регулируются нормами общих положений об аренде. Договоры
проката, аренды транспортных средств, аренды предприятий,
финансовой аренды (лизинга) необходимо отнести к отдельным видам
договоров аренды, так как регулирующие их нормы устанавливают
особый порядок осуществления прав арендатора, значительно
отличающийся от общего, предусмотренного для всех других случаев
аренды имущества. Договор аренды зданий и сооружений - это
договор аренды отдельного вида имущества, а именно недвижимого
имущества, юридическая судьба которого находится неразрывной
связи с судьбой земельного участка, на котором оно расположено. К
самостоятельным видам аренды следует отнести аренду земельных
участков и аренду участков лесного фонда. Земельное и лесное
законодательство закрепили с учетом особенностей предмета аренды
особый круг прав и обязанностей сторон, своеобразный порядок и
осуществления и исполнения. Общие положения об аренде,
предусмотренные нормами гл. 34 ГК, применяются к договорам
аренды земельных участков и аренды участков лесного фонда лишь в
тех случаях, когда иное не установлено земельным и лесным
законодательством. Нужно, однако, отметить, что и сегодня арендные
отношения регулируются нормами действующего законодательства о
приватизации. На основании выше рассмотренных положений можно
выделить некоторые особенности, присущие договору аренды:
1) аренда - это одно из законных оснований владения и пользования
имуществом, находящегося в собственности другого лица, а арендатор
является законным владельцем соответствующего имущества;
2) арендные отношения возникают только из договора, заключенного
собственником арендуемого имущества либо с уполномоченным им
органом и прекращаются с истечением срока действия договора или
его расторжением в установленном порядке. А также в случае
досрочного выкупа арендованного имущества;
3) аренда -досрочное и возмездное владение имуществом и другими
объектами. Рассматривая договор, мы, прежде всего, исследуем его
объект, выясняем, кто является надлежащими сторонами, а также
раскрываем его существенные условия. Об этом и пойдет речь в
дальнейшем с учетом особенностей, которые присущи договору
аренды нежилых помещений, выявляя некоторые проблемы, связанные
с применением положений законодательства на практике.
Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых
договоров, получивших широкое распространение, как в
предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую.
Хозяйственная деятельность может опираться на различные социально-
экономические способы вовлечения орудий и средств труда в
производственный процесс. Безусловно, обладание ими на праве
собственности предпочтительно и часто выгодно с точки зрения
экономического эффекта (нет затрат на платежи собственнику), но не
всегда удобно или возможно. Именно поэтому существовал и
существует арендный тип хозяйствования. При этом он не должен
противопоставляться хозяйствованию собственника ни с точки зрения
прибыльности, ни с позиций комфортности управления
производственным процессом, ни в плане социального значения
возникающих отношений. Необходимо отметить, что объектом аренды
может быть любое имущество (вещи), которое в процессе
использования не теряет своих натуральных свойств: земельные
участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные
комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства
и т.п.. Первостепенное значение для всякого договора имеют вопросы,
связанные с определением его существенных условий, поскольку
договор может считаться заключенным лишь в том случае, если между
сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем
существенным условиям договора. В настоящее время в условиях
проведения экономических преобразований в Российской Федерации
существенно повысилось значение договора аренды транспортных,
средств. Российская Федерация может и сдаёт в аренду транспортные
средства любого вида, начиная с автомобилей и заканчивая судами
речного и морского флота, самолетами. С каждым годом договор
аренды транспортных средств приобретает все большее значение в
хозяйственной жизни страны. Во-первых, договор аренды имущества
данного вида является на сегодняшний день относительно
распространенным. Появились социально-экономические, правовые
предпосылки и условия, которые способствуют расширению практики
его применения. Качественно и количественно изменился состав
оснований заключения договора аренды транспортных средств. Во-
вторых, предмет договора аренды транспортных средств принадлежит
к числу дорогостоящего имущества. Главным образом по данной
причине из транспортных средств (воздушные и морские суда, суда
внутреннего плавания, космические объекты): отнесены гражданским
законодательством Российской Федерации к объектам недвижимости
ст. 130 ГК РФ. А значит, на них распространяется закрепленный
законом специальный правовой режим.
