32
«Исполнение обязательства состоит в совершении должником в пользу
кредитора действий, составляющих предмет обязательства, либо в
воздержании от определенных обязательством действий»
1
. Исполнение
договора аренды состоит в совершении арендодателем действия по передаче
имущества арендатору, соответственно, до передачи имущества договор
нельзя считать исполненным. Именно с момента передачи имущества у
арендатора возникает право владения и пользования, а следовательно, и
обязанность вносить арендную плату.
В общепринятом, бытовом понимании передача представляет собой
переход вещи от одного лица к другому. Толковые словари русского языка
определяют термин «передача» примерно одинаково. «Беря в руки, вручать,
отдавать, подавать какой-либо предмет кому-либо; отдавать что-либо свое, от
себя в чье-либо владение, ведение».
2
В словаре В. Даля глагол «передать»
означает «подавать из рук в руки».
3
Современное гражданское законодательство (ст. 224 ГК РФ) понимает
под передачей вещи вручение, а равно сдачу перевозчику для отправки
приобретателю или сдачу в организацию связи для пересылки
приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. К передаче
вещи приравнивается передача коносамента или иного
товарораспорядительного документа на неё.
В словарях русского языка, и в нормативно-правовых актах под
передачей вещи понимается непосредственная отдача, ее физический
переход от одного лица к другому. При этом закон применяет одинаковое
понятие передачи в отношении как движимых, так и недвижимых вещей.
1
Суханов Е.А. Российское гражданское право. Учебник. В 2-х томах. Т. 2: Обязательственное право. Гриф
УМО МО РФ. – М.: Издательство Статут, 2011.
2
Котелова Н.З., Качевская Г.А. Словарь современного русского литературного языка / Под ред. Н.З.
Котеловой, Г.А. Качевской. М; Л., 1959. Т. 9. С. 546—547.
3
Даль В. Толковый словарь великорусского языка. Второе издание исправленное и значительно
умноженное по рукописям автора. М; СПб., 1882. Т. 3. С. 46.
33
В то же время здания и сооружения как объекты недвижимости
стабильны в своем местонахождении, и вручить или «отдать в руки»
указанные объекты невозможно в силу их объективных характеристик.
Отсюда следует, что передача зданий и иных сооружений арендатору должна
иметь особую форму выражения.
Передача арендатору зданий и иных сооружений заключается в
предоставлении арендатору возможности владеть и пользоваться
имуществом.
Моментом, с которого арендатору предоставляется такая возможность
в соответствии со ст. 655 ГК РФ, является составление передаточного акта
или иного документа о передаче, подписываемого сторонами договора.
1
Некоторые ученые передачу имущества от арендодателя к арендатору
считают двусторонней сделкой.
2
А другие ученые считают, что такое
рассуждение не совсем верно, поскольку в соответствии со ст. 153 ГК РФ под
сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные
на установление, изменение или прекращение гражданских прав и
обязанностей. В данном случае права и обязанности у арендодателя и
арендатора возникают на основании договора аренды, а не в силу
фактической передачи имущества. Передача арендованного имущества
является исполнением договора аренды, т. е. исполнением арендодателем
обязанности, возникшей из договора, и сам по себе факт передачи никаких
прав и обязанностей по договору аренды имущества у сторон не вызывает.
В п. 2 ст. 655 ГК РФ установлены специальные правила возврата
зданий и сооружений при прекращении аренды, которые приравнены
законодателем к условиям передачи имущества в аренду. При приемке
должны участвовать обе стороны. Просрочка приемки имущества
арендодателем будет означать просрочку кредитора. Арендатор, в свою
1
Алексеев С.С., Аюшеева И.З., Васильев А.С. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 2 / (под общ. ред. С.А.
Степанова). – М.: Проспект, Издательство "Институт частного права", 2010 .
2
Ерш А.В. Аренда зданий и иных сооружений: Дис. канд. юр. наук. М, 2003. С. 163.
