быть квалифицировано как право преимущественное. Однако такая
характеристика сегодня уместна лишь в отношении тех прав арендатора,
которые, как уже указывалось, возникают в процессе приватизации, а так же
в некоторых и достаточно редких случаях прямого указания закона. В - числе
последних надо назвать и п. 8 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающий, что при
продаже земельного участка, находящегося в государственной или
муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет
преимущественное право его покупки в порядке, установленном
гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей
собственности постороннему лицу; исключение составляют случаи,
предусмотренные п. 1 ст. 36 ЗК РФ (т.е. общий гражданско-правовой
порядок не распространяется на приобретение в собственность тех
земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения,
принадлежащие гражданам и юридическим лицам). Возможны также случаи,
когда такое право возникает у арендатора не из закона, а из договора.
Например, арендодатель может сформировать публичную оферту с
условием выкупа; в таком случае, пользуясь преимущественным правом на
заключение нового договора, арендатор, акцептуя оферту, приобретает и
право на выкуп. Но в целом, же нет возможности утверждать, чтоправо
преимущественной покупки входит в число общих правомочий арендатора.
Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного
имущества (п. 3 ст. 624 ГК РФ). Поэтому можно отметить, что основным
способом расторжения (изменения) договора является расторжение или
изменение договора по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). При
расторжении (изменении) договора по соглашению сторон основания -
такого соглашения; имеют правовое значение лишь для определения
последствий; расторжения или изменения договора, но не для оценки
законности соглашения сторон. Второй способ расторжения: договора
состоит в том, что договор расторгается: или изменяется судом по
требованию одной из сторон. При применении второго способа расторжения
или изменения договора (по требованию одной из сторон в судебном
порядке) решающее значение, как для оценки законности расторжения
(изменения) договора, так и для определения последствий приобретает ответ
на вопрос, имелись ли предусмотренные законом или договором основания
для расторжения или изменения договора. Третий способ расторжения или
изменения договора заключается в том, что одна из сторон реализует свое
право, предусмотренное законом или договором, на односторонний отказ от
договора от исполнении договора, что влечет расторжение или изменение
договора.
Глава 3. Основные направления совершенствования норм
законодательства об институте аренды в гражданском праве России
3.1. О финансовой аренде (лизинге)
Как и любой институт гражданского права, институт аренды
нуждается в совершенствовании. Одной из актуальных проблем
гражданского права является то, что ГК РФ не содержит обобщающего
определения понятия «транспортного средства». Это осуществляется
применительно к отдельным видам транспортных средств отраслевым
нормативно-правовыми актами. На наш взгляд, необходимость наличия
такого обобщающего определения очевидна, поскольку необходимо выявить
особенности транспортного средства как нормообразующего признака. В
литературе под транспортным средством А.П. Сергеев и Ю.К. Толстой
предлагают понимать «средство, способное к самостоятельному
перемещению в пространстве». По нашему мнению, данное определение не
является действенным. Возникает вопрос: можно ли обозначить термином -
«транспорт», например, признакам с традиционно обозначенными видами
транспорта в транспортных кодексах и уставах. Являются ли транспортными
средствами устройства, «не оборудованные двигателем и предназначенные
для движения в составе с механическими транспортными средствами»
(например, железнодорожные вагоны), или можно назвать только
самоходные технические устройства (автомобили, космические, воздушные и
морские суда и т. д.). Словарь русского языка определяет транспорт как
«перевозочные средства». Здесь затрагивается только функциональный
признак. Еще один немаловажный момент - наличие двигателя. Лишь в
составе с уже указанными признаками образуя единые на данный
конкретный промежуток времени перевозочные средства, например,
электропоезд, автопоезд, они могут быть признаны транспортными
средствами. Кроме того, значение имеет основное функциональное
предназначение транспортного средства: передвижение, перемещение,
транспортировка пассажиров либо имущества. Таким образом, транспортное
средство представляет собой техническое устройство, являющееся
источником повышенной опасности, функциональное предназначение
которого перевозка грузов и пассажиров, являющееся недвижимым только в
случаях, прямо предусмотренных законом. На основании вышеизложенного
и в связи с тем, что в ГК РФ отсутствует единое определение транспортного
средства. «Понятие транспортного средства» следующего содержания:
«транспортное средство - это техническое устройство, функциональное
устройство, предназначенное для перевозки по дорогам людей, грузов или
оборудования, установленного на нем». Одним из недостатков в правовом
регулировании лизинговой деятельности является, на наш взгляд, следующее
противоречие. В статье 13 Федерального закона «О финансовой аренде
(лизинге)»
7
лизингодателю предоставлено право бесспорно, в
административном порядке списывать денежные средства
лизингополучателя с его банковского счета при не перечислении последним
лизинговых платежей более двух раз подряд по истечении установленного
договором лизинга срока платежа. Однако данное положение противоречит
конституционному принципу судебного отчуждения имущества. Проблема
участия земли в гражданском обороте приобрела чрезмерную остроту
вследствие того, что она напрямую связана с утверждением частной
собственности на землю. Земля стала объектом экономического оборота и
опять попала в сферу действия гражданского права, следствием чего
являются, распространение на имущественные земельные отношения норм
общей части гражданского права и необходимость отнесения этих
7
См: Федеральный закон, ст.13 «О финансовой аренде (лизинге)».