В-третьих, разновидность транспортных средств сравнительно велика и
имеет тенденцию (как; следствие научно-технического прогресса и
других факторов) к дальнейшему увеличению. Техническая
эксплуатация и управление имеет свои родовые и индивидуальные
особенности, с чем, в том числе, связана необходимость иметь в
системе законодательства отраслевые; транспортные кодексы и
подобные нормативные акты.
В-четвертых, законодательство относит транспортные средства к
источникам повышенной опасности. Это обстоятельство требует
регулирования отношений по передаче собственником данных
объектов (в пользование и владение) титульному владельцу
(арендатору), для использования их в коммерческих целях.
В-пятых, цель аренды транспортных средств, как правового
инструмента решения определенных экономических задач
юридическими и физическими лицами, трансформируется, меняет
акценты (с позиции необходимости выполнения
народнохозяйственного плана, исполнения нормативных актов
соответствующих транспортных министерств и ведомств в область
коммерческой эксплуатации, получения прибыли, рентабельной
государственной хозяйственной и предпринимательской деятельности).
В-шестых, положения ГК РФ, составляющие параграф 3 главы 34
разрешили некоторые спорные теоретические и практические вопросы,
более определенно сформулировали содержание договора аренды
транспортных средств и ответственность сторон по договору.
В-седьмых, указанные нормы составили отправную правовую базу,
юридические конструкции для дальнейшего формирования
законодательства об аренде транспортных средств, в том числе,
необходимых положений в новых транспортных кодексах и уставах.
Тем самым обеспечили «не только «экономию правового
регулирования», но и то, что имеет гораздо большее значение, -
необходимое единство самого регулирования».
Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного
средства без экипажа, риск случайной гибели или случайного
повреждения транспортного средства без экипажа переходит на
арендатора с момента, когда в соответствии с законом или договором
арендодатель считается исполнившим свою обязанность по передаче
транспортного средства арендатору». Следует отметить, что
потребность в имуществе (как в предпринимательских, так и в иных
отношениях) может быть временной, приобретение его на праве
собственности в таком случае не оправдано экономически. В
конкретной экономике могут встречаться и иные ситуации, когда
приобретение в собственность не целесообразно. Не вполне удачным
видится «Финансовая аренда (лизинг)». Вынесенные в него
специальные нормы незначительны и вполне могли бы быть
безболезненно и с не меньшим эффектом закреплены в
соответствующих статьях первогопараграфа главы 34 ГК РФ. Тем не
менее, для цели настоящего исследования в центре внимания оставляем
фактически закрепленную в законе структуру регулирования. Что же
касается выбора разновидностей договора аренды, то он
предопределен либо значением соответствующих объектов (аренда
недвижимости в целом, аренда земельных участков), либо особой
актуальностью проблем (финансовая аренда). Обычное определение
договора аренды практически не расходится с формулировкой части
первой ст. 606 ГК РФ на протяжении многих десятилетий, что
свидетельствует об адекватности данного определения содержанию
экономических процессов. Этот договор консенсуальный, возмездный
и взаимный. Обычно его относят к той группе договоров, которые
принято именовать договорами о передаче имущества. По этому
поводу следует уточнить, что передача в соглашениях об аренде
занимает место лишь первогодействия, возможно, более видимого, но
менее значимого в экономическом смысле. Как для арендатора, так и
для арендодателя основной целью является вовсе не передача, а те
процессы и их результаты, которые следуют за передачей (арендатор
намерен эксплуатировать вещь и получить ожидаемый от этого эффект,
а арендодатель планирует получить денежные средства). Заметим, что
законодатель вполне справедливо отказался использовать слово
«передача» применительно к аренде, он ясно говорит о
«предоставлении». Таким образом, данный договор по существу
представляет собой особую форму социально-экономического
взаимодействия в отношении определенных благ и должен быть
квалифицирован в качестве такового. Договор аренды есть соглашение
о предоставлении в пользование, и эта уникальная его характеристика
не позволяет смешивать с договорами о передаче имущества. Нередко
в аренду передается не сама вещь, а ее часть. Это может стать
причиной спора, в том числе по вопросу о заключенности такого
договора. Суды исходят из того, что часть вещи может быть объектом
аренды, а соответствующий договор признается заключенным, если
позволяет точно определить объект аренды.
