36
имущества истцу, досрочного расторжения договоров аренды либо оплаты
предъявленной ко взысканию задолженности, ответчиком не представлено.
41
Данным решением правоприменитель утвердил позицию о том, что
приём арендатором вещи или её части в аренду с подтверждением таких
действий подписанием договора аренды и акта приёма-передачи не может
повлечь за собой неисполнение арендатором полномочий по уплате
арендных платежей, даже при условии, что право на заключение договора
аренды у арендодателя на момент подписания такого договора ещё не
наступило.
Неоднозначность в применении договора аренды части вещи остаётся и
в настоящее время, а правоприменитель ещё больше показывает
разноплановость в подходе суждения относительно предмета договора
аренды, в котором данный предмет является частью вещи. Однако в п. 9
Постановления Пленума № 73
42
окончательно сформирована позиция
Высшего Арбитражного Суда РФ (ВАС РФ) относительно
арендоспособности частей индивидуально-определенных непотребляемых
вещей. В частности, «ВАС РФ подтвердил «пользовательский» характер
такой аренды, устранив тем самым правовую неопределенность, имевшую
место в различных актах судебного толкования».
43
В.В. Супрун, Д.В.
Майдаровский достаточно верно отметили, что «касательно
индивидуализации частей недвижимых вещей ВАС РФ указал, что
определить передаваемую во временное пользование арендатору часть вещи
можно путем подписания сторонами документа, содержащего ее графическое
41
Определение Верховного Суда РФ от 15 августа 2016 г. № 309-ЭС16-10263 по делу №
А50-18393/2015 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
42
Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса
Российской Федерации о договоре аренды [Текст]: Постановление Пленума Высшего
Арбитражного Суда РФ: [принято 17 ноября 2011 г. № 73: по состоянию на 05.07.2017] //
Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
43
Супрун, В.В. Специфика оформления прав на земельные участки для строительства и
эксплуатации линейных объектов [Текст] / В.В. Супрун, Д.В. Майдаровский // Хозяйство
и право. – 2012. - № 12. – С. 46 – 52 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
37
и/или текстуальное описание (в том числе с учетом данных, содержащихся в
кадастровом паспорте данной вещи)».
44
В то же время остаточно верна
позиция А.О. Иншаковой и М.Ю. Козловой, которые утверждают, что
«Гражданский кодекс требует указания в договоре аренды данных,
индивидуализирующих имущество, подлежащее передаче. Если в договоре
предмет описан недостаточным образом, то имеются основания для
признания его незаключенным. Однако в настоящее время в судебной
практике возобладала позиция, в соответствии с которой в первую очередь
поддерживается стабильность гражданского оборота. Так согласно п. 15
Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011
г. № 73 если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована
должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами,
стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с
ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его
незаключенность или недействительность».
45
Так, ярким примером является
решение кассационной инстанции, которым были отменены решения
нижестоящих судов, удовлетворивших исковые требования арендатора. Суть
спора заключалась в том, что арендатор обратился в суд с требованием о
признании договора субаренды незаключённым и возврате перечисленной
арендной платы. Ранее между арендаторам и арендодателем был заключён
договор аренды нежилого помещения площадью 95,56 кв. м. и подписан акт
приёма-передачи данного имущества арендодателем арендатору. Арендатор
перечислил за первый месяц арендную плату арендодателю, а в
последующем обратился к нему с претензией о возврате уплаченной суммы
44
Супрун, В.В. Современные проблемы правового регулирования арендных отношений
[Текст] / В.В. Супрун, Д.В. Майдаровский // Закон. -2013. - № 10. – С. 148 – 154 //
Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
45
Иншакова, А.О. Конструкция договора аренды на страже результативности
гражданского оборота имущества [Текст] / А.О. Иншакова, М.Ю. Козлова // Вестник
Волгоградского государственного университета. Серия 5. Юриспруденция. – 2013. – №2
(19). – С. 86.
38
арендной платы, ссылаясь на то, что в договоре субаренды не согласован
объект, подлежащий передаче в аренду, и общество фактически не
пользовалось спорным имуществом. Отменяя решения нижестоящих судов
суд кассационной инстанции (ФАС Западно-Сибирского округа)
руководствовался п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011
года № 73, указав при этом, что «В сложившейся ситуации речь идет не об
отсутствии указанных сведений, а о их недостаточности или неполноте. При
этом следует исходить из того, что в договоре имеется размер определенной
сторонами площади помещения. У истца не возникало претензий по поводу
его недостаточности или невозможности пользования ни при оформлении
акта приема-передачи арендованного имущества, ни при последующем
исполнении договора и двухстороннем уточнении площади».
