46
В настоящее время ввиду действия закона о государственной
регистрации недвижимости 2015 года данная проблема отчасти решена. П. 5
ст. 44 данного закона определены основания и условия регистрации части
здания или сооружения, при этом определены части таких вещей: «блок-
секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей,
совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные
комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей)».
62
Практика применения Росреестра о государственной регистрации договора
аренды части вещи
63
получила своё законодательное закрепление, теперь
согласно ст. 44 Закона о государственной регистрации недвижимости при
заключении договора аренды на год и более, по которому допускается
пользование частью объекта недвижимости, государственной регистрации
подлежит обременение, которое устанавливается на всю недвижимую вещь в
целом, при этом соответствующая часть объекта недвижимости ставится на
кадастровый учет. «При государственной регистрации прекращения
обременения осуществляется снятие с кадастрового учета соответствующей
части».
64
Достаточно важным и интересным моментом в регистрации договоров
аренды части вещи является закреплённая в п. 5 ст. 47 Федерального закона
от 13 июля 2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» норма,
согласно которой сам договор аренды на земельный участок не препятствует
государственной регистрации перехода права собственности на земельную
62
О государственной регистрации недвижимости [Текст]: федер. закон: [принят 13 июля
2015 г. № 218-ФЗ: по состоянию на 02.07.2017] // Справочная правовая система
«КонсультантПлюс».
63
О государственной регистрации договора аренды части объекта недвижимости [Текст]:
письмо Росреестра [принято 26 августа 2013 г. №14-исх/07811-ГЕ/13: по состоянию на
02.07.2017] // Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
64
Бадулина, Е.В. Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости:
предпосылки принятия и некоторые новеллы [Текст] / Е.В. Бадулина // Имущественные
отношения в Российской Федерации. – 2015. - № 10. – С. 6 – 15 // Справочная правовая
система «КонсультантПлюс».
47
долю в составе данного земельного участка, при этом законом не обозначены
условия сохранения или изменения договора аренды на отдельную её часть,
существует лишь закрепление положения о том, что таком выделе с
переходом права собственности согласие арендатора не требуется.
В регистрирующий орган о государственной регистрации договора
аренды как самого объекта недвижимости, так и её части может обратиться
одна из сторон договора, то есть как арендатор, так и арендодатель. При этом
законодатель установил, что если договор заключён с множественным
числом лиц на стороне арендатора, то любое из этих лиц – стороны договора
аренды, вправе обратиться с таким заявлением.
Не только на практике, но и в законодательстве понятие отношений
аренды зачастую подменяется понятием отношений «найма». Данная
категория применима к ситуации аренды жилого помещения, не смотря на
то, что данные отношения являются одним из подвидов договора аренды с
объектом – недвижимым имуществом жилого фонда. В соответствии со ст.
51 Федерального закона от 13 июля 2015 года «О государственной
регистрации недвижимости» регистрация договора найма жилого помещения
или его части должна быть осуществлена не позднее одного месяца с
момента заключения такого договора.
И.В. Гриценко указывает на неоднозначность применения норм о
государственной регистрации договора аренды части вещи, отмечая, что
«согласно положениям Гражданского кодекса РФ (п. 3 ст. 607), в договоре
аренды необходимо указать данные, позволяющие определенно установить
имущество, подлежащее передаче арендатору. Однако Гражданский кодекс
не говорит о том, какие именно данные о части объекта недвижимого
имущества необходимо указать в договоре аренды. Положения Гражданского
кодекса конкретизируются положениями Закона о государственной
регистрации, что если в аренду сдается здание, сооружение, помещение в
здании или часть помещения, то для государственной регистрации договора
аренды недвижимого имущества необходимо представить кадастровые
48
паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием
размера арендуемой площади. Таким образом, согласно законодательству,
постановка части помещений на кадастровый учет не является необходимым
условием для государственной регистрации договора аренды части
помещения».
65
В то же время
В.В. Супрун, рассматривая государственную регистрацию договора
аренды, констатирует, что «ВАС РФ признает правоотношения между
сторонами незарегистрированного договора аренды возникшими с момента
достижения соглашения и в то же время отказывает арендатору в абсолютной
защите его прав перед третьими лицами, придавая тем самым правам и
обязанностям из такого договора исключительно обязательственный
характер, несмотря на вещно-правовую составляющую, заложенную в
нормах позитивного права. Остается неясным, каким образом, по мнению
ВАС РФ, следует квалифицировать владение вещью арендатором в этот
период».
