62
Арендатор в свою очередь имеет право:
1
сдавать имущество в установленном порядке в субаренду с
письменного согласия арендодателя и государственного органа
(организации), давшего согласие на передачу имущества в аренду;
собственности на доходы, полученные от использования
имущества, и на отделимые улучшения имущества;
договором могут предусматриваться и иные права арендатора,
которые не противоречат законодательству.
Отдельно стоит отметить право на возмещение стоимости
произведенных улучшений имущества при прекращении действия договора,
В соответствии со ст. 594 ГК РФ, арендатор имеет право на произведение
улучшений арендованного имущества. Последствия произведенных
арендатором улучшений арендованного имущества зависят от нескольких
факторов, и в первую очередь от характера самих улучшений: являются ли
улучшения отделимыми от объекта аренды или нет. Если улучшение
является отделимым, то есть оно может быть отделено от вещи без
причинения вещи вреда и тем самым нарушения ее целостности, такое
улучшение является собственностью арендатора, если иное не
предусмотрено договором аренды. При прекращении договора аренды и
возврате арендованного имущества арендодателю арендатор вправе отделить
эти улучшения и оставить их у себя. В то же время норма п. 1 ст. 594 ГК РФ,
определяющая, что отделимые улучшения арендованного имущества
являются собственностью арендатора, является диспозитивной и
применяется только в случаях, если стороны в договоре не установили иное.
В частности, договором аренды может быть предусмотрено, что отделимые
улучшения являются собственностью арендодателя, если, например, они
1
Договорное право : учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности
«Юриспруденция» / Н. Д. Эриашвили, А. Н. Кузбагаров, П. В. Алексий [и др.] ; под ред. Н. Д. Эриашвили,
В. Н. Ткачёва. — М. : ЮНИТИ-ДАНА, 2017. — 239 c. — ISBN 978-5-238-02647-3. — Текст : электронный //
Электронно-библиотечная система IPR BOOKS : [сайт]. — URL: http://www.iprbookshop.ru/81625.html
63
производились в счет арендной платы или если их стоимость не превышает
определенной суммы. Более того, договором могут быть предусмотрены
выкуп арендодателем отделимых улучшений, другие варианты определения
их судьбы, в силу чего арендатор лишается права оставить их в своей
собственности.
1
Иные правила установлены относительно последствий производства
улучшений арендованного имущества, являющихся по своему характеру
неотделимыми. Согласной. 2 ст. 594 ГК РФ в случае, когда арендатор
произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения
арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор
имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих
улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Отталкиваясь от характеристики отделимых улучшений, а также
содержания, приведенного выше п. 2 ст. 594 ГК РФ, можно сделать вывод о
том, что неотделимые улучшения – это улучшения, которые невозможно
отделить от имущества без вреда для последнего.
Судьба неотделимых улучшений зависит, таким образом, от того, за
чей счет они произведены, а также от того, согласовывал ли арендатор свои
действия по улучшению имущества с арендодателем или нет. Использование
арендатором на улучшение имущества собственных средств и наличие
согласия арендодателя на производство арендатором неотделимых
улучшений дает последнему право на возмещение стоимости таких
улучшений, тогда как отсутствие согласия, даже при том, что имеет место
первое условие, исключает право соответствующего требования.
2
В связи с этим возникает вопрос о форме получения согласия
арендодателя на производство улучшений арендованного имущества.
1
Корнийчук, Г. А. Договоры аренды, найма и лизинга (2-е издание) / Г. А. Корнийчук. — М. : Дашков и К,
Ай Пи Эр Медиа, 2015. — 129 c. — ISBN 978-5-394-01205-1. — Текст : электронный // Электронно-
библиотечная система IPR BOOKS : [сайт]. — URL: http://www.iprbookshop.ru/57157.html
2
Иванчак А.И. Гражданское право Российской Федерации: Особенная часть. М.: Статут, 2014.
64
Поскольку законом не установлено иное, можно сделать вывод о том, что
согласие арендодателя на улучшение арендованного имущества может
содержаться как в самом договоре аренды, так и в отдельном документе –
дополнительном соглашении, включенном в той же форме, что и сам
договор, и являющемся в таком случае неотъемлемой частью договора.
Причем как в договоре, так и в дополнительном соглашений стороны должны
оговорить характер и объем возможных улучшений, в противном случае
считается, что арендодателем разрешены любые улучшения, не меняющие
назначения арендованного имущества.
