42
вещи в целях изменения гражданских прав не предусмотрено в принципе.
Поэтому такой комплекс приобретается, используется и отчуждается как
комплекс в течение всего того периода, когда он является зарегистрированной
неделимой единицей.
С другой стороны, как сказано в п. 2 ст. 132 ГК РФ, часть предприятия
может оказаться объектом купли-продажи, аренды, залога и ряда других
сделок, направленных на установление, изменение и прекращение вещных
прав. Это также означает, что собственник вправе отчуждать данный объект
гражданско-правового оборота не только целиком, но и по частям, если только
предварительно разделит его на эти части. Следовательно, по отдельности
могут быть проданы вещи, права, обязанности, объекты интеллектуальной
собственности. Таким образом, как имущественный комплекс предприятие
можно приобретать, а затем отчуждать по частям, при этом изменяя те
обязательства, активы и исключительные права, которые входят в его состав.
2. Единый недвижимый комплекс отличается от предприятия тем, что в
него не входят имущественные права и обязанности, например долги и права
требования, в его состав входятлишь вещи. Однозначно ответить на вопрос,
является ли это положительным моментом, нельзя. С одной стороны,
требования и обязательства являются не слишком ликвидными, с другой
стороны, уже существующая и отлаженная сеть поставщиков и заказчиков
ведет к снижению объема договорной работы на предприятии.
Кроме того, для любого предприятия особую ценность представляют
объекты интеллектуальной собственности.В том случае, еслиу собственника
предприятия на рынкеимеется хорошая деловая репутация, результаты его
деятельности, которые могут быть индивидуализированы при помощи
различного рода обозначений, предприятие получает повышенный спрос.
Таким образом,обладание предприятием прав на определенные средства
индивидуализации является неотъемлемым элементом его успешного
пользования и положительно влияет на его стоимость как целостного объекта
гражданских прав при купле-продаже.
43
В состав единого недвижимого комплекса, в отличие от предприятия, не
входит и персонал (работники). Относительно данного момента можно
процитировать С. Степанова, который считает, что «исключительно через
людей, через работников (или физических лиц, имеющих по отношению к
предприятию иной правовой статус, например исполнитель по договору о
выполнении определенной работы), имеющих соответствующие
квалификацию, опыт и полномочия, могут осуществляться «внешние» и
«внутренние» проявления предприятия в гражданском обороте»
1
. Примером
может быть имущественный комплекс предприятия сферы услуг, где
важнейшим компонентом являются высококлассные специалисты, которые не
просто имеют постоянную клиентуру, но и состоят в трудовых отношениях с
носителем прав на предприятие сферы услуг.
Сложно сказать, является для такого комплекса данное отличие является
более выгодным. Так,сделка по приобретению имущественного комплекса дает
возможность сотрудникам остаться на своем рабочем месте. В ходе продажи
единого недвижимого комплексасуществует вероятность возникновения
необходимостиперевода персонала на работу в другую организацию, что ведет
к расторжению достигнутых договоренностей с прежним работодателем и
иногда может быть минусом, а иногда и плюсом – для квалифицированных
работников.
3. Единый недвижимый комплекс, как правило, имеет такую, присущую в
основном линейно-кабельным сооружениям характеристику, как
протяженность (длина). Предприятие подобной характеристики, указываемой в
свидетельстве о государственной регистрации, не имеет
2
.
4. Еще одним обязательным признаком предприятия является то, что оно
создано для извлечения прибыли, то есть для осуществления
предпринимательской деятельности. Из этого логично предположить, что те
1
Степанов С.А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. – М.:
Издательство НОРМА, 2002. С. 129.
2
См.: Лейба А. Новый объект вещных прав // ЭЖ-Юрист. 2013. № 37.С. 3
44
объекты, которые хотя по ряду признаков подпадают под понятие предприятия,
но состоят на балансе некоммерческих предприятий, для которых извлечение
прибыли не является основной целью деятельности, таковыми в полном смысле
слова не являются. Тем не менее, какого-либо запрета иметь в собственности
какой-нибудь единый недвижимый комплекс, например, линию электропередач
либо трубопровод, у некоммерческой организации нет.
Следует также обратить внимание на важный в плане правового
регулирования момент. Дело в том, что предприятие является особым объектом
правового регулирования со стороны гражданского законодательства. ГК РФ
особым образом регламентирует процедуру совершения ряда сделок, а именно
купли-продажи и аренды в отношении предприятий. Некоторые из
содержащихся в ГК РФ правил по аналогии закона резонно распространять
также и на другие сделки с предприятием, например, на ипотеку, дарение,
ссуду (безвозмездное пользование), доверительное управление и др. Однако
применительно к единому недвижимому комплексу такие законодательные
требования отсутствуют или выглядят излишними.
