72
содер
ﮦ
жан
ﮦ
ие и подписан
ﮦ
н
ﮦ
ого лицом или лицами, совер
ﮦ
шающими сделку, или
должн
ﮦ
ым обр
ﮦ
азом уполн
ﮦ
омочен
ﮦ
н
ﮦ
ыми ими лицами, допуская одн
ﮦ
овр
ﮦ
емен
ﮦ
н
ﮦ
о
совер
ﮦ
шен
ﮦ
ие двустор
ﮦ
он
ﮦ
н
ﮦ
их или мн
ﮦ
огостор
ﮦ
он
ﮦ
н
ﮦ
их сделок (т.е. договор
ﮦ
ов)
ин
ﮦ
ыми способами, устан
ﮦ
овлен
ﮦ
н
ﮦ
ыми ГК Р
ﮦ
Ф
1
. Пр
ﮦ
имен
ﮦ
ительн
ﮦ
о же к
письмен
ﮦ
н
ﮦ
ой фор
ﮦ
ме договор
ﮦ
а закон
ﮦ
одатель отходит от общего пр
ﮦ
авила и
допускает заключен
ﮦ
ие договор
ﮦ
а н
ﮦ
е только путем составлен
ﮦ
ия одн
ﮦ
ого
докумен
ﮦ
та, подписан
ﮦ
н
ﮦ
ого стор
ﮦ
он
ﮦ
ами, н
ﮦ
о и путем обмен
ﮦ
а докумен
ﮦ
тами
поср
ﮦ
едством почтовой, телегр
ﮦ
афн
ﮦ
ой, телетайпн
ﮦ
ой, телефон
ﮦ
н
ﮦ
ой, электр
ﮦ
он
ﮦ
н
ﮦ
ой
или ин
ﮦ
ой связи, позволяющей достовер
ﮦ
н
ﮦ
о устан
ﮦ
овить, что докумен
ﮦ
т исходит
от стор
ﮦ
он
ﮦ
ы по договор
ﮦ
у.
Специальн
ﮦ
ые тр
ﮦ
ебован
ﮦ
ия к фор
ﮦ
ме договор
ﮦ
а ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды здан
ﮦ
ия
(соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ия) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде
един
ﮦ
ого докумен
ﮦ
та, подписан
ﮦ
н
ﮦ
ого стор
ﮦ
он
ﮦ
ами. Н
ﮦ
есоблюден
ﮦ
ие этих
тр
ﮦ
ебован
ﮦ
ий влечет н
ﮦ
едействительн
ﮦ
ость договор
ﮦ
а. ГК Р
ﮦ
Ф н
ﮦ
е тр
ﮦ
ебует
н
ﮦ
отар
ﮦ
иальн
ﮦ
ого удостовер
ﮦ
ен
ﮦ
ия договор
ﮦ
а ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды здан
ﮦ
ия или соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ия,
впр
ﮦ
очем, как и любой др
ﮦ
угой сделки с н
ﮦ
едвижимостью, за исключен
ﮦ
ием
случаев, устан
ﮦ
овлен
ﮦ
н
ﮦ
ых закон
ﮦ
ом.
Действующий ГК Р
ﮦ
Ф содер
ﮦ
жит н
ﮦ
ор
ﮦ
му о том, что договор ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды
здан
ﮦ
ия или соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ия, заключен
ﮦ
н
ﮦ
ый н
ﮦ
а ср
ﮦ
ок н
ﮦ
е мен
ﮦ
ее года, подлежит
государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации и считается заключен
ﮦ
н
ﮦ
ым с этого момен
ﮦ
та (п.
2 ст. 651).
Пр
ﮦ
ежде всего, хотелось бы отметить, что в пер
ﮦ
иод, когда готовился и
пр
ﮦ
ин
ﮦ
имался н
ﮦ
овый ГК Р
ﮦ
Ф, н
ﮦ
ежилые помещен
ﮦ
ия вн
ﮦ
утр
ﮦ
и здан
ﮦ
ий н
ﮦ
е
пр
ﮦ
изн
ﮦ
авались объектом н
ﮦ
едвижимости; по этой пр
ﮦ
ичин
ﮦ
е сделки с н
ﮦ
ежилыми
помещен
ﮦ
иями (в том числе договор
ﮦ
ы об их ар
ﮦ
ен
ﮦ
де) н
ﮦ
е тр
ﮦ
ебовали
государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации. Поэтому н
ﮦ
е Гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ский кодекс "повин
ﮦ
ен
ﮦ
" в
создан
ﮦ
ии той н
ﮦ
елепой ситуации, котор
ﮦ
ую мы н
ﮦ
аблюдаем сегодн
ﮦ
я, когда
договор ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды здан
ﮦ
ия в целом, заключен
ﮦ
н
ﮦ
ый, скажем, н
ﮦ
а ср
ﮦ
ок в
1
Брагинский М.И. Сделки: понятие, виды и формы. М.: Статут, 1995. С. 145.
73
один
ﮦ
н
ﮦ
адцать месяцев, обходится без государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации, а такой
же договор ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды (или субар
ﮦ
ен
ﮦ
ды) отдельн
ﮦ
ого помещен
ﮦ
ия в этом здан
ﮦ
ии н
ﮦ
а
мен
ﮦ
ее пр
ﮦ
одолжительн
ﮦ
ый ср
ﮦ
ок н
ﮦ
е имеет силы до его обязательн
ﮦ
ой
государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации. Эта ситуация была пор
ﮦ
ожден
ﮦ
а Федер
ﮦ
альн
ﮦ
ым
закон
ﮦ
ом от 21 июля 1997 г. "О государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации пр
ﮦ
ав н
ﮦ
а
н
ﮦ
едвижимое имущество и сделок с н
ﮦ
им", включившим н
ﮦ
ежилые помещен
ﮦ
ия в
пер
ﮦ
ечен
ﮦ
ь объектов н
ﮦ
едвижимости. А в р
ﮦ
езультате тепер
ﮦ
ь пр
ﮦ
авоотн
ﮦ
ошен
ﮦ
ия,
связан
ﮦ
н
ﮦ
ые с ар
ﮦ
ен
ﮦ
дой н
ﮦ
ежилых помещен
ﮦ
ий, охватываются общими
положен
ﮦ
иями об ар
ﮦ
ен
ﮦ
де, касающимися н
ﮦ
едвижимого имущества, а имен
ﮦ
н
ﮦ
о
пр
ﮦ
авилом о том, что договор ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды н
ﮦ
едвижимого имущества подлежит
государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации, если ин
ﮦ
ое н
ﮦ
е устан
ﮦ
овлен
ﮦ
о закон
ﮦ
ом. Как уже
отмечалось, ин
ﮦ
ое устан
ﮦ
овлен
ﮦ
о закон
ﮦ
ом в отн
ﮦ
ошен
ﮦ
ии договор
ﮦ
ов ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды
здан
ﮦ
ий и соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ий пр
ﮦ
одолжительн
ﮦ
остью мен
ﮦ
ее года (п. 2 ст. 651 ГК Р
ﮦ
Ф),
одн
ﮦ
ако указан
ﮦ
н
ﮦ
ое специальн
ﮦ
ое пр
ﮦ
авило н
ﮦ
е затр
ﮦ
агивает договор
ﮦ
ов ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды
н
ﮦ
ежилых помещен
ﮦ
ий
1
.