отношений к компетенции Федерации. Земля как объект рыночных
отношений имеет многофункциональное назначение, поэтому совершение
сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами и
земельным правом, а также гражданским законодательством с учетом
лесного, водного, экологического и иного специального законодательства.
Более того, земля как уникальный природный ресурс имеет особый
юридический статус. Аренда земельных участков является одним из
наиболее распространенных видов сделок с земельными участками. Аренда
земли в Российской Федерации в настоящее время - это действительно
наиболее приемлемый путь, чтобы развитие арендных отношений
осуществлялось в строгих рамках современного законодательства. В
настоящее время при заключении договоров аренды земельных участков
должны согласованно применяться нормы гражданского и земельного
законодательства. Арендные отношения возникают из договора между
арендатором и арендодателем. Арендатор получает право владеть и
пользоваться земельным участком и обязан использовать земельный участок
в соответствии с законом и договором. Таким образом, что касается, аренды
земельных участков то отношения по поводу аренды земельного имущества,
подчиняются общим требованиям, которые предъявляет гражданское
законодательство к арендным отношениям, то и основу законодательного
регулирования наряду с земельным законодательством составляет ГК РФ.
Несомненно, «положения, касающиеся сдачи в аренду земельных участков,
закрепленные в ЗК РФ, указывают на неопределенность соотношения
земельного и гражданского законодательства, что создает правовые
коллизии». Следовательно, важной проблемой является определение
соотношения указанных отраслей законодательства в регулировании
общественных отношений, объектом которых является земля, принимая во
внимание, что по ряду позиций в ГК РФ и в ЗК РФ имеют место
диаметрально противоположные подходы. В нормах действующего ЗК РФ
имеются неоправданные противоречия с нормами ГК РФ, которые будут
рассмотрены ниже при анализе важных теоретических и практических
проблем земельного законодательства в области арендных отношений.
Однако гражданское право имеет приоритет в сфере регламентации
имущественного оборота земли перед земельным правом, так как
гражданское и земельное право базируются на различных принципах
правового регулирования имущественных отношений. Право сдачи
имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут
быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать
имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Сдача в аренду земли осуществляется
только собственниками. Однако это противоречит п. 2 ст. 264 ГК РФ, так как
лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет
принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в
пределах, установленных законом или договором с собственником. В
настоящее время существуютдоговоры аренды и право аренды, возникшее из
самого договора и принадлежащее арендатору. Данные положения
регулируются как гражданским законодательством, так и земельным
законодательством. Однако существенные отличия содержатся в положениях
ГК РФ и ЗК РФ, касающихся прав арендатора на сдачу арендованного
имущества в субаренду либо иного перехода прав и обязанностей
арендаторам другим лицам. Бесспорно, в настоящее время актуальным
является вопрос о субаренде, так как на практике арендодателю совсем не
безразлично, кому арендатор намерен сдать арендованный участок в
субаренду. Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия
арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать
свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, если иное не
установлено законом или иными правовыми актами. Арендатор имеет право
сдать арендованный земельный участок или его часть в субаренду только с
согласия арендодателя. Данные отношения оформляются договором
субаренды. Договор субаренды заключается на срок, не превышающий срока
договора аренды, и подлежит государственной регистрации. В свою очередь,
земельное законодательство позволяет арендатору передать арендованный
земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды
земельного участка без согласия собственника земельного участка при
условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не
предусмотрено иное (п. 6 ст. 22 ЗК РФ). Нельзя исходить из того, что аренда
земли является полной или частичной передачей арендатору права
самовольно хозяйствовать на земельном участке. Арендатор не должен
иметь самостоятельного права распоряжаться арендованной землей, так как
данное положение будет противоречить сущности арендных отношений,
закрепленных нормами ГК РФ. Следовательно, положения ЗК РФ,
содержащие нормы гражданского законодательства, могут стать
неприменимыми на практике: ЗК РФ устанавливая нормы гражданского
права, внедряется в сферу регулирования гражданско-правовых отношений,
хотя, в свою очередь, земельное законодательство регулирует земельные
отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как
основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей
территории (ч. 1 ст. 3 ЗК РФ). Более того, нормы гражданского права,
содержащиеся в ЗК РФ, не должны применяться, потому что это
противоречит абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК РФ, в соответствии с которым нормы
гражданского права, содержащиеся в других законах, должны
соответствовать ГК РФ. Следует отметить, что определенный баланс между
государственными и частными интересами в сфере договора аренды
земельных участков, возможно, выстроить только на основе соблюдения
защиты интересов арендатора от произвола собственника и интересов
собственника от произвола арендатора даже в тех случаях, когда речь идет о
сдаче в аренду частнособственнических земель. Учитывая изложенное,
полагаем, что такого рода коллизии норм следует решать в пользу ГК РФ,
поэтому целесообразно отнести регулирование договора аренды земли к
нормам ГК РФ, а ЗК РФ; как специальный закон должен регулировать
порядок предоставления и, приобретения земельных участков в частную
собственность, а также вопросы изъятия земельных участков.