34
очередь, получив соответствующее извещение арендодателя, не вправе
уклоняться от передачи имущества. В противном случае имущество будет
изъято в судебном порядке. Приведенная норма на практике нередко
различно применялась судами. В ряде случаев иски арендодателей об
изъятии имущества у арендаторов рассматривались по правилам
виндикационного иска. Высший Арбитражный Суд РФ в Информационном
письме от 28 апреля 1997 г. № 13 «Обзор практики разрешения споров,
связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
1
указал на
ошибочность такого подхода, подчеркнув, что ст. 301 ГК РФ применяется
только в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного
имущества, истребует это имущество из чужого незаконного владения, т. е.
из владения лица, обладающего имуществом без надлежащего правового
основания. Ответчик, занимающий помещение на основании договора
аренды, обязан вернуть имущество в освобожденном виде в соответствии с
условиями, предусмотренными законодательством об аренде.
1.3. Стороны договора аренды зданий и сооружений
Поскольку договор аренды относится к договорам, направленным на
передачу имущества в пользование, то ему присущи общие признаки,
характерные для всех договоров данной группы. К таковым, помимо самого
предмета обязательства, относится наличие у лица, передающего имущество,
правомочий по его распоряжению, т. е. указанное лицо, как правило,
является либо собственником имущества, либо лицом, управомоченным
законом или собственником на передачу имущества. Лицо, принимающее
имущество, становится его законным владельцем и получает, как и
собственник, вещно-правовую защиту.
Участниками договора аренды зданий и сооружений являются
арендатор и арендодатель.
1
Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 13 от 20.04.1997 г.
35
Арендодатель – это собственник или лицо, управомоченное законом
или собственником сдавать имущество в аренду.
1
Арендатор - физическое или юридическое лицо, заключившее с
собственником какого-либо имущества (или уполномоченным им лицом)
договор аренды, получившее во временное владение и пользование (либо
только пользование) такое имущество и обязанное платить за это арендную
плату.
2
Арендодателем по договору аренды зданий и сооружений вправе
выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул как
собственника здания или сооружения, так и лица, управомоченного законом
или собственником сдавать данные объекты в аренду (например,
комиссионер, доверительный управляющий и т.д.).
Арендаторами могут быть граждане и юридические лица, но, как
правило, в качестве арендаторов выступают коммерческие и некоммерческие
организации, арендующие здания и сооружения для предпринимательской
деятельности либо (применительно к зданиям) для обеспечения их
деятельности в качестве организации (в частности, для размещения офиса).
«Формулируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во
внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму
распоряжения соответствующим имуществом. В первую очередь этим
правом наделен собственник, т.к. субъектное право собственности включает
в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по
распоряжению имуществом».
3
Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в
роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены данными
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (в актуал ред.) // СЗ
РФ. – 1996 г. - №5. – Ст. 410.
2
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (в актуал ред.) // СЗ
РФ. – 1996 г. - №5. – Ст. 410.
3
Подшивалов Т.П. Конкуренция вещных исков собственника и других законных владельцев вещи //
Современное право. 2013. N 5.
36
правомочиями, в качестве арендодателя выступает собственник сдаваемого в
аренду имущества, однако наряду с этим арендодателями могут быть также
лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в
аренду (ст. 608 ГК РФ). В силу закона таким правом обладают. К примеру,
субъективным правом хозяйственного ведения: государственные и
муниципальные унитарные предприятия. Правда, сдавать в аренду
недвижимое имущество они вправе только с согласия собственника в лице
его уполномоченного органа (ст. 295 ГК РФ).
Если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся
государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за
государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то
арендодателями по этому договору выступают органы государственной
власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции,
установленной актами, определяющими статус этих органов.
1
Что касается субъектов оперативного управления, то казенное
предприятие может выступить в качестве арендодателя государственного
имущества (движимого и недвижимого) лишь с согласия собственника (ст.
