2
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ …………………………………………………………………
3
Глава 1. Понятие, предмет и структура единого недвижимого
комплекса …………………………………………………………………...
7
1.1 Понятие единого недвижимого комплекса …………………………….
7
1.2 Предмет единого недвижимого комплекса …………………………….
11
1.3 Структура единого недвижимого комплекса ………………………….
21
Глава 2. Сравнение единого недвижимого комплекса и
предприятия ………………………………………………………………...
33
2.1 Понятие и правовой режим предприятия ……………………………...
33
2.2 Сходства и отличия предприятия и единого недвижимого комплекса
40
Глава 3. Применение норм об едином недвижимом комплексе в
российском праве …………………………………………………………..
46
3.1 Единый недвижимый комплекс в системе гражданского права ……...
46
3.2 Применение норм об едином недвижимом комплексе по вопросу
рейдерского захвата предприятий ………………………………………….
52
3.3 Особенности государственной регистрации прав собственности на
единый недвижимый комплекс ……………………………………………..
61
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ……………………………………………………………...
69
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ …………………………….
74
3
ВВЕДЕНИЕ
Формирование в нашей стране рыночной экономики вызывает
настоятельную необходимость дополнительной защиты прав как
собственников, иных законных владельцев недвижимого имущества, так и
участников различных сделок с недвижимостью. Правовой основой
регулирования гражданско-правового оборота недвижимости в качестве
самостоятельного объекта гражданских прав является принятая 30 ноября 1994
года первая часть Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК
РФ), которая установила общие положения о правовом режиме недвижимого
имущества и его оборота.
Дальнейшее развитие рыночных механизмов в Российской Федерации
привело к увеличению объемов приватизации и активизации гражданско-
правового оборота недвижимого имущества. Вместе с тем в данной области
росло количество самых различных правонарушений, что потребовало
стабилизации гражданского оборота. С этой целью в различное время
принималось значительное число федеральных законов и подзаконных
нормативно-правовых актов, призванныхотрегулировать соответствующие
правоотношения, тем самым наведя здесь правопорядок. Эти нормативные
предписания, опосредовали как статику, так и динамику имущественных
отношений в части недвижимого имущества: права собственности и иные
вещные права на недвижимое имущество и сделок с ним. Соответственно,этот
процесс непосредственно затронул и государственную регистрацию
недвижимого имущества и сделки с ним. Однако, в некоторых случаях
принятые нормативно-правовые акты противоречили ГК РФ и друг другу,
обладали пробельностью и непродуманными юридическими конструкциями.
Этим и подтверждается актуальность выбранной темы дипломной
работы. До введения в законодательство конструкции единого недвижимого
комплексавозникали сложности при рассмотрении вопросов, связанных с
линейными объектами, такими как трубопроводы, линии электропередач и т.д.,
4
поскольку нормы, формирующие их правовой статус, были разбросаны по
различным законам и подзаконным актам. Еще более проблемной категорией
являлись так называемые вспомогательные объекты, которые обеспечивали
деятельность отдельно взятого земельного участка и находящихся на нем
зданий и сооружений. Данные объекты практически не имели какого-либо
законодательного регулирования, что требовало от судов дополнительной
работы по разрешению связанных с ними вопросов в силу отсутствия четкого
законодательного определения, на которое можно было бы сослаться при
вынесении решения.
Объект исследования – единый недвижимый комплекс, а также
деятельность как физических и юридических лиц, так и государственных
органовв сфере отношений, возникающих в связи с использованием данной
правовой конструкции.
Предметом исследования являются нормативно-правовые акты (как
законы, так и подзаконные), которые направлены на регулирование правового
статуса единого недвижимого комплекса и связанных с ним элементов права,
а также правоотношения, возникающие в процессе их применения.
Целью работы является изучение правового регулирования в отношении
единого недвижимого комплекса и формирование предложений по улучшению
ситуации в данной сфере.
Для достижения данной цели были поставлены следующие задачи:
–установить понятие единого недвижимого комплекса;
–рассмотреть ключевые элементы, составляющие его предмет;
– проанализировать структуру единого недвижимого комплекса;
–исследовать понятие и правовой режим предприятия;
– установить сходства и отличия предприятия и единого недвижимого
комплекса;
– оценить успешность применения единого недвижимого комплекса в
различных сферах современного российского права;
5
– исследовать применение норм об едином недвижимом комплексе по
вопросу рейдерского захвата предприятий;
– рассмотретьособенности государственной регистрации прав
собственности на единый недвижимый комплекс.
Методологическая основа исследования. В ходе исследования применены
общенаучные, частные и специальные методы познания: логический,
формально-юридический, сравнительно-правовой, системный, статистического
анализа и другие общенаучные, специальные и частные методы в их
взаимосвязи и взаимообусловленности.
В ходе работы был произведен анализ российского законодательства,
регулирующего как применение непосредственно единого недвижимого
комплекса, так и входящих в его состав элементов, в том числе федеральных
законов, подзаконных актов, а также была рассмотрена как научная литература,
так и практика судов различного уровня.