3.2.Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее
исполнение договора финансовой аренды (лизинга)
Важнейшими условиями практической реализации лизинговых сделок
является полнота, своевременность исполнения обязательств, т.е.
совершение сторонами договора всего комплекса предусмотренных
действий. В целях обеспечения гарантий надлежащего исполнения договора
необходимо предусмотреть положения, касающиеся ответственности, по
следующим причинам:
- наличие пробелов в законодательном регулировании лизинга,
противоречий, неопределенности и неясности в действующих нормативных
актах;
- обычаи делового оборота и судебно-арбитражная практика находятся на
стадииформирования;
- отсутствие единого понятийно-методического аппарата;
- несформированность вторичного рынка лизингового оборудования;
- в некоторых случаях невысокая ликвидность имущества, передаваемого в
лизинг;
- низкий уровень современной правовой и корпоративной культуры.
Недостаточное закрепление в договоре лизинга условий, может привести к
возникновению споров.
Определим основные принципы исполнения обязательств по договору
лизинга:
1) исполнение надлежащим образом: в точном соответствии с законом и
договором, соблюдение условий о предмете лизинга, о сроке, месте и
способе исполнения договора;
2) реальность: исполнение в установленных в договоре единицах,
соблюдение условий о способе оплаты, уплата неустойки не освобождает от
исполнения обязательств;
3) срочность: исполнение обязательств в установленный срок, досрочное
исполнение по соглашению сторон;
4) ответственность: не принявший надлежащее исполнение считается
просрочившим, имеет имущественный характер, выражается в применении
санкций;
5) платность: своевременное и полное внесение лизингополучателем
лизинговых платежей.
Вопрос об основаниях возникновения ответственности и ее содержании,
континентальное и «общее право» решают по-разному. В английском и
американском праве господствует точка зрения, в соответствии с которой
договор представляет собой обещание или ряд обещаний, исполнение
которых обеспечивается правом. Лицо, дающее обещание, берет на себя
безусловную ответственность за его исполнение. В странах
континентального права ситуация противоположная. Основанием
возникновения ответственности должника является его вина. Если
исполнению обязательства помешали какие - либо обстоятельства,
независимые от должника, то последний освобождается от ответственности
за неисполнение обязательств. В теории государства и права под
юридической ответственностью понимают меру государственного
принуждения, которая выражается в отрицательных последствиях для
правонарушителя, наступающих в виде ограничений личного или
имущественного порядка.
Юридическая ответственность выполняет следующие функции:
1) наказание, направленное на предупреждение возможности совершения
правонарушений как самим правонарушителем (частная превенция), так и
всеми остальными членами общества (общая превенция);
2) восстановление нарушенного права, которое регулируется нормами
гражданского права (возмещение убытков, взыскание неустойки и др.).
О.С. Иоффе понимает юридическую ответственность, прежде всего как
санкцию за правонарушение, как последствие, предусмотренное нормой
права на случай ее несоблюдения. Эта санкция, как считает О.С. Иоффе,
выражается в мерах принуждения к соблюдению норм права и применяется
органами государства к тем, кем эти нормы нарушаются. Соответственно
юридические последствия, не связанные с мерами государственного
принуждения, нельзя относить к области правовой ответственности. Под
гражданско-правовой ответственностью следует понимать санкцию,
применяемую к правонарушителю в виде возложения на него
дополнительной гражданско-правовой обязанности или лишения
принадлежащего ему гражданского права. Отметим ряд особенностей
гражданско-правовой ответственности. Во-первых, прежде всего,
необходимо выделить имущественный характер гражданско-правовой
ответственности как выражение функции имущественного воздействия на
правонарушителя. Во-вторых, ответственность по гражданскому праву – это
ответственность одного контрагента перед другим, ответственность
правонарушителя перед потерпевшим. Исключения из этого правила прямо
предусматриваются законом. В-третьих, она носит компенсационный
характер, имеет направленность на восстановление имущественной сферы
потерпевшей стороны (в частности, в случаях, когда это предусмотрено в
законе). В-четвертых, соответствие размера ответственности размеру
причинённого вреда или убытков. Исключение составляют случаи,
предусмотренные законом.
В лизинге ответственность по своему назначению выполняет 4 функции:
1)охрана прав и интересов субъектов сделки;
2) пресечение правонарушений;
3) восстановление нарушенных прав;
4) воспитание.