46
Немаловажным аспектом условия договора аренды части вещи
является его срочность, то есть определение срока действия такого договора
– с момента начала и до момента окончания арендных отношений. В то же
время это условие договора не является существенным, а при возникновении
споров разрешается на основании сложившейся судебной практики. Так,
например, отсутствие в договоре момента начала действия договора не ведёт
к признанию договора не заключённым, в этом случае начало действия
договора аренды исчисляется с момента фактической передачи части вещи
арендатору в пользование. Если в договоре аренды отсутствует дата
окончания действия договора аренды, то такой договор считается
заключённым бессрочно. Соответственно, установление срока договора
аренды части вещи необходим, но не является обязательным, так как ст. 610
ГК РФ предусматривает действие договора аренды бессрочно, если такой
срок не установлен, а для отдельных объектов законодательством может
устанавливаться предельный срок аренды, например, для объектов
водопользования Водный кодекс РФ (ст. 14) устанавливает такой срок в
46
Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20 января 2014 года по
делу № А75-518/2013 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
39
двадцать лет, ст. 72 Лесного Кодекса РФ закрепляет срок аренды лесного
участка, находящегося в государственной или муниципальной
собственности, на срок от десяти до сорока девяти лет, аренда земельного
участка в настоящее время на основании Земельного кодекса РФ составляет
максимум сорок девять лет.
Очень интересным остаётся момент исчисления срока действия
договора аренды объектов, подлежащего государственной регистрации. В
том случае, если объектом (предметом) договора выступает недвижимое
имущество и срок договора превышает один год, то такой договор подлежит
обязательной государственной регистрации. «Если такой договор заключен в
отношении части недвижимой вещи на один год и более, он подлежит
государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю
недвижимую вещь».
47
Как отмечет П. Крашенинников «по общему правилу договор аренды
считается заключенным с того момента, когда между сторонами в требуемой
в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение о предмете (объекте)
аренды».
48
Однако же, если договор подлежит государственной регистрации,
то начало действия такого договора начинает с даты его регистрации. Как
отмечает Ю.А. Борзова, анализируя Обзор практики, связанной с арендой,
49
«поскольку регистрация договора аренды в сегодняшних реалиях сопряжена
с известными сложностями, арендодатели обычно предпочитают заключать
договор на срок менее года. Весьма интересен п. 3 Обзора, который связан с
применением уже вызывавшего дискуссии п. 2 ст. 651 ГК РФ. В
47
Договор аренды: обзор практики ВАС РФ Подготовлен для системы КонсультантПлюс.
– 2013 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
48
Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения:
Постатейный комментарий к главам 34 и 35 [Текст] / Е.В. Вавилин, Б.М. Гонгало, В.С. Ем
и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. –М.: Статут. – 2014. – 228 с. // Справочная правовая
система «КонсультантПлюс».
49
Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой [Текст]: Информационное
письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ: [принято 11 января 2002 г. № 66:
по состоянию на 08.07.2017] // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
40
рассмотренном п.3 Обзора деле арендодатель обратился в арбитражный суд с
иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку
внесения арендных платежей».
50
Арендатор (ответчик) иск не признал,
сославшись на то, что договорная неустойка не подлежит применению в
связи с тем, что данный договор аренды, не смотря на его подписания обеими
сторонами считается не заключённым на основании ст. 651 ГК РФ в силу
того, что данный договор не прошёл государственную регистрацию.
Арбитражный суд согласился с позицией ответчика и отказал истцу в
удовлетворении иска в связи с тем, что в договоре аренды здания срок его
действия был определён с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года, то есть
составлял ровно один год и подлежал государственной регистрации, а из-за
её отсутствия не мог считаться заключённым. При этом суд отметил, что
если бы датой окончания договора было не 31, а 30 мая 2001 года, то договор
считался бы заключенным, а иск был бы удовлетворен.
В то же время, если договор аренды заключён на срок менее одного
года и не подлежит государственной регистрации, то датой начала действия
такого договора считается дата достижения соглашения между сторонами
условий договора, то есть подписание такого договора, а при невозможности
определить дату подписания соглашения, то датой достигнутого соглашения
считается дата фактической передачи арендатору части вещи в аренду.
Договор аренды является возмездным договором, и потому, размер
арендной платы должен быть включён в состав такого договора. И.В.
