12
Основой правового регулирования недвижимых и движимых вещей
является ст. 130 ГК РФ. К недвижимости законом относятся земельные участки,
участки недр и все вещи, которые прочно связаны с землей, т.е. неотделимы от
нее без нанесения несоразмерного ущерба для их хозяйственного назначения
(жилые дома и другие здания и сооружения, многолетние насаждения и леса,
обособленные водные объекты и т.п.). Недвижимыми вещами, согласно закону,
может стать и иное, аналогичное по сути имущество.
Так какнедвижимые вещиявляются неотрывными от места их
нахождения, а сделки с ними могут быть совершены в других местах,
приобретатели и другие участники оборота должны точно знать правовое
положение каждого конкретного объекта (например, не является ли данный дом
или земельный участок заложенным имуществом, имеет ли кто-либо право
пользования им и т.п.), поскольку это оказывает серьезное влияние на судьбу
сделки,цену имущества и прочиесущественные условия сделок. Получить
достоверную информацию обо всех этихмоментах возможно по результатам
специальной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с
ней, которая предусматривается законодательством России. Государственная
регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним являетсятем самым
правовым актом, по которому государство признает и подтверждает
возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на
недвижимость и является единственным доказательством того, что данные
зарегистрированные права существуют. Государственная регистрацияправа
может быть оспорена только в суде.
Вещные права, а также права аренды и доверительного управления и
сделки с земельными участками, зданиями, сооружениями, жилыми
помещениями, предприятиями, участками недр или обособленными водными
объектами, лесами и многолетними насаждениями в обязательном порядке
подлежат государственной регистрации. Регистрацию осуществляют
учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимость в ЕГРП, и они же
удостоверяют ее выдачей свидетельства о государственной регистрации прав на
13
недвижимость. Сведения, которые содержатся в Едином государственном
реестре прав на недвижимость, являются открытыми и их может получить
любое лицо по любому объекту недвижимости. Отказ в государственной
регистрации может быть оспорен в судебном порядке.
С другой стороны, отсутствие обязательности в государственной
регистрации некоторых объектов, которые тесно связаны с землей, такие как
незавершенное строительство, приводят к сомнениям в их юридической
природе как недвижимости (см. абз. 1 п. 1 ст. 130 и ст. 219 ГК РФ; ст. 25 Закона
о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним). Следовательно, по общему правилу,недвижимыми вещами являются
вещи, которые прочно связанны с землей не только физически, но и
юридически, так как их использование по прямому назначению представляется
невозможным в случае отсутствия каких-либо прав на соответствующий
земельный участок.
Государственная регистрация прав на недвижимость, которая имеет
гражданско-правовое значение, не должна смешиваться с кадастровым и иным
техническим учетом (инвентаризацией) отдельных видов недвижимости,
который имеет фискальное либо же иное публично-правовое значение. Такая
регистрация или учет происходит наряду с государственной регистрацией прав
на недвижимость (п. 2 ст. 131 ГК РФ), однако не несет правопорождающего
значения и не оказывает влияния на действительность уже совершенных
сделок.
Государственная регистрация недвижимых вещей и сделок с ними
является основной особенностью правового режима данных вещей. Такая
особенность обуславливаетсяне только естественными свойствами данных
объектов оборота, а, в первую очередь, юридическими причинами.Потому с
этим законом распространен режим недвижимости на некоторые объекты,
которые в естественно-физическом пониманииявляются «движимыми», такие
как воздушные и морские суда, космические объекты (которые такжедолжны
14
бытьзарегистрированыв соответствии со специальными правилами в особых
реестрах).
Российское гражданскоеправо в основном не требует
нотариальногозаверения сделок с недвижимостью вместе с их государственной
регистрацией, поскольку это бы сделало бы процедуру их совершения
неоправданно сложной и привело бы к чрезмерным дополнительным затратам
для участников без какой-либо существенной в этом необходимости. Однако во
многих ситуациях гражданским правом предусмотрены и иные особенности
правового режима недвижимости по сравнению с движимыми вещами
(например, при обращении взыскания на заложенное имущество, при
определении объема правомочий унитарных предприятий на закрепленное за
ними имущество публичного собственника и др.).
