62
другу, а также имелипробелы в праве и слабо продуманные юридические
конструкции.
Для решения многих проблемных вопросов в этой области, которые были
также отмечены в Концепции развития гражданского законодательства
Российской Федерации (например, проблема правового статуса особого объекта
недвижимого имущества – технологического имущественного комплекса
недвижимости)
1
, было осуществлено реформирование гражданского
законодательства, обновлены уже существующие в ГК понятия сложной и
неделимой вещи, и введено понятие единого недвижимого комплекса.
В то же время, само по себе появление в отечественном гражданском
законодательства нового понятия «единый недвижимый комплекс»еще вовсе не
означает наличия всех практических возможностей для созданиятакого рода
объектов недвижимого имущества. Помимоэтого требуется ведение их
кадастрового учета, наличие возможности государственной регистрации прав
на них. Причина этого недостатка кроется в том, что действующее российское
законодательство, регламентирующее кадастровый учет объектов
недвижимости, а равно государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, как ипрочие нормативные правовые акты в этой
области, своевременно не были приведены в соответствиес изменениями,
внесенными в ГК РФ. Достаточно отметить лишь то, чтов Федеральном законе
от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» (далее — «Федеральный закон «О государственной
регистрации») отсутствует какое-либо конкретное регулирование единого
недвижимого комплекса. Не наблюдается этого и в Федеральном законе от
24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее —
«Федеральный закон «О ГКН»»).
1
См.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена
решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского
законодательства от 07.10.2009) // Вестник ВАС РФ. № 11. 2009.
63
Также нужно учесть, что в сферу регулирования вышеуказанных
нормативных актов входят лишь строго определенные виды объектов
недвижимости. Так, в соответствии сч. 5 ст. 1 Федерального закона «О ГКН» к
ним относятся это здания,земельные участки, сооружения, помещения и
объекты незавершенного строительства
1
, тогда как согласно ст. 1 Федерального
закона «О государственной регистрации» под данное понятие подпадают
земельные участки, участки недр и все иные объекты, которые связаны с
землей таким образом, что их перемещение невозможно без несоразмерного
ущерба их назначению. Поэтому сюда следует отнести как здания, сооружения,
жилые и нежилые помещения, так и предприятия как имущественные
комплексы
2
.
В связи с этим до сих пор в рамках предусмотренных отечественным
законодательством формализованных процедур представляется достаточно
затруднительным получить кадастровый паспорт на участвующие в обороте как
единый объект недвижимые вещи. При том, что в таком кадастровом паспорте
должно содержаться указание на «единый недвижимый комплекс» как объект
недвижимого имущества. Из этого следует вывод о том, что кадастровый учет
единого недвижимого комплекса как самостоятельного объекта вещных правдо
настоящего времени не представляется возможным. Тем не менее,
Федеральным законом «О государственной регистрации» предусматривается
открытый перечень недвижимого имущества, права на которое требуют
государственной регистрации. Таким образом можно предположить, что
гипотетическая возможность для осуществления регистрации права
собственности на единый недвижимый комплекс теоретически возможна.
Данная правовая коллизия была официально истолкована в письме
Росреестра от 05.03.2014 № 14-исх/02410-ГЕ/14 «Об оформлении прав на
1
Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «О государственном
кадастре недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2007. № 31. Ст. 4017.
2
Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства
РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
64
единый недвижимый комплекс»
1
. Позиция Росреестра предусматривала право
правообладателя объектов недвижимости, права на которые зарегистрированы
в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с
ним, на объединение данных объекты в единый недвижимый комплекс. При
этомзаявителем состав единого недвижимого комплекса (объекты, подлежащие
включению в единый недвижимый комплекс) должен быть определен и
приведено указание на это в заявлении о государственной регистрации прав.
Еслитакую информациюневозможнополучить из других источников, то
заявление о государственной регистрации прав должно содержать иные
сведения, которые характеризовали бы единый недвижимый комплекс, таких
как сведения о содержании неразрывной технологической связи, наличие
которой является императивным элементом единого недвижимого комплекса.