Шаверина, проведя анализ существенных условий арендной платы
достаточно верно отметила, «что касается размера арендной платы, то она
является существенным условием лишь для договоров аренды зданий и
сооружений, предприятий, а также природных объектов – при передаче в
50
Борзова, Ю.А. Проблемы определения сроков при заключении договора аренды
нежилых помещений [Текст] / Ю.А. Борзова // Вестник Удмуртского университета. Серия
Экономика и право. – 2008. - №2 – 2. – С. 102.
41
аренду этих видов недвижимого имущества согласование арендной платы
обязательно».
51
В том случае, если из договора аренды не следует размер арендной
платы и порядок ее уплаты арендодателю, то используется порядок, условия
и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при
сравнимых обстоятельствах. «Исключения могут быть предусмотрены как
законом, так и договором. В частности, положения п. 2 ст. 650 и п. 1 ст. 654
ГК РФ обязывают контрагентов контрагентов по договорам аренды зданий и
сооружений, аренды предприятий закреплять в соглашении размер арендной
платы. Это императивное правило. В противном случае договор будет
считаться незаключённым».
52
Размер арендной платы за часть вещи определяется исходя из
соглашения сторон (договора). Однако в настоящее время для имущества,
находящегося в государственной или муниципальной собственности
существуют нормативные акты, в частности: закон Санкт-Петербурга от 14
июля 2004 г. №387-58 «О методике определения арендной платы за объекты
нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург», Приказ
Минэкономразвития России от 14.07.2006 № 190.
53
Недопустимо
установление арендной платы при аренде части вещи за всю вещь, даже при
условии государственной регистрации ограничения права на весь объект –
недвижимость.
51
Шаверина, И.В. Существенные условия договора аренды [Текст] / И.В. Шаверина //
Вестник Ессентукского института управления, базнеса и права. – 2012. - №5. – С. 114
52
Вавилин, Е.В. Арендная плата: вопросы правоприменительной практики [Текст] / Е.В.
Вавилин // Вестник Пермского университета. Юридические науки. – 2014. - №1. – С. 68.
53
Об утверждении методики расчета арендной платы по договорам аренды
государственного и (или) муниципального недвижимого имущества (зданий (их частей),
сооружений), находящегося на земельных участках в пределах территорий особых
экономических зон технико-внедренческого, портового и туристско-рекреационного
типов и методики расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков,
расположенных в пределах территорий особых экономических зон [Текст]: Приказ
Минэкономразвития России: [принят 14 июля 2006 г. № 190: по состоянию на 08.07.2017]
// Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
42
Одним из объектов, договор аренды которого имеет определённые
особенности заключения и признания таковым, является недвижимое
имущество. Договор аренды, имеющий своим объектом недвижимое
имущество и заключённый на срок более одного календарного года,
подлежит обязательной государственной регистрации.
Недвижимое имущество может представлять собой объекты жилого и
нежилого фонда, которые в свою очередь могут быть использованы как
полностью, так и частью. В частности, нежилое помещение может быть
использовано как часть вещи в виде определённого отдельного цеха,
павильона, комнаты, кабинета и т.д. Аналогично может быть использована и
часть вещи жилого помещения – часть дома, комната. Земля, также как и
земельный участок может использоваться как единый объект, а может
отдельной частью. Заключение договора аренды на часть недвижимого
имущества влечёт за собой обязательность государственной регистрации, не
смотря на то, что арендованным является не вся вещь.
По мнению Т.Т. Алиева «государственная регистрация является
единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Регистрация прав и сделок проводится на всей территории Российской
Федерации по установленной Федеральным законом от 21 июля 1997 года №
122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним» системе записей о правах на каждый объект недвижимого
имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним (ЕГРП)».
54
Действительно, если арендные
отношения носят долгосрочный характер и относятся к объектам
недвижимого имущества, то по объему и значимости самого объекта
возникает необходимость такой регистрации. Т.Т. Алиев свою позицию по
обязательности государственной регистрации договоров аренды
54
Алиев, Т.Т. Государственная регистрация как способ защиты прав участников арендных
отношений по договору аренды здания или сооружения [Текст] / Т.Т. Алиев //
Современное право. – 2012. - № 12. – С. 73.
