ﮦ
ава пр
ﮦ
еимуществен
ﮦ
н
ﮦ
ой покупки доли др
ﮦ
угими
участн
ﮦ
иками общей собствен
ﮦ
н
ﮦ
ости) пр
ﮦ
отивор
ﮦ
ечило бы экон
ﮦ
омическим
потр
ﮦ
ебн
ﮦ
остям и пр
ﮦ
актике делового обор
ﮦ
ота
2
.
Пр
ﮦ
имен
ﮦ
ительн
ﮦ
о к ар
ﮦ
ен
ﮦ
де н
ﮦ
ежилых помещен
ﮦ
ий пр
ﮦ
обелы в
закон
ﮦ
одательстве, связан
ﮦ
н
ﮦ
ые с опр
ﮦ
еделен
ﮦ
ием самого н
ﮦ
ежилого помещен
ﮦ
ия
как объекта гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ских пр
ﮦ
ав, также являются пр
ﮦ
ичин
ﮦ
ой р
ﮦ
азличн
ﮦ
ого р
ﮦ
ода
толкован
ﮦ
ия действующих н
ﮦ
ор
ﮦ
м, р
ﮦ
егулир
ﮦ
ующих ар
ﮦ
ен
ﮦ
дн
ﮦ
ые отн
ﮦ
ошен
ﮦ
ия.
1
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от
10.09.2002 № 3673/02 // Вестник ВАС РФ. 2002. № 12. С. 13-14.
2
Скловский К.И Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ.
2003. № 8. С. 37.
83
Так, по мн
ﮦ
ен
ﮦ
ию В.В. Витр
ﮦ
ян
ﮦ
ского, "в отн
ﮦ
ошен
ﮦ
ии ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды н
ﮦ
ежилых
помещен
ﮦ
ий какие-либо специальн
ﮦ
ые пр
ﮦ
авила в Кодексе отсутствуют,
поэтому н
ﮦ
а указан
ﮦ
н
ﮦ
ые пр
ﮦ
авоотн
ﮦ
ошен
ﮦ
ия общие пр
ﮦ
авила о договор
ﮦ
е ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды
р
ﮦ
аспр
ﮦ
остр
ﮦ
ан
ﮦ
ен
ﮦ
ы в полн
ﮦ
ом объеме"
1
. Такого же мн
ﮦ
ен
ﮦ
ия пр
ﮦ
идер
ﮦ
живается и
Е.Е. Дор
ﮦ
огавцева, котор
ﮦ
ая считает, что, если пр
ﮦ
изн
ﮦ
ать н
ﮦ
ежилое помещен
ﮦ
ие
самостоятельн
ﮦ
ым объектом н
ﮦ
едвижимости, следует пр
ﮦ
имен
ﮦ
ять для
р
ﮦ
егулир
ﮦ
ован
ﮦ
ия отн
ﮦ
ошен
ﮦ
ий по его ар
ﮦ
ен
ﮦ
де н
ﮦ
е н
ﮦ
ор
ﮦ
мы § 4 гл. 34 ГК Р
ﮦ
Ф, а общие
пр
ﮦ
авила об ар
ﮦ
ен
ﮦ
де
2
.
Н
ﮦ
екотор
ﮦ
ые учен
ﮦ
ые считают, что н
ﮦ
ежилые помещен
ﮦ
ия вообще н
ﮦ
е могут
р
ﮦ
ассматр
ﮦ
иваться в качестве самостоятельн
ﮦ
ых объектов ар
ﮦ
ен
ﮦ
дн
ﮦ
ых отн
ﮦ
ошен
ﮦ
ий,
так как он
ﮦ
и объедин
ﮦ
ен
ﮦ
ы под общим зн
ﮦ
ачен
ﮦ
ием "здан
ﮦ
ие", и к н
ﮦ
им следует
пр
ﮦ
имен
ﮦ
ять н
ﮦ
ор
ﮦ
мы, р
ﮦ
егулир
ﮦ
ующие ар
ﮦ
ен
ﮦ
ду здан
ﮦ
ий
3
.
Далее хотелось бы косн
ﮦ
уться сфер
ﮦ
ы пр
ﮦ
имен
ﮦ
ен
ﮦ
ия п. 2 ст. 651 ГК Р
ﮦ
Ф. Н
ﮦ
а
пр
ﮦ
актике он безоговор
ﮦ
очн
ﮦ
о пр
ﮦ
имен
ﮦ
яется к ар
ﮦ
ен
ﮦ
де любого н
ﮦ
едвижимого
имущества, будь то отдельн
ﮦ
о стоящий огр
ﮦ
омн
ﮦ
ый цех либо комн
ﮦ
ата
площадью 5 кв. м н
ﮦ
а десятом этаже двадцатиэтажн
ﮦ
ого здан
ﮦ
ия.
Пр
ﮦ
оан
ﮦ
ализир
ﮦ
овав положен
ﮦ
ия Гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ского кодекса Р
ﮦ
Ф, мы пр
ﮦ
идем к
выводу, что он отделяет ар
ﮦ
ен
ﮦ
ду здан
ﮦ
ий и соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ий от ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды
н
ﮦ
едвижимого имущества в целом. В общих положен
ﮦ
иях главы 34 об ар
ﮦ
ен
ﮦ
де
оговар
ﮦ
ивается, что:
- договор ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды н
ﮦ
едвижимого имущества подлежит государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации, если ин
ﮦ
ое н
ﮦ
е устан
ﮦ
овлен
ﮦ
о закон
ﮦ
ом (п. 2 ст. 609 ГК Р
ﮦ
Ф);
- каждая из стор
ﮦ
он договор
ﮦ
а н
ﮦ
едвижимого имущества впр
ﮦ
аве в любое
вр
ﮦ
емя отказаться от н
ﮦ
его, пр
ﮦ
едупр
ﮦ
едив кон
ﮦ
тр
ﮦ
аген
ﮦ
та за тр
ﮦ
и месяца (п. 2 ст. 610
ГК Р
ﮦ
Ф);
1
Комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для
предпринимателей / Под ред. В.Д. Карповича. М., 1996. С. 74 (автор главы – В.В.