66
Здесь достаточно точно отмечено, что отсутствие регистрации
договора аренды вовсе не означает, что арендатор не пользовался данным
объектом, но в то же время говорить именно об арендных отношениях
достаточно сложно. Такой факт необходимо удостоверять совокупностью
доказательств, в том числе и фактическим пользованием объектом
арендодателем и перечислением платы, которую можно назвать именно
арендной.
Договор аренды части вещи имеет такие же основания прекращения
как и договор целой вещи. Прекращение договора аренды предусматривается
в следующих случаях:
65
Гриценко, И.В. Для государственной регистрации договора аренды части помещения
необходима постановка части помещения на государственный кадастровый учет [Текст] /
И.В. Гриценко // Бюллетень нотариальной практики. – 2013. - № 3. – С. 7 – 8 // Справочная
правовая система «КонсультантПлюс».
66
Супрун, В.В. Современные проблемы правового регулирования арендных отношений
[Текст] / В.В. Супрун, Д.В. Майдаровский // Закон. -2013. - № 10. – С. 148 – 154 //
Справочная правовая система «КонсультантПлюс».
49
- истечение срока действия договора;
- досрочное прекращение договора по инициативе одной из сторон
(арендатора или арендодателя);
- по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон.
Договор аренды прекращает своё действие по истечении срока,
указанного в данном договоре. К.В. Пешкова отмечает, что «ГК РФ
установлено, что договор аренды заключается на срок, определённый
договором. В случае если срок в договоре не указан, то договор аренды
считается заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия
заключения договора аренды без указания срока его действия сводятся к
тому, что каждая из сторон получает право отказаться от договора в
одностороннем порядке с соблюдением условия о предварительном
предупреждении контрагента».
67
Законодатель предусмотрел максимальные, то есть предельные сроки
аренды отдельных объектов, которые рассматривались в предыдущих
параграфах. В том случае, если договор аренды, по объектам которого
установлены предельные, содержит в себе больший срок, то срок действия
такого договора истекает в дату максимального срока. Например, заключен
договор аренды части земельного участка для сельскохозяйственных нужд из
земель государственной собственности сроком на 50 лет с 1 декабря 2010
года, соответственно, согласно данному договору его срок должен истечь 30
ноября 2060 года. Однако на основании пп. 11 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ срок
аренды в данном случае не может превышать сорока девяти лет,
соответственно, срок действия такого договора не может определяться
соглашением сторон, а регламентируется законом. В данном случае,
арендные правоотношения будут считаться таковыми только в период с 1
декабря 2010 года по 30 ноября 2059 года.
67
Пешкова, К.В. Договор аренды недвижимого имущества как самостоятельный вид
договора аренды [Текст] / К.В. Пешкова // Научный поиск. – 2016. – №2.1. – С. 67
50
Договор аренды части вещи может быть досрочно прекращён по
инициативе одной из сторон – как арендатора, так и арендодателя, то есть
расторгнут как арендатором, так и арендодателем. Это прямо предусмотрено
ст. 619 и ст. 620 ГК РФ. «Одностороннее расторжение договоров аренды
недвижимого имущества регулируется общими нормами гл. 29 ГК РФ об
изменении и расторжении договоров, а также ст. ст. 619 и 620 ГК РФ о
расторжении договоров аренды одной из сторон договора. Иными словами,
закон допускает возможность одностороннего отказа от договора аренды,
даже если отказ продиктован исключительно желанием одной из сторон.
Главное, чтобы такая возможность была в договоре предусмотрена».
68
Не смотря на то, что законодательство предусматривает возможность
досрочного расторжения договора аренды одной из сторон по основаниям,
которые содержатся в гражданском законодательстве, так и могут быть
зафиксированы в самом договоре, для юридически грамотного расторжения
такого договора необходимо соблюсти ряд процессуальных действий. Это
является важным моментом как в досудебном порядке расторжения договора
аренды, так и при разрешении спора о расторжении договора аренды, в том
числе и части вещи в суде.
Рассмотрим основные моменты расторжения договора аренды до
истечения его срока как по инициативе арендатора, так и по инициативе
арендодателя.
Во-первых, «соглашение о расторжении договора совершается в той же
форме, что и договор аренды, если иное не предусмотрено в договоре, законе
или не вытекает из обычаев делового оборота (ст. 452 ГК РФ). Например,
если договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной
регистрации, то и соглашение о его расторжении также необходимо будет
68
Шаверина, И.В. Расторжение договора аренды [Текст] / И.В. Шаверина // Вестник
Ессентукского института управления, бизнеса и права. – 2012. - №6. – С. 123.
51
зарегистрировать».
