обязанности сторон по нему не возникают. Вместе с тем согласно п. 15
Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных
вопросах практики применения правил Гражданского кодекса
Российской Федерации о договоре аренды» договор, в котором не
согласовано условие об объекте, не может быть признан
незаключенным, если он фактически исполнялся сторонами.
Если объекта аренды ещё нет. Ранее в судебной практике преобладала
точка зрения о невозможности аренды будущей вещи, и договоры
аренды в отношении имущества, на которое право собственности не
было зарегистрировано, признаются ничтожными. Однако статья 608
ГК РФ не содержит запрета на сдачу в аренду имущества, которое в
момент заключения такого договора не принадлежит арендодателю,
т.е. аренда будущей вещи вполне возможна. Отсутствие у
арендодателя прав на предмет аренды не влечёт признания такого
соглашения недействительным. Также возможна передача в аренду
имущества, право собственности, на которое ещё не было
зарегистрировано арендодателем. Однако, что будет, если договор
аренды не был фактически исполнен, из-за того что арендодатель не
получил прав на предмет аренды? В таком случае арендодатель
должен возместить арендатору убытки, причинённые нарушением
договора. А если отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию.
Кроме того, установлена ответственность за эксплуатацию объекта
капитального строительства без разрешения на ввод его в
эксплуатацию, за исключением случаев, когда выдача разрешения на
строительство не требуется (ч. 5 ст. 9.5 ГК РФ). Однако отсутствие
разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не препятствует сдаче его
в аренду, ведь разрешение на ввод в эксплуатацию объекта аренды
может быть получено позднее. Передача объекта аренды арендатору до
ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных
работ закону не противоречит. В то же время следует понимать, что
факт эксплуатации объекта капитального строительства без
разрешения на ввод в эксплуатацию может повлечь административную
ответственность виновных лиц, в том числе приостановление
деятельности в установленном порядке. Также невозможна передача в
аренду объектов самовольного строительства, поскольку этот договор
является ничтожным.
Надо ли доказывать наличие права собственности на объект аренды. В
случае возникновения спора из договора аренды собственник не
обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество,
переданное в аренду. Таким образом, суды не должны принимать во
внимание доводы о том, что: - право собственности на арендованное
имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам; -
заключённый договор аренды является недействительной сделкой как
заключённый неправомочным лицом. Отсутствие госрегистрации
договора — это не фатально. Отсутствие госрегистрации аренды в
случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом,
ещё не означает отсутствия обязательственных связей между
контрагентами по этому соглашению. Незарегистрированный договор
аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о
неустойке за нарушение условий пользования имуществом,
если: • контрагенты согласовали его существенные и иные условия;
• была соблюдена форма договора; • собственник передал имущество в
пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний;
• договор исполнялся сторонами. В то же время не возникают права,
которые касаются третьих лиц, например, право на сохранение
договора аренды в силе при смене арендодателя. Заметим, что до
недавнего времени договор аренды, подлежащий регистрации, но не
зарегистрированный, считался незаключённым.
Долг погашен. Возможно, ли расторгнуть договор? Тот факт, что
арендатор погасил задолженность по договору аренды, не лишает
арендодателя права потребовать расторжения этого договора путём
предъявления соответствующего требования в разумный срок. В то же
время по истечении разумного срока арендодатель это право теряет. До
недавнего времени судебная практика шла по другому пути:
неисполнение арендатором договорной обязанности не влечёт за собой
расторжения договора, если арендатор устранил нарушение (его
последствия) в разумный срок (п. 8 информационного письма
Президиума ВАС РФ от 05.05.97 N 14). Аренда части вещи. Сторонам
важно знать, что они могут заключить договор аренды не только в
отношении всей вещи, но и в отношении ее части.
Следует учитывать, что, указав на возможность передачи в аренду
части вещи, ВАС РФ сослался, в том числе на ст. 606 ГК РФ, согласно
которой вещь может передаваться только в пользование без передачи
во владение (абз. 2 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011
N 73). Таким образом, представляется, что у арендатора части вещи
возникнет только право пользования вещью, но не возникнет владение
ею. По этой причине арендатор части вещи не может воспользоваться
вещно-правовыми способами защиты (ст. 305 ГК РФ),
предоставленными законному владельцу. Изменение арендной платы:
регулируемая цена. Один из самых больных вопросов аренды —
изменение размера арендной платы — особенно актуален в настоящее
время для отношений, связанных с арендой недвижимости,
находящейся в государственной или муниципальной собственности. Не
секрет, что одностороннее многократное повышение размера арендной
платы по таким договорам — обычное дело, поскольку изменение
арендной платы происходит путём изменения нормативно-правового
акта публично-правового образования, которым утверждена методика
расчёта арендной платы. Как правило, в договорах аренды подобного
имущества всегда указывается, что изменение такого нормативно-
правового акта влечёт изменение размера арендной платы. Арендная
плата является регулируемой, если необходимость её
государственного регулирования закреплена федеральным законом.