Как уже было отмечен
ﮦ
о, в Гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ском кодексе Р
ﮦ
Ф государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ая
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ация ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды н
ﮦ
едвижимости поставлен
ﮦ
а в зависимость от ср
ﮦ
ока
договор
ﮦ
а ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды, что повлекло за собой тен
ﮦ
ден
ﮦ
цию опр
ﮦ
еделять ср
ﮦ
ок ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды
участн
ﮦ
иками договор
ﮦ
ов таким обр
ﮦ
азом, чтобы по возможн
ﮦ
ости их н
ﮦ
е
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ир
ﮦ
овать.
Естествен
ﮦ
н
ﮦ
о, что по вопр
ﮦ
осам ср
ﮦ
оков и р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации договор
ﮦ
ов ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды
возн
ﮦ
икали спор
ﮦ
ы, по котор
ﮦ
ым сложилась опр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
ая судебн
ﮦ
ая пр
ﮦ
актика,
котор
ﮦ
ую н
ﮦ
екотор
ﮦ
ые специалисты н
ﮦ
азывают либер
ﮦ
альн
ﮦ
ой
2
. В дан
ﮦ
н
ﮦ
ом
пар
ﮦ
агр
ﮦ
афе мы пр
ﮦ
оан
ﮦ
ализир
ﮦ
уем те положен
ﮦ
ия, котор
ﮦ
ые содер
ﮦ
жатся в
ин
ﮦ
фор
ﮦ
мацион
ﮦ
н
ﮦ
ом письме Пр
ﮦ
езидиума Высшего Ар
ﮦ
битр
ﮦ
ажн
ﮦ
ого Суда Р
ﮦ
Ф,
частичн
ﮦ
о посвящен
ﮦ
н
ﮦ
ом ср
ﮦ
окам договор
ﮦ
а ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды и государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации, котор
ﮦ
ые пр
ﮦ
едставляются н
ﮦ
е соответствующими
1
Пискунова Е.А. Нежилое помещение как объект гражданских прав и предмет договора
аренды // Правовые вопросы недвижимости. 2008. № 2. С. 22.
2
Пономарева, Н.Г. Комментарий к арбитражной практике по сделкам с недвижимостью.
М., 2008. С. 56.
74
закон
ﮦ
одательству, и р
ﮦ
ассмотр
ﮦ
им р
ﮦ
яд положен
ﮦ
ий закон
ﮦ
одательства,
н
ﮦ
уждающегося, по н
ﮦ
ашему мн
ﮦ
ен
ﮦ
ию, в измен
ﮦ
ен
ﮦ
ии.
1. Пун
ﮦ
кт 10 Обзор
ﮦ
а пр
ﮦ
актики р
ﮦ
азр
ﮦ
ешен
ﮦ
ия спор
ﮦ
ов, связан
ﮦ
н
ﮦ
ых с
пр
ﮦ
имен
ﮦ
ен
ﮦ
ием Федер
ﮦ
альн
ﮦ
ого закон
ﮦ
а "О государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации пр
ﮦ
ав н
ﮦ
а
н
ﮦ
едвижимое имущество и сделок с н
ﮦ
им"
1
, содер
ﮦ
жит вывод о том, что пр
ﮦ
и
пр
ﮦ
одлен
ﮦ
ии договор
ﮦ
а ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды здан
ﮦ
ия, заключен
ﮦ
н
ﮦ
ого н
ﮦ
а ср
ﮦ
ок мен
ﮦ
ее одн
ﮦ
ого
года, н
ﮦ
а такой же ср
ﮦ
ок после окон
ﮦ
чан
ﮦ
ия пер
ﮦ
вон
ﮦ
ачальн
ﮦ
ого ср
ﮦ
ока ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды,
отн
ﮦ
ошен
ﮦ
ия стор
ﮦ
он р
ﮦ
егулир
ﮦ
уются фактически н
ﮦ
овым договор
ﮦ
ом ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды,
котор
ﮦ
ый н
ﮦ
е подлежит государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации в силу п. 2 ст. 651 ГК
Р
ﮦ
Ф.
Для оцен
ﮦ
ки дан
ﮦ
н
ﮦ
ого вывода н
ﮦ
еобходимо р
ﮦ
ассмотр
ﮦ
еть действие
договор
ﮦ
а во вр
ﮦ
емен
ﮦ
и.
Договор есть соглашен
ﮦ
ие стор
ﮦ
он об устан
ﮦ
овлен
ﮦ
ии, измен
ﮦ
ен
ﮦ
ии или
пр
ﮦ
екр
ﮦ
ащен
ﮦ
ии гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ских пр
ﮦ
ав и обязан
ﮦ
н
ﮦ
остей. Как и любые
пр
ﮦ
авоотн
ﮦ
ошен
ﮦ
ия, договор
ﮦ
н
ﮦ
ые пр
ﮦ
ава и обязан
ﮦ
н
ﮦ
ости действуют в течен
ﮦ
ие
какого-то ср
ﮦ
ока. От ср
ﮦ
ока их действия следует отличать ср
ﮦ
ок действия
самого договор
ﮦ
а, котор
ﮦ
ый может н
ﮦ
е совпадать со ср
ﮦ
оками действия
устан
ﮦ
овлен
ﮦ
н
ﮦ
ых им или вытекающих из н
ﮦ
его пр
ﮦ
ав и обязан
ﮦ
н
ﮦ
остей (ст. 425 ГК
Р
ﮦ
Ф).
