4
Содержание
Введение……………………………………………………………………………...4
Глава 1. Общая характеристика самовольной постройки………………………...8
1.1. История становления и развития норм о самовольной постройке в
отечественном гражданском праве…………………………………………………8
1.2. Понятие и правовая природа самовольной постройки……………...19
Глава 2. Легализация права собственности на самовольную постройку………31
2.1. Круг обстоятельств, имеющих юридическое значение для признания
права собственности на самовольную постройку………………………………..31
2.2. Способы легализации права собственности на самовольную
постройку…………………………………………………………………………...36
2.3. Последствия непризнания права собственности на самовольную
постройку…………………………………………………………………………...47
Заключение………………………………………………………………………….61
Список использованных источников……………………………………………...67
5
Введение
Актуальность темы исследования. Экономическое развитие общества
сопровождается возникновением социальных явлений различного характера.
Впоследствии возникает необходимость их правовой регламентации: придания
статуса правоотношений, определения субъектного состава, правового режима
объектов данных отношений, а также санкционирования за неисполнение или
ненадлежащее исполнение предписаний закона.
Среди таких явлений определенное место занимают действия
антиправового характера, то есть действия, идущие в разрез с установленными
общепринятыми нормами и правилами поведения. К ним, в частности,
относится самовольное строительство.
Существующие в юридической науке дискуссии по легализации
объектов самовольного строительства порождают необходимость
теоретического исследования возможности признания тех или иных нелегально
возведенных объектов недвижимости самовольной постройкой. Этой проблеме
посвящены научные исследования, в которых основное внимание ученые
уделяют определению самовольной постройки, как таковой, выявлению ее
признаков, правому режиму и т. п.
Возникновение интереса к исследованию норм о самовольной постройке
обусловлено также необходимостью совершенствования правового
регулирования возведения зданий и сооружений без соблюдения предписаний
законов как в случаях строительства таковых на чужих земельных участках, так
и в случаях возведения построек владельцами земельных участков.
Учитывая проводимую в настоящее время модернизацию российского
гражданского законодательства, переход к новым экономическим
условиямназрела необходимость обновления норм о самовольной постройке,
переосмысления сложившихся подходов к гражданско-правовому
регулированию последствий самовольного строительства.
6
Требует совершенствования и правоприменительная деятельность. В
частности, противоречива судебная практика в отношении защиты
незарегистрированных и зарегистрированных прав на земельные участки, а
также в вопросах, связанных со сносом объектов недвижимости в случаях
непризнания права собственности на них и т. д.
Таким образом, наличие множества нерешенных теоретических
проблем, противоречивость и пробельность нормативно-правовых актов в
отношении легализации самовольно возведенных объектов строительства, в
том числе в проекте изменений в ГК РФ, потребность обобщения
практического опыта с целью выработки дальнейшего единообразного
правоприменения обусловили необходимость проведения комплексного
исследования теоретических и практических аспектов самовольной постройки
и ее легализации.
Объектом исследования являются общественные отношения,
возникающие в связи с возведением самовольных построек и связанные с
возможностью признания права собственности на такие объекты за субъектами
гражданских правоотношений при наличии строго определенных условий.
Предметом исследования являются нормы российского гражданского
права, практика их применения, выражающаяся в судебных решениях и
правоприменительных актах иных уполномоченных государством органов, а
также научная доктрина, связанная с пониманием самовольной постройки,
последствиями ее возведения и способами легализации.
Цель исследования состоит в разработке единой системы критериев
отнесения объектов строительства к самовольной постройке; определении
совокупности способов и оснований легализации права на самовольные
объекты строительства.
Достижение указанной цели обусловило необходимость постановки и
решения следующих задач:
7
1) исследование конкретно-исторических условий, вскрытие
объективных закономерностей и особенностей возникновения признания права
собственности на самовольную постройку;
2) анализ подходов к определению понятия «самовольная постройка»,
выработанных в отечественной доктрине, а также в современном российском
законодательстве и в судебной практике;
3) определение правовой природы самовольной постройки;
4) выявление проблем и тенденций развития субинститута
самовольной постройки с точки зрения сочетания частно-правового и
публично-правового регулирования последствий ее возведения;
5) определение обстоятельств, имеющих юридическое значение для
признания права собственности на самовольную постройку;
6) анализ проблем правоприменения, возникающих в случае сноса
самовольной постройки как последствия непризнания права собственности на
нее;
7) формулирование предложений по совершенствованию
гражданского законодательства, регулирующего отношения по поводу
признания права собственности на самовольную постройку.
Методологическую основу исследования составляют общенаучные
методы познания (исторический, диалектический, методы анализа и синтеза,
абстрагирования и конкретизации, аналогии, моделирования), а также
специально-юридические методы исследования (формально-юридический,
сравнительно-правовой и др.). Систематизация указанных методов при
исследовании норм о самовольной постройке позволяет обеспечить целостное и
всестороннее исследование.
Теоретическая значимость исследования заключается в выявлении и
разрешении блока теоретических проблем, связанных с определением места
норм о самовольной постройке в структуре отрасли гражданского права.