Проблема единого недвижимого комплекса отличается новизной, и
потому слабо отражена в отечественной правовой доктрине. Тем не менее,
вопросы о данной правовой конструкции и связанных с ней элементах
поднимались в работахЛ.А. Андреевой, Е.С. Болтановой, С.В. Булаева,
М.А. Димитриева, Ж.А. Колесниковой, А. Лейбы, С.А. Степанова,
Ф.К. Турдиматова.
Структура дипломной работы обусловлена предметом, целями и задачами
исследования. Работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка
использованных источников.
Введение раскрывает актуальность, определяет цель исследования,
степень научной разработки темы, объясняет значимость работы, определяет
методологию исследования и структуру работы.
В первой главе дается определение единого недвижимого комплекса и
раскрывается его сущность, рассматривается предмет иего элементы, а также
производится непосредственный анализ структуры единого недвижимого
комплекса.
6
Во второй главе производится рассмотрение предприятия, как наиболее
близкой к единому недвижимому комплексу правовой конструкции. Дается
определение предприятия, рассматриваются его ключевые признаки, и
раскрывается правовой статус. Затем производится сравнение единого
недвижимого комплекса и предприятия и дается сравнительный анализ их
сходств и различий.
В третьей главе ведется обзор применения положений о едином
недвижимом комплексе на практике в различных сферах права: гражданской,
уголовной, земельной. Производится рассмотрение плюсов и минусов
применения данной правовой новеллы и делаются выводы о дальнейших
изменениях, направленных на совершенствование правового статуса объектов,
законодательно понимаемых как единый недвижимый комплекс.
В заключении подводятся итоги исследования и формируются
окончательные выводы.
7
Глава 1 ПОНЯТИЕ, ПРЕДМЕТ И СТРУКТУРА ЕДИНОГО
НЕДВИЖИМОГО КОМПЛЕКСА
1.1 Понятие единого недвижимого комплекса
Единый недвижимый комплекс – это относительно новый для
отечественногогражданского права объект вещных прав, впервые введенный в
юридический оборот Федеральным законом от 02 июля 2013 года № 142-ФЗ «О
внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданскогокодекса
Российской Федерации».
Как сказано в ст. 133.1 ГК РФ,«единый недвижимый комплекс – это
совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных
вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе
линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и
другие), либо расположенных на одномземельном участке, если в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано
право собственности на совокупность указанных объектов в целом, как одну
недвижимую вещь»
1
.
История разработки учения обедином недвижимом комплексе уходит
своими корнями в довольно давнюю историю отечественного гражданского
права. Так, предложение о необходимости ввести единый объект недвижимости
появилось еще в 2003 году.Концепция развития гражданского законодательства
онедвижимомимуществе,которая была принята на заседании Совета при
Президенте Российской Федерации по кодификации исовершенствованию
гражданского законодательства 15 декабря 2003 г. под таким
объектомпонимала технологический имущественный
1
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон
Российской Федерации №51-ФЗ от 30 ноября 1994 г. // Собрание законодательства РФ.
1994. № 32. Ст. 3301.
8
комплекс.Предполагалось, что такого рода объект гражданских прав должен
обладать следующими основными признаками:
1) объединение единым хозяйственным назначением различных объектов
движимого и недвижимогоимущества;
2) наличиеземельного участка (прав на земельный участок) в составе
технологического имущественного комплекса как объекта гражданских прав,
на котором расположен объект (объекты)недвижимости,который входитв
имущественный комплекс
1
.
Спустя несколько лет, в 2009 году, Концепция развития Гражданского
законодательства, одобренная Советом при Президенте РФ по кодификации и
совершенствованию гражданского законодательства, предполагала реализацию
моделиединого объекта недвижимости, возникавшего в случае совпадения в
одном лицесобственника земельного участка и собственника недвижимого
имущества, которое на нем находится.После этого проектом «Федерального
закона о внесении изменений в части первую, вторую, третью и
четвертуюГражданского Российской Федерации, а также в отдельные
законодательные акты Российской Федерации» предполагалось введение
нового объекта гражданских прав – единогоимущественного комплекса.
Однако в финальной версии закона № 142-ФЗ был введен новый комплексный
объект – «единый недвижимый комплекс»
2
.
В ст. 133.1 ГК РФ также установлено, что к единому недвижимому
комплексу применяются правила о неделимых вещах. Следовательно, для
уяснения сущности единого недвижимого комплекса следует остановиться на
понятии неделимой вещи.
1
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (принята
на заседании Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и
совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 г.). // [Электронный
ресурс] URL: http://www.privlaw.ru/old/kocep_20040429.rtf. (дата обращения 22.12.2018).
2
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе,
одобренная решением Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и
совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. // Вестник ВАС
РФ. 2009. № 11.
9
Понятие неделимой вещи дается в ст. 133 ГК РФ. Данная статья также
подверглась серьезным изменениям после принятия Федерального закона от 2
июля 2013 г. № 142-ФЗ, который полностью изменил ее редакцию. До внесения
изменений в этой статье отмечалось, что неделимой признаетсявещь, раздел
которой в натуре невозможен без изменения ее назначения.