Ср
ﮦ
оки действия договор
ﮦ
а и пр
ﮦ
ав (обязан
ﮦ
н
ﮦ
остей), содер
ﮦ
жащихся в н
ﮦ
ем,
могут н
ﮦ
е совпадать и пер
ﮦ
есекаться достаточн
ﮦ
о пр
ﮦ
ичудливым обр
ﮦ
азом.
Н
ﮦ
апр
ﮦ
имер
ﮦ
, в силу п. 2 ст. 425 ГК Р
ﮦ
Ф стор
ﮦ
он
ﮦ
ы впр
ﮦ
аве устан
ﮦ
овить, что условия
заключен
ﮦ
н
ﮦ
ого ими договор
ﮦ
а пр
ﮦ
имен
ﮦ
яются к их отн
ﮦ
ошен
ﮦ
иям, возн
ﮦ
икшим до
заключен
ﮦ
ия договор
ﮦ
а. Это условие, с одн
ﮦ
ой стор
ﮦ
он
ﮦ
ы, н
ﮦ
е увеличивает ср
ﮦ
ок
действия договор
ﮦ
а и н
ﮦ
е измен
ﮦ
яет момен
ﮦ
т его заключен
ﮦ
ия, с др
ﮦ
угой стор
ﮦ
он
ﮦ
ы,
он
ﮦ
о р
ﮦ
аспр
ﮦ
остр
ﮦ
ан
ﮦ
яет силу действия договор
ﮦ
а н
ﮦ
а отн
ﮦ
ошен
ﮦ
ия стор
ﮦ
он
ﮦ
,
1
Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним":
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля
2001 г. № 59 // Вестник ВАС РФ. 2001. № 2.
75
н
ﮦ
аходящиеся в пр
ﮦ
ошлом (хотя одн
ﮦ
овр
ﮦ
емен
ﮦ
н
ﮦ
о сила действия договор
ﮦ
а будет
р
ﮦ
аспр
ﮦ
остр
ﮦ
ан
ﮦ
яться и н
ﮦ
а отн
ﮦ
ошен
ﮦ
ия стор
ﮦ
он в будущем)
1
.
Договор
ﮦ
н
ﮦ
ые ср
ﮦ
оки объедин
ﮦ
яет то, что момен
ﮦ
т их возн
ﮦ
икн
ﮦ
овен
ﮦ
ия и
пр
ﮦ
одолжительн
ﮦ
ость течен
ﮦ
ия опр
ﮦ
еделяется волей стор
ﮦ
он
ﮦ
, за исключен
ﮦ
ием тех
случаев, когда он
ﮦ
и диспозитивн
ﮦ
о устан
ﮦ
овлен
ﮦ
ы закон
ﮦ
одателем.
Если договор
ﮦ
ом устан
ﮦ
овлен
ﮦ
о, что он действует в течен
ﮦ
ие
опр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
ого ср
ﮦ
ока, это озн
ﮦ
ачает, что в течен
ﮦ
ие этого ср
ﮦ
ока возн
ﮦ
икают,
пр
ﮦ
одолжаются и пр
ﮦ
екр
ﮦ
ащаются договор
ﮦ
н
ﮦ
ые пр
ﮦ
ава и обязан
ﮦ
н
ﮦ
ости (за
исключен
ﮦ
ием тех, котор
ﮦ
ые н
ﮦ
а момен
ﮦ
т пр
ﮦ
екр
ﮦ
ащен
ﮦ
ия действия договор
ﮦ
а еще
н
ﮦ
е исполн
ﮦ
ен
ﮦ
ы) с учетом условий, устан
ﮦ
овлен
ﮦ
н
ﮦ
ых договор
ﮦ
ом. В течен
ﮦ
ие ср
ﮦ
ока
действия договор
ﮦ
а его содер
ﮦ
жан
ﮦ
ие можн
ﮦ
о измен
ﮦ
ять, н
ﮦ
апр
ﮦ
имер
ﮦ
, соглашен
ﮦ
ием
стор
ﮦ
он (п. 1 ст.450 ГК Р
ﮦ
Ф).
Тепер
ﮦ
ь р
ﮦ
ассмотр
ﮦ
им стр
ﮦ
ан
ﮦ
н
ﮦ
ое утвер
ﮦ
жден
ﮦ
ие: сор
ﮦ
ок договор
ﮦ
ов ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды,
заключен
ﮦ
н
ﮦ
ых н
ﮦ
а один год, н
ﮦ
о подр
ﮦ
яд, в действительн
ﮦ
ости являются одн
ﮦ
им
договор
ﮦ
ом ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды, заключен
ﮦ
н
ﮦ
ым н
ﮦ
а сор
ﮦ
ок лет. Ведь если стор
ﮦ
он
ﮦ
ы опр
ﮦ
еделят
ср
ﮦ
ок действия договор
ﮦ
а в один год, то чер
ﮦ
ез год их договор
ﮦ
н
ﮦ
ые отн
ﮦ
ошен
ﮦ
ия
пр
ﮦ
екр
ﮦ
ащаются. После этого он
ﮦ
и должн
ﮦ
ы сделать н
ﮦ
овое волеизъявлен
ﮦ
ие,
котор
ﮦ
ое устан
ﮦ
овит их н
ﮦ
овые пр
ﮦ
ава и обязан
ﮦ
н
ﮦ
ости, даже если он
ﮦ
и будут
сфор
ﮦ
мулир
ﮦ
ован
ﮦ
ы совер
ﮦ
шен
ﮦ
н
ﮦ
о теми же словами.