Не являются недвижимостью (и, как следствие, не требуют
государственной регистрации) вещи, не связанные с землей и не признаваемые
в качестве недвижимости законом, несмотря на их нередко значительную
ценность. Например, при осуществлении продажи «дома на снос» объектом
сделки считается не сам дом, а совокупность стройматериалов, составляющих
его, которая сама по себе никак не связана с земельным участком. И таким
образом они относятся к категории движимых вещей. Согласноп. 2 ст. 130 ГК
РФ, движимыми признаются любые вещи, которые не относятся к
недвижимости.
Закон может установить государственную регистрацию сделок с
определенными видами движимых вещей (п. 2 ст. 164 ГК), например, вещами,
которые на настоящий момент времени ограничены в обороте. В данном случае
такая регистрация имеет правопорождающее значение и оказывает влияние на
действительность соответствующих гражданско-правовых сделок (однако при
этом не приводит кпревращению движимых вещей в недвижимые вещи, так как
недвижимые вещи должны признаваться в этом качестве законом). Также
государственная регистрация не должна смешиваться с технической
регистрацией некоторых движимых объектов гражданско-правового оборота,
15
таких как автомототранспортные средства или стрелковое оружие в
соответствующих органах внутренних дел. Такого родарегистрация может
повлиять лишь на осуществление лицами своих гражданских прав (например,
запрет эксплуатации транспортного средстваего владельцем, не
зарегистрированным в этом качестве в органах Государственной
автомобильной инспекции), но не на их возникновение, изменение или
прекращение (в частности, на право собственности на автомобиль или на
другой аналогичный объект).
Рассмотрев движимые и недвижимые вещи, необходимо перейти еще к
одному, слабо раскрытому элементу предмета единого недвижимого комплекса
– линейному объекту. Прежде всего, необходимо отметить, что «линейный
объект» (известный такжев нормативно-правовых актах и научной литературе в
качестве «линейно-кабельного сооружения», «линейно-протяженных
объектов») – это, нормативное понятие, закрепленное и определенное(хотя и
весьма неполно) законодательством Российской Федерации. Понятие
линейного объекта раскрыто, в первую очередь, в градостроительном
законодательстве. Пункт 11 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под
линейным объектом называет«линии электропередачи, линии связи (в том
числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги,
железнодорожные линии и другие подобные сооружения»
1
. Пункт 6 ст. 7
Федерального закона от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или
земельных участков из одной категории в другую» линейными объектами
называет дороги, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-
кабельные сооружения), нефтепроводы, газопроводы, иные трубопроводы,
железнодорожные линии и другие подобные сооружения
2
. Также линейные
объекты упоминаются в п. 1 ст. 49 и п. 3 ст. 70.1 Земельного кодекса
1
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ (в ред. от
25.12.2018) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1).Ст. 16
2
Федеральный закон от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных
участков из одной категории в другую» (в ред. от 29.07.2017) // Собрание законодательства
РФ. 2004.№ 52 (часть 1). Ст. 5276.
16
Российской Федерации. В это понятие согласно ЗК РФ включаются
автомобильные дороги, железные дороги и другие линейные объекты
1
.
Помимо Градостроительного кодекса Российской Федерациии прочих
федеральных законов, «линейный объект» в качестве самостоятельного
юридического понятия используется,в том числе, и в подзаконных нормативно-
правовых актах. Так, в п. 2 Положения о составе разделов проектной
документации и требованиях к их содержанию, утвержденного
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 г. № 87 (в
ред. от 07.12.2010 № 1006) (далее – Положение), проводится классификация
объектов капитального строительства согласно их
функциональномуназначению и характерным признакам
2
. В качестве категорий
Положение выделяет объекты производственного назначения, за исключением
линейных объектов; объекты непроизводственного назначения; и линейные
объекты (трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии
электропередачи и другие объекты такого рода).
Следовательно, даже путем поверхностного анализаданных положений
можно убедиться, что понятие линейного объекта в законодательстве
формируется путем метода перечисления и имеет открытый характер. Перечень
объектов, которые законодательство относит к линейным, не является
исчерпывающим и все существующие определения дают возможность для
добавления вкатегорию линейных других объектов, такихкак мосты, туннели,
сооружения метро, фуникулеры и т. п.
3
. Также, в различных нормативно-
правовых актах данный перечень линейных объектов изложен с помощью
различных терминов.
1
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от 25.12.2018)
// Собрание законодательства РФ. 29.10.2001. № 44. Ст. 4147.
