42
Например, данное мнение, относя к конструктивным элементам здания и
сооружения несущую стену и крышу, разделяет в своей статье С.А. Айвазян
1
.
Сторонники противоположного взгляда на проблему включают в предмет
договора аренды части вещи конструктивные элементы здания и сооружения.
Проанализировав материалы судебной практики В.В. Петрищев пришел к
выводу, что фактически с помощью этой практики конструктивный элемент
здания или сооружения приобрел статус недвижимого имущества, не являясь
по сути таковым, и стал предметом договора аренды части вещи по аналогии с
предметом договора аренды нежилого помещения
2
.
В пределах данной позиции А.Я. Ахмедов указывает, что такая аренда
предполагает право пользования конструктивным элементом здания, без
перехода к арендатору права владения всей вещью.
При этом А.Я. Ахмедов, с одной стороны, предпринимает попытку
разграничить понятия «часть вещи» и «конструктивные элементы здания и
сооружения». С другой – объединяет их, относят конструктивные элементы
здания и сооружения к предмету договора аренды части вещи.
В частности, по словам автора, помещение в здании, крыша, стены могу
выступать частью здания. Часть здания или сооружения как часть вещи при
этом используется по своему назначению – для проживания и (или)
деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или
содержания животных. Тогда как конструктивный элемент здания как его часть
отличается от помещения в здании тем, что он не может использоваться по
тому же назначению. Но в силу того, что назначение использования вещи не
служит значимым для квалификации договоров признаком, под частью вещи,
которая может быть предоставлена в пользование по договору аренды, следует
понимать в том числе и конструктивный элемент здания.
1
Айвазян С.А. Актуальные проблемы государственной регистрации договора аренды
нежилых помещений // Актуальные вопросы права, экономики и управления. Сборник
материалов XIX Международной научно-практической конференции. Пенза, 2019. С. 226.
2
Петрищев В.В. «Аренда» конструктивного элемента здания // Хозяйство и право. 2010. № 8.
С. 125.
43
Под пользованием в гражданского-правой науке понимается возможность
извлекать полезные свойства вещи. Полезные свойства вещи связаны с
назначением вещи, но полезность не ограничивается использованием вещи по
назначению. Размещение рекламной конструкции или изображения на фасаде
здания является использованием специфических полезных свойств вещи,
направлено на последующее опосредованное извлечение доходов
1
.
В рамках указанной позиции напомним, что законодатель считает части
земельных участков самостоятельными объектами земельных отношений, а.
значит, они могут выступать предметом договора аренды части недвижимости.
В некотором роде объединяющей два вышеуказанных мнения является
точка зрения Д.А. Морозовой, относящей договор пользования
конструктивными элементами здания или сооружения к договорам аренды, но
пришедшей к выводу, что в таком случае предметом договора выступает
непосредственно весь объект. В обоснование своего вывода автор указывает,
что конструктивный элемент, к которым автор относит стену, фасад и крышу
здания или сооружения, не является объектом гражданских прав и не отвечает
признакам индивидуально-определенной вещи. Тогда как в договоре
устанавливается порядок пользования, связанный исключительно с
конструктивным элементом, то есть так называемый режим ограниченного
пользования вещью
2
.
Наконец, в совместной работе мордовских исследователей Т.И.
Нестеровой и А.Н. Смиркиной предлагается решать всякий раз, исходя из
экономической сути арендных отношений, может ли быть часть вещи либо
конструктивный элемент здания или сооружения предметом договора аренды
части вещи. Положительно данный вопрос, по заявлению авторов, следует
1
Ахмедов А.Я. Квалификация договора, предусматривающего пользование конструктивным
элементом здания // Юрист. 2014. № 8. С. 25.
2
Морозова Д.А. К вопросу о правовой природе договора, по которому арендатор получает в
пользование часть здания или сооружения // Скиф. Вопросы студенческой науки. 2019. № 6.
С. 113.
44
решать при условии, что такая часть в принципе может иметь какое-либо
самостоятельное полезное значение
1
.
Таким образом, вопросы предмета договора аренды части вещи и
структуры этого предмета как существенного условия такого договора
остаются дискуссионным в современной науке.
Данная дискуссия в современной науке существует, несмотря на
действующее положение п. 9 постановления Пленума ВАС РФ № 73,
закрепляющее возможность предоставления в пользование арендатору не всей
вещи в целом, а только ее отдельной части.
С учетом общих положений об аренде, предметом договора аренды части
вещи или объектом аренды может выступать непосредственно отдельная часть
имущества – только непотребляемых, индивидуально определенных,
незаменимых вещей, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе
их использования. Такой правовой подход к сущности предмета договора
аренды обусловлен тем, что после окончания срока договора арендатор
обязуется возвратить имущество (часть имущества) в том же состоянии и виде,
в котором он его получил, но уже с учетом естественного износа.