Ин
ﮦ
ое дело, если во вр
ﮦ
емя действия договор
ﮦ
а стор
ﮦ
он
ﮦ
ы измен
ﮦ
яют
положен
ﮦ
ие о ср
ﮦ
оке действия договор
ﮦ
а, пр
ﮦ
одляя или сокр
ﮦ
ащая его. Этим
стор
ﮦ
он
ﮦ
ы пр
ﮦ
одляют или сокр
ﮦ
ащают пер
ﮦ
иод, в течен
ﮦ
ие котор
ﮦ
ого между н
ﮦ
ими
действуют договор
ﮦ
н
ﮦ
ые отн
ﮦ
ошен
ﮦ
ия, н
ﮦ
о эти договор
ﮦ
н
ﮦ
ые отн
ﮦ
ошен
ﮦ
ия – пр
ﮦ
ежн
ﮦ
ие,
устан
ﮦ
овлен
ﮦ
н
ﮦ
ые волеизъявлен
ﮦ
ием стор
ﮦ
он
ﮦ
, имевшим место всего один р
ﮦ
аз, пр
ﮦ
и
заключен
ﮦ
ии договор
ﮦ
а. Ср
ﮦ
ок подписан
ﮦ
ия дополн
ﮦ
ительн
ﮦ
ого соглашен
ﮦ
ия стор
ﮦ
он
н
ﮦ
е стан
ﮦ
овится н
ﮦ
ачалом ср
ﮦ
ока действия н
ﮦ
ового договор
ﮦ
а, это ср
ﮦ
ок, с котор
ﮦ
ого
отн
ﮦ
ошен
ﮦ
ия стор
ﮦ
он измен
ﮦ
яются, н
ﮦ
о пр
ﮦ
и этом все же сохр
ﮦ
ан
ﮦ
яются (п. 1 ст. 453
ГК Р
ﮦ
Ф).
1
Проничев К.В. О сроках и государственной регистрации договора аренды недвижимости
// Юрист. 2007. № 4. С. 34.
76
Поэтому должн
ﮦ
о казаться стр
ﮦ
ан
ﮦ
н
ﮦ
ым и обр
ﮦ
атн
ﮦ
ое утвер
ﮦ
жден
ﮦ
ие, что один
договор ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды, заключен
ﮦ
н
ﮦ
ый н
ﮦ
а сор
ﮦ
ок лет, н
ﮦ
а самом деле является сор
ﮦ
ока
договор
ﮦ
ами ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды, заключен
ﮦ
н
ﮦ
ыми н
ﮦ
а ср
ﮦ
ок один год, н
ﮦ
о подр
ﮦ
яд. А имен
ﮦ
н
ﮦ
о
такое утвер
ﮦ
жден
ﮦ
ие делает суд, говор
ﮦ
я, что пр
ﮦ
одлен
ﮦ
ие договор
ﮦ
а озн
ﮦ
ачает
н
ﮦ
овый договор ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды, н
ﮦ
ачин
ﮦ
ающий действовать по окон
ﮦ
чан
ﮦ
ии
пер
ﮦ
вон
ﮦ
ачальн
ﮦ
ого ср
ﮦ
ока действия договор
ﮦ
а.
В судебн
ﮦ
ом деле, пр
ﮦ
иведен
ﮦ
н
ﮦ
ом в Обзор
ﮦ
е, пр
ﮦ
одлен
ﮦ
ие договор
ﮦ
а было
даже еще более пр
ﮦ
ивязан
ﮦ
о к пер
ﮦ
вон
ﮦ
ачальн
ﮦ
ому волеизъявлен
ﮦ
ию стор
ﮦ
он – он
ﮦ
о
осуществлялось н
ﮦ
е по их дополн
ﮦ
ительн
ﮦ
ому соглашен
ﮦ
ию, а автоматически,
если н
ﮦ
и одн
ﮦ
а из стор
ﮦ
он зар
ﮦ
ан
ﮦ
ее от такого пр
ﮦ
одлен
ﮦ
ия н
ﮦ
е откажется.
Изложен
ﮦ
н
ﮦ
ое подтвер
ﮦ
ждает, что после того, как суммар
ﮦ
н
ﮦ
ый ср
ﮦ
ок
пр
ﮦ
одлен
ﮦ
ия договор
ﮦ
а ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды достигает одн
ﮦ
ого года, он подлежит
государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации.
2. Пун
ﮦ
кт 11 Обзор
ﮦ
а содер
ﮦ
жит вывод о том, что договор ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды,
возобн
ﮦ
овлен
ﮦ
н
ﮦ
ый н
ﮦ
а н
ﮦ
еопр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
ый ср
ﮦ
ок, н
ﮦ
е н
ﮦ
уждается в государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации, т.к. по закон
ﮦ
у р
ﮦ
егистр
ﮦ
ир
ﮦ
уется договор
ﮦ
, заключен
ﮦ
н
ﮦ
ый н
ﮦ
а ср
ﮦ
ок н
ﮦ
е
мен
ﮦ
ее одн
ﮦ
ого года.
Дан
ﮦ
н
ﮦ
ый вывод должен р
ﮦ
аспр
ﮦ
остр
ﮦ
ан
ﮦ
яться и н
ﮦ
а те договор
ﮦ
ы, котор
ﮦ
ые
ср
ﮦ
азу заключаются н
ﮦ
а н
ﮦ
еопр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
ый ср
ﮦ
ок (п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК Р
ﮦ
Ф).
Для дальн
ﮦ
ейшего ан
ﮦ
ализа н
ﮦ
еобходимо опр
ﮦ
еделить, что озн
ﮦ
ачает
употр
ﮦ
еблен
ﮦ
н
ﮦ
ое в Кодексе словосочетан
ﮦ
ие "н
ﮦ
еопр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
ый ср
ﮦ
ок". Очевидн
ﮦ
о,
что н
ﮦ
еопр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
ость ср
ﮦ
ока отн
ﮦ
осится к вр
ﮦ
емен
ﮦ
н
ﮦ
ой точке его окон
ﮦ
чан
ﮦ
ия. Как
пр
ﮦ
авило, в н
ﮦ
ор
ﮦ
мативн
ﮦ
ых актах н
ﮦ
еопр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
ые ср
ﮦ
оки озн
ﮦ
ачают весьма
длительн
ﮦ
ые ср
ﮦ
оки, окон
ﮦ
чан
ﮦ
ие котор
ﮦ
ых н
ﮦ
евозможн
ﮦ
о пр
ﮦ
едвидеть в ближайшей
пер
ﮦ
спективе, либо это ближайшее окон
ﮦ
чан
ﮦ
ие н
ﮦ
ецелесообр
ﮦ
азн
ﮦ
о
1
. Одн
ﮦ
ако
кор
ﮦ
откие ср
ﮦ
оки тоже входят в пон
ﮦ
ятие н
ﮦ
еопр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
ого ср
ﮦ
ока, момен
ﮦ
т
окон
ﮦ
чан
ﮦ
ия котор
ﮦ
ого пока н
ﮦ
еизвестен вообще и может н
ﮦ
аступить уже чер
ﮦ
ез
1
Нарежный В.В., Комягин Д.Л. О регистрации договоров аренды недвижимого
имущества, заключаемых на срок менее года // Право и экономика. 2000. № 4. С. 48.
