22
– между объектами наличествует значимая с юридической точки зрения
связь, которая создает вещное право на него как единое целое;
– объект недвижимости зарегистрирован в Едином государственном
реестре
1
.
В общей совокупности все вышеуказанные признаки дают нам
возможность определить единый недвижимый комплекс в качестве
определенной системы структурно связанных между собой элементов, которые
в результате объединения единым назначением формируют единое целое и
теряют свою обособленность и индивидуальность. Обязательный элемент
подобного недвижимого комплекса – это не земельный участок, как изначально
было предложеноцивилистами,разрабатывавшими положения по
совершенствованию гражданского законодательства, а здания и сооружения.
Существуют также дополнительные элементы, под которыминеобходимо
понимать не только недвижимые, но также и движимые вещи. Слияние
конкретных недвижимых и движимых вещей в единый недвижимый комплекс
производитсяпутем их физического или технологического соединения, которое
продиктовано необходимостью использования этих вещей по общему
назначению в качестве обособленной целостности. Следовательно, теперь мы
можем с полной уверенностью говорить о том, что элементы единого
недвижимого комплекса являются связанными друг с другом посредством
некоей структуры.
Гражданско-правовая наука вопросы структуры того или иного явления
рассматривала в первую очередь в тесной связи с учением о гражданско-
правовом отношении либо о предмете гражданско-правового регулирования. В
цивилистической литературечаще всего под структурой понимался способ
связи элементов, которые составляли то или иное правовое явление. Так,
теоретик права В.Ф. Яковлев под структурой правоотношения
1
См.: Болтанова Е.С. Правовой режим имущественных комплексов энергетического
сектора экономики России // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. №
11. С. 51.
23
понимал«строение взаимосвязанных субъективных прав и юридических
обязанностей, составляющих правовую связь»
1
. Л.А. Чеговадзе, разделяя
данную точку зрения,называет структуру гражданского
правоотношения«построением правовых связей участников взаимодействия на
базе типовой модели поведения и закрепление ее в виде субъективных прав и
правовых обязанностей»
2
. По мнению Р.О. Халфиной,«наиболее плодотворным
для анализа представляется определение понятия структуры как способа связи
элементов, как системы их отношений в рамках целого». Она не соглашается с
С.С. Алексеевым, согласно которому структура определяется как способ связи
субъективных прав и обязанностей, считая, что тем самым происходит
рассмотрение лишь элементов формы правоотношения, что не дает полного
представления о его структуре
3
. Ю.И. Гревцовотмечает, что в ходе
исследования структуры общественного правового отношения особое внимание
следует уделить способам связи между элементами,которые составляют
систему
4
. В ходе исследования понятия сложной вещи, Н.Н. Аверченко
предлагает понимать под структурой связь между ее частями, т.е. их
соединение, скрепление, сцепление или взаимозависимость,
взаимообусловленность
5
.
Вышеназванныемнения ученых, несмотря на то, что они не совпадают по
тем или иным пунктам и отдельным положениям, объединены тем, что многие
из нихприходят к общему выводу: структурапредставляет собой способ связи
элементов внутри целого.
Учитывая мнение А. Чеговадзе относительно того, что «связь
субъективных прав и обязанностей сама по себе функциональна и генетически
несет на себе отпечаток всех общих отраслевых особенностей взаимодействий,
1
Яковлев В.Ф. Экономика, право, суд. // М.: МАИК «Наука/Интерпериодика». 2003. С. 308.
2
Чеговадзе Л.А. Структура и состояние гражданского правоотношения. – М.: Статут, 2004.
С. 536.
3
См.: Халфина Р.О. Общее учение о правоотношении. – М.: Юрид. лит., 1974. С. 203.
4
См.: Гревцов В.И. Проблемы теории правового отношения. – Л.: Изд-во ЛГУ. 1981. С. 81.
5
См.: Аверченко Н.Н. Правовой режим сложных вещей: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук.
СПб., 2005. С. 6.
24
относящихся к сфере гражданско-правового регулирования»
1
, представляется
правильным заимствовать методологический подход, который используетсяпри
рассмотрении структуры гражданского правоотношения, в том числе и для
исследования структур единого недвижимого комплекса. Исходя из
вышесказанного и еще учитывая то, что построение структуры любого
юридически значимого явления должно соответствовать свойствам, которые
были изначально заложены в правовую материю, структура единого
недвижимого комплекса основана на общем структурном построении
элементов гражданско-правовой материи с наличием некоторых специфических
особенностей, которые свойственны лишь этому комплексному объекту.