2
Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию,
утвержденное Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87 (в ред. от
21.04.2018) // Собрание законодательства РФ. 2008. № 8.Ст. 744.
3
Бочаров М. Оформление прав на землю под линейными объектами // ЭЖ-Юрист.2005.№
45. С. 4.
17
Данные обстоятельства демонстрируют намотсутствиеразработанной
теоретической модели правового регулирования отношений относительно
линейных объектов, что ведет к проблемам при практическом решении
связанных с линейными объектами вопросов. Существующие формулировки
понятия линейных объектов ведут к сложностям квалификации того или иного
объекта как линейного и, следовательно, могут повлечь применение
несоответствующего правового режима. Другой проблемой, связанной с
линейными объектами, вытекающей из вышесказанного, является наличие
большого количества нормативно-правовых актов, которые регулируют
отношения, связанные с отдельными видами линейных объектов (например,
Федеральный закон от 07.07.2003 г. № 126-ФЗ «О связи», Федеральный закон
от 08.11.2007 г. № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной
деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской Федерации» и др.)
12
. Несогласованность
общего и специального правового регулирования также ведет к
правоприменительным ошибкам, но, к сожалению, на данный момент не
существует четкого законодательного определения единого недвижимого
объекта.
Долгое время законодательство прямо не относило линейные объекты к
объектам недвижимого имущества, в связи с чем в судебной практике и
юридической литературе по данному вопросу возникали различные суждения.
Однако формулировка ст. 133.1 Гражданского кодекса РФ четко называет
единый недвижимый комплекс недвижимой вещью и одновременно относит к
нему линейные объекты, что позволяет однозначно утвердительно ответить на
вопрос о принадлежности линейных объектов к категории недвижимого
имущества.
1
Федеральный закон от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи»(в ред. от 27.12.2018) // Собрание
законодательства РФ. 2003. № 28. Ст. 2895.
2
Федеральный закон от 08.11.2007 г. № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной
деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской Федерации» (в ред. от 30.12.2018) // Собрание
законодательства РФ. 2007. № 46. Ст. 5553.
18
Говоря о специфике линейных объектов нужно сказать, что она
формируетсяпутем сопоставления технических характеристик отдельных видов
линейных объектов и заключается в их значительной протяженности и в
прохождении по нескольким земельным участкам, у которых различаются как
собственники, правовой режим различных собственников,так и правовой
режим земельных участков. В п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 г.
№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним» содержитсядостаточно лаконичное определение того, что
следует считать линейным объектом. Будучиразновидностью недвижимого
имущества, линейный объект имеет ряд отличительных признаков: ими могут
быть сложные или неделимые вещи,которые могут располагаться на
территории более чем одного регистрационного округа
1
. При этом они
подвергаются обязательному, в том числе техническому, учету, а сделки с ними
непременно подлежат государственной регистрации. Федеральный закон от
24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»содержит
регламент установления местоположения линейных объектов путем
определения координат характерных точек, которые устанавливаются
специалистами по земельному кадастру
2
. Нужно заметить, что здесь создается
правовая коллизия между Федеральным законом № 122 и Гражданским
кодексом РФ, так как ст. 133.1, относя линейные объекты к единому
недвижимому комплексу, называет последний неделимой вещью, в то время
как Федеральный закон«О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» линейные объекты называет «сложными или
неделимыми вещами». Представляется, что данная коллизия будет устранена с
принятием нового Федерального закона «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним».
1
Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 03.07.2016) // Собрание законодательства
РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
2
Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»
(ред. от 25.12.2018) // Собрание законодательства РФ. 2007. № 31. Ст. 4017.
19
Следовательно, в наиболее общем виде линейный объект – неделимый
объект недвижимости, который проходит через несколько земельных участков
или обладает иными характеристиками протяженности, линейности (имеет
начальный и конечный пункты) и имеет определенное производственное
назначение. Учитывая указанные специфические признаки, законодателем
установленыопределенные особенности правового режима линейных объектов,
особенно в части строительства и реконструкции данных объектов. Разделом III
Положения предъявляются особые требования к проектной документации на
линейные объекты. Согласно Градостроительному кодексу РФ, строительство,
реконструкция или капитальный ремонт линейного объектаможет быть
осуществлен только при получении разрешения на соответствующее
строительство.