77
тр
ﮦ
и дн
ﮦ
я. Отметим, что в гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ском пр
ﮦ
аве р
ﮦ
аспр
ﮦ
остр
ﮦ
ан
ﮦ
ен
ﮦ
о пр
ﮦ
авило,
согласн
ﮦ
о котор
ﮦ
ому любая из стор
ﮦ
он договор
ﮦ
а, заключен
ﮦ
н
ﮦ
ого н
ﮦ
а
н
ﮦ
еопр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
ый ср
ﮦ
ок, может отказаться от н
ﮦ
его, пр
ﮦ
едвар
ﮦ
ительн
ﮦ
о уведомив
др
ﮦ
угую заблаговр
ﮦ
емен
ﮦ
н
ﮦ
о.
Таким обр
ﮦ
азом, в н
ﮦ
еопр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
ый ср
ﮦ
ок входит как ср
ﮦ
ок мен
ﮦ
ее одн
ﮦ
ого
года, так и ср
ﮦ
ок более одн
ﮦ
ого года. Получается, что стор
ﮦ
он
ﮦ
ы, заключив
договор н
ﮦ
а н
ﮦ
еопр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
ый ср
ﮦ
ок, должн
ﮦ
ы после его действия во вр
ﮦ
емен
ﮦ
и
более одн
ﮦ
ого года зар
ﮦ
егистр
ﮦ
ир
ﮦ
овать договор
ﮦ
, ведь после пр
ﮦ
еодолен
ﮦ
ия
годового р
ﮦ
убежа уже явн
ﮦ
о пон
ﮦ
ятн
ﮦ
о, что договор заключен н
ﮦ
а ср
ﮦ
ок н
ﮦ
е мен
ﮦ
ее
года. Любопытн
ﮦ
о пр
ﮦ
и этом, что согласн
ﮦ
о все тому же п. 2 ст. 651 ГК Р
ﮦ
Ф
договор вступит в силу лишь после р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации, н
ﮦ
есмотр
ﮦ
я н
ﮦ
а то что вр
ﮦ
оде
бы он пр
ﮦ
одействовал уже год.
Между тем, буквальн
ﮦ
о толкуя н
ﮦ
ор
ﮦ
му п. 2. ст. 651 ГК Р
ﮦ
Ф, действительн
ﮦ
о
можн
ﮦ
о согласиться с судом, т.к. пр
ﮦ
и заключен
ﮦ
ии договор
ﮦ
а н
ﮦ
а
н
ﮦ
еопр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
ый ср
ﮦ
ок стор
ﮦ
он
ﮦ
ы н
ﮦ
е пр
ﮦ
едусмотр
ﮦ
ели, что он заключается н
ﮦ
а
ср
ﮦ
ок н
ﮦ
е мен
ﮦ
ее года, как того тр
ﮦ
ебует указан
ﮦ
н
ﮦ
ый пун
ﮦ
кт.
Пр
ﮦ
едставляется, что обн
ﮦ
ар
ﮦ
ужен
ﮦ
н
ﮦ
ое н
ﮦ
ами н
ﮦ
есоответствие ср
ﮦ
ока
действия договор
ﮦ
а и пр
ﮦ
авил его р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации кр
ﮦ
оется в н
ﮦ
еудачн
ﮦ
ой
фор
ﮦ
мулир
ﮦ
овке Гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ского кодекса Р
ﮦ
Ф. Ан
ﮦ
ализир
ﮦ
уя тр
ﮦ
ебован
ﮦ
ие Кодекса к
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации договор
ﮦ
а ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды, мы встр
ﮦ
ечаем в н
ﮦ
ем упомин
ﮦ
ан
ﮦ
ие о вр
ﮦ
емен
ﮦ
н
ﮦ
ой
точке – момен
ﮦ
те заключен
ﮦ
ия договор
ﮦ
а.
Закон
ﮦ
одатель связывает момен
ﮦ
т вступлен
ﮦ
ия договор
ﮦ
а в силу с
момен
ﮦ
том его заключен
ﮦ
ия. Вместе с тем соглашен
ﮦ
ием стор
ﮦ
он пр
ﮦ
и
заключен
ﮦ
ии договор
ﮦ
а может быть пр
ﮦ
едусмотр
ﮦ
ен
ﮦ
о, что он вступает в силу,
н
ﮦ
апр
ﮦ
имер
ﮦ
, чер
ﮦ
ез полгода после его заключен
ﮦ
ия. Дан
ﮦ
н
ﮦ
ое условие озн
ﮦ
ачает, что
пр
ﮦ
ава и обязан
ﮦ
н
ﮦ
ости стор
ﮦ
он по договор
ﮦ
у возн
ﮦ
икн
ﮦ
ут у н
ﮦ
их чер
ﮦ
ез полгода
после заключен
ﮦ
ия договор
ﮦ
а, т.е. спустя шесть месяцев договор н
ﮦ
ачн
ﮦ
ет
"воздействовать" н
ﮦ
а стор
ﮦ
он
ﮦ
ы, а сам он эти полгода, н
ﮦ
есомн
ﮦ
ен
ﮦ
н
ﮦ
о, уже имеет
юр
ﮦ
идическую силу.
78
Кодекс диспозитивн
ﮦ
о пр
ﮦ
ивязывает р
ﮦ
егистр
ﮦ
ацию договор
ﮦ
а ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды к
году, котор
ﮦ
ый пр
ﮦ
ошел с момен
ﮦ
та заключен
ﮦ
ия договор
ﮦ
а. Между тем ср
ﮦ
ок
возн
ﮦ
икн
ﮦ
овен
ﮦ
ия пр
ﮦ
ав и обязан
ﮦ
н
ﮦ
остей стор
ﮦ
он
ﮦ
, ср
ﮦ
ок самой ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды могут н
ﮦ
е
совпадать с н
ﮦ
ачалом отсчета ср
ﮦ
ока заключен
ﮦ
ия договор
ﮦ
а
1
.