Выводы и предложения углубляют теорию российского гражданского
права в части положений, касающихся самовольной постройки, а также
8
способов ее легализации, могут быть использованы в дальнейшей научной
разработке предмета изучения, а также при проведении исследований объектов
гражданских прав, оснований и способов приобретения права собственности и
т. п.
Практическая значимость исследования состоит в том, что его
результаты могут быть использованы в учебном процессе при чтении курса
гражданского права, а также спецкурса права собственности и других
дисциплин юридического профиля; при разработке учебно-методических
пособий и комплексов; для совершенствования российского законодательства,
регулирующего основания и способы легализации объектов самовольного
строительства.
Структура работы обусловлена целями и задачами исследования,
используемыми методологическими подходами при рассмотрении изучаемых
проблем. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, двух глав,
включающих пять параграфов, заключения и списка использованной
литературы.
9
Глава 1. Общая характеристика самовольной постройки
1.1. История становления и развития норм о самовольной постройке в
отечественном гражданском праве
Исследование вопросов генезиса норм о самовольном строительстве
представляется довольно актуальным в настоящее время, так как гражданское
законодательство в целом и нормы о самовольных постройках в частности
подвергаются существенной модернизации. Отправной же точкой исследования
должны стать источники римского права, значение которого трудно
переоценить. По словам И.А. Покровского, "римское право занимает в истории
человечества исключительное место: оно пережило создавший его народ"
1
.
"Материальное действие его не исчезло и теперь все самое ценное из него
перелито в параграфы и статьи современных кодексов и действует под именем
этих последних"
2
.
Регулирование отношений по самовольному строительству нашло
отражение в правовых нормах Древнего Рима. Естественно, что уровень
регламентации общественных отношений в сфере строительства в то время не
обладал той степенью детализации, которая присуща современному этапу
развития права, поэтому к самовольному строительству, согласно нормам
римского частного права, можно было отнести лишь случаи возведения
постройки из строительных материалов, принадлежащих одному лицу, на
земельном участке другого лица. Подобные случаи рассматривались римскими
юристами в качестве основания приобретения права собственности, а именно
как приращение (соединение) вещей, причем соединение движимой вещи
(строительных материалов) с недвижимой (земельным участком) в форме
возведения постройки получило наименование inaedificatio (застройка).
Институции Гая содержали следующее правило: "Постройка, воздвигнутая кем-
либо на нашей земле, хотя бы кто-либо построил ее для себя, становится по
1
Покровский И.А. История римского права. М., 2004. С. 58.
2
Там же. С. 61.
10
естественному праву нашею, так как построенное на поверхности принадлежит
собственнику земли"
3
.
Последствия inaedificatio могли возникнуть в двух случаях: если
собственник земли самовольно использовал для строительства чужие
материалы, а также если кто-либо возвел постройку из своего материала на
чужой земле. В любом случае, "если на земле выстроен дом из чужого
материала, то этот дом, как целое, признается за часть земли, а не
самостоятельной вещью - superficies solo cedit и поступает в качестве accessio в
собственность землевладельца. Но так как материал, из которого построен дом,
не меняет своей субстанции и не представляется неотделимым, то
собственность на материал не прекращается окончательно и может проявиться
практически по разрушении дома: тогда собственнику материала разрешается
виндицировать его. Требовать разрушения здания собственник материала не
может; взамен этого он может предъявить особый обязательственный иск - actio
de tigno juncto о возмещении ему двойной цены материалов, употребленных на
постройку не по его воле, уже пока здание стоит"
4
.
"Если кто-нибудь возвел постройку из своего материала, но на чужой
земле... И если застройщик знает, что это чужая земля, то представляется, что
он по собственной воле утратил право собственности на материал. Поэтому
также и после разрушения постройки он не может виндицировать свой
материал"
5
.
Необходимо отметить, что римскими юристами была выработана
правовая конструкция легитимной (несамовольной) застройки земельного
участка одного лица материалами и силами другого лица. Такая конструкция
получила название superficies (суперфиций).
3
Памятники римского права: Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана. М.,
1997. С. 53.
4
Хвостов В.М. Система римского права: Учеб. М., 1996. С. 249.
5
Ахтерова О.А., Рудоквас А.Д. Дигесты Юстиниана / Отв. ред. Л.Л. Кофанов. М., 2005. Т.
VI. Полутом 2. С. 19.
11
Суперфициарное право можно определить как "вещное, полное,
наследственное и отчуждаемое право пользования и извлечения плодов на
здание, принадлежащее навсегда или на условленное продолжительное время
тому, кто возвел это здание на чужом участке с согласия собственника"
6
.
Основанием возникновения такого права служил договор с собственником
земли. Собственником постройки в этом случае становился собственник земли,
поэтому право суперфициария следует понимать как вещное право на чужую
вещь. Дигесты Юстиниана именовали суперфициарными зданиями "те, которые
расположены на арендованной земле, право собственности на которые и по
цивильному, и по естественному праву принадлежит тому же, кому и земля"
7
.