В отличие от предприятия как имущественного комплекса, относительно
которого существуют специальные правила налогообложения прибыли (ст.
268.1 НК РФ), для единого недвижимого комплексакакие-либо специальные
нормы и законодательно установленные требования в рассматриваемом
отношении отсутствуют
1
.
Наконец, еще одним существенным различием рассматриваемых
правовых категорий является то, что при отчуждении единого недвижимого
комплекса не происходит учет интересов третьих лиц. Таким образом,при
осуществлении сделки купли-продажи единого недвижимого комплекса
происходит нарушение «баланса интересов» – в данном случае страдают
интересы кредиторов. В то же время, при отчуждении предприятия кредиторы в
обязательном порядке уведомляются о его продаже.
1
См.: Булаев С.В. Что вы знаете о ЕНК? // Пищевая промышленность: бухгалтерский учет и
налогообложение.2014. № 3. С. 38.
45
Несмотря на столь существенныеособенности этих двух объектов
гражданских прав, они объединены тем, что законодатель распространил
правовой режим недвижимости на данные объекты. Данное положение в
теории гражданского права считается довольно спорным. Причиной
имеющегося законодательного подхода является, скорее всего, взятыйкурс на
упрощение оборота и отнесение к категории недвижимого имущества
различных комплексных объектов, которые включают в себя множество
отдельных элементов. Осуществить их оформление раньше оказывалось
возможным только через регистрацию прав на отдельные входящие в их состав
объекты недвижимости, а также нематериальные блага.
Выводы по итогам параграфа:
1. У единого недвижимого комплекса и предприятия есть лишь одно
общее свойство: в их состав может входить не только недвижимое по своей
природе имущество, но и имущество движимое (оборудование, установки,
агрегаты, кабельные линии и т.п.), и только в силу закона они могут быть
признаны объектами недвижимости.
2. Отличия единого недвижимого комплекса и предприятия: а)
единый недвижимый комплекс – неделимая вещь, предприятие же можно
приобретать, а затем отчуждать по частям, при этом изменяя те обязательства,
активы и исключительные права, которые входят в его состав: б) в состав
единого недвижимого комплекса не входят имущественные права и
обязанности; в) в состав единого недвижимого комплекса, в отличие от
предприятия, не входит и персонал (работники); г) единый недвижимый
комплекс, как правило, имеет такуюхарактеристику, как протяженность
(длина); д) предприятие по определению создается для осуществления
предпринимательской деятельности; е) при отчуждении единого недвижимого
комплекса не происходит учет интересов третьих лиц.
46
Глава 3 ПРИМЕНЕНИЕ НОРМ ОБ ЕДИНОМ НЕДВИЖИМОМ
КОМПЛЕКСЕ В РОССИЙСКОМ ПРАВЕ
3.1 Единый недвижимый комплекс в системе гражданского права
Введение единого недвижимого комплекса в гражданский оборот
неслучайно, оно было направлено на решение ряда существенных проблем,
которые требовали изменений в действующем законодательстве.
1. Путем этой новации было найдено решение проблемы режима так
называемых линейных объектов, к которым теперь относятся железные дороги,
трубопроводы, газопроводы линии электропередачи и т.п. Ранее их
классификация как недвижимых вещей вызывалавесьма серьезные проблемы,
так как они включают в себя множество вещей, движимых и недвижимых,
таких как линии передач, оборудование, различные системы. Осложнение
ситуации происходило еще за счет того, что законодатель не закрепил в праве
четкий перечень линейных объектов. Лишь отдельные отраслевые акты
определяют отдельные виды линейных объектов, или жедают какие-то
критерии для их определения. Так, например, п. 6 ч. 1 ст. 7 Федерального
закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из
одной категории в другую» под такими объектами понимает дороги, линии
электропередач, линии связи, нефте-, газо- и иные трубопроводы,
железнодорожные линии и другие подобные сооружения
1
.
В п. 1 ст. 8 Федеральном законе от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи»
линейно-кабельные сооружения связи относятся к недвижимому имуществу
2
.