Нужно отметить, что введение в законодательство понятия единого
недвижимого комплекса привело к устранению одного противоречивого
элемента в законодательстве. Речь идет о вспомогательных сооружениях,
назначением которых должно являться обслуживание отдельно взятого
земельного участка и расположенных на нем строений. Федеральный
арбитражный суд Северо-Кавказского округа к подобным строениям и
сооружениям вспомогательного использования относил любые постройки,
предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного здания
1
.
Другая судебная практика несколько конкретизировала понятие объектов
вспомогательного использования, отнеся к ним: гаражи, кабельные линии,
трансформаторные подстанции, погрузочно-разгрузочные площадки,
котельные, теплицы, контрольно-пропускные пункты, охранные пункты,
1
Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.04.
2009 г. № А32-14104/2008-41/213 // Документ опубликован не был. Доступ из справочно-
правовой системы «Консультант Плюс».
20
ограждения, асфальтовые покрытия, эстакады, трубопроводы, подъезды к
корпусам, коллекторы, замощения
1
.
Для вспомогательного объекта по отношению к основному объекту был
присущподчиненный характер, а также невозможность его объективно
использовать для иной хозяйственной цели, иначе как для обслуживания
основного объекта, а также в качестве объекта самостоятельного назначения.
Вывод о вспомогательном характере строения заключался на основании
наличия связи между основным и вспомогательным строениями, схожим по
своемуотношению со связью между главной вещью и вещью-
принадлежностью, которая была определена в ст. 135 ГК РФ. Указанный
критерий оказалсявыработаннымправоприменительной практикой
2
. Также при
установлении различий между линейными объектами (газопроводами,
нефтепроводами, линиями электропередач, основное назначение которых –
передачаэнергии на значительные расстояния) и объектами вспомогательного
назначения (газораспределительными сетями, водопроводами, коллекторами,
обслуживающими один жилой дом) следует учитывать такие их технические
характеристики, как пропускную способность, мощностьи т.п., которые можно
определить только с помощью специалистов в соответствующей области
техники. Следовательно, правоприменители в состоянии отграничить линейный
объект от объекта вспомогательного назначения, однако такое отличие
достаточно условно, поскольку зависит от контекста каждой ситуации.
Подобная противоречивая ситуация, не имеющая четкого законодательного
регулирования, становились причиной серьезных проблем при решении
вопросов, связанных с подобными сооружениями, что и явилось одной из
причин введения юридической конструкции единого недвижимого комплекса.
Согласно ст. 133.1 ГК РФ, все объекты, обеспечивающие деятельность
1
Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2010 г. по делу №
А32-45880/2009(15АП-8569/2010). // Документ опубликован не был. Доступ из справочно-
правовой системы «Консультант Плюс».
2
Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2010 г. № 17АП-
5602/2010-ГК по делу № А60-3919/2010. // Документ опубликован не был. Доступ из
справочно-правовой системы «Консультант Плюс».
21
отдельного земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений,
подпадают теперь под категорию единого недвижимого комплекса, что
значительно упрощает их законодательное регулирование.
Настало время сделать выводы по параграфу:
1. Единый недвижимый комплекс сочетает в себе как недвижимые
вещи, так и движимые.
2. Правопорождающим в отношении единого недвижимого комплекса
юридическим фактом является государственная регистрация права на него в
Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
3. Смежным с единым недвижимым комплексом понятие является
«линейный объект» (дороги, линии электропередачи, линии связи (в том числе
линейно-кабельные сооружения), нефтепроводы, газопроводы, иные
трубопроводы, железнодорожные линии, железные дороги, автомобильные
дороги и другие подобные сооружения. Линейный объект – неделимый объект
недвижимости, который проходит через несколько земельных участков или
обладает иными характеристиками протяженности, линейности (имеет
начальный и конечный пункты) и имеет определенное производственное
назначение.
1.3 Структура единого недвижимого комплекса
Выше нами уже приводилось определение единого недвижимого
комплекса. В данном определении особенно выделяются следующие признаки
рассматриваемого понятия:
– это совокупность нескольких (не менее 2-х) объектов;
–как минимум, один из составных объектов имущественного комплекса
должен являться зданием или сооружением;
–эти объекты обладают общим хозяйственным назначением;
– объекты имеют неразрывную физическую и технологическуюсвязь либо
пространственнорасполагаются на одном земельном участке;