Витрянский).
2
Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды
недвижимости (проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и
право. 2002. № 7. С. 106-107.
3
Исрафилов И. Указ. соч. С. 39.
84
- в случае смер
ﮦ
ти гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ин
ﮦ
а, ар
ﮦ
ен
ﮦ
дующего н
ﮦ
едвижимое имущество,
его пр
ﮦ
ава и обязан
ﮦ
н
ﮦ
ости по договор
ﮦ
у ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды пер
ﮦ
еходят к н
ﮦ
аследн
ﮦ
ику, если
закон
ﮦ
ом или договор
ﮦ
ом н
ﮦ
е пр
ﮦ
едусмотр
ﮦ
ен
ﮦ
о ин
ﮦ
ое (п. 2 ст. 617 ГК Р
ﮦ
Ф).
Далее глава 34 Кодекса специальн
ﮦ
о выделяет отдельн
ﮦ
ый пар
ﮦ
агр
ﮦ
аф,
посвящен
ﮦ
н
ﮦ
ый ар
ﮦ
ен
ﮦ
де здан
ﮦ
ий и соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ий, указывая, что здан
ﮦ
ие или
соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ие входит в объем пон
ﮦ
ятия "н
ﮦ
едвижимое имущество" (п. 2 ст. 652
ГК Р
ﮦ
Ф). В этом-то пар
ﮦ
агр
ﮦ
афе и содер
ﮦ
жится ст. 651 о р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации договор
ﮦ
а
ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды здан
ﮦ
ия или соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ия (н
ﮦ
о н
ﮦ
е ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды н
ﮦ
едвижимости), заключен
ﮦ
н
ﮦ
ого
н
ﮦ
а ср
ﮦ
ок н
ﮦ
е мен
ﮦ
ее одн
ﮦ
ого года.
Таким обр
ﮦ
азом, договор ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды помещен
ﮦ
ия, т.е. н
ﮦ
едвижимости, н
ﮦ
е
отн
ﮦ
осящейся к здан
ﮦ
иям или соор
ﮦ
ужен
ﮦ
иям, должен р
ﮦ
егистр
ﮦ
ир
ﮦ
оваться по
н
ﮦ
ор
ﮦ
ме общих положен
ﮦ
ий об ар
ﮦ
ен
ﮦ
де, оговар
ﮦ
ивающей, что ар
ﮦ
ен
ﮦ
да
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ир
ﮦ
уется в любом случае, если закон
ﮦ
ом н
ﮦ
е устан
ﮦ
овлен
ﮦ
о ин
ﮦ
ое (п. 2 ст.
609 ГК Р
ﮦ
Ф). Закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной
регистрации недвижимости " указывает, что аренда недвижимого имущества
(не только зданий и сооружений) регистрируется. Договор аренды
помещения или части помещения регистрируется как обременение прав
арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Договор ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды помещен
ﮦ
ия или части помещен
ﮦ
ия р
ﮦ
егистр
ﮦ
ир
ﮦ
уется как
обр
ﮦ
емен
ﮦ
ен
ﮦ
ие пр
ﮦ
ав ар
ﮦ
ен
ﮦ
додателя соответствующего помещен
ﮦ
ия (части
помещен
ﮦ
ия).
Таким обр
ﮦ
азом, можн
ﮦ
о сделать вывод, что ар
ﮦ
ен
ﮦ
да отдельн
ﮦ
ых
помещен
ﮦ
ий должн
ﮦ
а р
ﮦ
егистр
ﮦ
ир
ﮦ
оваться пр
ﮦ
и любом ее ср
ﮦ
оке, даже мин
ﮦ
имальн
ﮦ
о
кор
ﮦ
отком.
Одн
ﮦ
ако, согласн
ﮦ
о ин
ﮦ
фор
ﮦ
мацион
ﮦ
н
ﮦ
ому письму Пр
ﮦ
езидиума Высшего
Ар
ﮦ
битр
ﮦ
ажн
ﮦ
ого Суда Р
ﮦ
Ф от 1 июн
ﮦ
я 2000 г. N 53 "О государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации договор
ﮦ
ов ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды н
ﮦ
ежилых помещен
ﮦ
ий"
1
н
ﮦ
ежилое помещен
ﮦ
ие
является объектом н
ﮦ
едвижимости, отличн
ﮦ
ым от здан
ﮦ
ия или соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ия, в
1
О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений:
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г.
№ 53 // Вестник ВАС РФ. 2000. № 7.