Таким образом, Росреестр получит возможность проводить
государственную регистрацию прав на единый недвижимый комплекс. А
невозможность получения кадастрового паспорта на единый недвижимый
комплекс, согласно позиции Росреестра,не является препятствием для
государственной регистрации прав на единый недвижимый комплекс: для ее
осуществления достаточно наличия сведений о входящих в его состав объектах
недвижимости в государственном кадастре недвижимости. Необходим их учет
в качестве одного объекта недвижимого имущества, такого, как линейное
сооружение, или же учет всех вещей, являющихся объектами недвижимости и
составляющими данный единый недвижимый комплекс.
Однако, в настоящее время все еще является открытым вопрос о
правовом статусе сооружений, которые были внесены в Единый
государственный реестр прав ранее и на данный момент участвуют в обороте
как единый объект (такие объекты, как комплексы автозаправочных станций,
нефтебазы и т.д.). Последними разъяснениями Росреестра предполагалось
1
Письмо Росреестра от 05.03.2014 № 14-исх/02410-ГЕ/14 «Об оформлении прав на единый
недвижимый комплекс» // Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой
системы «Консультант Плюс».
65
проведение кадастрового учета данных объектов в качестве сложных
вещей,имеющих единый кадастровый паспорт и государственную регистрацию
прав как на один объект и с оформлением одного свидетельства о наличии
государственной регистрации права собственности. Данные сооружения в тех
случаях, когда они расположены на одном земельном участке, формально
могут считаться единым недвижимым комплексом в соответствии со ст. 133.1
ГК РФ. Тем не менее, поскольку данные объекты уже подверглись учету в
государственном кадастре недвижимости в качестве сооружения и данный вид
недвижимого имущества внесен в ЕГРП, то нам кажется, что данные объекты
автоматически не могут и не должныиметь статус единого недвижимого
комплекса. Данный статус предоставляется подобным объектам только на
основании заявления правообладателя.
Таким образом, в нынешнее время недвижимые вещи, которые участвуют
в обороте в качестве единого объекта, могут считаться как сложными вещами,
так и единым недвижимым комплексом. При этом главное их отличие состоит в
том, что под сложной вещью понимаются несколько различных вещей, тогда
как к единому недвижимому комплексу все же применим исключительно
правовой режим неделимой вещи. При осуществлении объединения вещей в
единый недвижимый комплекс этообстоятельство не позволит в будущем
произвести раздел данного единого объекта на самостоятельные объекты
недвижимого имущества. Следовательно, современное правовое регулирование
в данной области общественных отношений дает возможность
правообладателю сделать выбор относительно правового режима недвижимых
вещей, которые участвуют в обороте как единый объект.
Но нельзя не заметить и того момента, что Минэкономразвития России
был разработан проект Федерального закона «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество», которым предполагается заменитькак
Федеральный закон «О ГКН», так и Федеральный закон «О государственной
66
регистрации»
1
. Несмотря на то, что он вступил в силу лишь 1 января 2017 года,
содержание данного документа уже дает возможность произвести оценку
имеющихся тенденций в правовом регулировании единых недвижимых
комплексов.
Вышеуказанный закон предусматривает, что кадастровый учет и
регистрация прав на недвижимое имущество могут быть осуществлены лишь в
отношении таких объектов, как земельные участки, здания и их части,
помещения, сооружения, объекты незавершенного строительств, единые
недвижимые комплексы, предприятия как имущественных комплексов. При
этом ст. 45 данного законауказывает, что кадастровый учет и регистрация права
собственности в Едином государственном реестре прав на единый недвижимый
комплекс может быть осуществлена:
1) в связи с завершением строительства объектов недвижимости, если в
соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких
объектов именно как как единого недвижимого комплекса;
2) в связи с объединением нескольких объектов недвижимости,
кадастровый учет которых будет осуществляться в Едином государственном
реестре прав на недвижимость и права на которые зарегистрированы в ЕГРН, в
единый недвижимой комплекс всего лишь по заявлению самого их
собственника.