Сказанное подталкивает нас к выводу о том, что выявление структуры
рассматриваемого понятия(единого недвижимого комплекса) может дать
теории и практике гражданского права возможность определить характер и
способ связи отдельных элементов (движимого и недвижимого имущества)
внутри целого и объяснить процесс вступления во взаимодействие составных
частей, который позволяет образовать единую недвижимую вещь.
Анализ ст. 133.1 ГК РФ позволяет нам также прийти к выводу о том, что
законодатель дает возможность участникам гражданского оборота
использоватькак минимум два способа соединения вещей в единый
недвижимый комплекс: 1) физический и 2) технологический.
Физический способ связи подразумевает соединение внутри целого
неотделимых физически элементов и может быть достигнут двумя вариантами
объединения недвижимых и движимых вещей для их взаимосогласованного
использования по общему назначению. Первым вариантом допускается
соединение (неразрывная связь) зданий, сооружений и иных вещей которые
создают единую недвижимую вещь, служащую единому назначению. В
качестве примера единых недвижимых комплексов такого рода могут
выступать линейно-кабельные сооружения либоантенные сооружения
1
Чеговадзе Л.А.Указ. соч. C. 304.
25
площадок ПКУ и т.п. Еще один вариант физического объединения отдельных
вещей (движимых и недвижимых) в единый имущественный
комплексвозможенблагодаря их размещению в пределах границ одного
земельного участка с целью использовать их по единому назначению.
Земельный участок в таких случаяхявляетсяглавным связующим звеном всего
комплекса, так как в его отсутствиеоказывается невозможным физическое
соединениеотдельных вещей в целое, и которое призвано служить достижению
определенной цели использования, благодаря чему, таким образом, возможно и
возникновение самого единого недвижимого комплекса как объекта
гражданских прав. В качестве примера таких единых недвижимых комплексов
можно привестидомовладения с большим количеством построек,
животноводческие фермы, усадьбы с домами для собственников и для
обслуживающего персонала и т.п.
Физическая связь элементов единого имущественного комплексадает нам
возможность сразу предположить, что эти самые элементы подчинены общему
назначению. Основой для критерия физической связи является принцип
разумности действий и добросовестности участников гражданских
правоотношений (п. 3 ст. 10 ГК РФ). Физическое соединение нескольких
объектом движимого и недвижимого имущества представляет собой довольно
трудоемкий процесс, который направленна достижение конкретной цели и
свидетельствует о намерении владельца применить единую недвижимую вещь
целиком по общему назначению. Соответственно,пока не установлено
обратное,можно предполагать, что физически соединенные предметы
формируют одну вещь.
С учетом того обстоятельства, что современное производство оснащено
оборудованием, имеющим особую экономическую ценность лишь в своем
единстве, даже если физическая связь отдельных машин отсутствует, то вполне
закономерным окажется включение законодателем в ст. 133.1 ГК РФ помимо
физической связи, также и связи технологической. Технологический способ
связи можно понимать как объединение в сложную совокупность движимых и
26
недвижимых вещей с помощью единой технологической цели использования.
Таким образом, составляющие элементы комплекса могут не только быть явно
сочленены, т.е. стоять на едином фундаменте, иметь общее механическое
крепление и т.д., но и не иметь какого-либо явного сочленения и располагаться
на некотором удалении друг от друга, но при этом функционировать только
совместно друг с другом. При этом в состав единого недвижимого комплекса,
который создан в целях использования по единому хозяйственному
назначению, может включаться лишь то имущество, которое соответствует
общей функциональной цели использования соответствующего комплекса.
Поэтому, по справедливому замечанию Н.Н. Аверченко, общее назначение
элементов комплекса чаще всего определяется специальными нормативно-
техническими предписаниями (стандарты, технические условия, требования по
эксплуатации, противопожарной безопасности и др.), индивидуально-
техническими описаниями (технические паспорта), иногда – прямыми
нормативно-правовыми указаниями на тот или иной комплекс, хотя это скорее
исключение, чем общее правило
1
.
Отличительная особенность единого недвижимого комплекса, который
создан с помощью технологического способа связи – это его «способность
выполнять определенную технологическую функцию, качественно
отличающуюся от функционального назначения каждой отдельной вещи,
образующей данную совокупность»
2
. По сравнению с физической связью,
которая представляется наглядной и очевидной, технологическое соединение
элементов в целое выглядит менее формальным, более завуалированным и при
разрешении споров нуждается в определенных доказательствах. Обязанность
доказывания существования функциональной связи как критерия общего
назначения возлагается на лицо, заинтересованное в признании совокупности
1
Аверченко Н. Н. Правовой режим сложных вещей: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук.