Так, размер арендной платы по договору аренды государственного или
муниципального имущества не является регулируемым, если
определяется по результатам проведения торгов. Таким образом, если
по результатам торгов определяется ставка арендных платежей,
уплачиваемых периодически, то регулируемая арендная плата не
применяется. Если торги на право заключения договора аренды не
проводились, то являются ничтожными условия договоров аренды
государственного или муниципального имущества,
предусматривающие взимание с арендатора платы за право на
заключение договора аренды дополнительно к регулируемой арендной
плате. Даны разъяснения относительно изменения размера арендной
платы, которая не является регулируемой, но в отношении неё
публично-правовым образованием установлены правила или принят
нормативно-правовой акт, которыми оно руководствуется при
определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества,
находящегося в собственности этого образования. Такие акты
регулируют публичные отношения, связанные с управлением
государственным или муниципальным имуществом, и адресованы
соответствующим органам, осуществляющим это управление. Таким
образом, их положения применяются к договору аренды, если это
предусмотрено в самом договоре. Если стороны распространили
действие такого акта на свои отношения из договора аренды, но
договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее
действовавшему в момент его заключения положению названного акта,
то, пока не доказано обратное, стороны отдали приоритет условию
договора. Если же в договоре аренды государственного или
муниципального имущества указано, что размер арендной платы или
иное условие корректируется при изменении указанных актов
публично-правового образования, то такое изменение в отношениях
сторон происходит автоматически и не требует изменения договора
аренды. Относительно изменения арендной платы чаще раза в год (п. 3
ст. 614 ГК РФ). Известно, что допускается изменение по соглашению
сторон условия договора аренды о размере арендной платы не чаще
одного раза в год, в том числе в случае, когда указание на возможность
такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Если в
соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в
одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то такое
изменение может осуществляться арендодателем не чаще одного раза в
год. Заметим, что в настоящее время в договорах аренды
государственного или муниципального недвижимого имущества
обычно закрепляется право арендодателя в одностороннем порядке
изменить размер арендной платы, и, как правило, возможность
изменения размера арендной платы ограничивается разом в год. В
заключение следует обратить особое внимание на важную правовую
позицию, сформулированную по отношению к злоупотреблению
правом изменения размера арендной платы. Если в отсутствие
государственного регулирования арендной платы договором аренды
предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять
её размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого
одностороннего изменения она увеличилась непропорционально
изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду
аналогичного имущества в данной местности за соответствующий
период, и существенно их превысила, что свидетельствует о
злоупотреблении арендодателем своим правом, суд отказывает во
взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние
рыночные ставки. Применение норм гл. 34 ГК РФ об аренде к
договорам, о предоставлении торговых мест на розничных рынках.
Вопрос о квалификации договора о предоставлении торговых мест
неоднозначно решается в судебной практике. Одни суды
придерживаются позиции, согласно которой такой договор может быть
квалифицирован как договор аренды. Другие признают его договором
возмездного оказания услуг. По мнению третьих договор о
предоставлении торговых мест не поименован в Гражданском кодексе
РФ, поэтому нормы гл. 34 ГК РФ об аренде не применяются, его
правовое регулирование установлено Федеральным законом от
30.12.2006 N 271-ФЗ «О розничных рынках и о внесении изменений в
Трудовой кодекс Российской Федерации» (далее — Закон «О
розничных рынках»). Первая позиция, согласно которой к договору о
предоставлении торговых мест должны применяться нормы гл. 34 ГК
РФ об аренде, поддержана Президиумом ВАС РФ в Постановлении от
19.11.2013 N 8668/13. В связи с этим есть основания полагать, что
данным подходом будут руководствоваться суды при рассмотрении дел
со сходными обстоятельствами. Как указал суд, предметом договора о
предоставлении торговых мест является передача компанией, которая
управляет рынком, пользователю за плату торгового места для
осуществления торговли, что соответствует понятию договора аренды,
определенному ст. 606 ГК РФ. Вследствие этого к предусмотренному
ч. 2 ст. 15 Закона «О розничных рынках» договору применяются
положения гл. 34 ГК РФ об аренде, в том числе нормы п. 3 ст. 614 ГК
РФ о запрете изменения размера арендной платы чаще одного раза в
год. Также суд разъяснил, что если договор о предоставлении торговых
мест предусматривает обязанности, управляющей рынком компании по
обеспечению условий для энерго-, тепло- и водоснабжения рынка,
осуществлению ежедневной уборки общих мест его территории,
организации охраны этой территории, то такой договор является
смешанным, содержащим условия не только договора аренды, но и
договора возмездного оказания услуг. Признание договора смешанным
означает, что к отношениям сторон будут применены в
соответствующих частях правила о договорах аренды (гл. 34 ГК РФ) и
возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ). Следует учитывать, что
торговая деятельность на розничных рынках может осуществляться
юридическими и физическими лицами только на основании договоров
о предоставлении торговых мест с управляющей рынком компанией
(Определение Верховного Суда РФ от 28.10.2009 № 10-Г09-9). По
смыслу норм ст. 421, п. 1 ст. 422 ГК РФ условия договора
определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание
условия предписано законом или иными правовыми актами. В
соответствии с ч. 6 ст. 15 Закона «О розничных рынках» типовая форма
договора о предоставлении торгового места устанавливается органами
государственной власти субъектов РФ. К примеру, такая типовая
форма утверждена Постановлением Правительства Ленинградской
области от 29.05.2007 N 120 «Об организации розничных рынков и
ярмарок на территории Ленинградской области». Стороны договора не
вправе изменять утвержденную типовую форму. Так, управляющая
рынком компания не может заключать указанный договор, содержащий
условия, которые не предусмотрены типовой формой (Постановление
ВАС Центрального округа от 11.10.2013 по делу N А14-993/2011,
Определением ВАС РФ от 13.02.2014 N ВАС-677/12 отказано в
передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке
надзора). Лицо, желающее осуществлять торговую деятельность, не
вправе требовать изменения типовой формы договора (Постановление
ФАС Центрального округа от 09.04.2010 N Ф10-1193/10, Определением
ВАС РФ от 14.07.2010 N ВАС-7183/10 отказано в передаче данного
дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора). Таким
образом, заключение договора на предоставление торгового места на
розничном рынке должно производиться по типовой форме,
утвержденной органом государственной власти субъекта РФ. При этом
необходимо учитывать позицию, изложенную в Постановлении
Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 N 8668/13, согласно которой при
исполнении такого договора должны применяться нормы гл. 34 ГК РФ.