297 ГК РФ), а учреждение ни при каких условиях не вправе сдать в аренду
закрепленное за ним имущество, а так же имущество, приобретенное им за
счет средств, выделенных учреждению по смете. Вместе с тем учреждение
может выступать в качестве арендодателя имущества, приобретенного, им на
доходы, полученные в результате предпринимательской деятельности,
разрешенной учреждению его учредительными документами (ст. 298 ГК РФ).
Чрезвычайно важным с практической точки зрения представляется
вопрос о том, на какие органы государственного управления возложены
функции по управлению и распоряжению государственным имуществом, в
том числе путем сдачи его в аренду.
1
Гатин А.М. Гражданское право [Электронный ресурс]: учебное пособие/ Гатин А.М.— Электрон.
текстовые данные. - М.: Дашков и К, 2010.— c.— Режим доступа: http://www.iprbookshop.ru/1488.
37
Также как известно РФ, субъекты РФ и муниципальные образования
признаются самостоятельными субъектами права собственности. В связи с
этим и по нынешнее время не прекращаются разногласия и споры между
указанными субъектами и субъектами права собственности, касающиеся
разграничения правомочий последних на распоряжение имуществом, в том
числе передача его в аренду. Такие споры, как правило, разрешаются
арбитражными судами на основе вышеуказанного постановления.
Итак, в роли арендодателя федерального государственного имущества
может выступить лишь соответствующий орган исполнительной власти,
которому Правительство РФ делегировало такие полномочия. Арбитражно-
судебная практика исходит из того, что Росимущество РФ и комитеты по
управлению имуществом (его территориальные управления) обладает
полномочиями арендодателя государственного имущества, являющегося
федеральной собственностью, поскольку полномочия по сдаче данного
имущества в аренду не делегированы правительством РФ иным
государственным органом исполнительной власти.
Государственное имущество, относящееся к собственности субъектов
РФ, а так же муниципальное имущество должно сдаваться в аренду в
порядке, установленном правовыми актами субъектов РФ, а при отсутствии
такого правового акта, определяющего орган, орган управомоченный сдавать
указанное имущество в аренду, арбитражно-судебная практика признает
надлежащими арендодателя соответствующие комитеты по управлению
имуществом.
Вместе с тем следует учитывать, что все объекты, относящиеся к
государственной и муниципальной собственности, делятся на две категории:
во-первых, - это имущество, которое государство или муниципальное
образование обладает непосредственно, т.е. имущество, не закрепленное за
другими юридическими лицами на вещном праве, такое имущество
составляет казну государства (муниципального образования). В отношении
38
этого имущества государство или муниципальное образование в лице
уполномоченных органов сохраняет свое право собственности в полном
объеме и может им распоряжаться по своему усмотрению, в том числе путем
передачи указанного имущества в аренду.
Ко второй категории относится имущество, закрепленное государством
и муниципальным образованием за юридическим лицом на праве
хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином вещном праве.
За государством (муниципальным образованием), а так же за
уполномоченными ими органами сохраняются лишь те правомочия
собственника на это имущество, которые прямо указаны в законе. К примеру:
собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении у
государственного (муниципального) предприятия, не наделен законом
правом распоряжаться имуществом, принадлежащим этому предприятию (ст.
295 ГК РФ). В связи с этим ни один из государственных (муниципальных)
органов не вправе выступать арендодателем имущества, закрепленного на
балансе государственного (муниципального) предприятия.
39
ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И
СООРУЖЕНИЙ
2.1. Существенные условия договора аренды зданий и сооружений
Анализирую договор аренды, нельзя обойти вниманием вопрос о
существенных условиях данного договора, т. е. условиях, согласование
которых необходимо для признания договора заключенным.
1
С точки зрения доктрины гражданского права все условия договора
можно разделить на существенные, обычные и случайные.