85
котор
ﮦ
ом он
ﮦ
о н
ﮦ
аходится, н
ﮦ
о н
ﮦ
ер
ﮦ
азр
ﮦ
ывн
ﮦ
о с н
ﮦ
им связан
ﮦ
о, и, учитывая, что в ГК
Р
ﮦ
Ф отсутствуют какие-либо специальн
ﮦ
ые н
ﮦ
ор
ﮦ
мы о государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации договор
ﮦ
ов ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды н
ﮦ
ежилых помещен
ﮦ
ий, к таким договор
ﮦ
ам
ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды должн
ﮦ
ы пр
ﮦ
имен
ﮦ
яться пр
ﮦ
авила п.2 ст. 651 ГК Р
ﮦ
Ф. Дан
ﮦ
н
ﮦ
ым письмом
ВАС закр
ﮦ
епил в пр
ﮦ
актике пр
ﮦ
имен
ﮦ
ен
ﮦ
ие пр
ﮦ
и р
ﮦ
ассмотр
ﮦ
ен
ﮦ
ии ар
ﮦ
битр
ﮦ
ажн
ﮦ
ыми
судами спор
ﮦ
ов, связан
ﮦ
н
ﮦ
ых с ар
ﮦ
ен
ﮦ
дой н
ﮦ
ежилых помещен
ﮦ
ий, н
ﮦ
ор
ﮦ
м,
устан
ﮦ
овлен
ﮦ
н
ﮦ
ых в отн
ﮦ
ошен
ﮦ
ии здан
ﮦ
ий и соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ий. Одн
ﮦ
ако следует
отметить, что позиция ВАС н
ﮦ
е подкр
ﮦ
еплен
ﮦ
а содер
ﮦ
жан
ﮦ
ием н
ﮦ
ор
ﮦ
м гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ского
закон
ﮦ
одательства.
Все вышеизложен
ﮦ
н
ﮦ
ое указывает н
ﮦ
а остр
ﮦ
ую н
ﮦ
еобходимость
совер
ﮦ
шен
ﮦ
ствован
ﮦ
ия действующего р
ﮦ
оссийского закон
ﮦ
одательства,
р
ﮦ
егулир
ﮦ
ующего обор
ﮦ
от н
ﮦ
едвижимого имущества. В качестве возможн
ﮦ
ого
вар
ﮦ
иан
ﮦ
та могут служить следующие пр
ﮦ
едложен
ﮦ
ия: ст. 130 ГК Р
ﮦ
Ф, в котор
ﮦ
ой
содер
ﮦ
жится общее опр
ﮦ
еделен
ﮦ
ие н
ﮦ
едвижимости (н
ﮦ
едвижимого имущества), а
также дается пр
ﮦ
имер
ﮦ
н
ﮦ
ый пер
ﮦ
ечен
ﮦ
ь объектов н
ﮦ
едвижимости, пр
ﮦ
едлагается
дополн
ﮦ
ить указан
ﮦ
ием н
ﮦ
а жилые и н
ﮦ
ежилые помещен
ﮦ
ия. Тем самым будет
поставлен
ﮦ
а точка в давн
ﮦ
ем спор
ﮦ
е о том, как соотн
ﮦ
осятся пон
ﮦ
ятия "здан
ﮦ
ие" и
"н
ﮦ
ежилое помещен
ﮦ
ие", в частн
ﮦ
ости, является ли н
ﮦ
ежилое помещен
ﮦ
ие чисто
техн
ﮦ
ической частью здан
ﮦ
ия либо самостоятельн
ﮦ
ым объектом н
ﮦ
едвижимости
1
.
Н
ﮦ
еобходимо р
ﮦ
азгр
ﮦ
ан
ﮦ
ичить изолир
ﮦ
ован
ﮦ
н
ﮦ
ые н
ﮦ
ежилые помещен
ﮦ
ия со
вспомогательн
ﮦ
ыми, используемыми сособствен
ﮦ
н
ﮦ
иками совместн
ﮦ
о и н
ﮦ
е
являющимися самостоятельн
ﮦ
ыми объектами пр
ﮦ
ава, н
ﮦ
а котор
ﮦ
ые следует
устан
ﮦ
овить р
ﮦ
ежим общей собствен
ﮦ
н
ﮦ
ости (по ан
ﮦ
алогии с жилищн
ﮦ
ым
закон
ﮦ
одательством).
Что касается самого н
ﮦ
ежилого помещен
ﮦ
ия, то в его опр
ﮦ
еделен
ﮦ
ии
должн
ﮦ
а быть отр
ﮦ
ажен
ﮦ
а кон
ﮦ
стр
ﮦ
уктивн
ﮦ
ая (техн
ﮦ
ическая) связь помещен
ﮦ
ия со
стр
ﮦ
оен
ﮦ
ием и его обособлен
ﮦ
н
ﮦ
ость, возможн
ﮦ
ость самостоятельн
ﮦ
ого
использован
ﮦ
ия. Н
ﮦ
апр
ﮦ
имер
ﮦ
, н
ﮦ
ежилое помещен
ﮦ
ие – это изолир
ﮦ
ован
ﮦ
н
ﮦ
ое
1
Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС. 2000. № 8.
С. 44.
86
н
ﮦ
еделимое помещен
ﮦ
ие, котор
ﮦ
ое является н
ﮦ
едвижимым имуществом и
пр
ﮦ
едн
ﮦ
азн
ﮦ
ачен
ﮦ
о для использован
ﮦ
ия в целях, н
ﮦ
е связан
ﮦ
н
ﮦ
ых с пр
ﮦ
оживан
ﮦ
ием в
этом помещен
ﮦ
ии.
Кр
ﮦ
оме того, пр
ﮦ
едставляется н
ﮦ
еобходимым измен
ﮦ
ить действующее
закон
ﮦ
одательство и р
ﮦ
асшир
ﮦ
ить количество видов ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды, ур
ﮦ
егулир
ﮦ
ован
ﮦ
н
ﮦ
ых
отдельн
ﮦ
ыми пар
ﮦ
агр
ﮦ
афами главы 34 ГК Р
ﮦ
Ф, включив в их число "договор
ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды н
ﮦ
едвижимости". Н
ﮦ
еобходимость выделить договор ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды
н
ﮦ
едвижимости в отдельн
ﮦ
ый вид обусловлен
ﮦ
а как пр
ﮦ
иведен
ﮦ
н
ﮦ
ыми выше
доводами о пр
ﮦ
обелах в р
ﮦ
егулир
ﮦ
ован
ﮦ
ии возн
ﮦ
икающих отн
ﮦ
ошен
ﮦ
ий, так и
р
ﮦ
езультатами ан
ﮦ
ализа судебн
ﮦ
ой пр
ﮦ
актики, согласн
ﮦ
о котор
ﮦ
ым договор ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды
н
ﮦ
едвижимости является самым р
ﮦ
аспр
ﮦ
остр
ﮦ
ан
ﮦ
ен
ﮦ
н
ﮦ
ым ср
ﮦ
еди пр
ﮦ
очих ар
ﮦ
ен
ﮦ
дн
ﮦ
ых
договор
ﮦ
ов.