Римское право оказало столь сильное влияние на формирование
европейского права, что, обращая на это внимание, М.М. Сперанский назвал
его "молитвенником западноевропейских юристов". Европейское
законодательство (Гражданский кодекс Франции (1804), Германское
гражданское уложение (1896) и некоторые др.), впитавшее в себя основы
римского права, сохранило основной принцип регулирования отношений,
связанных с самовольной застройкой земли, называемый "правом почвы",
который предполагает признание права собственности на постройку за
собственником земли. Также оно закрепило презумпцию, согласно которой все
сооружения на участке считаются сделанными собственником за его счет и ему
принадлежащими, если не доказано обратное. В то же время нормы о
самовольном строительстве стали более либеральны к застройщику и
возложили дополнительные обременения на собственника земли в виде
выплаты компенсации в случае изъявления им воли на приобретение права
собственности на постройку (ст. ст. 552 - 555 Гражданского кодекса Франции, §
951 Германского гражданского уложения). Так, например, Гражданский кодекс
Франции устанавливает: "Если собственник земельного участка предпочитает
сохранить собственность на эти сооружения... он должен по своему выбору
6
Барон Ю. Система римского гражданского права: В 6 кн. СПб., 2005. С. 460.
7
Ахтерова О.А., Рудоквас А.Д. Указ. соч. С. 355.
12
выплатить третьему лицу либо сумму, равную сумме, на которую увеличилась
стоимость земельного участка, либо стоимость материалов и цену работы"
8
.
Российское гражданское право, вне всякого сомнения, имеет свою
историю. Влияние римского права и права зарубежных стран на формирование
российского вещного права имело существенные ограничения, связанные с
генезисом собственности и права собственности в России.
К.П. Победоносцев отмечал, что "образовалось у нас своеобычное
вотчинное право на землю, такое право, которого нельзя подвести ни под одну
из римских категорий"
9
.
В дошедших до наших дней списках Русской Правды мы можем найти
правила, посвященные порче межевых знаков и захвату чужих земель, но
нормы о самовольной застройке чужой земли впервые встречаются только в
законодательных актах централизованного Русского государства XV - XVII вв.
Статья 162 Судебника 1589 г. регулировала отношения соседей при
совершившемся факте застройки одним подворной земли другого, при этом
предусматривалась возможность деревенскому жителю занять часть подворной
земли соседа в случае, если по хозяйственным соображениям ему нужно было
возвести какие-либо строения. Более поздние акты (Соборное уложение 1649 г.,
Указ от 09.04.1684) предусматривали приоритет вотчинника, который мог
приобрести право на постройку при исполнении обязанности уплатить
строителю полную стоимость постройки.
Межевая инструкция Екатерины II от 25.05.1766, направленная на
упорядочение и укрепление земельных отношений, имела целью положить
конец раздвоению права собственности между зданием и землей. Л.А. Кассо
так описывал основную идею инструкции: "Консолидация происходит здесь не
в пользу хозяина участка, а в пользу строителя". Инструкция устанавливала
право застройщика приобрести земельный участок, необходимый для
использования здания, уплатив собственнику земли компенсацию. Следует
8
Французский гражданский кодекс / Науч. ред. Д.Г. Лаврова. СПб., 2004. С. 434.
9
Победоносцев К.П. Курс гражданского права. М., 2003. Т. 1. С. 87, 88.
13
отметить, что мероприятия, предусмотренные Межевой инструкцией, носили
временный и чрезвычайный характер, на будущее занятие чужой земли
постройками возбранялось.
В Своде законов 1832 г. был закреплен такой способ приобретения права
собственности, как застройка, т.е. случаи соединения движимости
(строительных материалов) с недвижимостью (землей). "Застроение" создавало
право собственности на стороне собственника земли (т. X, ч. 1, ст. 386 Свода
законов гражданских Российской империи). Сравнительная ценность
земельного участка и здания не имели никакого значения. Особую роль играло
наличие прочной и неразрывной связи строения и земли под ним "без
нарушения сущности"
10
.
Свод законов гражданских Российской империи выделял два случая
застроения:
"а) собственник земли застраивает ее чужим материалом. Все равно,
были ли действия его добросовестными или нет, все же право собственности на
здание приобретает собственник находящейся под ним земли. Но так как он
нарушил право собственника материала, то он обязан возместить стоимость
последнего и все причиненные убытки;
б) собственник материала воздвигает здание на чужой земле. В силу
того же отношения принадлежности к главной вещи право собственности на
здание приобретается собственником земли. Однако так как никто не должен
обогащаться за чужой счет без достаточного основания, то для собственника
земли с приобретением права на строение соединяется обязанность
возвращения стоимости употребленного материала. Когда же собственник
земли не соглашается на вознаграждение, то собственнику материала
предоставляется право отделить от земли материал, если только это возможно
сделать с удобством и без ущерба для земельного участка (т. X, ч. 1, ст. 611).
Когда же такое отделение невозможно, то необходимо различать, был ли
собственник материала добросовестным владельцем или нет, так как, очевидно,
10
Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С. 265.