СПб.,2005.С. 11.
2
Димитриев М.А. Технологические комплексы недвижимого имущества. URL: http://portal-
law.ru/articles/i№gilteam/Teh№ologicheskie_kompleksy_№edvizhimogo_imuwestva/ (дата
обращения: 05.01.2019).
27
недвижимых и движимых вещей единым недвижимым комплексом, который в
Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество будет
зарегистрирован в качествеодной недвижимой вещи, что упростит ее
гражданско-правовой оборот.
Единый недвижимый комплекс, представляющий собой «сложную
совокупность движимых и недвижимых вещей, объединенных прежде всего
единой технологической целью использования», назван в значительной части
исследований специалистов в области гражданского права
называетсятехнологическим имущественным комплексом недвижимости, а
способ связи его элементов, в ст. 133.1 ГК РФ определенный законодателем как
технологический, назван представителями научной общественности
функциональным
1
. Характеристика функционального способа объединения в
полной мере соответствуетвышеобозначенномутехнологическому способу
связи. Поэтомув ходе анализа структуры единого недвижимого комплекса нам
представляется вполне обоснованнымпровести уравнение между собой
определений одного и того же способа, тем более что они используются и
наукой, и практикой.
В качестве примеров единых недвижимых комплексов, созданных с
помощью технологической связи, могут быть представленыжелезнодорожные
технологические комплексы, железные дороги, технологические комплексы
автомобильных дорог, технологические комплексыводного ивоздушного видов
транспорта, технологические комплексы наземного и подземного
электрического транспорта (метро), куст скважин в газовом промысле вместе с
их обвязкой, внутрипромысловыми трубопроводами и газосборными пунктами,
линии электропередачи, автозаправочные (бензиновые, дизельные и газовые)
станции, газопроводы, трубопроводы и тому подобные комплексы.
Проанализированные выше способы физического и технологического
соединениянедвижимого и движимогоимущества в единый объект
1
См. там же.
28
имущественного оборота, можно считать независимыми друг от друга, то есть
они могут существовать в отдельности и быть использованы по усмотрению их
законных владельцев. Однако вовсе не обязательно, чтобы совокупность
объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей,
которые неразрывно связаны физически или технологически, либо
расположены на одном земельном участке, становились едиными
недвижимыми комплексами. Одного лишьсоединения, хоть физического, хоть
технологического, для этого еще недостаточно. Необходимо, чтобы несколько
вещей в единое целоебыли соединены еще юридически. Осуществляетсяэто
путем государственной регистрации права собственности на совокупность
указанных вещей как на одну недвижимую вещь в ЕГРП.
В.А.Лапач данному явлению дал название правовой иммобилизации, под
которой он понимаетспособ юридического скрепления различных видов
имущества, что в своей совокупности придает совокупности
вещейсверхсуммарный эффект: способность выступать в качестве
хозяйственного, экономического комплекса
1
. Под этим понимается то, что в
ходе правомерных действий по соединению движимого имущества с объектом
недвижимости формируется единая вещь, имеющая фактические свойства и
юридический статуснедвижимого имущества: движимая вещь получает статус
недвижимой вещи, соединение двух изначально самостоятельных объектов
недвижимости превращает один из них в принадлежность другого.
К.П. Победоносцев в свое время указывал: «Вещи принадлежит
самостоятельность, когда она не только физически, но и юридически имеет
отдельное существование, т.е. может служить предметом отдельного
самостоятельного права»
2
. Такие особые проявления правовой связанности
объектов гражданско-правового оборота в пределах более крупных
имущественных образований в современном мире представляются объективно
1
См.: Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. –
СПб.: Юрид. центр Пресс. 2002.С. 384.
2
Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. – М.:
Статут, 2002.С. 97.
29
неизбежными и, более того, обусловленные необходимостью сохранения таких
комплексов в цельности за счет включения их в гражданский оборот как
единого объекта гражданских прав – единой недвижимой вещи. Единый
недвижимый комплекс, находящийся на государственном учете, признается в
соответствии с Гражданским кодексом РФ неделимой вещью и считается
целостным до тех пор, пока он таким образом определенв государственном
реестре.