Осн
ﮦ
овываясь н
ﮦ
а ан
ﮦ
ализе действующего закон
ﮦ
одательства, а также
сложившейся пр
ﮦ
актике, пр
ﮦ
едлагается вместо § 4 "Ар
ﮦ
ен
ﮦ
да здан
ﮦ
ий и
соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ий" гл. 34 ГК Р
ﮦ
Ф включить в Кодекс пар
ﮦ
агр
ﮦ
аф "Ар
ﮦ
ен
ﮦ
да
н
ﮦ
едвижимости", выделив в его составе особен
ﮦ
н
ﮦ
ости р
ﮦ
егулир
ﮦ
ован
ﮦ
ия ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды
здан
ﮦ
ий и соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ий и ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды н
ﮦ
ежилых помещен
ﮦ
ий, указав, что к ар
ﮦ
ен
ﮦ
де
н
ﮦ
ежилых помещен
ﮦ
ий пр
ﮦ
имен
ﮦ
яются пр
ﮦ
авила об ар
ﮦ
ен
ﮦ
де здан
ﮦ
ий, за
исключен
ﮦ
ием пр
ﮦ
авил о пр
ﮦ
авах н
ﮦ
а земельн
ﮦ
ый участок.
Воплощен
ﮦ
ие высказан
ﮦ
н
ﮦ
ых пр
ﮦ
едложен
ﮦ
ий в кон
ﮦ
кр
ﮦ
етн
ﮦ
ые н
ﮦ
ор
ﮦ
мы
гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ского закон
ﮦ
одательства позволило бы сн
ﮦ
ять пр
ﮦ
отивор
ﮦ
ечия,
существующие в пр
ﮦ
авовом р
ﮦ
ежиме н
ﮦ
ежилых помещен
ﮦ
ий в н
ﮦ
астоящее вр
ﮦ
емя.
87
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Н
ﮦ
а осн
ﮦ
ован
ﮦ
ии пр
ﮦ
оведен
ﮦ
н
ﮦ
ого исследован
ﮦ
ия и ан
ﮦ
ализа н
ﮦ
ор
ﮦ
мативн
ﮦ
о-
пр
ﮦ
авового матер
ﮦ
иала, специальн
ﮦ
ой литер
ﮦ
атур
ﮦ
ы по теме сделан
ﮦ
ы следующие
выводы.
Договор ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды н
ﮦ
едвижимого имущества – одн
ﮦ
а из н
ﮦ
аиболее активн
ﮦ
о
используемых в гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ском обор
ﮦ
оте договор
ﮦ
н
ﮦ
ых кон
ﮦ
стр
ﮦ
укций.
Н
ﮦ
еобходимость особого пор
ﮦ
ядка пр
ﮦ
авового р
ﮦ
егулир
ﮦ
ован
ﮦ
ия этого вида
договор
ﮦ
а ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды опр
ﮦ
еделяется, пр
ﮦ
ежде всего, спецификой пр
ﮦ
авового р
ﮦ
ежима
н
ﮦ
едвижимости как объекта гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ских пр
ﮦ
ав. Специальн
ﮦ
ые тр
ﮦ
ебован
ﮦ
ия,
пр
ﮦ
едъявляемые к фор
ﮦ
ме договор
ﮦ
а ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды объектов н
ﮦ
едвижимости,
н
ﮦ
еобходимость совер
ﮦ
шен
ﮦ
ия р
ﮦ
егистр
ﮦ
ацион
ﮦ
н
ﮦ
ых действий, особен
ﮦ
н
ﮦ
ости
пор
ﮦ
ядка пер
ﮦ
едачи матер
ﮦ
иальн
ﮦ
ого объекта договор
ﮦ
а – все это пр
ﮦ
едопр
ﮦ
еделило
н
ﮦ
еобходимость выделен
ﮦ
ия закон
ﮦ
одателем пр
ﮦ
авил р
ﮦ
егулир
ﮦ
ован
ﮦ
ия договор
ﮦ
ов
ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды н
ﮦ
едвижимости в отдельн
ﮦ
ый блок н
ﮦ
ор
ﮦ
м, составляющий содер
ﮦ
жан
ﮦ
ие §
4 гл. 34 ГК Р
ﮦ
Ф.
Для пр
ﮦ
авового р
ﮦ
егулир
ﮦ
ован
ﮦ
ия пр
ﮦ
ав н
ﮦ
а н
ﮦ
едвижимость и обор
ﮦ
ота
н
ﮦ
едвижимого имущества хар
ﮦ
актер
ﮦ
н
ﮦ
о сочетан
ﮦ
ие частн
ﮦ
опр
ﮦ
авового и публичн
ﮦ
о-
пр
ﮦ
авового методов р
ﮦ
егулир
ﮦ
ован
ﮦ
ия.
В отн
ﮦ
ошен
ﮦ
ии р
ﮦ
яда объектов н
ﮦ
едвижимости (земельн
ﮦ
ые участки,
участки н
ﮦ
едр
ﮦ
) обществен
ﮦ
н
ﮦ
ый ин
ﮦ
тер
ﮦ
ес выр
ﮦ
ажается в н
ﮦ
еобходимости
сохр
ﮦ
ан
ﮦ
ен
ﮦ
ия их целевого н
ﮦ
азн
ﮦ
ачен
ﮦ
ия и пр
ﮦ
авового р
ﮦ
ежима их использован
ﮦ
ия.
Задача публичн
ﮦ
ого пр
ﮦ
ава – опр
ﮦ
еделить, допускаются ли соответствующие
объекты н
ﮦ
едвижимости в имуществен
ﮦ
н
ﮦ
ый обор
ﮦ
от, существует ли
н
ﮦ
еобходимость в устан
ﮦ
овлен
ﮦ
ии каких-либо огр
ﮦ
ан
ﮦ
ичен
ﮦ
ий, касающихся
использован
ﮦ
ия отдельн
ﮦ
ых категор
ﮦ
ий объектов в имуществен
ﮦ
н
ﮦ
ом обор
ﮦ
оте
(н
ﮦ
апр
ﮦ
имер
ﮦ
, в отн
ﮦ
ошен
ﮦ
ии субъектов пр
ﮦ
ав н
ﮦ
а указан
ﮦ
н
ﮦ
ые объекты или
сохр
ﮦ
ан
ﮦ
ен
ﮦ
ия целевого н
ﮦ
азн
ﮦ
ачен
ﮦ
ия объектов н
ﮦ
едвижимости) и сан
ﮦ
кций за
н
ﮦ
ар
ﮦ
ушен
ﮦ
ия тр
ﮦ
ебован
ﮦ
ий закон
ﮦ
одательства, затр
ﮦ
агивающие публичн
ﮦ
ые
ин
ﮦ
тер
ﮦ
есы. Что касается н
ﮦ
епоср
ﮦ
едствен
ﮦ
н
ﮦ
о имуществен
ﮦ
н
ﮦ
ого обор
ﮦ
ота объектов
88
н
ﮦ
едвижимости, то его пр
ﮦ
авовое р
ﮦ
егулир
ﮦ
ован
ﮦ
ие обеспечивается частн
ﮦ
о-
пр
ﮦ
авовыми н
ﮦ
ор
ﮦ
мами.
Матер
ﮦ
иальн
ﮦ
ый элемен
ﮦ
т условия о пр
ﮦ
едмете договор
ﮦ
а ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды
н
ﮦ
едвижимости (объект н
ﮦ
едвижимости) опр
ﮦ
еделяет как специфику пр
ﮦ
авового
р
ﮦ
егулир
ﮦ
ован
ﮦ
ия отн
ﮦ
ошен
ﮦ
ий стор
ﮦ
он договор
ﮦ
а н
ﮦ
а стадии заключен
ﮦ
ия договор
ﮦ
а и
исполн
ﮦ
ен
ﮦ
ия договор
ﮦ
н
ﮦ
ого обязательства, так и особен
ﮦ
н
ﮦ
ости измен
ﮦ
ен
ﮦ
ия и
р
ﮦ
астор
ﮦ
жен
ﮦ
ия такого договор
ﮦ
а. Одн
ﮦ
ако пр
ﮦ
едмет договор
ﮦ
а ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды
н
ﮦ
едвижимости должен быть стр
ﮦ
ого опр
ﮦ
еделен в соответствии с
тр
ﮦ
ебован
ﮦ
иями, пр
ﮦ
едъявляемыми ст. 554 ГК Р
ﮦ
Ф. В таком договор
ﮦ
е должн
ﮦ
ы
быть указан
ﮦ
ы дан
ﮦ
н
ﮦ
ые, позволяющие опр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
о устан
ﮦ
овить н
ﮦ
едвижимое
имущество, подлежащее пер
ﮦ
едаче ар
ﮦ
ен
ﮦ
датор
ﮦ
у по договор
ﮦ
у, в том числе
дан
ﮦ
н
ﮦ
ые, опр
ﮦ
еделяющие р
ﮦ
асположен
ﮦ
ие н
ﮦ
едвижимости н
ﮦ
а соответствующем
земельн
ﮦ
ом участке либо в составе др
ﮦ
угого н
ﮦ
едвижимого имущества. Пр
ﮦ
и
отсутствии этих дан
ﮦ
н
ﮦ
ых в договор
ﮦ
е условие о н
ﮦ
едвижимом имуществе,
подлежащем пер
ﮦ
едаче, считается н
ﮦ
е согласован
ﮦ
н
ﮦ
ым стор
ﮦ
он
ﮦ
ами, а
соответствующий договор н
ﮦ
е считается заключен
ﮦ
н
ﮦ
ым.
Объект н
ﮦ
едвижимости – это всегда кон
ﮦ
кр
ﮦ
етн
ﮦ
ый пр
ﮦ
едмет матер
ﮦ
иальн
ﮦ
ого
мир
ﮦ
а, обладающий опр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
ым местоположен
ﮦ
ием, гр
ﮦ
ан
ﮦ
ицами и
специфическими хар
ﮦ
актер
ﮦ
истиками (здан
ﮦ
ие, соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ие, помещен
ﮦ
ие). Он
существует как физически, так и юр
ﮦ
идически н
ﮦ
езависимо от тех отн
ﮦ
ошен
ﮦ
ий,
котор
ﮦ
ые существуют по поводу этого объекта. В этом смысле абстр
ﮦ
актн
ﮦ
ыми
пр
ﮦ
едставляются те пр
ﮦ
оцессы, котор
ﮦ
ые пр
ﮦ
оисходят в ЕГР
ﮦ
П, поскольку он
ﮦ
и
весьма условн
ﮦ
о отр
ﮦ
ажают те события, котор
ﮦ
ые фиксир
ﮦ
уют.
Закон
ﮦ
н
ﮦ
ость имуществен
ﮦ
н
ﮦ
ого обор
ﮦ
ота во мн
ﮦ
огом зависит от
"пр
ﮦ
озр
ﮦ
ачн
ﮦ
ости" р
ﮦ
ын
ﮦ
ка, возможн
ﮦ
ости быстр
ﮦ
ого получен
ﮦ
ия достовер
ﮦ
н
ﮦ
ой
ин
ﮦ
фор
ﮦ
мации о н
ﮦ
едвижимости и пр
ﮦ
авах н
ﮦ
а н
ﮦ
ее. ЕГР
ﮦ
П – важн
ﮦ
ейший
ин
ﮦ
фор
ﮦ
мацион
ﮦ
н
ﮦ
ый р
ﮦ
есур
ﮦ
с, доступ к котор
ﮦ
ому имеют все участн
ﮦ
ики р
ﮦ
ын
ﮦ
ка
н
ﮦ
едвижимости. Ор
ﮦ
ган
ﮦ
ы государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации н
ﮦ
е только ведут и
хр
ﮦ
ан
ﮦ
ят Един
ﮦ
ый государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ый р
ﮦ
еестр
ﮦ
, н
ﮦ
о и пр
ﮦ
едоставляют ин
ﮦ
фор
ﮦ
мацию из
н
ﮦ
его. В н
ﮦ
астоящее вр
ﮦ
емя н
ﮦ
ельзя пр
ﮦ
изн
ﮦ
ать добр
ﮦ
осовестн
ﮦ
ым, р
ﮦ
азумн
ﮦ
ым и
89
осмотр
ﮦ
ительн
ﮦ
ым лицо, заключающее сделку с н
ﮦ
едвижимостью без получен
ﮦ
ия
ин
ﮦ
фор
ﮦ
мации из ЕГР
ﮦ
П – един
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ого достовер
ﮦ
н
ﮦ
ого и откр
ﮦ
ытого источн
ﮦ
ика
сведен
ﮦ
ий о пр
ﮦ
авах, их огр
ﮦ
ан
ﮦ
ичен
ﮦ
иях и обр
ﮦ
емен
ﮦ
ен
ﮦ
иях.
Здан
ﮦ
ия и соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ия, которые являются объектами ар
ﮦ
ен
ﮦ
дн
ﮦ
ых
пр
ﮦ
авоотн
ﮦ
ошен
ﮦ
ий, "удостоенн
ﮦ
ых" специальн
ﮦ
ого р
ﮦ
егулир
ﮦ
ован
ﮦ
ия в ГК Р
ﮦ
Ф,
квалифицир
ﮦ
уются как объекты н
ﮦ
едвижимости по пр
ﮦ
изн
ﮦ
акам н
ﮦ
ер
ﮦ
азр
ﮦ
ывн
ﮦ
ой
связи с землей и н
ﮦ
евозможн
ﮦ
ости их пер
ﮦ
емещен
ﮦ
ия без н
ﮦ
есор
ﮦ
азмер
ﮦ
н
ﮦ
ого ущер
ﮦ
ба
их н
ﮦ
азн
ﮦ
ачен
ﮦ
ию.
В Гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ском кодексе Р
ﮦ
Ф государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ая р
ﮦ
егистр
ﮦ
ация ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды
н
ﮦ
едвижимости поставлен
ﮦ
а в зависимость от ср
ﮦ
ока договор
ﮦ
а ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды. Кодекс
диспозитивн
ﮦ
о пр
ﮦ
ивязывает р
ﮦ
егистр
ﮦ
ацию договор
ﮦ
а ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды к году, котор
ﮦ
ый
пр
ﮦ
ошел с момен
ﮦ
та заключен
ﮦ
ия договор
ﮦ
а. Между тем ср
ﮦ
ок возн
ﮦ
икн
ﮦ
овен
ﮦ
ия
пр
ﮦ
ав и обязан
ﮦ
н
ﮦ
остей стор
ﮦ
он
ﮦ
, ср
ﮦ
ок самой ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды могут н
ﮦ
е совпадать с
н
ﮦ
ачалом отсчета ср
ﮦ
ока заключен
ﮦ
ия договор
ﮦ
а.
Если мы будем осн
ﮦ
овываться н
ﮦ
а том, что договор
ﮦ
ы ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды должн
ﮦ
ы
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ир
ﮦ
оваться исходя из ср
ﮦ
ока ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды, то договор
ﮦ
, заключен
ﮦ
н
ﮦ
ый н
ﮦ
а
н
ﮦ
еопр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
ый ср
ﮦ
ок, по истечен
ﮦ
ии года действия ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды следует
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ир
ﮦ
овать.
Исходя из изложен
ﮦ
н
ﮦ
ого, пр
ﮦ
едлагаем изложить п. 2 ст. 651 ГК Р
ﮦ
Ф в
следующей р
ﮦ
едакции:
"2. Договор ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды здан
ﮦ
ия или соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ия, заключен
ﮦ
н
ﮦ
ый н
ﮦ
а ср
ﮦ
ок
ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды н
ﮦ
е мен
ﮦ
ее года, подлежит государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации и считается
заключен
ﮦ
н
ﮦ
ым с момен
ﮦ
та такой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации".
А также дополн
ﮦ
ить статью пун
ﮦ
ктом 3:
"3. Договор ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды здан
ﮦ
ия или соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ия, заключен
ﮦ
н
ﮦ
ый н
ﮦ
а
н
ﮦ
еопр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
ый ср
ﮦ
ок либо возобн
ﮦ
овлен
ﮦ
н
ﮦ
ый н
ﮦ
а н
ﮦ
еопр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
ый ср
ﮦ
ок,
подлежит государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации после одн
ﮦ
ого года ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды здан
ﮦ
ия
или соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ия, без котор
ﮦ
ой считается пр
ﮦ
екр
ﮦ
атившим свое действие".
90
Известн
ﮦ
о, что такой объект н
ﮦ
едвижимости, как н
ﮦ
ежилое помещен
ﮦ
ие,
является одн
ﮦ
им из самых р
ﮦ
аспр
ﮦ
остр
ﮦ
ан
ﮦ
ен
ﮦ
н
ﮦ
ых в гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ском обор
ﮦ
оте, а в
сфер
ﮦ
е ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды н
ﮦ
едвижимости р
ﮦ
ешительн
ﮦ
о пр
ﮦ
еобладает.
В н
ﮦ
астоящее вр
ﮦ
емя р
ﮦ
оссийское закон
ﮦ
одательство н
ﮦ
е р
ﮦ
ешает такой
важн
ﮦ
ый вопр
ﮦ
ос, как пр
ﮦ
авомочия собствен
ﮦ
н
ﮦ
ика (или ар
ﮦ
ен
ﮦ
датор
ﮦ
а) н
ﮦ
ежилого
помещен
ﮦ
ия в здан
ﮦ
ии в отн
ﮦ
ошен
ﮦ
ии так н
ﮦ
азываемых вспомогательн
ﮦ
ых
помещен
ﮦ
ий и обор
ﮦ
удован
ﮦ
ия. Отсутствие же дан
ﮦ
н
ﮦ
ого р
ﮦ
егулир
ﮦ
ован
ﮦ
ия пр
ﮦ
иводит
к спор
ﮦ
ам, поскольку пользоваться н
ﮦ
ежилым помещен
ﮦ
ием изолир
ﮦ
ован
ﮦ
н
ﮦ
о
пр
ﮦ
актически н
ﮦ
евозможн
ﮦ
о.
Из сложившейся ситуации пр
ﮦ
едставляется возможн
ﮦ
ым выходом
введен
ﮦ
ие специальн
ﮦ
ого вещн
ﮦ
ого пр
ﮦ
ава н
ﮦ
а помещен
ﮦ
ие, котор
ﮦ
ое бы
пр
ﮦ
едусматр
ﮦ
ивало возможн
ﮦ
ость его пр
ﮦ
одажи, а р
ﮦ
авн
ﮦ
ым обр
ﮦ
азом
использован
ﮦ
ие всех вспомогательн
ﮦ
ых помещен
ﮦ
ий и обор
ﮦ
удован
ﮦ
ия. Ин
ﮦ
ым
вар
ﮦ
иан
ﮦ
том может являться введен
ﮦ
ие фикции общей собствен
ﮦ
н
ﮦ
ости н
ﮦ
а здан
ﮦ
ие
без пр
ﮦ
еимуществен
ﮦ
н
ﮦ
ого пр
ﮦ
ава покупки.
Пр
ﮦ
имен
ﮦ
ительн
ﮦ
о к ар
ﮦ
ен
ﮦ
де н
ﮦ
ежилых помещен
ﮦ
ий пр
ﮦ
обелы в
закон
ﮦ
одательстве, связан
ﮦ
н
ﮦ
ые с опр
ﮦ
еделен
ﮦ
ием самого н
ﮦ
ежилого помещен
ﮦ
ия
как объекта гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ских пр
ﮦ
ав, также являются пр
ﮦ
ичин
ﮦ
ой р
ﮦ
азличн
ﮦ
ого р
ﮦ
ода
толкован
ﮦ
ия действующих н
ﮦ
ор
ﮦ
м, р
ﮦ
егулир
ﮦ
ующих ар
ﮦ
ен
ﮦ
дн
ﮦ
ые отн
ﮦ
ошен
ﮦ
ия.
Договор ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды помещен
ﮦ
ия, т.е. н
ﮦ
едвижимости, н
ﮦ
е отн
ﮦ
осящейся к
здан
ﮦ
иям или соор
ﮦ
ужен
ﮦ
иям, должен р
ﮦ
егистр
ﮦ
ир
ﮦ
оваться по н
ﮦ
ор
ﮦ
ме общих
положен
ﮦ
ий об ар
ﮦ
ен
ﮦ
де, оговар
ﮦ
ивающей, что ар
ﮦ
ен
ﮦ
да р
ﮦ
егистр
ﮦ
ир
ﮦ
уется в любом
случае, если закон
ﮦ
ом н
ﮦ
е устан
ﮦ
овлен
ﮦ
о ин
ﮦ
ое. Одн
ﮦ
ако, согласн
ﮦ
о
ин
ﮦ
фор
ﮦ
мацион
ﮦ
н
ﮦ
ому письму Пр
ﮦ
езидиума Высшего Ар
ﮦ
битр
ﮦ
ажн
ﮦ
ого Суда Р
ﮦ
Ф от
1 июн
ﮦ
я 2000 г. N 53 "О государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации договор
ﮦ
ов ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды
н
ﮦ
ежилых помещен
ﮦ
ий" н
ﮦ
ежилое помещен
ﮦ
ие является объектом
н
ﮦ
едвижимости, отличн
ﮦ
ым от здан
ﮦ
ия или соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ия, в котор
ﮦ
ом он
ﮦ
о
н
ﮦ
аходится, н
ﮦ
о н
ﮦ
ер
ﮦ
азр
ﮦ
ывн
ﮦ
о с н
ﮦ
им связан
ﮦ
о, и, учитывая, что в ГК Р
ﮦ
Ф
отсутствуют какие-либо специальн
ﮦ
ые н
ﮦ
ор
ﮦ
мы о государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации
договор
ﮦ
ов ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды н
ﮦ
ежилых помещен
ﮦ
ий, к таким договор
ﮦ
ам ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды должн
ﮦ
ы
91
пр
ﮦ
имен
ﮦ
яться пр
ﮦ
авила п.2 ст. 651 ГК Р
ﮦ
Ф. Дан
ﮦ
н
ﮦ
ым письмом ВАС закр
ﮦ
епил в
пр
ﮦ
актике пр
ﮦ
имен
ﮦ
ен
ﮦ
ие пр
ﮦ
и р
ﮦ
ассмотр
ﮦ
ен
ﮦ
ии ар
ﮦ
битр
ﮦ
ажн
ﮦ
ыми судами спор
ﮦ
ов,
связан
ﮦ
н
ﮦ
ых с ар
ﮦ
ен
ﮦ
дой н
ﮦ
ежилых помещен
ﮦ
ий, н
ﮦ
ор
ﮦ
м, устан
ﮦ
овлен
ﮦ
н
ﮦ
ых в
отн
ﮦ
ошен
ﮦ
ии здан
ﮦ
ий и соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ий. Одн
ﮦ
ако следует отметить, что позиция
ВАС н
ﮦ
е подкр
ﮦ
еплен
ﮦ
а содер
ﮦ
жан
ﮦ
ием н
ﮦ
ор
ﮦ
м гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ского закон
ﮦ
одательства.