Такие улучшения должны быть разумными и необходимыми,
поскольку гражданское законодательство основывается, в том числе, на
принципе добросовестности и разумности участников гражданских
правоотношений (ст. 2 ГК РФ).
1
В случаях, когда законодательство ставит
защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти
права добросовестно и разумно, добросовестность и разумность участников
гражданских правоотношений предполагаются (п. 4 ст. 9 ГК РФ). Поэтому,
если будет доказано, что, воспользовавшись общим согласием арендодателя
на возможность производства неотделимых улучшений арендованного
имущества, арендатор действовал неразумно, злоупотребив своим правом
производить улучшения, в защите арендатору может быть отказано по
данному основанию.
Согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений
должно быть однозначным, а не выраженное в каких-то иных действиях,
например, согласовании отдельных ремонтных работ, осуществляемых
арендатором в соответствии с условиями договора. Не свидетельствует также
о признании произведенных арендатором улучшений подписание
1
Гражданское право: учебник: в 2 т. / О.Г. Алексеева, Е.Р. Аминов, М.В. Бандо и др.; под ред. Б.М. Гонгало.
3-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2018. Т. 2.
65
арендодателем после расторжения договора аренды акта сдачи-приемки
арендованных помещений.
Поскольку здания и сооружения неразрывно связаны с землей,
арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой
недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая
занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
1
Если арендодатель является собственником земельного участка, на
котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, стороны в
договоре решают, какое право на земельный участок предоставляется
арендатору – право аренды части земельного участка или иное право (право
постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения, в
зависимости от того, каким правом пользуется сам арендодатель).
2
Если в
договоре аренды этот вопрос не решен, к арендатору переходит на срок
аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного
участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его
использования в соответствии с его назначением.
Может сложиться ситуация, когда собственник земельного участка, на
котором находится арендованное здание или сооружение, продает участок
другому лицу. В таких случаях за арендатором этого здания или сооружения
сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята
зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях,
действовавших до продажи земельного участка (ст. 624 ГК РФ).
3
Если земельный участок, на котором находится арендованное здание
или сооружение, не принадлежит арендодателю на праве собственности,
аренда здания или сооружения допускается без согласия собственника этого
1
Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 1. 2-е изд. перераб. и доп.- М.: Статут,
2017.
2
Флейшиц Е.А. Избранные труды по гражданскому праву. В 2 т. Т. 2. – М.: Статут, 2015.
3
Корнийчук, Г. А. Договоры аренды, найма и лизинга (2-е издание) / Г. А. Корнийчук. — М. : Дашков и К,
Ай Пи Эр Медиа, 2015. — 129 c. — ISBN 978-5-394-01205-1. — Текст : электронный // Электронно-
библиотечная система IPR BOOKS : [сайт]. — URL: http://www.iprbookshop.ru/57157.html
66
участка, но при условии, что это не противоречит условиям пользования
таким участком, установленным законодательством или договором с
собственником земельного участка.
Также у добросовестного арендатора есть право претендовать на
заключение с ними договора на новый срок, что дает им возможность в
преимущественном порядке перед иными участниками гражданского оборота
получить в аренду имущество. Так, в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ «если
иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор,
надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока
договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед
другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить
такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой
срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора».
1
Однако
для успешного осуществления своего преимущественного права они должны
иметь ввиду ряд существенных моментов.
Преимущественным правом на заключение договора аренды обладает
не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по
договору, который был прекращен в течение года до заключения договора
аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого
договора, при условии письменного уведомления арендодателя о желании
заключить новый договор аренды.
2
Преимущественное право появляется не на основании договора,
который хотя и дает возможность использования имущества, но при этом по
своей правовой природе отличен от договора аренды.
3
1
Актуальные проблемы гражданского права. - М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2016. - 544 c.
2
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения
правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012. № 1.
3
Постановление ФАС Поволжского округа от 22.05.2013 по делу N А55-24271/2012 // СПС
КонсультантПлюс.
67
Кроме этого, преимущественное право может исключаться самим
договором аренды или другим соглашением сторон или следовать из
выполнения сторонами конклюдентных действий - направления арендатором
уведомления об отказе от использования преимущественного права и сдачи
арендодателем имущества в аренду другому лицу.