Сучетом всего вышеназванного, в ближайшее время мы сможем
наблюдать созданиесовершенно нового правового поля для проведения учета и
государственной регистрации прав на такие объекты гражданско-правового
оборота, как единые недвижимые комплексы. При этом, собственники вновь
создаваемых объектов недвижимого имущества, которые могут участвовать в
обороте как единый объект вещного права, будут обладать правом выбора:
либо сразу объединять их в единый недвижимый комплекс, либо производить
учет и регистрацию права на данные объекты в качестве самостоятельных
1
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации
недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2015. № 29. Ст. 4344.
67
объектовгражданских прав. Однако при необходимости впоследствии они
смогут объединить их в единый недвижимый комплекс.
Однако в рассматриваемом законе не оказалосьюридическойнормы,
которая определяла бы правовой статус уже занесенных в Единый
государственный реестр прав (в будущем — Единый государственный реестр
прав на недвижимое имущество) сооружений, и которые участвуют в
гражданско-правовом обороте в качестве единого объекта ипотому
учитываются как сложная недвижимая вещь. Анализ закона показывает, что
данные сооружения будут внесены в Единый государственный реестр
недвижимоститаким же образом, каким они в настоящее время внесены в
Единый государственный реестр прав. Соответственно, не является
беспочвенным вывод о том, что соответствующие объекты вещных правмогут
приобрести статус единого недвижимого комплексаисключительно по
заявлению правообладателя. То есть так, как это предполагается в настоящее
время. С другой стороны, в отношении вновь образуемых объектов
законодательсобирается исключить возможность учета и регистрации прав на
недвижимые вещи, которые участвующие в гражданско-правовом обороте как
единый объект. Предполагается, что он может получить статус сложной вещи.
В заключение параграфа сформулируем следующие выводы:
1. Само по себе появление в отечественном гражданском
законодательства нового понятия «единый недвижимый комплекс» еще вовсе
не означает наличия всех практических возможностей для создания такого рода
объектов недвижимого имущества.
2. Требуется ведение кадастрового учета единых недвижимых
комплексов, наличие возможности государственной регистрации прав на них.
3. В Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отсутствует
какое-либо конкретное регулирование единого недвижимого комплекса. Не
наблюдается этого и в Федеральном законе от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О
государственном кадастре недвижимости». В связи с этим до сих пор в рамках
68
предусмотренных законодательством формализованных процедур
представляется достаточно затруднительным получить кадастровый паспорт на
участвующие в обороте как единый объект недвижимые вещи.
4. Кадастровый учет единого недвижимого комплекса как
самостоятельного объекта вещных прав до настоящего времени не
представляется возможным.
5. В настоящее время происходит создание совершенно нового
правового поля для проведения учета и государственной регистрации прав на
такие объекты гражданско-правового оборота, как единые недвижимые
комплексы.
69
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Основой правового регулирования режима единого недвижимого
комплекса и введения его в оборот стало внесение изменений в первую часть
Гражданского кодекса РФ от 02.07.2013 года. Под единым имущественным
комплексом понимают совокупность объединѐнным единым назначением
зданий сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или
технологически, в том числе линейных объектов, таких как железные дороги,
линии электропередач, трубопроводы и другие, либо объектов, которые
расположены нам одном земельном участке, если в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право
собственности на них, как на одну недвижимую вещь. Это сравнительно
новый институт гражданского права. Проанализировав действующее
законодательство по заявленной теме и практику его применения были
сделаны следующие выводы.
1. Исследовав правовую природу правовую природу единого
недвижимого комплекса можно выделить его сущностные признаки,
позволяющие идентифицировать данный объект. Нами было выявлено шесть
таких признаков. Во-первых, это совокупность взаимосвязанных между собой
элементов. Во- вторых, как минимум, одним из них является здание или
сооружение. В-третьи, у этих объектов имеется общее назначение. В-
четвѐртых, объекты имеют неразрывную физическую или технологическую
связь либо пространственно располагаются на одном земельном участке. В-
пятых, между объектами существует юридическая связь, которая создаѐт
вещное право на него как на единое целое. В-шестых, объект должен быть
зарегистрирован в ЕГРП. Все вышеуказанные признаки позволяют определить
наличие единого объекта права, а структурно связанные между собой элементы
теряют свою обособленность и индивидуальность.
2. Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод о
возможности использования двух способов объединения вещей в единый
70
недвижимый комплекс – это физический и технологический способы.
Физический способ подразумевает два варианта соединения. Во-первых, это
объединение движимых и недвижимых вещей внутри единого целого, когда
существует неразрывная связь зданий, сооружений и других вещей, которые
создают единую недвижимую вещь. Во-вторых, это когда объекты
расположены в границах одного земельного участка с целью их использования
по единому назначению. Технологический способ представляет собой
объединение движимых и недвижимых вещей, которые не связаны между
собой физически, могут быть расположены на удалении друг от друга для их
единой цели использования. При этом данный объединѐнный объект выполняет
определѐнную технологическую функцию, отличную от функционального
назначения каждой отдельной вещи. Однако для функционирования единого
объекта недвижимости одного лишь физического или технологического
соединения недостаточно, необходимо ещѐ и юридическая объединение в
единое целое. Такую функцию осуществляет государственная регистрация прав
на совокупность вещей, как на одну недвижимую вещь в ЕГРП.
3. Статья 133.1 ГК РФ определяет принадлежность в качестве одного из
элементов предмета единого недвижимого комплекса линейные объекты.
Данная правовая категория достаточно слабо урегулирована в
законодательстве, что нередко приводит к ошибкам правоприменительного
характера. Несмотря на то, что понятие линейного объекта упоминается в
Градостроительном кодексе РФ, Земельном кодексе РФ и в некоторых других
нормативно-правовых актов, анализ данных положений позволяет сделать
вывод, что это понятие формулируется путѐм метода перечисления и имеет
открытый характер. Это даѐт возможность добавления в эту категорию и
других объектов. Кроме того, в различных нормативно-правовых актах
перечень линейных объектов изложен с помощью различных терминов. Ещѐ
одной проблемой при использовании правового режима линейного объекта
является наличие достаточно большого количества специальных нормативно-
правовых актов, которые регулируют отдельные виды линейных объектов,
71
например, ФЗ «О связи», ФЗ «Об автомобильных дорогах и дорожной
деятельности в РФ» и другие, когда прослеживается несогласованность общего
и специального законодательства. Отсутствие чѐткой правовой модели
линейного объекта влечѐт к противоречиям позиций в правоприменительной
практике. Думается необходимо на законодательном уровне чѐтко определить
правовую природу линейного объекта, наделить его индивидуализирующими
признаками, дать ему определение. Проанализировав различные точки зрения
ведущих учѐных-исследователей можно закрепить следующее определение
линейного объекта: это неделимый объект недвижимости, который обладает
характеристиками протяженности, может проходить через несколько
земельных участков, линейности, т.е. имеет начальный и конечный пункты, все
объекты которого связаны между собой определѐнным производственным
назначением.
4. Нами в работе были проанализированы отличительные черты единого
недвижимого комплекса и смежной категории, такой, как предприятие, так как
чѐткое разграничение этих понятий имеет серьѐзное теоретическое и
практическое значение и позволяет их отделить с целью использования
правильной конструкции и использовать нужное гражданско-правовое
регулирование. К существенным таким отличиям можно отнести следующие.
Во-первых, единый недвижимый комплекс рассматривается, как неделимая
вещь и дробление его законодательством не предусмотрено в течение всего
периода, когда он является неделимой зарегистрированной вещью.
Предприятие же как имущественный комплекс можно продавать по частям,
изменяя, входящие в его состав обязательства, активы и исключительные права.
Во-вторых, в единый недвижимый комплекс, в отличии от предприятия не
входят его имущественные права и обязанности, в его состав входят лишь
вещи. В-третьих, в состав предприятия могут быть включены исключительные
права, например, на средства индивидуализации, что существенно может
увеличить его стоимость. В-четвѐртых, единый недвижимый комплекс имеет
такую характеристику, если его элементом является линейный объект, как