Вывод из судебной практики:Объектом аренды может быть не вся
вещь, а только ее отдельная часть. С учетом статьи 606 ГК РФ.
Судебная практика: постановление пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N
73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения
правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре
аренды". В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть
переданы земельные участки и другие обособленные природные
объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания,
сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи,
которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их
использования (непотребляемые вещи).
Выводы из судебной практики: 1) Часть помещения может быть
объектом аренды, если в договоре содержатся данные, позволяющие ее
индивидуализировать, а также, если она обозначена на поэтажном
плане.
2) Договор по передаче в пользование части здания является договором
аренды.
3) Передача в аренду части земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности, не допускается
без предварительного проведения кадастрового учета названной части
участка.
Судебная практика: Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N
73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения
правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре
аренды". В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть
переданы земельные участки и другие обособленные природные
объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания,
транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих
натуральных свойств в процессе их использования. В связи с
изложенным заключение договора аренды находящегося в
государственной или муниципальной собственности земельного
участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в
пользование только часть земельного участка, без предварительного
проведения кадастрового учета названной части участка не
допускается."
4) Лесной участок, который состоит из частей нескольких участков в
составе земель лесного фонда, прошедших кадастровый учет, может
быть передан в аренду до 01.01.2016 без осуществления кадастрового
учета. Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения
{Консультант Плюс}.
Объект аренды — это вещь, подлежащая передаче во временное
владение и (или) пользование арендатору.Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в
аренду могут быть переданы земельные участки и другие
обособленные природные объекты, предприятия и другие
имущественные комплексы, здания и сооружения, транспортные
средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в
процессе их использования (не потребляемые вещи). Данный перечень
не является исчерпывающим. Так, например, в силу ст. 137 ГК РФ
кживотным применяются общие правила об имуществе, в связи, с чем
можно сделать вывод, что они являются объектом аренды в
соответствии со ст. 607 ГК РФ. Кроме того, абзац 14 ст. 36
Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ «О финансовой аренде
(лизинге)» прямо предусматривает, что предметом договора могут
быть племенные животные. Кроме того, исходя из смысла п. 1 ст. 607
ГК РФ объектом аренды может являться единый недвижимый
комплекс, представляющий собой совокупность объединенных единым
назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных
физически или технологически, в том числе линейных объектов
(трубопроводы, железные дороги и др.), либо расположенных на
одном земельном участке. Единый недвижимый комплекс является
таковым, если в ЕГРП зарегистрировано право собственности на
совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь
(ст. 133.1 ГК РФ).
