СОДЕРЖАНИЕ
Введение
Глава 1. Основные понятия договора аренды по законодательству РФ……….
1.1. Понятие и признаки договора аренды ………………………………………
1.2. Существенные условия договора аренды……………………………………
1.3. Содержание, исполнение договора аренды и осуществление прав
арендодатора по пользованию нанятым имуществом…………………………...
Глава 2. Гражданско-правовая характеристика института договора аренды…
2.1. Современное состояние института договора аренды в РФ: теоретический
аспект………………………………………………………………………………
2.2. Субъекты института договора аренды: особенности их правового
статуса……………………………………………………………………………..
2.3. Особенности прекращения договорных арендных отношений……………
Глава 3. Основные направления совершенствования норм законодательства
об институте аренды в гражданском праве………………………………………
3.1. О финансовой аренде (лизинге)……………………………………………..
3.2. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение
договора финансовой аренды (лизинга)…………………………………………
Заключение
Список использованной литературы
Приложения
Введение
Предметом исследования в настоящей работе является правовое
регулирование отношений аренды нежилых помещений в Российской
Федерации. При этом ввиду сложности и многоаспектности данных
отношений в реальной жизни, недостаточности их правовой базы,
различия в практике применения и судебных решениях, в работе
рассматриваются лишь некоторые проблемы договора аренды, что и
обусловило наименование данного дипломного сочинения. В
настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России
ощущается значительная потребность общества в обеспечении
устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов,
связанных с осуществлением различных видов хозяйственной
деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться
на повышении уровня жизни населения. В связи с этим большое
значение приобретает изучение договорных форм ведения
хозяйственной деятельности, среди которых особое место занимает
аренда. Вторая часть Гражданского Кодекса Российской Федерации
закрепила принципиально новый подход к оценке правомочий
собственника вещи: он вправе совершать в отношении
принадлежащего ему на праве собственности имущества любые
действия, при этом они не должны противоречить закону и иным
правовым актам, а также нарушать права и законные интересы других
лиц.Договор аренды входит в группу сделок, регулирующих
отношения по передаче имущества во временное пользование. В
отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор
аренды не влечет смены титула собственника, а, следовательно, в
правовом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при
которых товаром является не вещь, а право пользования этой вещью.
Имущество по данному договору может передаваться арендатору
только в пользование или в пользование и во владение одновременно, не
предусматривая при этом права распоряжения им. Применяя договор аренды,
государственные и муниципальные органы власти и управления
обеспечивают рациональную организацию в городах и поселках
производственных зон, сети общественных и культурных учреждений,
бытовых предприятий. В то же время граждане и юридические лица
получают возможность вести свою деятельность, затрачивая незначительные
средства на размещение офиса, торговой точки, складских либо
производственных помещений и т.п. Это особенно важно для вновь
образовавшихся коммерческих организаций и индивидуальных
предпринимателей, которые могут освободившиеся финансы направить на
иные цели.В практике договор аренды в настоящее время стал одним из
самых распространенных. Среди разновидностей данного договора
преобладает аренда имущества, аренда зданий, сооружений, нежилых
помещений, предприятий, которые в большинстве случаев используются
фирмами в качестве офисных центров. Однако имелись и сохранились до
сего времени немалые проблемы. Рассматривались указы Президента РФ и
постановления Правительства РФ. Статистические данные за последнее
время о рассмотрении арбитражными судами и судами общей юрисдикции
гражданских дел на территории России свидетельствуют о том, что с каждым
годом увеличивается количество споров, связанных с арендными
отношениями. В 2007 г. - 23521 дел.
В 2014 году количество дел, снизилось по сравнению с аналогичными
показателями за 2012 - 2013 годы. Так, если в 2012 году с вынесением
решения было рассмотрено 770 дел (в том числе с удовлетворением
требования - 596 дел), в 2013 году - 636 дел (из них с удовлетворением
требования - 475 дел), то в 2014 году с вынесением решения рассмотрено 579
дел этой категории (в том числе с удовлетворением требования - 455 дел).