Преимущественное право может ограничиваться в договоре аренды
требованием о соблюдении арендатором определенных условий. Так,
договором аренды может устанавливаться обязанность арендатора направить
уведомление о желании использовать свое преимущественное право за
длительный период до окончания договора (3 - 6 месяцев), может
предусматриваться срок согласования сторонами нового договора аренды, а
также обязанность арендатора выплатить вознаграждение за осуществление
преимущественного права, что соответствует нормам ст. 421 и ч. 4 ст. 454 ГК
РФ.
1
Сторонами договора аренды может быть предусмотрено, что для
осуществления преимущественного права не нужно направления
арендатором каких-то уведомлений арендодателю, чтобы облегчить процесс
его осуществления. В этой ситуации арендодатель должен будет направлять
извещение арендатору, чтобы установить, желает ли он использовать свое
преимущественное право или нет. Обычно, данные условия выдвигаются
компаниями, которые арендуют огромные площади для размещения своих
торговых сетей, отделений и других объектов.
Так как арендодатели имеют в них заинтересованность, они идут на
множество условий, не только на преимущественное право на заключение
договора аренды, но и на преимущественное право в случае отчуждения
объекта аренды, отказываются от размещения в нем образовательных
1
Постановление ФАС Московского округа от 11.12.2013 N Ф05-15561/2013 по делу N А40-45014/13-127-444
// СПС Консультант Плюс.
68
организаций, которые порождают препятствия для деятельности
арендаторов, если она связана с продажей алкогольной продукции и пр.
1
Для появления преимущественного права договор аренды, которым оно
предусматривается должен быть действительным и заключенным. Так,
договором долгосрочной аренды при отсутствии его регистрации стороны
все равно связываются арендным обязательством, однако в данной ситуации
преимущественное право у арендатора не появляется.
Указанное связывается с тем, что, если договор не прошел
регистрацию, он не влечет тех последствий, которые могут оказать
воздействие на права и интересы иных лиц, которые не знали о заключении
договора аренды и о содержании его условий.
2
Преимущественное право на заключение нового договора будет
прекращено в случае отказа арендатора от его осуществления, а также при
досрочном отказе от договора одной из сторон или его прекращения на
основании соглашения сторон досрочно. Это связывается с тем, что при
расторжении договора все обязательства сторон, в том числе в отношении
преимущественного права, прекращаются на основании ч. 2 ст. 453 ГК РФ.
3
Законом не предусматривается сохранение преимущественного права при
расторжении договора, которым оно установлено, если только стороны не
предусмотрели иное.
4
Следует отметить, что преимущественное право может возникать
только у добросовестных арендаторов, которые необходимым образом в
течение всего срока действия предыдущего договора исполняли свои
обязательства, если другое прямо не установлено договором аренды. Если
арендатором в течение срока договора аренды допускались нарушения своих
обязательств, то преимущественное право им утрачивается.
1
Дружинин А. О преимущественном праве в договоре аренды // ЭЖ-Юрист. 2015. № 36.
2
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам,
связанным с признанием договоров незаключенными» // Вестник ВАС РФ. 2014. № 4.
3
Постановление ФАС ВВО от 13.03.2006 по делу N А28-11166/2005-187/20 // СПС Консультант Плюс.
4
Постановление ФАС ЗСО от 26.06.2014 по делу N А75-6230/2013 // СПС Консультант Плюс.
69
2.3. Ответственность сторон по договору аренды зданий и сооружений
При неисполнении или ненадлежащем исполнении договорных
обязательств установленные в договоре аренды зданий и сооружений,
арендатор и арендодатель могут быть привлечены к гражданско-правовой
ответственности.
Петров И. В. дает определение ответственности в таком виде:
«Ответственностью признается мера имущественного воздействия на
должника в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им своих
обязанностей».
1
Ответственностью является своего рода санкция, которая
накладывается на должника в случае неисполнения им своих обязательств.
Ответственность подразумевает как финансовые последствия, так и
последствия, установленные законом, вследствие чего имеет юридическое
основание.
Ответственность за его неисполнение или ненадлежащее исполнение
договора аренды зданий и сооружений строятся на основании общих
положений об аренде.
При уклонении арендодателя от предоставления имущества по
истечении согласованного или реально выполнимого срока арендатор вправе
истребовать его в принудительном порядке (см. ст. 398 ГК РФ). В этом
случае предъявляется иск в суд или арбитражный суд (в зависимости от
подведомственности спора), решение которого исполняется через судебного
пристава-исполнителя. Помимо принудительного изъятия у арендодателя, не
переданного в срок имущества, арендатор вправе взыскать с него убытки,
вызванные задержкой исполнения обязательства. Предусматривается и
альтернативное право - потребовать расторжения договора и возмещения
убытков, причиненных неисполнением обязательства. Это могут быть
дополнительные затраты, которые вынужден нести арендатор в связи с
1
Алексанян А. А., Тимофеева А. В. Условия ответственности сторон по договору аренды зданий и
сооружений // Юридические науки: проблемы и перспективы: материалы VIII Междунар. науч. конф. (г.
Казань, апрель 2019 г.). — Казань: Молодой ученый, 2019. — С. 27-28.
70
наймом аналогичного имущества у другого лица (реальный ущерб), а также
потери (упущенная выгода) из-за простоя в связи с неполучением предмета
аренды в согласованный срок и др.
1
На арендодателя возлагается ответственность за недостатки сданного в
аренду имущества, препятствующие или затрудняющие пользование им в
соответствии с условиями договора. Ответственность наступает и тогда,
когда арендодатель не знал о них во время заключения договора, т.е. при
скрытых недостатках. Арендатор в этом случае может потребовать от
арендодателя: а) безвозмездного устранения недостатков, либо б)
соразмерного уменьшения арендной платы, либо в) возмещения расходов на
устранение недостатков, если сделает это своими силами. Указанные
расходы могут быть возмещены путем непосредственного удержания
соответствующей суммы из арендной платы, но с предварительным
уведомлением арендодателя; г) досрочного расторжения договора.
Закон (п. 1 ст. 612 ГК РФ) предоставляет альтернативный выбор не
только нанимателю имущества, но и арендодателю. Извещенный о
требованиях или намерении арендатора устранить недостатки имущества за
счет арендодателя последний может без промедления заменить это
имущество другим, аналогичным, находящимся в надлежащим состоянии,
либо безвозмездно устранить недостатки. Такой способ во многих случаях
более приемлем для арендодателя, если он специалист и может сделать это
более экономичным способом. На арендодателя возлагается также
обязанность полностью компенсировать нанимателю все потери (убытки),
вызванные предоставлением ему имущества с недостатками.
Пункт 2 ст. 612 ГК РФ содержит исключение из общих положений об
ответственности арендодателя, за недостатки сданной в аренду вещи. Он не
несет ответственности за те недостатки, которые были оговорены при
заключении договора либо заранее были известны арендатору. Кроме того,
1
Чаусская О.А. Гражданское право для ССУЗов. Учебник / Чаусская О.А. - М.: Дашков и К, 2010.
71
арендодатель не отвечает за недостатки, которые должны были быть
обнаружены арендатором во время осмотра или проверки исправности
имущества при его получении.
1
Речь идет о явных (не скрытых) недостатках,
для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки
(осмотра) получаемых в аренду вещей, и направлена она на то, чтобы
побудить арендаторов проводить надлежащую их приемку и обезопасить
арендодателей от притязаний недобросовестных лиц. Например, арендатор,
заключающий договоры аренды здания (сооружения), не вправе предъявлять
к арендодателю претензии по поводу таких недостатков, как оторванные
обои, некачественно поставленный линолеум, неисправные двери и т.п.,
поскольку они должны быть выявлены при осмотре передаваемого здания
(помещения). Более того, за подобные недостатки, если они не были
отмечены при получении и проверке объекта найма, арендодатель может
предъявить соответствующие претензии нанимателю при возврате им
имущества.
2
При этом необходимо обратить внимание на следующее. На арендатора
возлагается обязанность предварительно направить арендодателю
письменное предупреждение с требованием устранить допущенные
нарушения. Однако до обращения в суд он должен направить арендодателю
предложение расторгнуть договор. В случае отказа от предложения
расторгнуть договор в добровольном порядке или неполучении ответа на
него в указанный в предложении срок (а если он не указан, то в течение
тридцати дней), арендатор имеет право подать соответствующий иск в суд.
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его
арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о
передаче, подписываемому сторонами.
1
Шевчук Д.А. Гражданское право. Учебник. – М.: 2009. – С 386.
2
Степанов С.А. Гражданское право. В 3-х томах. Т. 2. / под общ. ред. Степанова С.А. – М.: 2011. – С 712.