43
недвижимого имущества и его частей ставит в защиту сторон участия данной
сделки, отмечая, что тем самым стороны могут обезопасить себя от
недобросовестного поведения одной из сторон. Р.Р. Ленковская, наоборот
отмечает, что государственная регистрация договора аренды как самой вещи,
так и её части необходима для поддержания интересов государства, указывая
при этом, что «для органов государственного управления, а также для
государства в целом не могут быть безразличны процессы, протекающие на
рынке недвижимости (это касается и самого государства как крупнейшего
участника рыночных отношений в сфере недвижимости, и отдельных
регионов, где имеются свои собственные тенденции развития, законы
функционирования, отражающие взаимодействие различных интересов
участников рыночных отношений). Поэтому обеспечение возможности
влияния со стороны государства на данные правоотношения является целью
государственной регистрации. Российская Федерация использует
государственную регистрацию договора аренды в первую очередь в качестве
основного инструмента для обеспечения стабильности гражданского оборота
недвижимости, влияния на развитие рыночных отношений в направлении их
гармонизации в целях формирования благоприятной экономической
ситуации».
55
По своей сути, государственная регистрация договора аренды
недвижимого имущества является юридическим актом признания и
подтверждения государством возникновения у арендатора права пользования
объектом аренды и должна осуществляться в соответствии с Федеральным
законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации
недвижимости», а до 01 января 2017 года на основании Федерального закона
от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним». Исключение составляют договоры
55
Ленковская, Р.Р. Проблемы государственной регистрации договора аренды
недвижимого имущества [Текст] / Р.Р. Ленковская // Нотариус. – 2014. - № 3. – С. 26 – 29
// Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
44
аренды недвижимости, заключенные 2 и 3 марта 2013 г. в связи с
внесенными изменениями законодательства в конце 2012 – начале 2013 г.,
так как договоры аренды недвижимого имущества, заключенные в эти дни,
не подлежат государственной регистрации, и отсутствие такой регистрации
не влияет на их заключенность.
56
В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации
подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не
менее года, что в свою очередь не требует регистрировать право аренды. Л.Б.
Ситдикова видит в этом определённые несоответствия между нормами ГК
РФ и закона о регистрации «что ведет к различному толкованию
перечисленных норм и применению их на практике».
57
Изначально нормы ГК РФ о недвижимости не включали (как не
включают и сегодня) в состав объектов недвижимого имущества отдельные
нежилые помещения. Они приобрели статус недвижимости лишь с
введением в действие Федерального закона «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
58
Если до принятия
Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» 2015
года на практике возникали ряд проблем при государственной регистрации
данного вида сделок. Так, в частности, не представлялось возможным
однозначно ответить на ряд вопросов как теоретического, так и
практического толка, например, «такие: будет ли являться нежилое
помещение или его часть объектом недвижимости, подлежат ли
56
О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса
Российской Федерации [Текст]: федер. закон: [принят 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ: по
состоянию на 12.07.2017] // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
57
Ситдикова, Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на
примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с
недвижимостью) [Текст] / Л.Б. Ситдикова // Нотариус. – 2013. - № 5. – С. 18 – 20 //
Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
58
О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]:
федер. закон: [принят 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ: по состоянию на 11.05.2017] //
Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
45
государственной регистрации только долгосрочные договоры аренды или
все, требуется ли регистрация договоров в отношении части помещений».
59
Применяя нормы о государственной регистрации договора аренды, суды
правомерно исходили из того, что специальные положения п. 2 ст. 651
Гражданского кодекса РФ могут применяться только в отношении таких
специфических объектов, как здания и иные сооружения. Достаточно верно
отмечает Р.Р. Ленковская, что «на практике сложилась парадоксальная
ситуация, суть которой сводилась к следующему: договор аренды здания в
целом, заключенный на срок менее одного года (например, на шесть
месяцев), не подлежал государственной регистрации (п. 2 ст. 651
Гражданского кодекса РФ), а аналогичный договор аренды или субаренды
отдельного нежилого помещения независимо от срока действия не мог
считаться заключенным без государственной регистрации в силу положений
ст. 609 Гражданского кодекса РФ. Вряд ли это положение можно признать
логичным: получается, что при заключении договора аренды всего здания
регистрация не требуется, а при заключении договора аренды части здания
она необходима».
60
Данная ситуация рассмотрена в информационном письме
Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53,
61
в
котором разъясняется, что согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 Закона о регистрации
помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект», входящий в
состав зданий и сооружений.
59
Пискунова, Е.А. Особенности правового регулирования государственной регистрации
договоров аренды нежилых помещений [Текст] / Е.А. Пискунова // Правовые вопросы
недвижимости. – 2012. - № 2. – С. 2 // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
60
Ленковская, Р.Р. Проблемы государственной регистрации договора аренды
недвижимого имущества [Текст] / Р.Р. Ленковская // Нотариус. – 2014. - № 3. – С. 26 – 29
// Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
61
О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений [Текст]:
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ: [принято 01
июня 2000 г. № 53: по состоянию на 14.07.2017] // Справочная правовая система
«КонсультантПлюс».