Возможна ли аренда «по частям»? Аренда части вещи, не являющейся
самостоятельным объектом, вполне допустима, несмотря на то, что
многие суды ранее придерживались той точки зрения, что, например,
часть земельного участка может быть объектом аренды лишь после
выдела, постановки на кадастровый учёт и т.д. Теперь эта тенденция
должна измениться, тем более что аренда части земельного участка —
дело довольно распространённое. Договор аренды части недвижимой
вещи, заключённый на срок более одного года, подлежит
государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ и п. 2 ст. 26 ГК РФ),
причём не требуется представление для регистрации документов
кадастрового учёта части недвижимой вещи, поскольку данные на
«целую» недвижимую вещь в деле уже имеются. Если же не имеются,
то представление кадастрового паспорта недвижимой вещи
обязательно. На государственную регистрацию следует представлять
подписанный сторонами договора аренды документ, в котором будет
содержаться графическое и (или) текстуальное описание той части
недвижимой вещи, пользование которой будет осуществлять
арендатор, причём этот документ также должен иметь ссылки на
данные кадастрового паспорта соответствующей недвижимой вещи. В
части индивидуализации объекта аренды следует отметить, что при
возникновении спора стороны договора не могут теперь ссылаться на
недостатки и недосказанности в описании (индивидуализации) объекта
аренды, если договор фактически исполнялся. Ранее суды часто
признавали, что ненадлежащее описание объекта аренды не может
быть устранено путём фактического исполнения этого договора, и
договор признавался незаключённым. Согласование условия об
объекте аренды. В п. 1 ст. 607 ГК РФ прямо указано, что в аренду могут
быть переданы только не потребляемые вещи. Это вещи, которые не
теряют своих натуральных свойств в процессе их использования — не
утрачивают качественных и количественных характеристик и не
уничтожаются. Данные вещи могут быть возвращены арендодателю по
окончании срока аренды в том же состоянии, в котором они были
переданы, с учетом нормального износа. Такие вещи, как продукты
питания, корма для животных и т.п., теряют свои натуральные свойства
в процессе использования, поэтому не могут быть переданы в аренду.
Оно может быть установлено исходя из наименования рода вещей, к
которому относится данная вещь. Наименование вещи позволяет
определить основные цели ее применения исходя из общепринятых
понятий, а также идентифицировать относимые к ней документы,
регламентирующие цель и объем ее применения (инструкция по
эксплуатации, техническое описание и т.п.), и нормативы (ГОСТЫ,
технические регламенты и т.п.). Например, наименование «токарный
станок» указывает на функциональное предназначение вещи —
средство для резания материалов, а наименование «дрова березовые»
— на функциональное предназначение — топливо. Вещь под родовым
наименованием «многоразовая деревянная опалубка для устройства
стен из железобетона» предназначена для отливки железобетонных
стен, несмотря на то, что материал, из которого она изготовлена
(древесина), можно использовать и в качестве строительного
материала или топлива, т.е. потребляемых вещей. Наименование «бык-
производитель молочного скота» указывает на возможность извлечения
полезных свойств из животного (воспроизводство поголовья
молочного скота) в течение срока его жизни. Напротив, наименование
«бычок мясного скота» указывает на полезные свойства животного —
потребление в виде мясной продукции, что исключает возможность
передавать в аренду. Следовательно, для того чтобы установить,
является ли вещь не потребляемой и может ли она быть передана в
аренду, необходимо определить ее наименование, раскрывающее
функциональное назначение вещи. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в
договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие
определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору
в качестве объекта аренды. По смыслу указанной нормы передаваемое
в аренду имущество должно быть индивидуализировано. Суды
указывают, что вещь индивидуально определена
(индивидуализирована), если она выделена из других вещей,
определенных родовыми признаками, по присущим только ей
характеристикам. Чтобы отделить вещь от других, определенных
родовыми признаками, сначала необходимо выявить эти признаки (т.е.
род вещей, объединенных общим названием и назначением), что
осуществляется путем установления наименования вещи. Только затем
можно определить индивидуальные признаки вещи. На основании
вышеизложенного, можно прийти к выводу, что объектом аренды
может быть не любое имущество, а только вещь, являющаяся
одновременно не потребляемой и индивидуально-определенной.
Следовательно, для того чтобы надлежащим образом определить в
договоре объект аренды, необходимо: 1) указать наименование
объекта аренды (наименование рода вещей, к которому он относится);
2) описать индивидуальные характеристики объекта аренды.
Если условие об объекте не согласовано. В таком случае договор
аренды является незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ), поэтому права и