69
Относительно необходимости регистрации соглашения
о прекращении договора аренды А.С. Мограбян отстаивает несколько иную
позицию, которая позволяет говорить о дискуссионности данного вопроса: «в
науке также ведутся споры относительно момента вступления в силу
соглашения о расторжении зарегистрированного в установленном законом
порядке договора аренды нежилого помещения, и, следовательно, момента
прекращения обязательств по договору. Кроме того, спорным является и
вопрос о необходимости государственной регистрации такого соглашения»,
70
подтверждая своё мнение тем, что «с 1 сентября 2013 г. вступило в силу
правило об обязательной государственной регистрации соглашения об
изменении условий зарегистрированной сделки, что стало следствием
законодательного закрепления сложившегося в судебной практике единого
подхода. О государственной регистрации соглашения о расторжении
зарегистрированного договора аренды закон не содержит каких-либо
указаний».
71
Во-вторых, необходимо, чтобы одной из сторон были нарушены
условия договора, которые закреплены в ст. 619 и ст. 620 ГК РФ либо же в
самом договоре (например, если арендатор пользуется имуществом с
существенным нарушением условий договора или его назначения либо с
неоднократными нарушениями, если же им при пользовании предметом
договора существенно ухудшается имущество арендованное, невнесение
арендатором более двух раз подряд арендной платы в установленные
69
Шаверина, И.В. Расторжение договора аренды [Текст] / И.В. Шаверина // Вестник
Ессентукского института управления, бизнеса и права. – 2012. - №6. – С. 123.
70
Мограбян, А.С. К вопросу о моменте расторжения договора аренды нежилого
помещения для предпринимательской деятельности [Текст] / А.С. Мограбян // Вестник
арбитражной практики. – 2017. - № 1. – С. 41 – 46 // Справочная правовая система
«КонсультантПлюс».
71
Мограбян, А.С. К вопросу о моменте расторжения договора аренды нежилого
помещения для предпринимательской деятельности [Текст] / А.С. Мограбян // Вестник
арбитражной практики. – 2017. - № 1. – С. 41 – 46 // Справочная правовая система
«КонсультантПлюс».
52
договором сроки или же если арендодатель не передаёт арендатору
имущество для аренды, если это имущество имеет существенные недостатки,
препятствующие пользованию им и пр.).
Третье условие – это соблюдение претензионного порядка расторжения
договора аренды, которое представляет собой изложение одной из сторон, с
которой вторая сторона желает расторгнуть договор аренды совей позиции,
послужившей основанием для расторжения такого договора. Соблюдение
досудебного претензионного порядка является обязательной стадией и не
зависит от того каким образом будет разрешаться сложившаяся ситуация – во
внесудебном или судебном порядке. Рассматривая особенности
правоприменительной деятельности по расторжению договоров аренды С.А.
Никитенко достаточно верно отмечает, компонуя нормы гражданского
законодательства о досудебной процедуре расторжения договора аренды:
«арендодателю вменено обязанность предварительное письменное
предупреждение арендатора о необходимости исполнения им
соответствующего обязательства. Предъявление иска арендатором об
изменении или расторжении договора аренды допускается только после
отказа арендодателя расторгнуть договор либо неполучения арендатором
ответа в установленный срок на предложение об изменении или расторжении
договора аренды».
72
В случае аренды движимого имущества предупреждение должно быть
сделано за один месяц до предполагаемой даты прекращения договора, а при
аренде недвижимого имущества – за 3 месяца.
Е.Д. Кустовой, исходя из анализа практики арбитражных судов сделан
вывод о том, что исковые заявления о расторжении договора аренды в связи
с неисполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы
«практически всегда подлежат удовлетворению. Исключениями служат дела,
72
Никитенко, С.А. Особенности практики изменения и расторжения договора аренды
[Текст] / С.А. Никитенко // Учёные записки Санкт-Петербургского имени В.Б. Бобкова
филиала Российской таможенной академии. – 2012. - № 3(43) – С. 92
53
в которых истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора,
либо случаи, когда заявлены встречные исковые требования, которые
мотивированы нарушениями условий договора аренды со стороны
арендодателя-истца (арендодатель не передал земельный участок в
пользование, или земельный участок передан как не соответствующий
требованиям, которые установлены для данного вида земельного участка и
др.). Также основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о
расторжении договоров аренды, заявленных арендодателем, служат уже
вступившие в законную силу судебные акты либо постановления, которые
имеют значение при рассмотрении данного дела (например, вступившее в
законную силу решение арбитражного суда по иску арендатора о досрочном
расторжении договора аренды)».
73
В данном случае важным моментом
является констатация факта отказа в удовлетворении требований
арендодателя в связи с несоблюдением условий досудебного претензионного
порядка.
Так, например, судебная коллегия по гражданским делам Ростовского
областного суда оставила без изменения решение Октябрьского районного
суда г. Ростова-на-Дону о досрочном расторжении договора аренды,
освобождении ответчиком земельного участка и передаче земельного участка
по акту приёма-передаче арендодателю, на основании которого истцу
отказано в удовлетворении исковых требований в связи с тем, что им, как
арендодателем, не представлено доказательств что уведомления ответчика о
прекращении договора аренды.
74
73
Кустова, Е.Д. Расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в
муниципальной и (или) государственной собственности в судебном порядке по
инициативе арендодателя. Анализ судебной практики [Текст] / Е.Д. Кустова //
Арбитражный и гражданский процесс. – 2016. - № 8. С. 26 – 30 // Справочная правовая
система «КонсультантПлюс».
74
Апелляционное определение Ростовского областного суда от 23 апреля 2012 года по
делу № 33-4434 // https://rospravosudie.com/court-rostovskij-oblastnoj-sud-rostovskaya-oblast-
s/act-105265274/. Дата обращения 25.06.2017.
54
Прекращение договора аренды на часть вещи недопустимо в случае
смерти лица, являющейся одной из сторон, при условии, что наследники
(правопреемники) признают данный договор. Несколько иначе обстоит дело
в том случае, когда отсутствуют правопреемники (наследники), а
вымороченное имущество переходит в государственную собственность.
Здесь существует основание прекращение договора аренды в связи с
наличием обстоятельств не зависящим от воли сторон. Аналогичная
ситуация, когда договор аренды прекращается не зависимо от воли сторон в
связи с утратой данного объекта аренды помимо воли одной из сторон, то
есть обстоятельства непреодолимой силы.
Таким образом, договор аренды части вещи – есть договор,
заключённый в соответствии с гражданским законодательством, то есть
обретший правовую форму – оформлен в письменном виде и
зарегистрирован надлежащим образом в случаях, указанных в
законодательстве, содержащий в себе существенные условия (объект
договора и срок действия такого акта). Договор аренды части вещи
заключается сторонами арендных отношений (арендодателем и арендатором)
по вопросу пользования частью вещи с указанием ее конкретно-
индивидуальной характеристики. Государственной регистрации подлежат
договоры, заключённые на срок более одного года. Основания и порядок
прекращения действия договора аренды части вещи регламентируется
законодательством РФ и условиями самого договора.
2.2. Квалификация договора аренды части вещи
В связи с закреплением в гражданском законодательстве множества
договоров гражданско-правового характера, на практике нередко возникают
вопросы о квалификации таких договоров. Это связано с тем, что смежность
55
правовых отношений и расширение объектов договорных отношений
порождают многомасшабность таких договоров, принятых называть
«непоименованные». Достаточно бурно обсуждается вопрос квалификации
договоров аренды жилых помещений между собственниками таких
помещений и нанимателями, так как зачастую на практике встречаются такие
договоры именуемые договорами найма.
Вопросы квалификации договора аренды части вещи остаются
актуальными в настоящее время в связи с кардинально противоречивыми
правоприменительными актами, связанными с пользованием части вещи с
экономической позиции. О.В. Жевняк отмечает, что «правовая квалификация
договора по предоставлению в пользование части вещи в теории и судебной
практике разнообразна – его признают непоименованным договором,
договором об оказании услуг, договором аренды».
75
Квалификация договора
аренды части вещи вытекает из общей проблемы квалификации договора
аренды, но при этом ещё и обусловлена особенностью объекта договора –
часть вещи.
В большинстве случаев участники правоотношений, вступающие в
арендные отношения, пытаются обозначить такие отношения в рамках
других видов экономически значимых сделок, с одной стороны, умышленно
ущемляя права своего контрагента, а с другой стороны, совершая такие
деяния в связи с наличием пробелов и коллизий в действующем
законодательстве. Совершенно верно в данной части отметил В.В. Кулаков,
утверждая, что «договор аренды недвижимости, заключенный на срок более
года, требует государственной регистрации. Чтобы обойти ее, стороны часто
прикрывают аренду другими сделками. Соответствующая практика
применения ст. 170 ГК РФ в отношении арендных отношений накоплена.
75
Жевняк, О.В. Договор аренды части вещи: теория и арбитражная практика [Текст] /
Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2017. - № 4. – С. 20 – 36 //
Справочная правовая система «КонсультантПлюс».