22
Другая – практическая сторона аренды части вещи вытекает из
положений абз. 4 и 5 п. 9 постановления Пленума ВАС РФ № 73 и заключается
в следующем важном вопросе: достаточно ли простого соглашения сторон,
определяющего, какая именно часть вещи передается в пользование, или же в
обязательном порядке необходимо составление кадастровым инженером
специального описания той части недвижимого имущества, пользование
которой составляет предмет договора аренды.
В п. 9 постановления Пленума ВАС РФ № 73 закреплен именно первый
из указанных подходов: графического или словесного описания передаваемой в
пользование части имущества в договоре достаточно, чтобы воля его сторон
относительно предмета сделки совпала и договор считался заключенным. Такое
описание предмета может либо содержаться непосредственно в договоре, либо
быть приложением к нему. И поскольку, согласно абз. 3 п. 9 постановления
Пленума ВАС РФ № 73, договор аренды части вещи регистрируется
государством как обременение всей вещи, о чем делается соответствующая
запись, попадающая в том числе и в выписку из реестра), то никакой особенной
точности в описаниях (например, проведение границы части имущества с
точностью до сантиметров), представляется, не требуется.
Однако правоприменительная практика региональных органов Росреестра
на протяжении ряда лет отличалась неприятием указанного подхода и исходила
из того, что заявитель для государственной регистрации договора аренды части
имущества должен поставить на кадастровый учет ту часть недвижимой вещи,
которая будет передана по договору в пользование. Очевидно, что такие
требования влекли за собой дополнительные материальные и временные
затраты сторон договора.
После ликвидации ВАС РФ в 2014 г. Верховный Суд РФ (далее – ВС РФ)
отстоял перед органами Росреестра закрепленные в п. 9 постановления
Пленума ВАС РФ № 73.
Например, в Обзоре судебной практики по делам, связанным с
оспариваем отказа в осуществлении кадастрового учета, от 30.11.2016 г. ВС РФ
23
указывал, что кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества
(например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены
здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав,
осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре
сведений об обременениях вещных прав
1
.
Так же при разрешении конкретных споров ВС РФ так же исходит из
положений рассматриваемого п. 9 постановления Пленума ВАС РФ № 73.
В частности, Определением Судебной коллегии по экономическим
спорам ВС РФ от 20.02.2018 № 307-КГ17-18061 по делу № А26-505/2017 были
удовлетворено требование о признании недействительными отказов в
государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений и
обязании осуществить государственную регистрацию обременения нежилых
помещений, поскольку в спорных договорах аренды были указаны номера
помещений, их площадь, к договорам приложены планы с графическим
описанием, являвшиеся выкопировкой из кадастрового паспорта, что позволяло
с должной степенью достоверности идентифицировать объекты аренды,
кадастровый паспорт на здание, в котором расположены передаваемые в аренду
помещения, ранее был представлен в регистрирующий орган
2
.
Таким образом, ВС РФ совершенно определенно занял последовательную
по отношению к ВАС РФ позицию в вопросе части вещи как объекта аренды:
ее отражении в договоре, установлении обременения в таком случае.
В гражданско-правовой науке на протяжении 2000-2010-х гг. так же
наблюдался плюрализм мнений по вопросу части вещи как объекта аренды.
Так, в рамках одного из подходов считалось, что часть вещи не может
быть самостоятельным объектом аренды.
1
Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариваем отказа в осуществлении
кадастрового учета: утвержден Президиумом ВС РФ от 30.11.2016 // Бюллетень Верховного
Суда РФ. 2017. № 7.
2
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от
20.02.2018 N 307-КГ17-18061 по делу № А26-505/2017 / Законы, кодексы и нормативно-
правовые акты Российской Федерации. [Электрон. ресурс]. Режим доступа:
https://legalacts.ru/sud/opredelenie-verkhovnogo-suda-rf-ot-20022018-n-307-kg17-18061-po-delu-
n-a26-5052017/ (дата обращения; 12.12.2019).
24
В частности, такое мнение высказывалось в совместной статье санкт-
петербургских исследователей Г.С. Васильева и А.О. Рыбалова. По словам
авторов, предметом договора аренды части недвижимого имущества выступает
целиком объект права, по отношению к которому возникает право пользования.
Содержание этого права арендатора определяется посредством указания в
договоре на часть этого объекта (выделение цветными линиями, описание с
помощью пространственных ориентиров и др.). Арендодатель же, утратив
право пользования, сохраняет право владения переданным в аренду объектом
недвижимости
1
.
Существовал и иной подход, в рамках которого считалось, что часть вещи
может выступать объектом аренды. При это мнения исследователей здесь
делились на две группы.
Так, А.Е. Польщикова указывала, что часть вещи может выступать
объектом аренды, но только в случае делимости такой вещи (например,
помещение, земельный участок и др.). Автор замечала, что, хотя и аренда части
делимой вещи допускается, так как ее можно «достаточно определенно
индивидуализировать», но не согласуется со ст. 607 ГК РФ. Признание же вещи
неделимой (ст. 133 ГК РФ) влечет те правовые последствия, согласно которым
часть вещи не может быть предметом самостоятельных гражданских прав.
Следуя действовавшим тогда нормам ст. 26 ФЗ № 122-ФЗ о
государственной регистрации права, А.Е. Польщикова указывала, что
регистрация договора аренды части вещи происходит как обременение прав
арендодателя. Обременение не может распространяться на всю вещь при сдаче
в аренду только ее части, так как данная часть обладает своим кадастровым
номером, то есть признается отдельным объектом
2
.
Тогда как В.М. Ланда, разделяя позицию о то, что часть вещи может быть
самостоятельным объектом аренды, анализируя в этой связи непосредственно
1
Васильев Г.С. «Часть вещи» как объект аренды // Закон. 2007. № 5. С. 175-176.
2
Польщикова А.Е. Часть вещи как объект права // Бюллетень нотариальной практики. 2011.
№ 2. С. 11.
25
крышу здания (сооружения), выдвинул ряд принципиально важных для
гражданско-правовой науки тезисов.
Для начала автор справедливо указал, что крыша, исходя из ч. 1 ст. 607
ГК РФ, является непотребляемой вещью, а, значит, может выступать объектом
аренды. Далее он обратил внимание на то, что незаслуженно, исходя из
широкой вовлеченности в гражданский оборот частей объектов недвижимости,
не закреплена законодательная возможность соответствующей аренды.
Наконец, полемизировал с выраженной тогда ВАС РФ точкой зрения о
применении к договорам о владении и (или) пользовании частью недвижимого
имущества общих положений о договорах, положений о договоре аренды и
собственно норм договора. В частности, по мнению В.М. Ланда в таком случае
должны применяться не общие, а специальные нормы, учитывающие
особенности именно этих обязательств
1
.
Таким образом, до принятия постановления Пленума ВАС РФ № 73 в
научно-исследовательской среде наблюдался плюрализм мнений в вопросе
части вещи как объекта аренды.
Тогда как в научно-исследовательских трудах на протяжении последних
пяти лет по вопросу части вещи как объекта аренды уже господствует точка
зрения, выраженная в постановлении Пленума ВАС РФ № 73.
Так, Е.В. Менис, освящая данный вопрос, указывает, что часть вещи в
таком случае выступает предметом договора и ограничивается цитатой всего п.
9 постановления Пленума ВАС РФ № 73
2
.
В свою очередь, Р.С. Бевзенко, разделяя мнений Пленума ВАС РФ,
указывает, что арендатор может взять в аренду часть вещи, при этом объектом
аренды будет являться вся вещь целиком, а арендатор будет пользоваться ее
отдельной, определенной в договоре, частью
3
.
1
Ланда В.М. К вопросу об аренде крыши здания и (или) сооружения // Хозяйство и право.
2009. № 5. С. 35-36.
2
Менис Е.В. Договор земельного участка: общие и специальные существенные условия //
Вестник Саратовской государственной юридической академии. 2016. № 5. С. 75.
3
Бевзенко Р.С. Аренда части вещи // Журнал РШЧП. 2018. № 1. С. 231.
26
Проводя сравнение объектов договора аренды (найма) в праве Италии и
России, саратовский исследователь в своей статье однозначно и прямо
указывал, что «Российское право не содержит прямого запрета на
предоставление части имущества в аренду», значит, объектом аренды могут
выступать часть здания, земельного участка, конструктивные части зданий
(крыши, терассы, стены)
1
.
Наконец, О.В. Жевняк, справедливо замечает, что при урегулировании на
уровне постановления Пленума ВАС РФ № 73 вопроса аренды части
земельного участка, открытым остается ряд вопросов, а именно: возможность
сдачи в аренду части здания, сооружения, которая не является частью
помещения, а так же не возможности аренды части движимой вещи
2
.
Таким образом, в научно-исследовательской литературе последних пяти
лет не просто разделяется позиция Пленума ВАС РФ о возможности передачи в
аренду части вещи, и в том числе земельного участка, но и намечаются
перспективы развития законодательства в области части иного недвижимого, а
так же движимого имущества.
Сказанное позволяет сделать вывод о наличии в науке гражданского
права и правоприменительной практике в вопросе части вещи как объекта
аренды следующих тенденций: 1) наличие серьезной экономической
потребности в правовой возможности аренды части вещи, реализующейся в
разных практических ситуациях; 2) обусловленность вопроса критерием
делимости или неделимости имущества; 3) подход к анализу вопроса в двух
взаимосвязанных плоскостях: концептуальной и практической; 4) развитие
научно-исследовательской мысли от плюрализма к единообразию мнений; 5)
отсутствие единообразия в правоприменительной практике органов Росреестра
1
Фомин Е.М. Объекты договора аренды (найма) в праве Италии и России // Актуальные
проблемы развития гражданского права и гражданского процесса. Материалы
Всероссийской научно-практической конференции. Краснодар, 2017. С. 446, 450.
2
Жевняк О.В. Договор аренды части вещи: теория и арбитражная практика //
Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 4. С. 21.
27
в области определения в договоре части передаваемого в пользование
имущества; 6) последовательность позиции судебной практики ВС РФ.
28
1.3. Определение и правовая природа договора аренды части вещи
Проблемы определения места договора аренды части вещи в гражданском
праве и его правовой природы не менее актуальны, нежели вопросы части вещи
как объекта аренды.
Как указывалось выше, в практике ВАС РФ на протяжении 2000-х гг.
вопросы рассматриваемого договора имели противоположные решения.
Сначала (в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г.
№ 66 и постановлении Пленума ВАС РФ № 64) данный вид гражданско-
правовой сделки был отнесен в число непоименованных договоров. Объектами
аренды, исходя из нормы ч. 1 ст. 607 ГК РФ, рассматривались только прямо
перечисленные в данной норме вещи, а также иные непотребляемые вещи. При
этом указывалось, что передача вещи в аренду всегда влечет временное
отчуждение собственником права пользования этой вещью. Отсутствие двух
указанных признаков в правоотношениях не позволяло квалифицировать их как
арендные отношения. Соответственно предметом такого договора считалось
предоставление одной его стороне возможности на возмездной основе
пользоваться частью имущества, принадлежавшего другой стороне. Такой
договор, согласно позиции ВАС РФ, не противоречил ГК РФ, отношения
сторон следовало регулировать общими положениями об обязательствах и
договорах, а также условиями самого договора.
Таким образом, договоренность о том, что в пользование будет передана
не вся вещь, а лишь отдельная ее часть, невозможно было квалифицировать как
договор аренды, так как он не подпадал под квалифицирующие признаки
договора аренды.
Затем в постановлении Пленума ВАС РФ № 73 такой договор был
признан собственно договором аренды, по которому в пользование передается
отдельная часть вещи, с соответствующим применением в таком случае правил
о договоре аренды.
29
То есть, теперь договор аренды части вещи вышел из среды
непоименованных договором и стал поименованным – прямо обозначенным в
ГК РФ и в частности в главе 34 «Аренда» - ст. 606 «Договор аренды».
В этой связи, определяя признаки правовой природы договора аренды
части вещи, будет исходить, прежде всего, из легитимного понятия договора
аренды как родового понятия по отношению к понятию договора аренды части
вещи. В частности, согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды или
имущественного найма арендодатель или наймодатель обязуется предоставить
арендатору или нанимателю имущество за плату во временное владение и
пользование или во временное пользование.
Итак, если дифференцировать договоры на подвиды или разновидности,
то договор аренды части вещи соотносится с договоров аренды как
специальный и общий или видовой и родовой соответственно.
Таким образом, договор аренды части вещи входит в число договоров,
регулирующих общественные отношения по передаче имущества (здесь –
отдельной части имущества) во временное пользование. То есть, этот договор
не влечет смену собственника части вещи.