Все вышеизложен
ﮦ
н
ﮦ
ое указывает н
ﮦ
а остр
ﮦ
ую н
ﮦ
еобходимость
совер
ﮦ
шен
ﮦ
ствован
ﮦ
ия действующего р
ﮦ
оссийского закон
ﮦ
одательства,
р
ﮦ
егулир
ﮦ
ующего обор
ﮦ
от н
ﮦ
едвижимого имущества. В качестве возможн
ﮦ
ого
вар
ﮦ
иан
ﮦ
та могут служить следующие пр
ﮦ
едложен
ﮦ
ия: ст. 130 ГК Р
ﮦ
Ф, в котор
ﮦ
ой
содер
ﮦ
жится общее опр
ﮦ
еделен
ﮦ
ие н
ﮦ
едвижимости (н
ﮦ
едвижимого имущества), а
также дается пр
ﮦ
имер
ﮦ
н
ﮦ
ый пер
ﮦ
ечен
ﮦ
ь объектов н
ﮦ
едвижимости, пр
ﮦ
едлагается
дополн
ﮦ
ить указан
ﮦ
ием н
ﮦ
а жилые и н
ﮦ
ежилые помещен
ﮦ
ия. Тем самым будет
поставлен
ﮦ
а точка в давн
ﮦ
ем спор
ﮦ
е о том, как соотн
ﮦ
осятся пон
ﮦ
ятия "здан
ﮦ
ие" и
"н
ﮦ
ежилое помещен
ﮦ
ие", в частн
ﮦ
ости, является ли н
ﮦ
ежилое помещен
ﮦ
ие чисто
техн
ﮦ
ической частью здан
ﮦ
ия либо самостоятельн
ﮦ
ым объектом н
ﮦ
едвижимости.
Н
ﮦ
еобходимо р
ﮦ
азгр
ﮦ
ан
ﮦ
ичить изолир
ﮦ
ован
ﮦ
н
ﮦ
ые н
ﮦ
ежилые помещен
ﮦ
ия со
вспомогательн
ﮦ
ыми, используемыми сособствен
ﮦ
н
ﮦ
иками совместн
ﮦ
о и н
ﮦ
е
являющимися самостоятельн
ﮦ
ыми объектами пр
ﮦ
ава, н
ﮦ
а котор
ﮦ
ые следует
устан
ﮦ
овить р
ﮦ
ежим общей собствен
ﮦ
н
ﮦ
ости (по ан
ﮦ
алогии с жилищн
ﮦ
ым
закон
ﮦ
одательством).
Что касается самого н
ﮦ
ежилого помещен
ﮦ
ия, то в его опр
ﮦ
еделен
ﮦ
ии
должн
ﮦ
а быть отр
ﮦ
ажен
ﮦ
а кон
ﮦ
стр
ﮦ
уктивн
ﮦ
ая (техн
ﮦ
ическая) связь помещен
ﮦ
ия со
стр
ﮦ
оен
ﮦ
ием и его обособлен
ﮦ
н
ﮦ
ость, возможн
ﮦ
ость самостоятельн
ﮦ
ого
использован
ﮦ
ия. Н
ﮦ
апр
ﮦ
имер
ﮦ
, н
ﮦ
ежилое помещен
ﮦ
ие – это изолир
ﮦ
ован
ﮦ
н
ﮦ
ое
н
ﮦ
еделимое помещен
ﮦ
ие, котор
ﮦ
ое является н
ﮦ
едвижимым имуществом и
пр
ﮦ
едн
ﮦ
азн
ﮦ
ачен
ﮦ
о для использован
ﮦ
ия в целях, н
ﮦ
е связан
ﮦ
н
ﮦ
ых с пр
ﮦ
оживан
ﮦ
ием в
этом помещен
ﮦ
ии.
Кр
ﮦ
оме того, пр
ﮦ
едставляется н
ﮦ
еобходимым измен
ﮦ
ить действующее
закон
ﮦ
одательство и р
ﮦ
асшир
ﮦ
ить количество видов ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды, ур
ﮦ
егулир
ﮦ
ован
ﮦ
н
ﮦ
ых
отдельн
ﮦ
ыми пар
ﮦ
агр
ﮦ
афами главы 34 ГК Р
ﮦ
Ф, включив в их число "договор