При этом описание части объекта недвижимого имущества в договоре
имеет свои сложности, так как самостоятельным объектом недвижимости
является только здание, сооружение, помещение и др. в целом.
Далее вопрос индивидуализации в договоре аренды части вещи объекта
аренды тесным образом связан с вопросом кадастрового учета недвижимого
имущества, в результате которого объекту присваиваются характеристики,
позволяющие однозначно выделить его среди других недвижимых вещей.
Пленум ВАС РФ в разрешение данного вопроса в п. 9 постановления №
73 указал, что в случае наличия у арендодателя на момент подписания договора
аренды части вещи прав на недвижимое имущество, кадастрового паспорта и в
1
Нестерова Т.И. Договор аренды: правовое регулирование // Научная дискуссия
современной молодежи: актуальные вопросы юридических наук. Сборник материалов II
научно-практической конференции. Саранск, 2018. С. 136.
45
соответствующем деле – правоустанавливающих документов, то предмет
договора аренды в тексте договора может содержаться графическое и/или
текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой
будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных,
содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).
Вместе с тем, с принятием Федерального закона «О государственной
регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее – ФЗ о регистрации
№ 218-ФЗ) изменились как правила регистрации аренды части недвижимой
вещи, права на которую не были зарегистрированы в Едином государственном
реестре недвижимости (далее – ЕГРН), так и правила регистрации такого
договора при наличии зарегистрированного в ЕГРН права на недвижимость
1
.
Принципиальное значение в рамках рассмотрения существенных условий
договора аренды части вещи и в частности в рамках характеристики предмета
такого договора данный вопрос имеет постольку, поскольку, исходя из
положений законодательства, прослеживается прямая взаимосвязь между
индивидуализацией предмета договора аренды части недвижимого имущества
и государственной регистрацией соответствующего договора. Непосредственно
особенности государственной регистрации такого договора будут
проанализированы в следующем разделе настоящей работы.
Теперь, согласно ст. 8 ФЗ о регистрации № 218-ФЗ, сведения о части
объекта недвижимого имущества являются одними из основных характеристик
такого имущества, позволяющих определить этот объект недвижимости в
качестве индивидуально-определенной вещи и вносятся в кадастр
недвижимости. Применительно к изучаемому случаю, предмет договора
аренды части имущества выступает одновременно одной из основных
характеристик в целом конкретного имущества.
То есть, если в аренду планируется передать часть недвижимого
имущества, сведений о которой нет в ЕГРН, то в органах Росреестра на такую
1
О государственной регистрации недвижимости: федеральный закон от 13.07.2015 № 218-
ФЗ (ред. от 02.08.2019) // Российская газета. 2015. 17 июля. № 156.
46
часть не имеется каких-либо сведений. Тогда как для возникновения у
арендатора права на использование этой части вещи требуется ее
индивидуализация посредством произведения учета в кадастре.
В этой связи, согласно ч. 5 ст. 44 ФЗ о регистрации № 218-ФЗ, если в
аренду передается часть вещи (земельного участка, здания, сооружения,
помещения), право на которую зарегистрировано в ЕГРН, автоматически и
одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть
осуществляется государственный кадастровый учет такой части.
Основанием для государственного кадастрового учета является
технический план (для объектов капитального строительства), межевой план
(для земельного участка), подготовленные в результате проведения
кадастровых работ, согласно п. 7 ч. 2 ст. 14 ФЗ о регистрации № 218-ФЗ.
земельного участка, необходимые для внесения в ЕГРН (ст. 22 ФЗ о
регистрации № 218-ФЗ).
Иными словами, теперь передаваемая в пользование по договору часть
вещи должна пройти кадастровый учет, значит, получить соответствующую
характеристику в целях своей индивидуализации и для отражения в
государственном кадастре сведений об обременениях вещных прав.
С учетом указанных требований законодательства к части недвижимого
имущества предмет договора аренды части вещи текстуально должен быть
сформулирован предельно четко: отражать количество, конфигурацию,
площадь передаваемой в возмездное пользование части.
Графическая часть договора аренды части вещи, если она имеется,
должна содержать актуальные сведения, содержащиеся в ЕГРН. Именно
выписка из ЕГРН на сегодняшний день является единственным документом,
свидетельствующим о площади и характеристиках объекта.