Далее можно выделить ряд основных черт, характерных для договора
аренды части вещи.
Во-первых, такой договор – это, прежде всего, соглашение, где на основе
свободного, взаимного волеизъявления осуществляется предоставление
определенной части конкретного имущества лицом, обладающим правом
распоряжаться им, во владение и пользование или только пользование другому
лицу без перехода права собственности к последнему.
Отсюда следуют такие признаки договора аренды части вещи как
двусторонность. Данный договор с точки зрения характера распределения прав
и обязанностей между сторонами порождает их для обеих сторон. При этом
данный договор – договор в пользу самих его участников.
В зависимости от характера юридических последствий договор аренды
части вещи является окончательным или основным, поскольку он
30
непосредственно порождает права и обязанности сторон по предоставлению в
пользование части имущества.
По своей юридической значимости договор аренды части вещи выступает
главным договором, так как имеет самостоятельное значение и может
существовать независимо от придаточных.
По основаниям заключения рассматриваемый договор является
свободным: он заключается по усмотрению самих его сторон и из принципа
свободы договора (ст.ст. 2, 391 ГК РФ).
Следующей основной чертой договора аренды части вещи
рассматривается та, что он всегда является возмездным: арендатор обязан
платить арендодателю за предоставленную в пользование часть вещи.
При этом по способу определения условий договор аренды части вещи
характеризуется как договор с взаимосогласованными условиями.
В зависимости от момента определения размера взаимного
предоставления договор аренды части вещи выступает меновым, поскольку в
нем размер арендной платы определяется сторонами непосредственно при
заключении договора и не зависит от какого-либо события или обстоятельства.
Следует отметить, что нет единства мнений в том, с какого момента
договор аренды вообще считается заключенным или с какого момента
устанавливает между сторонами обязательственные отношения: с момента
достижения соглашения или передачи имущества. Иными словами, открытым в
гражданско-правовой науке и правоприменительной практике остается вопрос:
является ли договор аренды консенсуальным или реальным.
В частности, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в
Постановлении от 19.04.2013 № Ф01-7795/13 по делу № А82-4224/2012 пришел
к выводу, что договор аренды, будучи консенсуальным, считается
заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его
существенным условиям, а факт передачи предмета договора аренды
31
имущества относится не к обстоятельствам заключения арендной сделки, а к
обстоятельствам ее фактического исполнения арендодателем
1
.
Мнение о консенсуальности договора аренды разделяют в своей
совместной работе мордовские исследователи Т.И. Нестерова, А.Н. Смиркин,
делая исключение лишь для договора аренды транспортного средства,
являющегося, по их мнению, реальным
2
.
Распространяя данный вывод на договор аренды части вещи, можем
рассуждать, что такой договор считается заключенным с момента достижения
сторонами соглашения по существенным условиям, тогда как непосредственно
факт предоставления части имущества во владение и пользование (или только
пользование) арендатора рассматривать обстоятельством фактической
реализации сделки арендодателем.
С другой стороны, в Постановлении Федерального арбитражного суда
Уральского округа от 14.09.2005 № Ф09-2954/05-С3 по делу № А07-2897/05-Г-
ГЛШ со ссылкой на ч. 2 ст. 433 ГК РФ, говорится: «…если в соответствии с
законом для заключения договора необходима передача имущества, договор
считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.
Указанное правило распространяется на договор аренды, относящийся к
категории реальных договоров»
3
.
Исходя из данного вывода судебной практики можно утверждать, что
договор аренды части вещи не является реальным, поскольку, для его
исполнения и в рамках его исполнения в принципе невозможно передать (в
1
Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.04.2013 №
Ф01-7795/13 по делу № А82-4224/2012 / ИПП «Гарант». [Электрон. ресурс]. Режим доступа:
https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/39523177/ (дата обращения: 17.12.2019).
2
Нестерова Т.И. Договор аренды: правовое регулирование // Научная дискуссия
современной молодежи: актуальные вопросы юридических наук. Сборник материалов II
научно-практической конференции. Саранск, 2018. С. 134.
3
Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14.09.2005 № Ф09-
2954/05-С3 по делу № А07-2897/05-Г-ГЛШ / «Консультант Плюс». [Электрон. ресурс].
Режим доступа:
http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=AUR&n=47167#0213784318657411
54 (дата обращения: 02.12.2019).