Термин «линейно-кабельные сооружения» законом понимается как
совокупность разнородных недвижимых вещей, которые технологически
1
Федеральный закон от 21.12.2004 № 172-ФЗ (ред. от 20.04.2015) «О переводе земель или
земельных участков из одной категории в другую» // Собрание законодательства РФ.2004. №
52. Ст. 5276,
2
Федеральный закон от 07.07.2003 № 126-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «О связи» // Собрание
законодательства РФ. 2003. № 28. Ст. 2895.
47
образуютодно целое. При этом они должны соединяться физическими цепями
(кабелями), которые должны иметь одновременно следующие признаки:
– функциональная и технологическая взаимосвязанность;
–общее назначение, заключающееся вразмещении кабеля связи;
– наличие протяженности (длины).
Пункт 11 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под такими объектами
понимаетлинии электропередачи (в том числе линейно-кабельные сооружения),
линии связи, автомобильные дороги, трубопроводы, железнодорожные линии и
др.
1
В Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон
№ 122-ФЗ) п. 1 ст. 9 устанавливается единственный критерий для определения
линейного объекта – это сложность или неделимость вещи
2
.
На практике жезаявители, обращаясь в уполномоченный орган по
вопросу регистрации права собственности на вновь возведенный линейный
объект,нередко получали отказ и им приходилось подавать в арбитражный суд
заявление о признании данного отказа незаконным.
В качестве подтверждения можно привести пример из юридической
практики. Общество подало заявлениев Росреестр о государственной
регистрации права собственности на антенные сооружения площадок для
пункта коммерческого учета электроэнергии. Росреестром государственной
регистрации права собственности на данные сооружения было отказано со
ссылкой на то, что предоставленный обществом кадастровый паспорт не дает
возможным определить указанные в нем антенные сооружения площадок
пункта коммерческого учета электроэнергиив качестве единой совокупности
недвижимых вещей, которые технически образуют единое целое
1
«Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от
29.12.2015) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1. Ст. 16.
2
Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства
РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
48
исоединеныфизическими цепями (кабелями). Отказ Росреестра был оспорен
обществом в судебном порядке. Арбитражный суд в данной ситуации
требование истца удовлетворилс указанием на то, что спорное сооружение и
все его составные части являются задействованными в едином
технологическом процессе, и функционально и технологически
взаимосвязанными. Также судомбыло указано на то, что использование
составных частей сооружения по отдельности с сохранением при этом их
общей функции является невозможным
1
.
По другому делу арбитражный суд признал отказ в государственной
регистрации прав на кабельную линию противоречащим закону. Судом
былоустановлено, что данное сооружение является сложной вещью, а также
ввиду прочной связи с землей его перемещение без несоразмерного причинения
ущерба его назначению не представляется возможным
2
.
2.Данные изменения однозначно привели к упрощению оборотаобъектов
транспорта, коммунальных объектов, объектов энергетики, связи и иных
элементов инфраструктуры. До этого права на такие объекты могли быть
оформлены лишь путем государственной регистрации прав на отдельные
объекты недвижимости, которые входили в их состав.
3. Возможность признания нескольких движимых и недвижимых вещей
единой сложной вещью играет серьезную рольдля приобретения прав на
землюв соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ, например, для
обоснованияплощади предоставляемого земельного участка
3
. В прошлом
собственникам таких объектов приходилось в судебном порядке доказывать тот
факт, что совокупность разнородных элементов, как движимых, так и
1
Постановление ФАС Московского округа от 25.12.2012 по делу № А40-6408/11-145-72. //
Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «Консультант
Плюс».
2
Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2012 по делу № А51-
13589/2011. // Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы
«Консультант Плюс».
3
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 28.11.2015) //
Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
49
недвижимых, которые объединены общим функциональным назначением,
представляет собой единый комплекс, эксплуатация которого требует всего
земельного участка, а не только его части, занятой недвижимостью.
Данные утверждения подтверждаются юридической практикой. Так,
однаорганизация направила иск в арбитражный суд требованием о признании
незаконным бездействия со стороны управления Росимущества. Причиной
стало непринятиеуправлением в установленный ст. 36 Земельного кодекса РФ
срок решения о предоставлении обществу земельного участка, которые были
заняты объектами недвижимости, находившимися в собственности обществу.