Это на 9,0% меньше, чем в 2013 году, и на 24,8% меньше, чем в 2012 году.
Было рассмотрено наибольшее количество дел за период с 2004 по 2014 год,
в 2014 году количество дел уменьшилось на 47,9%. Количество таких
дел в 2014 году сопоставимо с уровнем 2007 года (с вынесением
решения рассмотрено 505 дел). На протяжении последних трех лет
практически одинаково процентное соотношение количества дел,
рассмотренных с вынесением решения об удовлетворении заявленных
требований, и общего количества дел данной категории. В 2012 году с
удовлетворением требований было рассмотрено 77,4% дел, в 2013 году
- 74,7%, в 2014 году - 78,6%. По сравнению с 2013 годом почти на 40%
уменьшилось количество дел данной категории, рассмотренных с
нарушением установленных процессуальным законодательством
сроков. В 2014 году арбитражными судами субъектов Российской
Федерации рассмотрено 10 109 дел, связанных с защитой
интеллектуальных прав, что на 1,11% больше, чем в 2013 году. В 2014
году Судом по интеллектуальным правам в качестве суда первой
инстанции рассмотрено 783 дела; в кассационном порядке - 1360 дел, в
том числе по жалобам на решения, принятые Судом по
интеллектуальным правам в качестве суда первой инстанции, 264 дела,
а по жалобам на судебные акты, принятые судами субъектов
Российской Федерации и арбитражными апелляционными судами, -
1096 дел. При этом всего по спорам, связанным с охраной
интеллектуальной собственности, арбитражными судами субъектов
Российской Федерации в 2013 году взыскано 3 389 196 000 руб., в 2014
году - 1 900 414 000 руб. В основном многие проблемы в
правоприменительной практике возникают при исполнении
обязательств по договору аренды. Возникают также определенные
трудности и при применении норм об аренде, в том числе аренде
зданий, сооружений и предприятий. Кроме того, как в теории, так и на
практике существуют проблемы защиты прав арендаторов при
изменении и расторжении договора аренды, которые представляют в
настоящее время несомненный интерес для науки гражданского права.
В доктрине гражданского права многими учеными (О.Н. Садиков, А.П.
Сергеев, Ю.К. Толстой, А.Ю. Кабалкин, Т.Е. Абова, Б.Е. Семенов, А.Г.
Калпин, Е. Козлова, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Н.А. Сыроедов и
др.) предлагались внесения изменений и дополнений в гражданское
законодательство, регулирующее арендные отношения, однако в практике
свое подтверждение они так и не нашли. Данные проблемы являются,
безусловно, актуальными в настоящее время. Проблемам гражданско-
правового регулирования арендных отношений посвящен ряд научных
исследований, проведенных такими авторами, как Я.В. Абрамовым, Т.Д.
Алексеевым, Ю.Е. Булатецким, А.П. Беловым, М.В. Васильевым, В.В.
Витрянским, А.А. Власовым, В.Г. Вишняковым, В.3. Гущиным, В.Д.
Газманом, А.М. Гуляевым, A.A. Груздевым, В.А. Егиазаровым, О.С. Иоффе,
О.А. Красавчиковым, Н.М. Коршуновым, А.Ю. Кабалкиным, А.Г. Калпиным,
Е.В. Кабатовой, М.И. Лещенко, И.Г. Лисименко, О.Н. Мозговым, С.А.
Мызровым, С.Б. Пугинским, Е.А. Павлодским, И.А. Решетник, М.Н.
Семякиным, Е.А. Сухановым, Ю.К. Толстым, Г.Ф. Шершеневич, А.М.
Эрделевским, и др. Однако многие исследования, проведенные указанными
авторами, проводились в период действия ГК РСФСР. С того времени
произошли существенные изменения в гражданском законодательстве РФ.