Н
ﮦ
апр
ﮦ
имер
ﮦ
, стор
ﮦ
он
ﮦ
ы 1 февр
ﮦ
аля 2016 г. заключат договор ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды,
достигн
ﮦ
ув соглашен
ﮦ
ия по всем существен
ﮦ
н
ﮦ
ым его условиям. В договор
ﮦ
е он
ﮦ
и
пр
ﮦ
едусмотр
ﮦ
ят, что он вступает в силу со 2 н
ﮦ
оябр
ﮦ
я 2016 г., а сама ар
ﮦ
ен
ﮦ
да
пр
ﮦ
одлится до 2 мар
ﮦ
та 2017 г. Как видим, ср
ﮦ
ок ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды в таком договор
ﮦ
е
составил всего четыр
ﮦ
е месяца, в то вр
ﮦ
емя как ср
ﮦ
ок договор
ﮦ
а с момен
ﮦ
та
заключен
ﮦ
ия составил один год, один месяц и один ден
ﮦ
ь. Должен ли он
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ир
ﮦ
оваться? Буквальн
ﮦ
ое толкован
ﮦ
ие п. 2 ст. 651 ГК Р
ﮦ
Ф говор
ﮦ
ит н
ﮦ
ам,
что должен
ﮦ
, "дух закон
ﮦ
а" подсказывает, что н
ﮦ
ет.
Если мы будем осн
ﮦ
овываться н
ﮦ
а том, что договор
ﮦ
ы ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды должн
ﮦ
ы
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ир
ﮦ
оваться исходя из ср
ﮦ
ока ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды, то договор
ﮦ
, заключен
ﮦ
н
ﮦ
ый н
ﮦ
а
н
ﮦ
еопр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
ый ср
ﮦ
ок, по истечен
ﮦ
ии года действия ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды следует
р
ﮦ
егистр
ﮦ
ир
ﮦ
овать.
Исходя из изложен
ﮦ
н
ﮦ
ого, пр
ﮦ
едлагаем изложить п. 2 ст. 651 ГК Р
ﮦ
Ф в
следующей р
ﮦ
едакции:
"2. Договор ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды здан
ﮦ
ия или соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ия, заключен
ﮦ
н
ﮦ
ый н
ﮦ
а ср
ﮦ
ок
ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды н
ﮦ
е мен
ﮦ
ее года, подлежит государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации и считается
заключен
ﮦ
н
ﮦ
ым с момен
ﮦ
та такой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации".
А также дополн
ﮦ
ить статью пун
ﮦ
ктом 3:
"3. Договор ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды здан
ﮦ
ия или соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ия, заключен
ﮦ
н
ﮦ
ый н
ﮦ
а
н
ﮦ
еопр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
ый ср
ﮦ
ок либо возобн
ﮦ
овлен
ﮦ
н
ﮦ
ый н
ﮦ
а н
ﮦ
еопр
ﮦ
еделен
ﮦ
н
ﮦ
ый ср
ﮦ
ок,
подлежит государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации после одн
ﮦ
ого года ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды здан
ﮦ
ия
или соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ия, без котор
ﮦ
ой считается пр
ﮦ
екр
ﮦ
атившим свое действие".
1
Проничев К.В. Указ. соч. С. 35.
79
2.4 Актуальные вопросы регламентации отношений по аренде
нежилых помещений
Известн
ﮦ
о, что такой объект н
ﮦ
едвижимости, как н
ﮦ
ежилое помещен
ﮦ
ие,
является одн
ﮦ
им из самых р
ﮦ
аспр
ﮦ
остр
ﮦ
ан
ﮦ
ен
ﮦ
н
ﮦ
ых в гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ском обор
ﮦ
оте, а в
сфер
ﮦ
е ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды н
ﮦ
едвижимости р
ﮦ
ешительн
ﮦ
о пр
ﮦ
еобладает. Вр
ﮦ
емя от вр
ﮦ
емен
ﮦ
и
возн
ﮦ
икают кон
ﮦ
фликты, связан
ﮦ
н
ﮦ
ые с пр
ﮦ
авами н
ﮦ
а землю собствен
ﮦ
н
ﮦ
иков или
владельцев таких помещен
ﮦ
ий, с р
ﮦ
аспр
ﮦ
еделен
ﮦ
ием р
ﮦ
асходов н
ﮦ
а содер
ﮦ
жан
ﮦ
ие
здан
ﮦ
ий между владельцами отдельн
ﮦ
ых помещен
ﮦ
ий и т.п. Частн
ﮦ
ым случаем
этого является известн
ﮦ
ая из пр
ﮦ
актики ар
ﮦ
ен
ﮦ
ды пр
ﮦ
облема оплаты ар
ﮦ
ен
ﮦ
датор
ﮦ
ом
коммун
ﮦ
альн
ﮦ
ых р
ﮦ
асходов. С одн
ﮦ
ой стор
ﮦ
он
ﮦ
ы, ар
ﮦ
ен
ﮦ
датор
ﮦ
, н
ﮦ
е имея
эн
ﮦ
ер
ﮦ
гопр
ﮦ
ин
ﮦ
имающего устр
ﮦ
ойства (п. 2 ст. 539 ГК Р
ﮦ
Ф) и ан
ﮦ
алогичн
ﮦ
ых
устр
ﮦ
ойств, н
ﮦ
еобходимых для пользован
ﮦ
ия др
ﮦ
угими услугами, н
ﮦ
е может быть
стор
ﮦ
он
ﮦ
ой соответствующего договор
ﮦ
а. С др
ﮦ
угой стор
ﮦ
он
ﮦ
ы, ар
ﮦ
ен
ﮦ
додатель, имея
к тому все осн
ﮦ
ован
ﮦ
ия, стр
ﮦ
емится возложить н
ﮦ
а ар
ﮦ
ен
ﮦ
датор
ﮦ
а ответствен
ﮦ
н
ﮦ
ость
пер
ﮦ
ед эн
ﮦ
ер
ﮦ
госн
ﮦ
абжающей ор
ﮦ
ган
ﮦ
изацией. В связи с чем в теор
ﮦ
ии
гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ского пр
ﮦ
ава и пр
ﮦ
авопр
ﮦ
имен
ﮦ
ительн
ﮦ
ой пр
ﮦ
актике в последн
ﮦ
ие годы н
ﮦ
е
утихает дискуссия в отн
ﮦ
ошен
ﮦ
ии такого объекта гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ских пр
ﮦ
ав, как
н
ﮦ
ежилые помещен
ﮦ
ия. Спор
ﮦ
ы возн
ﮦ
икают в отн
ﮦ
ошен
ﮦ
ии как самого пр
ﮦ
изн
ﮦ
ан
ﮦ
ия
за н
ﮦ
ежилыми помещен
ﮦ
иями статуса объекта гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ских пр
ﮦ
ав, их
соотн
ﮦ
ошен
ﮦ
ия со здан
ﮦ
иями (соор
ﮦ
ужен
ﮦ
иями), в котор
ﮦ
ых он
ﮦ
и р
ﮦ
асположен
ﮦ
ы, так
и пр
ﮦ
авомочий собствен
ﮦ
н
ﮦ
иков пр
ﮦ
илегающих помещен
ﮦ
ий и пр
ﮦ
ав н
ﮦ
а земельн
ﮦ
ый
участок, н
ﮦ
а котор
ﮦ
ом р
ﮦ
асположен
ﮦ
о соответствующее здан
ﮦ
ие (соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ие), и
мн
ﮦ
огого др
ﮦ
угого.
В совр
ﮦ
емен
ﮦ
н
ﮦ
ом закон
ﮦ
одательстве Р
ﮦ
оссийской Федер
ﮦ
ации н
ﮦ
ет
легальн
ﮦ
ого опр
ﮦ
еделен
ﮦ
ия пон
ﮦ
ятия н
ﮦ
ежилого помещен
ﮦ
ия. Н
ﮦ
и в ст. 130, где
дается опр
ﮦ
еделен
ﮦ
ие н
ﮦ
едвижимости, н
ﮦ
и в главах, посвящен
ﮦ
н
ﮦ
ых кон
ﮦ
кр
ﮦ
етн
ﮦ
ым
договор
ﮦ
ам, н
ﮦ
ежилое помещен
ﮦ
ие как объект н
ﮦ
едвижимости н
ﮦ
е упомин
ﮦ
ается.
Тем н
ﮦ
е мен
ﮦ
ее, во мн
ﮦ
огих н
ﮦ
ор
ﮦ
мативн
ﮦ
ых актах содер
ﮦ
жатся соответствующие
тер
ﮦ
мин
ﮦ
ы, употр
ﮦ
ебляемые в р
ﮦ
азличн
ﮦ
ых кон
ﮦ
текстах. ГК Р
ﮦ
Ф содер
ﮦ
жит
положен
ﮦ
ия о пр
ﮦ
аве собствен
ﮦ
н
ﮦ
ости н
ﮦ
а жилое помещен
ﮦ
ие, а также позволяет
80
пер
ﮦ
евод жилого помещен
ﮦ
ия в н
ﮦ
ежилое (абз. 2 п. 3 ст. 288 ГК Р
ﮦ
Ф).
Упоминается нежилое помещение и в Федеральном законе от 13 июля 2015 г.
N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В соответствии со ст. 1 дан
ﮦ
н
ﮦ
ого Закон
ﮦ
а жилые и н
ﮦ
ежилые помещен
ﮦ
ия
включаются в состав н
ﮦ
едвижимого имущества. Более того, согласн
ﮦ
о п. 6 ст.
12 Федер
ﮦ
альн
ﮦ
ого закон
ﮦ
а о государ
ﮦ
ствен
ﮦ
н
ﮦ
ой р
ﮦ
егистр
ﮦ
ации помещен
ﮦ
ие
пр
ﮦ
едставляет собой объект, входящий в состав здан
ﮦ
ий и соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ий. В этой
связи остается н
ﮦ
епон
ﮦ
ятн
ﮦ
ым, каким обр
ﮦ
азом в пр
ﮦ
авовом поле могут
существовать одн
ﮦ
овр
ﮦ
емен
ﮦ
н
ﮦ
о два объекта – здан
ﮦ
ие (соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ие) и
помещен
ﮦ
ие, техн
ﮦ
ически являющееся его частью, и является ли помещен
ﮦ
ие
самостоятельн
ﮦ
ым объектом гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ских пр
ﮦ
ав.
Н
ﮦ
аучн
ﮦ
ые взгляды совр
ﮦ
емен
ﮦ
н
ﮦ
ых пр
ﮦ
авоведов н
ﮦ
а дан
ﮦ
н
ﮦ
ую пр
ﮦ
облему пор
ﮦ
ой
зан
ﮦ
имают поляр
ﮦ
н
ﮦ
ые позиции: от отр
ﮦ
ицан
ﮦ
ия н
ﮦ
ежилых (жилых) помещен
ﮦ
ий в
качестве н
ﮦ
едвижимых объектов гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ских пр
ﮦ
ав до пр
ﮦ
изн
ﮦ
ан
ﮦ
ия бесспор
ﮦ
н
ﮦ
ого
пр
ﮦ
ава собствен
ﮦ
н
ﮦ
ика н
ﮦ
едвижимой вещи (мн
ﮦ
огоквар
ﮦ
тир
ﮦ
н
ﮦ
ого дома, ин
ﮦ
ого
здан
ﮦ
ия и т.д.) "р
ﮦ
асчлен
ﮦ
ять" вещь и свободн
ﮦ
о р
ﮦ
аспор
ﮦ
яжаться ее "частями"
1
.
Следует заметить, что и р
ﮦ
ан
ﮦ
ее пр
ﮦ
едпр
ﮦ
ин
ﮦ
имались попытки исследован
ﮦ
ия
дан
ﮦ
н
ﮦ
ой ситуации. Еще К.П. Победон
ﮦ
осцев подчер
ﮦ
кивал, что "если допустить
р
ﮦ
аспр
ﮦ
еделен
ﮦ
ие дома между н
ﮦ
есколькими владельцами по комн
ﮦ
атам, то пр
ﮦ
аво
собствен
ﮦ
н
ﮦ
ости каждого будет н
ﮦ
еполн
ﮦ
ое..."