2
В
законодательстве нет определения обычным и случайным условиям, тогда
как под существенными согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ понимаются условия,
которые названы таковыми в нормах гражданского законодательства, либо
которые являются необходимыми для данного договора, либо относительно
которых по заявлению одной из сторон договора должно быть достигнуто
согласие. Значимость существенных условий подчеркивается тем
обстоятельством, что если в договоре отсутствует хотя бы одно из
признаваемых для таких договоров существенных условий, договор
признается незаключенным, следовательно, не порождает прав и
обязанностей между его контрагентами.
В современной юридической литературе нередко можно встретить
суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь
его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в
аренду. Например, М.И. Брагинский и В.В. Витрянский указывают: «…К
существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды
условия, как срок (учитывая временный характер владения и пользования
1
Советское гражданское право / Под ред. О.А. Красавчикова. М, 1972. Т. 1. С. 361.
2
Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательствах. М., 1950. С. 148.
40
арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из
возмездности данного договора»
1
.
Существенными условиями для договора аренды зданий и сооружений
являются условие о его предмете и условие об арендной плате. Это
объясняется тем, что условие о предмете является существенным для любого
гражданско-правового договора, а в случае отсутствия в договоре аренды
условия о размере и сроках внесения арендной платы он будет
квалифицирован (и это подтверждает многочисленная судебная практика)
как договор ссуды. Более того, ст. 654 ГК РФ прямо указывает, что в случае
отсутствия в содержании договора аренды зданий и сооружений письменно
согласованного условия о размере арендной платы договор считается
незаключенным.
Исходя из содержания ст. 650 ГК РФ, можно сделать вывод, что
предметом договора аренды здания или сооружения является передаваемое
по нему имущество в виде зданий и сооружений. В договоре необходимо
указать сведения, позволяющие четко определить объекты недвижимого
имущества, передаваемого в аренду, а также указать, что данное имущество
передается арендатору во временное владение и (или) пользование за плату.
Такие действия важны для придания договору аренды зданий и
сооружений качества юридического факта, порождающего права и
обязанности у сторон договора, в противном случае согласно правилам ст.
607 ГК РФ договор будет считаться незаключенным.
В отличие от цивилистической доктрины в судебной практике
допускалась ситуация, когда договор аренды, в котором не согласовано
условие об объекте договора, признавался действительным, при условии, что
он исполнялся сторонами. Такой подход закреплен п. 15 Постановления
Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах
1
Брагинский, М. И. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества / М. И. Брагинский,
В. В. Витрянский. — М. : Статут, 2011. — 784 c. — ISBN 978-5-8354-0750-7. — Текст : электронный //
Электронно-библиотечная система IPR BOOKS : [сайт]. — URL: http://www.iprbookshop.ru/29313.html.
41
практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации
о договоре аренды».
1
С 1 июня 2015 г. данный подход получил свое отражение во
вступившем в силу Федеральном законе от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ «О
внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской
Федерации»
2
, согласно которому сторона, которая полностью или частично
приняла исполнение по договору либо другим образом подтвердила его
действие, не вправе требовать признания договора незаключенным, если
заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет
противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 432 ГК РФ).
Данное правило означает, что действия арендатора, который без
возражений принял от арендодателя имущество и начал пользование им, а
затем при взыскании задолженности по арендной плате в суде заявил о
незаключенности договора ввиду несогласования предмета, могут быть
расценены как недобросовестное поведение (попытка избежать
ответственности за нарушение обязательства по внесению арендной платы).
Соответственно, такое заявление, скорее всего, не будет принято во
внимание с учетом положений п. 3 ст. 432 ГК РФ.
Еще одно легальное определение понятий «здание» и «сооружение»
приведено в ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ
«Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
3
Согласно
данному нормативно-правовому акту под зданием понимается результат
строительства, представляющий собой объемную строительную систему,
имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя
помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы
инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и
(или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции
1
Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2012. N 1. С. 114 - 117.
2
URL: www.pravo.gov.ru (дата обращения: 09.03.2015).
3
Рос. газ. 2009. 31 дек.