То есть, в настоящее время для осуществления государственной
регистрации договора аренды части недвижимого имущества, при условии, что
в ЕГРН зарегистрировано право на весь объект недвижимости, достаточно
47
предъявить сам договор и прилагаемые к нему материалы (схемы и т.п.),
позволяющие однозначно и точно определить предмет договора.
При указанной законодательной определенности (в том числе,
согласующейся с положением п. 9 постановления Пленума ВАС РФ № 73) в
вопросе индивидуализации части вещи как предмета договора аренды части
вещи в современной гражданско-правовой науке по этому вопросу продолжают
высказываться различные мнения.
Так, Р.С. Бевзенко утверждает, что в договоре аренды части вещи
достаточно графического либо словесного описания соответствующей части
вещи, чтобы считать волю сторон относительно предмета сделки
согласованной, а договор – заключенным. С точки зрения внешнего выражения
это описание может содержаться непосредственно в тексте договора или быть
приложением к нему. Поскольку договор аренды части вещи регистрируется
как обременение всей вещи (о чем осуществляется соответствующая запись,
попадающая в том числе в выписку из реестра), то особой точности в
описаниях (например, проведение границы части вещи с точностью до
сантиметров), по мнению автора, не требуется
1
.
В рамках иного подхода к согласованию в тексте договора аренды части
вещи его предмета указывается на необходимость как кадастрового учета
подлежащей аренде части вещи, так и точного графического и словесного ее
описания.
Так, в статье Д.Ф. Токаревой отмечается, что отсылка в договоре только
на очерченные определенным цветом части непосредственно помещений на
поэтажном плане здания без описания этих частей и фиксации этих частей
помещений уполномоченным органом не может считаться определением
предмета договора аренды
2
.
1
Бевзенко Р.С. Аренда части вещи // Журнал РШЧП. 2018. № 1. С. 231.
2
Токарева Д.Ф. Аренда части помещения // Сборник материалов II Международной
студенческой научной конференции. В 2 т. Т. 2. Ульяновск, 2018. С. 180.
48
Промежуточную позицию по отношению к двум вышеуказанным занял
А.В. Агапов, заявляя, что в договоре аренды земли – как целиком земельного
участка, так и его части предмет договора должен быть идентифицирован через
координаты местонахождения, площадь, описание участка или его части и
кадастровый номер
1
.
Наконец, существует подход, в рамках которого отрицается вовсе
необходимость постановки на кадастровый учет части арендуемого объекта
недвижимого имущества.
В частности, на возможность сдачи в аренду части земельного участка без
необходимости формирования (выделения) самостоятельного участка с
присвоением ему кадастрового номера и, как следствие – отсутствие
необходимости указания в договоре аренды кадастрового номера арендуемой
части указывает Д.С. Тамашкина
2
. Заметим, что статья автора с данной
позицией вышла в свет немногим позже вступления в силу ФЗ о регистрации №
218-ФЗ, который однозначно указывает на обязательность постановки на
кадастровый учет каждой выделяемой части недвижимого имущества как
условия государственной регистрации соответствующего договора аренды.
По результатам анализа материалов судебной практики по делам о
договоре о возмездном пользовании частью чужой вещи О.В. Жевняк в своей
статье привела ряд выводов, в том числе, относительно предмета такого
договора и указала, что кадастрового учета недвижимого имущества
(земельного участка, здания, помещения) в качестве самостоятельного объекта
не требуется. Сторонам следует согласовать часть имущества, подлежащую
передаче в аренду способом, обеспечивающим возможность идентификации
соответствующего объекта аренды
3
.
1
Агапов А.В. Понятие и существенные условия договора аренды земельного участка // Закон
и общество: история, проблемы, перспективы. Сборник материалов XIX межвузовской
студенческой научно-практической конференции. Красноярск, 2016. С. 122.
2
Тамашакина Д.С. Проблема передачи в аренду части земельного участка // Молодой
ученый. 2015. № 10. С. 941.
3
Жевняк О.В. Договор аренды части вещи: теория и арбитражная практика //
Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 4. С. 33-34.
49
Таким образом, для заключения договора аренды части недвижимого
имущества, соответствующая часть должна быть поставлена государственный
кадастровый учет, ей должен быть присвоен номер, и соответствующая
информация должна отразиться в указанном договоре аренды. К самому
договору должен быть приложен документ, полученный по итогам
государственного кадастрового учета части помещения: кадастровая выписка и
(или) технический план.
Итак, надлежащая индивидуализация части недвижимого имущества,
подлежащего передаче в аренду (ее площадь, границы и др.), осуществляется
уполномоченными органами в процессе кадастрового учета. В этой связи
только лишь самостоятельное согласование сторонами договора части
арендуемого помещения выступает ненадлежащей индивидуализацией
предмета договора аренды, а значит, договор не может считаться заключенным.