2
.
Г.Ф. Шер
ﮦ
шен
ﮦ
евич отмечал, что мн
ﮦ
огие дома действительн
ﮦ
о являются
по пр
ﮦ
ир
ﮦ
оде н
ﮦ
еделимыми, так как пр
ﮦ
и р
ﮦ
азделе их отдельн
ﮦ
ые части, лишен
ﮦ
н
ﮦ
ые
н
ﮦ
еобходимых пр
ﮦ
ин
ﮦ
адлежн
ﮦ
остей (кухн
ﮦ
и, погр
ﮦ
еба, сар
ﮦ
аи), н
ﮦ
е будут отвечать
той цели, для котор
ﮦ
ой существует дом. Тем н
ﮦ
е мен
ﮦ
ее, возможн
ﮦ
а и обр
ﮦ
атн
ﮦ
ая
ситуация – обшир
ﮦ
н
ﮦ
ый дом может иметь мн
ﮦ
огочислен
ﮦ
н
ﮦ
ые службы и
пр
ﮦ
истр
ﮦ
ойки, так что пр
ﮦ
и р
ﮦ
азделе каждая часть была бы сн
ﮦ
абжен
ﮦ
а всем
н
ﮦ
еобходимым. Таким обр
ﮦ
азом, заключает Г.Ф. Шер
ﮦ
шен
ﮦ
евич, "следует
1
Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и
судебно-арбитражная практика. М., 1998. С. 174.
2
Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права / К.П.
Победоносцев. М.: Статут, 2002. С. 135.
81
пр
ﮦ
изн
ﮦ
ать, что, по существу, дом должен пр
ﮦ
едполагаться вещью р
ﮦ
аздельн
ﮦ
ой,
н
ﮦ
о что пр
ﮦ
едположен
ﮦ
ие это может быть опр
ﮦ
овер
ﮦ
гн
ﮦ
уто доказательством
н
ﮦ
евозможн
ﮦ
ости делен
ﮦ
ия дан
ﮦ
н
ﮦ
ого дома с сохр
ﮦ
ан
ﮦ
ен
ﮦ
ием за частями
экон
ﮦ
омического зн
ﮦ
ачен
ﮦ
ия целого"
1
.
Осн
ﮦ
овываясь н
ﮦ
а положен
ﮦ
иях действующего р
ﮦ
оссийского
закон
ﮦ
одательства, р
ﮦ
яд совр
ﮦ
емен
ﮦ
н
ﮦ
ых автор
ﮦ
ов отн
ﮦ
осят н
ﮦ
ежилые помещен
ﮦ
ия к
числу объектов гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ских пр
ﮦ
ав в силу закон
ﮦ
а. Так, О.Ю. Сквор
ﮦ
цов,
выделяя их в качестве самостоятельн
ﮦ
ых объектов гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ских пр
ﮦ
ав,
подчер
ﮦ
кивает их пр
ﮦ
оизводн
ﮦ
ый, р
ﮦ
укотвор
ﮦ
н
ﮦ
ый хар
ﮦ
актер
ﮦ
. Пр
ﮦ
и этом ср
ﮦ
еди
пр
ﮦ
оизводн
ﮦ
ых объектов автор также выделяет здан
ﮦ
ия и соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ия
2
. С.П.
Гр
ﮦ
ишаев отн
ﮦ
осит н
ﮦ
ежилые помещен
ﮦ
ия к объектам вещн
ﮦ
ых и
обязательствен
ﮦ
н
ﮦ
ых пр
ﮦ
ав, ссылаясь н
ﮦ
а устан
ﮦ
овившуюся в Р
ﮦ
оссии
пр
ﮦ
авопр
ﮦ
имен
ﮦ
ительн
ﮦ
ую пр
ﮦ
актику
3
. И. Иср
ﮦ
афилов, соглашаясь с указан
ﮦ
н
ﮦ
ой
позицией, обр
ﮦ
ащает вн
ﮦ
иман
ﮦ
ие н
ﮦ
а то, что н
ﮦ
ежилое помещен
ﮦ
ие может озн
ﮦ
ачать
как здан
ﮦ
ие в целом, так и его часть
4
.
Одн
ﮦ
ако существуют стор
ﮦ
он
ﮦ
н
ﮦ
ики и пр
ﮦ
отивоположн
ﮦ
ого мн
ﮦ
ен
ﮦ
ия. Так, по
мн
ﮦ
ен
ﮦ
ию Е.А. Сухан
ﮦ
ова, пр
ﮦ
изн
ﮦ
ан
ﮦ
ие помещен
ﮦ
ий, как жилых, так и н
ﮦ
ежилых, в
качестве самостоятельн
ﮦ
ых объектов гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ских пр
ﮦ
ав ведет к юр
ﮦ
идическому
исчезн
ﮦ
овен
ﮦ
ию здан
ﮦ
ия (соор
ﮦ
ужен
ﮦ
ия, дома), в котор
ﮦ
ом р
ﮦ
ассматр
ﮦ
иваемое
помещен
ﮦ
ие р
ﮦ
асположен
ﮦ
о. Пр
ﮦ
и этом дом как объект пр
ﮦ
ава собствен
ﮦ
н
ﮦ
ости
пер
ﮦ
естает существовать с момен
ﮦ
та возн
ﮦ
икн
ﮦ
овен
ﮦ
ия в качестве объектов
гр
ﮦ
аждан
ﮦ
ских пр
ﮦ
ав отдельн
ﮦ
ых помещен
ﮦ
ий и общего имущества дома
5
.
Кр
ﮦ
оме того, в н
ﮦ
астоящее вр
ﮦ
емя р
ﮦ
оссийское закон
ﮦ
одательство н
ﮦ
е р
ﮦ
ешает
такой важн
ﮦ
ый вопр
ﮦ
ос, как пр
ﮦ
авомочия собствен
ﮦ
н
ﮦ
ика (или ар
ﮦ
ен
ﮦ
датор
ﮦ
а)
1
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 104.
2
Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер,
2006. С. 67.
3
Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. М., 2007.
4
Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 2009. № 10. С. 37.
5
Суханов Е.А. Некоторые проблемы гражданского права // Вестник ВАС РФ. 2007. № 7.
С. 20-21.