Росимущество свою позицию обосновывало фактомнепредставления
обществомдокументов, которые обосновывали бы необходимость
предоставления для эксплуатации объектов недвижимости, имеющих общую
площадь 44 473 кв. м и земельного участка площадью 107 932 кв. м. Суд в
данном случае принял сторону заявителя и требования общества удовлетворил,
в аргументах указав тот факт, что кроме зданий и сооружений на данном
земельном участке располагались линии электропередач, трубы, кабели линий
связи, автомобильные дороги, проезды, площадки и пешеходные дорожки, а
саму территорию завода по периметру окружал забор. Судомбыл сделан вывод
о тои, что указанное имущество является единым имущественным комплексом,
который является необходимым для функционирования завода
1
.
В другой ситуации обществополучило отказ в предоставлении в
собственность земельного участка, на котором находилсяряд зданий и
сооружений рынка. Управлением Росимущества было указано на отсутствие у
общества единого свидетельства о государственной регистрации права
1
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.08.2012 по делу № А52-3960/2011. //
Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «Консультант
Плюс».
50
собственности на указанное имущество в качестве единого имущественного
комплекса. Судом данный отказ был признан незаконным
1
.
Так же имелось постановление Президиума, тогда еще существовавшего
ВАС РФ, в котором также указывалось, что сооружением может бытьлюбой
единый объект, который состоит из разнородных элементов (как движимых, так
и недвижимых объектов), которые объединены общим функциональным
назначением. При всем при этом регистрация права собственности на
отдельные объекты недвижимости не оказывает никакого влияния на его
использование как единого объекта и не может препятствовать приватизации
земельного участка на всей территории. Президиум ВАС РФ также указал на
то, что к подобным сооружениям нужно относить стадионы, которые включают
в себя специально оборудованные площадки для занятия различными видами
спорта и вспомогательную инфраструктуру при них, в том числе различные
движимые и недвижимые объекты
2
.
4.Введение в законпонятия «единый недвижимый комплекс» также
привело к тому, что объединение нескольких движимых и недвижимых вещей в
единый имущественный комплекс приводит к невозможности признание права
собственности третьего лица на одну из них.
Это подтверждается и юридической практикой. Так, обществомбыл
предъявлен иск о признании права собственности на строения, которые
входили в единый комплекс, как на самостоятельные объекты недвижимости,
со ссылкой на то, что оно осуществляло их строительство исключительно
своими силами. Судом было отказано в удовлетворении требований по
заявлению, в том числе по причине того, что сооруженные истцом постройки и
сооружения являются постройкамихозяйственного вспомогательного
характера, а также предназначаются для качественного улучшения
1
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.08.2006 по делу № А70-1028/9-2005.
// Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «Консультант
Плюс».
2
Постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 по делу № А56-50083/2008. // Документ
опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «Консультант Плюс».
51
функциональных характеристик главногообъекта, а именно повышения его
благоустройства и роста эффективности использования. Это демонстрирует
нам, что эксплуатация названных объектов носит характер единого комплекса
1
.
Анализ ст. 133.1 ГК РФ может также поднять некоторые другие вопросы,
найти ответ на которые в настоящее время все еще затруднительно. Например,
до сих в отечественном гражданском законодательстве отсутствует четкое
разъяснение по поводу того, в каком документе следует отражать все
материальные и технические характеристики единого недвижимого комплекса.
Может ли таким документом служить технический паспорт? – вопрос до сих не
ясен.
Обязательная подготовка технических паспортов в наше время
предусматривается лишь применительно к линейно-кабельным сооружениям
связи. В такого рода документе отражается информация о местонахождении
линейно-кабельного сооружения, его общие характеристики (количество
регенерационных и усилительных пунктов, не находящихся на обслуживании;
протяженность/площадь;километровая протяженность кабельной канализации
и количество кабельных смотровых устройств (телефонных колодцев),
количество кабельных переходов через водные преграды)
23
. Соответствующие
требования к технической документации содержатся в постановлении
Правительства РФ от 11.02.2005 №68 «Об особенностях государственной
регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные
сооружения связи». Правда, дополнительно они еще указаны в приказе
Мининформсвязи России от 02.08.2005 №90 «Об утверждении Инструкции по
заполнению технического паспорта линейно-кабельного сооружения связи».
1
Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 26.07.2007 по делу № А26-1751/2007 //
Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «Консультант
Плюс».
2
Постановление Правительства РФ от 11.02.2005 № 68 «Об особенностях государственной
регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения
связи» (в ред. от 10.03.2009) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 8. Ст. 650.
3
Приказ Мининформсвязи РФ от 02.08.2005 № 90 «Об утверждении Инструкции по
заполнению технического паспорта линейно-кабельного сооружения связи» // Российская
газета. 2005. 24 августа.