Важно: Статья 608 ГК РФ не содержит запрета на сдачу в аренду
имущества, которое в момент заключения такого договора не
принадлежит арендодателю, т.е. аренда будущей вещи вполне
возможна. Отсутствие госрегистрации аренды в случаях, когда
необходимость такой регистрации установлена законом, ещё не
означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами
по этому соглашению. Если в договоре аренды государственного или
муниципального имущества указано, что размер арендной платы или
иное условие корректируется при изменении указанных актов
публично-правового образования, то такое изменение в отношениях
сторон происходит автоматически и не требует изменения договора
аренды. Если в соответствии с законом или договором арендодатель
имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной
платы, то такое изменение может осуществляться арендодателем не
чаще одного раза в год.
1.2. Существенные условия договора аренды
Единственным существенным условием договора аренды, вытекающим из
закона, является условие о предмете аренды. Согласно п. 3 ст. 607 ГК в
договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно
установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта
аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте,
подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а
соответствующий договор аренды признается незаключенным. К договору
следует прилагать документы, позволяющие точно идентифицировать
предмет аренды. Если в аренду сдается оборудование, к договору должен
быть приложен технический паспорт на оборудование и пр. Если в аренду
сдается земельный участок или его часть, к договору аренды прилагается
кадастровый план (чертеж границ) земельного участка с указанием его
части, сдаваемой в аренду. Когда в аренду сдается здание, сооружение или
помещение, то к договору аренды недвижимого имущества надлежит
прилагать поэтажный план здания, сооружения, на котором обозначается
сдаваемое в аренду помещение с указанием размера арендуемой площади.
Иначе говоря, при аренде земельных участков и других видов недвижимого
имущества предмет аренды идентифицируется по информации,
содержащейся в документах кадастрового, технического учета недвижимого
имущества, а также в документах государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно ст. 607 ГК в аренду могут
быть переданы земельные участки и другие обособленные природные
объекты, предприятия и прочие имущественные комплексы, здания,
сооружения, оборудования транспортные средства, иные вещи, которые в
процессе их использования не теряют своих натуральных свойств
(непотребляемые вещи). Иначе говоря, предметом договора аренды могут
быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи,
подлежащие возврату. Вещи, обладающие родовыми признаками, не могут
быть предметом имущественного найма, так как после передачи этих вещей
они обезличиваются, смешиваясь с имуществом пользователя. Вследствие
этого у лица, передавшего пользователю имущество, обладающее родовыми
признаками, возникает право требования возврата имущества того же рода и
в том же количестве. Не могут быть предметом договора аренды
нематериальные блага: изобретения, полезные модели, промышленные
образцы, служебная (коммерческая) информация, товарные знаки,
фирменные наименования и пр. Передача прав на их использование
осуществляется на основе лицензионных соглашений, не относящихся
разновидностям договора имущественного найма. Предметом договора
аренды может бытькакдвижимое, так и недвижимое имущество. В качестве
предмета арендынедвижимое имущество имеет некоторую специфику,
обусловленнуюкак самой природой этого имущества, так и необходимостью
государственной регистрации сделок с ним и прав на него. Недвижимое
имущество, предназначенное для проживания людей, не может сдаваться в
аренду по правилам гл. 34 ГК, поскольку наем жилой недвижимости
регулируется специальными нормами гл. 35 ГК и Жилищным кодексом.
Нормами, составляющими общие положения об аренде, регулируется аренда
нежилых помещений, не являющихся самостоятельными зданиями и
сооружениями. Отношения по арендеземельных участков и других
обособленныхприродных объектов регламентируются земельным и
природоохранным законодательством. Возможность передачи в аренду
обособленныхприродных объектов регламентируются земельным и
природоохранным законодательством. Возможность передачи в аренду