При этом Конституционный Суд Российской Федерации в свое время
отметил, что указанная статья, «устанавливая критерии неделимости вещи, не
препятствует конституционному праву владеть, пользоваться и распоряжаться
имуществом как единолично, так и совместно с другими лицами и не может
быть рассмотренав качестве нарушающей конституционные права»
1
. Согласно
правовой позиции, которая была изложена в Постановлении Президиума ВАС
России от 05.04.2005 № 15318/04 по делу № А05-9068/03-16, правила
комментируемой статьи могут быть отнесены как к недвижимым, так и
движимым вещам. Указанные правовые позиции, несмотря на существенное
изменение редакции статьипосле принятия Закона №142-ФЗ, сохраняют свою
теоретическую практическую ценность
2
.
Современная редакция ч. 1 ст. 133 ГК РФ определяет, что «вещь, раздел
которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или
изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект
вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет
составные части». С самого начала в проекте Федерального закона № 47538-6
данная норма была сформулированапо-другому, а точнее, так: «вещь, раздел
которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или
изменения ее назначения, является неделимой, в т.ч. и в случае, когда вещь
имеет составные части, и признается единым объектом права собственности и
иных вещных прав».
1
Определение Конституционного Суда России от 21 октября 2008 г. № 741-О-О // Документ
опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс».
2
Постановление Президиума ВАС России от 5 апреля 2005 г. № 15318/04 по делу № А05-
9068/03-16 ВАС РФ. 2005. № 7. // Документ опубликован не был. Доступ из справочно-
правовой системы «Консультант Плюс».
10
Последней редакцией также были определены последствия замены одних
составных частей неделимой вещи другими составными частями. В
соответствии с современной формулировкой,такая замена не означает
возникновенияновойвещи при условии, что не происходитизменения
существенных свойств вещи. Относительно особенностей обращения
взыскания на неделимую вещь нынешняя редакция ст. 133 ГК РФ
устанавливает в виде общего правила, что взыскание на неделимую вещь может
быть обращено только в целом. При этом законодательно допускается
отклонение от данного правила – закон или судебный акт может установить
возможность выделения из вещи ее составной части, в том числе с цельюее
отдельной продажи.
Для уяснения рассматриваемого понятия следует также проанализировать
такую категорию, как «сложная вещь». Понятие сложной вещи уже было дано в
первоначальной редакции ст. 134 ГК РФ и также претерпело изменения
благодаря Федеральному закону № 142-ФЗ. Если в предыдущей редакции
Гражданского кодекса под сложной вещью понималось образованное
разнородными вещами единое целое, которое предполагало использование их
по общему назначению, то современная редакция ст. 134 ГК РФ допускает
однородность образующих единое целое вещей. Необходимо только установить
факт того, что это разные вещи. Если условия сделки по поводу сложной вещи
не предусматривают иное, то ее действие распространяется на все вещи,
входящие в ее состав. В отличие от неделимой, сложная вещь в натуре может
быть разделена,но при этом она не может претерпевать разрушения,
повреждения или изменения своего назначения.
Как видим, фактически в едином недвижимом комплексе совмещаются
признаки неделимой и сложной вещи, однако при этом единый недвижимый
комплекс является самостоятельным объектом вещного права. При этом
следует обратить внимание на то, что единый недвижимый
комплекспредставляет собой лишь частный случай более широкого понятия
сложной вещи.Учитывая в основной своей массе недвижимый характер
11
входящих в сложную вещь составляющих элементов, законодатель специально
указал, что к данному объекту необходимо применять правила о неделимых
вещах. Как совершенно верно замечает Е.В. Булаев, делается это для того,
чтобы поставить единый недвижимый комплекс в определенные правовые
рамки и не допускать противоречивого толкования
1
.
В заключение параграфа сделаем следующие выводы:
1. Единый недвижимый комплекс является относительно новым для
российского гражданского права объектом вещного права, хотя разработка
учения о нем в цивилистической науке имеет довольно давнюю историю.
2. К единому недвижимому комплексу применяются правила о
неделимых вещах. Замена одних составных частей неделимой вещи другими
составными частями не означает возникновения новой вещи, но только при
условии, что существенные свойства неделимой вещи сохраняются. Взыскание
на неделимую вещь можно быть обращено только в целом, если иное не
установлено законом или судебным актом.
3. Фактически в едином недвижимом комплексе совмещаются
признаки неделимой и сложной вещи, однако при этом единый недвижимый
комплекс является самостоятельным объектом вещного права. Единый
недвижимый комплекс представляет собой лишь частный случай более
широкого понятия сложной вещи.
1.2 Предмет единого недвижимого комплекса
В силу своих особенностей единый недвижимый комплекс сочетает в
себе как недвижимые вещи, так и движимые. Для полного понимания
конструкции единого недвижимого комплекса следует остановиться на
понятиях недвижимых и движимых вещей.
1
См.: Булаев С.В. ЕНК и объекты связи. // [Электронный ресурс] http://отрасли-
права.рф/article/7564 (дата обращения 19.12.2018).