Судебная практика подтверждает вывод о комплексном согласовании
предмета договора аренды части вещи. Так, Арбитражным судом Ханты-
Мансийского автономного округа-Югры решением по делу № А75-12866/2019
от 05.08.2019 г. были удовлетворены исковые требования юридического лица к
Управлению Росреестра по признанию незаконным отказа в государственной
регистрации прав по договору аренды части нежилого помещения. Из
материалов дела следовало, что между юридическим лицом и индивидуальным
предпринимателем был заключен договор аренды части нежилого помещения,
права на которое у арендодателя были зарегистрированы в ЕГРН. При этом в
тексте договора имелось точное словесное описание объекта, а неотъемлемой
частью договору в виде приложения № 1 служило графическое описание
арендуемой части в плане расположения помещений на 1-м этаже здания. Тогда
как органы Росреестра, отказав в регистрации данного договора, указали, что не
представляется возможным определенно установить недвижимое имущество,
подлежащее передаче арендатору, поскольку в ЕГРН и в деле
правоустанавливающих документов на все здание, отсутствуют сведения о
передаваемой в аренду части помещения площадью. Заявителю для устранения
50
причин приостановки и отказа в регистрации, предлагалось обратиться к
кадастровому инженеру для формирования технического плана на арендуемую
часть помещения.
Суд, удовлетворяя требования истца, сославшись на норму п. 5 ст. 44 ФЗ
о регистрации № 218-ФЗ, указал, что органам Росреестра следует осуществить
государственный кадастровый учет передаваемой в аренду части здания
одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть
здания без соответствующего заявления
1
.
Здесь отметим, что в 60% случаев в материалах проанализированной
нами судебной практики по делам о договорах аренды части вещи исковые
требования были связаны с отказом органов Росреестра в осуществлении
государственной регистрации договора аренды части вещи (см.: приложение 1,
рис. 1). Чаще всего отказ был обусловлен невозможностью, по мнению
Росреестра, индивидуализировать предмет аренды.
При этом в большинстве случаев (72,2%) в суде не подтверждалась
ненадлежащая индивидуализация предмета аренды в договоре и исковые
требования удовлетворялись: договор подлежал государственной регистрации
(см.: приложение 1, рис. 2).
В отношении размера арендной платы как существенного условия
рассматриваемого договора выше было сказано, что цена договора не
рассматривается таковым условием по общему правилу, а является условием
дополнительным. Тогда как применительно к договору аренды здания и
сооружения, а также к договору аренды земельного участка законодатель прямо
обязывает стороны согласовать в договоре размер арендной платы (ч. 1 ст. 654
ГК РФ и ч. 12 ст. 22 ЗК РФ соответственно).
То есть, применительно к таким разновидностям договора аренды части
вещи как аренда части здания или сооружения или земельного участка –
условие о размере арендной платы (или цене договора) будем рассматривать
1
Архив Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры. г. Ханты-
Мансийск. Решение по делу № А75-12866/2019 от 05.08.2019.
51
существенным. Кроме того, рассматривая договор аренды части вещи в
отношении непосредственно конструктивных элементов зданий и сооружений
(стен, фасадов, крыш и т.п.) и подобных объектов с точки зрения того, что в
аренду передается все здание и сооружения, а в договоре устанавливается
режим ограниченного пользования частью такого недвижимого имущества,
следует так же относить к существенным условиям такого договора условия о
размере арендной платы.
При отсутствии согласованного сторонами договора в письменной форме
условия о размере арендной платы договор аренды части здания, сооружения
или их конструктивных элементов или части земельного участка будет
считаться незаключенным, поскольку соответствующая норма закона носит
императивный характер (ч. 1 ст. 654 ГК РФ).
При этом законодатель не установил никаких требований к форме
арендной платы и срокам ее внесения ни применительно к договору аренды
зданий и сооружений, ни применительно к договору аренды земельного участка
или части земельного участка.
Размер арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения
определяются сторонами непосредственно в тексте договора аренды части
недвижимого имущества либо в приложении к такому договору. Такое
приложение, как правило, носит название: «График арендных платежей».
Иными словами, на практике зачастую арендная плата представляет собой
периодические денежные платежи.
Стоит отметить, что единых правил для определения размера арендной
платы как в целом за здание, сооружение или земельный участок не
существует, так и в частности за их части, конструктивные элементы.
В научно-исследовательской литературе, посвященной вопросам аренды
недвижимости, предлагается ряд выработанных практикой тенденции в этой
связи.
Так, по предположению А.А. Смирновой, размер арендной платы за
здание или сооружение может определяться с учетом следующих критериев: