24
Внесение в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации изменений от 25 января 2013 г.
1
, касающихся аренды,
можно назвать поворотной точкой в решении вопроса. Так, в п. 9
Постановления разъяснено, что нормы ГК РФ об объекте аренды (в том числе с
учетом статьи 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в
пользование арендатора) не ограничивают возможность предоставлять в аренду
не всю вещь в целом, а только ее отдельную часть. На регистрацию договора
может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий
графическое и (или) текстуальное описание той части вещи, пользование
которой будет осуществляться арендатором; представление кадастрового
паспорта на имущество необходимо лишь в случае, если он ранее не был
помещен в дело. Особая позиция высказана в отношении земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности:
предоставление в пользование его части без предварительного проведения
кадастрового учета этой части не допускается, однако арендатор может
передавать ее в субаренду и без проведения кадастрового учета
2
.
С учетом этого суды стали квалифицировать как договор аренды сделки о
предоставлении в пользование торговых площадей или торговых мест.
Приведем примеры. «Суд установил, что между сторонами заключен
договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого во временное
владение и пользование передаются определенные в приложении к договору
площади в торговом комплексе «О'кей» (в приложении содержалось
графическое описание этих торговых площадей)
3
.
«Индивидуальный предприниматель обратился с иском к обществу о
Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. № 64 // Вестник Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации. 2009. № 9.
1
«О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73 «Об
отдельных вопросах практики применения правил ГК о договоре аренды»: Постановление
Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. № 13 //
Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2013. № 4.
2
Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2012. № 1; 2013. № 4.
3
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 11 октября 2013 года по делу
№ А60-20878/2013 // Документ опубликован не был. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
25
признании незаключенным договора, согласно которому во временное
пользование на правах аренды передавались часть торгового зала и помещение
мясного цеха в универсаме для торговли мясом и мясопродуктами. Суд пришел
к выводу о том, что предмет договора согласован, договор аренды заключен,
так как в нем указано наименование имущества, подлежащего передаче, его
местоположение и площадь (площадь указана в акте приемки-передачи; имеет
значение сам факт его подписания, а не дата)»
1
.
«Индивидуальный предприниматель обратился с иском к
индивидуальному предпринимателю о взыскании платы по договору аренды и
об освобождении помещения. По договору передана часть магазина для
ведения торговли. Суд удовлетворил иск, сославшись на то, что вне
зависимости от отсутствия государственной регистрации договора между
сторонами имели место арендные правоотношения. Суд апелляционной
инстанции оставил решение без изменения, указав, что часть магазина была
индивидуализирована сторонами, договор исполнялся без разногласий
относительно этой части. Довод ответчика о том, что спорный договор не
может быть квалифицирован как договор аренды, поскольку его предметом
является торговое место, отклонен как основанный на неправильном
толковании норм права. Суд кассационной инстанции оставил судебные акты
без изменения»
2
.
Об актуальности арендных правоотношений в целом свидетельствуют
разъяснения и обобщения практики разрешения соответствующих споров,
принятые судами разных уровней. Среди них, кроме указанных актов Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации, иные акты этого суда
3
,
1
Решение Арбитражного суда Курганской области от 8 октября 2013 года по делу №
А34-1837/2013 Документ опубликован не был. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
2
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22 октября 2014 года по
делу N А76-14595/2013 // Документ опубликован не был. Доступ из СПС
«КонсультантПлюс».
3
«Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга»:
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта
2014 года № 17 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2014. № 5.
26
кассационных арбитражных судов
1
, апелляционных судов и судов первой
инстанции.
Анализ судебной практики арбитражных судов Уральского округа за 2013
– 2016 гг. (проанализированы 44 судебных акта) свидетельствует о том, что в
настоящее время судами рассматриваются дела об аренде частей различных
вещей (выводы приведены далее).
Представляется, что при рассмотрении вопроса о возможности аренды
любой части вещи необходимо исходить из экономической сущности аренды.
Экономическая сущность договоров должна служить основой для их
квалификации и отграничения от других договорных типов, что
поддерживается современными цивилистами
2
. Экономическая сущность
аренды заключается в том, что она дает арендодателю возможность получать
доход от предоставления пользования своим имуществом, а арендатору – не
приобретая вещи в собственность, извлекать из нее полезные свойства.
Квалифицирующим элементом аренды является то, что арендатору
предоставляется возможность пользоваться вещью. Иногда для этого он
получает ее в свое владение, однако это не является обязательным.
Содержание пользования зависит от вида вещи и экономических
потребностей. Практика показывает все большее разнообразие целей и видов
пользования (например, в работе
3
говорится об аренде сервера). Некоторые
виды пользования могут иметь юридическое значение. Так, в законодательстве
Германии и Швейцарии аренда рассматривается как вид имущественного найма
с извлечением доходов Италии – как вид найма производственной вещи,
1
Обзор практики рассмотрения споров, вытекающих из арендных правоотношений:
подготовлен Арбитражным судом Челябинской области совместно с Федеральным
арбитражным судом Уральского округа: рассмотрен Президиумом Федерального
арбитражного суда Уральского округа 27 февраля 2010 г. // Вестник Федерального
арбитражного суда Уральского округа. 2010. № 2.
2
См. например: Фомин Е.М. Правовая квалификация арендных отношений: опыт
сравнительного правового исследования гражданского права России и Италии // Евразийская
адвокатура. 2016. № 4. С. 23.