Кроме того, в большинстве из них уделялось внимание только отдельным
проблемам арендных отношений. Таким образом, теоретические и
практические вопросы правового регулирования, института договора аренды
с учетом уровня экономического развития общества и благосостояния его
членов не получили системной и комплексной разработки и освещения в
научной и практической литературе. Целью исследования является;
теоретический анализ комплекса проблем гражданско-правового
регулирования арендных отношений и разработка предложений по
совершенствованию гражданского законодательства и практики его
применения в части предмета исследования.
Для достижения поставленной цели-были решены следующие задачи:
1) проведен исторический анализ возникновения и развития института
договора аренды;
2) уточнено понятие договора аренды в российском гражданском
праве и указаны их виды;
3) рассмотрены; особенности правового статуса субъектов договора
аренды;
4) указаны особенности прекращения договорных арендных
отношений;
5) рассмотрены: проблемы реализации норм законодательства
Российской Федерации об институте аренды;
6) предложены пути совершенствования норм законодательства об
институте аренды в гражданском праве России. Объектом
исследованияявляются гражданские правоотношения, складывающиеся
в сфере заключения изменения; и прекращения договора аренды на
современном этапе. Предметом исследованияявляется институт аренды
и его роль, в гражданском обороте, труды отечественных
исследователей в этой области и правоприменительная практика. При
исследовании изучаемой проблемы в данной работе используются
такие методы как формально-правовой, статистический, сравнительно-
правовой, аналитический, исторический и иные методы. В работе
широко используются нормативные акты, прочитаны авторские
учебники и некоторые статьи в интернете.
Глава 1. Основные понятия договора аренды по законодательству РФ
1.1. Понятие и признаки договора аренды
Договор имущественного найма зародился в римском праве как
договор найма вещей (locatio-conductio rerum)
1
. В дореволюционном
российском законодательстве понятие договора имущественного найма
использовалось наряду с понятием «аренда имущества» без придания
специального юридического значения их одновременному
применению. Как гласила ст. 1 Основ об аренде, «аренда представляет
собой основанное на договоре срочное возмездное владение и
пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями
(объединениями) и другими имущественными комплексами, а также
иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного
осуществления хозяйственной или иной деятельности». Здесь понятие
«аренда» использовалось для обозначения особенностей срочного
возмездного владения имуществом с целью извлечения доходов. В
некоторых, различию понятий «имущественный наем» и «аренда»
придается юридическое значение. Обычно под арендой понимается
договор, по которому на возмездных началах переносится не только
право пользования вещью, но и право извлечения из нее плодов и
1
См.: Римское частное право / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского.
доходов. На условиях аренды осуществляется сдача внаем торгово-
промышленных предприятий. Легальное определение договора аренды
содержится в ст. 606 ГК: по договору аренды (имущественного найма)
арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору
(нанимателю) имущество за плату во временное владение и
пользование или во временное пользование. Развитие научно-
технического прогресса привело к тому, что появились сферы, где
полезными свойствами имущества можно пользоваться, не вступая во
владение им, например каналами связи, услугами ЭВМ через
кабельную сеть и т. п. В значительной степени это и привело к
закреплению в законе различения пользования арендованным
имуществом, соединенным с владением и без такового. Таким образом,
действующее законодательство полностью есть понятия
«имущественный наем»
2
и «аренда». По юридической природе договор
аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным и
двусторонним. Сторонами договора аренды являются арендодатель и
арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица
управомоченные законом или собственником сдавать имущество в
аренду. К их числу относятся лица, обладающие правомочиями по
распоряжению государственным и муниципальным имуществом. Если
государственное или муниципальное имущество закреплено за
унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или
праве оперативного управления, то арендодателями такого имущества
могут быть сами эти предприятия с соблюдением требований ст.294 -
297 ГК, а также ст. 18 Федерального закона «О государственных и
муниципальных унитарных предприятиях». Унитарные предприятия,
являющиеся субъектами права хозяйственного ведения, могут
самостоятельнобез согласия собственника передавать в аренду
закрепленное за ними движимое имущество, а недвижимое имущество
2
См.: Учебник русского гражданского права. Т. 1, Шершеневич Г. Ф. Издательство: М.: Статут, 2005
— только с согласия собственника. Земля и другие природные объекты,
находящиеся в публичной собственности, могут передаваться в аренду
органами публичной власти, указанными в природоохранном
законодательстве. Арендодателями земельных участков, находящихся в
публичной собственности, являются их собственники в лице
соответствующих государственных и муниципальных органов (ст. 125
ГК). При аренде участков лесного фонда в качестве арендодателей
выступают лесхозы федерального органа исполнительной власти в
областилесного хозяйства или осуществляющая ведение лесного
хозяйства организация органа исполнительной власти субъекта РФ (ст.
31 ЛК)
В соответствии с п. 1 ст. 609 ГК договор аренды на срок более
года (а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое
лицо, то независимо от срока) должен быть заключен вписьменной
форме. Договор аренды недвижимого имущества согласно п. 2 ст. 609
ГК подлежитгосударственной регистрации,если иное не установлено
законом. При этом согласно п. 1 ст. 26 Федерального закона «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним»
3
государственная регистрация аренды недвижимого
имущества производится посредством государственной регистрации
договора аренды этого недвижимого имущества. Договор аренды
недвижимого имущества, не прошедший государственной регистрации,
считается незаключенным. При существующих процедурах и сроках
государственной регистрации было бы нелогичным требовать
обязательной государственной регистрации договоров аренды
встроенных нежилых помещении или их части, отдельных частей
(помещений), находящихся в зданиях (сооружениях), заключенных на
короткие сроки. Поэтому судебная практика и практика органов
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
3
См.: Федеральный закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(с изменениями на 3 июля 2016 года) (редакция, действующая с 1 января 2017 года)
сделок с ним толкует норму п. 2 ст. 609 ГК системно с положением
нормы п. 2 ст. 651 ГК, согласно которой государственной регистрации
подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на
срок не менее одного года. Вследствие этого государственной
регистрации подлежит любой договор аренды недвижимого
имущества, заключенный на срок не менее одногогода. Согласно п. 3
ст. 609 ГК договор аренды имущества, предусматривающий переход в
дальнейшем права собственности на это имущество к арендатору
(аренда с правом выкупа — ст. 624 ГК), заключается в форме,
предусмотренной для договора купли продажи такого имущества. Если
предполагается выкупать арендованное движимое имущество, то
форма договора аренды подчиняется общим требованиям (ст. 158—
162, 434, п. I ст. 609 ГК), а если выкупу будет подлежать арендованное
недвижимое имущество, то форма договора аренды регламентируется
правилами ст. 550 и п. 1 ст. 551 ГК. Договор аренды — это сделка,
позволяющая расширить возможности хозяйственного использования
имущества. Собственник имущества не отчуждает его, а предоставляет
в пользование другому лицу, извлекая из этого определенный доход.
Пользователь имущества получает свою выгоду благодаря
эксплуатации чужого имущества. Виды арендных отношений
отличаются большим многообразием. Если руководствоваться
терминологией закона, то это многообразие отражается в отдельных
видах аренды и аренде отдельных видов имущества (ст. 625 ГК).
Данное многообразие получило закрепление и в структуре гл. 34 ГК
посвященной регламентации аренды. Остальное включают в себя
нормы, регулирующие прокат, аренду транспортных средств, аренду
зданий и сооружений, аренду предприятий, финансовую аренду
(лизинг). Все случаи аренды имущества, не попадающие под действие
норм о прокате, аренде транспортных средств, аренде зданий и
сооружении аренде предприятий, финансовой аренде (лизинге),