В ходе применения к единым недвижимым комплексам правила о
неделимых вещах необходимо также учитывать то, что они становятся вещью,
раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или
изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект
имущественных прав. Следовательно, в момент соединения некоторой
совокупности движимых и недвижимых вещей в совокупность, именуемую
единым недвижимым комплексом, на свет появляется самостоятельный объект
права собственности. Общее назначение данного объекта означает, что данная
совокупность движимых и недвижимых вещей с юридической точки зрения
просто перестает существовать. Появляется статичный и завершенный объект
имущественных прав.
В ходеобразования единого недвижимого комплекса изменение его
субстрата еще возможнои юридически, и физически, но в тот момент, когда
процесс создания единого объекта с юридической точки зрения уже завершен,
убавление или добавление в созданный объект вещей, которые определяют его
существенные юридические свойства, будет означать исчезновение одного
единого недвижимого комплекса и появление нового, другого единого
имущественного комплекса со всеми вытекающими из этого последствиями.
Думается, чтов целях упрощения оборота правовому режиму единого
недвижимого комплекса следует придать достаточную гибкость, что позволило
бы его собственнику как устанавливать, так и изменять его по собственным
инициативе и усмотрению. Другими словами, собственники имущества должны
обладать правом не только соединять объекты в единые недвижимые
30
комплексы, но и в последующем прекращать их режимы, раскладывать на
составляющие и иметь возможность регистрировать права собственности на
отдельные элементы, входящие в состав таких имущественных комплексов
1
.
Следовательно, диспозитивность, которая закладывается в фундамент
конструкции единого недвижимого комплекса, предполагает, что участники
гражданских правоотношений свободны объединить свое имущество в единую
недвижимую вещь в любое время, как только они сочтут такое объединение
целесообразным. Императивность же, в свою очередь, должна проявляться в
установлении обязательности кадастрового учета соединяемых объектов и
государственной регистрации прав на возникающий в результате такого
слияния комплекс, что делается прежде всего в целях стабилизации
имущественного оборота.
Вышесказанное дает возможность сделать вывод о том, что структура
единого недвижимого комплекса представляет собой специфические способы
физической, технологической (функциональной) и юридической связи
нескольких недвижимых и движимых вещей для качественно нового объекта
гражданских прав – единой недвижимой вещи.
Структура предоставляет единым недвижимым комплексам системность,
помогая создать упорядоченную совокупность взаимосвязанных между собой
относительно независимых элементов, которые образуют единое целое и
обладают свойствами, отсутствующими у элементов, его образующих.
Указанная особенность единого недвижимого комплекса имеет важное
практическое значение, которое обусловлено тем, что, соединяя и используя
совокупность недвижимых и движимых вещей по единому назначению,
участники гражданского оборота создают новую хозяйственную единицу,
представляющую собой определенное нераздельное благо, имеющее
1
См.: Колесникова Ж.А. В ГК РФ появилось понятие единого недвижимого комплекса.
Плюсы и минусы новой конструкции. URL:
http://www.advocates.su/№etcat_files/userfiles/Koles№ikova.pdf (дата обращения: 03.01.2019).
31
экономическую ценность, которая была бы значительно уменьшена либо
утрачена вовсе в случае разделения первоначальных объектов.
По итогам параграфа сформулируем следующие выводы:
1. Признаками единого недвижимого комплекса являются:
–единый недвижимый комплекс – это совокупность нескольких (не менее
2-х) объектов;
–по крайней мере один из составных объектов имущественного
комплекса должен являться зданием или сооружением;
–эти объекты обладают общим хозяйственным назначением;
– объекты имеют неразрывную физическую и технологическую связь
либо пространственно располагаются на одном земельном участке;
– между объектами наличествует значимая с юридической точки зрения
связь, которая создает вещное право на него как единое целое;
– объект недвижимости зарегистрирован в Едином государственном
ресстре.
2. Слияние конкретных недвижимых и движимых вещей в единый
недвижимый комплекс производится путем их физического или
технологического соединения, которое продиктовано необходимостью
использования этих вещей по общему назначению в качестве обособленной
целостности. Физическое соединение вещей в едином недвижимом комплексе
предопределяется их расположением в пределах границы одного земельного
участка как объекта вещного права. Примерами единых недвижимых
комплексов, созданных с помощью технологической связи, могут быть
представлены железнодорожные технологические комплексы, железные
дороги, технологические комплексы автомобильных дорог, технологические
комплексы водного и воздушного видов транспорта, технологические
комплексы наземного и подземного электрического транспорта (метро), линии
электропередачи, автозаправочные (бензиновые, дизельные и газовые) станции,
газопроводы, трубопроводы и тому подобные комплексы.