3
Меликов У.А. Гражданско-правовые проблемы, связанные с сервером // Вестник
Южно-Уральского государственного университета. Серия: Право. 2016. Т. 16. № 1. С. 45.
27
способной воспроизводить натуральные плоды, приносящие экономическую
выгоду.
Однако еще Г.Ф. Шершеневич отмечал, что нашему законодательству
чуждо различие между пользованием только вещью и извлечением из нее
плодов
1
. Современное российское законодательство также отождествляет
понятия «имущественный наем» и «аренда»
2
. Категория пользования в аренде
может иметь разнообразное содержание, в том числе включающее или не
включающее возможность извлечения плодов, продукции, доходов (нормой
статьи 606 ГК РФ эта возможность не считается обязательным элементом
аренды).
Представляется, что ограничение возможности пользоваться только
отдельной вещью не обосновано – чтобы извлекать из вещи полезные свойства
не обязательно пользоваться всей вещью. Интерес арендатора может быть не
связан с использованием других частей, поэтому мнение о том, что при этом
арендатор берет в аренду всю вещь, а пользуется только оговоренной частью,
представляется спорным. Из этого следует и спорность такого подхода, при
котором считается, что когда разными частями вещи пользуются разные
субъекты, возникает множественность лиц на стороне арендатора.
Представляется, что исходя из свободы договорных отношений и разнообразия
потребностей их участников возможны два варианта:
1) объединение нескольких лиц (их множественность) на стороне
арендатора, когда у них есть (или был изначально) некий общий интерес в
использовании вещи;
2) заключение с каждым пользователем частей вещи отдельного договора
аренды.
В судебной практике чаще встречаются примеры второго варианта.
Первый вариант рассмотрим на примере следующих дел.
1
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о
передаче имущества. М.: Статут, 2015. С. 239.
2
Гражданское право: Учебник: В 4 т. / В.В. Витрянский и др.; отв. ред. Е.А. Суханов.
3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2012. Т. 3: Обязательственное право. С. 245.
28
ПАО «Т ПЛЮС» продало Албычеву здание насосной станции
тепломагистрали, в связи с чем, они заключили договор о передаче прав и
обязанностей по договору аренды земельного участка под зданием в объеме
прав, пропорциональном 29/250 доли в праве аренды. В государственной
регистрации договора было отказано ввиду неверного указания предмета
аренды. Суды посчитали, что отказ не нарушает права и законные интересы
заявителя, так как права и обязанности арендатора той части земельного
участка, которая занята зданием и необходима для его использования, возникли
у Албычева в силу закона с момента государственной регистрации перехода
права собственности на это здание. Суд апелляционной инстанции указал, что
переход права аренды на часть участка при отчуждении одного или нескольких
объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких
объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении,
которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка
1
.
В другом деле суд указал, что с момента первой государственной
регистрации права собственности на помещения в жилом доме право аренды на
часть земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома, у
застройщика было фактически прекращено
2
. Представляется, что и в таких
ситуациях с новым арендатором мог быть заключен отдельный договор аренды
той части земельного участка, которая занята зданием и необходима для
эксплуатации этого здания.
Стоит отметить, что категории «вещь» и «часть вещи» не являются
однозначными и устоявшимися в юридической науке и практике. Достаточно
вспомнить дискуссию о квалификации помещения: это отдельная вещь или
1
Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 июля 2016 г.
по делу № А60-5553/2016 // Документ опубликован не был. Доступ из СПС
«КонсультантПлюс».
2
Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 апреля
2015 г. по делу № А34-6613/2013 [Электронный ресурс]// Документ опубликован не был.
Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
29
часть вещи (здания), лишь пространство, ограниченное конструктивными
элементами? Что такое здание: самостоятельная вещь или часть земельного
участка? Яркий пример: машино-место, будучи частью здания или сооружения,
с 1 января 2017 года признается самостоятельной недвижимой вещью.
В современной юридической литературе договор аренды относят к
договорам, направленным на передачу вещи. Об этом говорится и в п. 3 ст. 607
ГК РФ (имущество, подлежащее передаче), п. 3 ст. 611 ГК РФ (право на
истребование имущества в соответствии со ст. 398 ГК РФ), ст. 322 ГК РФ
(возврат арендованного имущества). Однако представляется, что для аренды
характерна не передача вещи в пользование, а предоставление возможности
пользоваться вещью в определенных договором пределах. Если применить
именно такой подход к аренде, то проблема сдачи в аренду части вещи отпадает
– арендодатель вправе предоставлять арендатору возможность пользоваться
своей вещью в любых пределах и частях.
Однозначное отнесение договора аренды к договорам, направленным на
передачу вещи, дискуссионно, это, скорее, договор о предоставлении
возможности пользоваться вещью.
Предоставление возможности пользоваться может выражаться как в
действиях, обеспечивающих арендатору возможность пользования вещью
(передача вещи или иные действия), так и в бездействии (арендодатель
обязуется воздержаться от совершения действий, которые препятствовали бы
использованию вещи).
Для того чтобы определить, как современная судебная практика
воспринимает подход о возможности сдачи в аренду части вещи, автором
настоящей магистерской диссертации проанализированы судебные акты
арбитражных судов Уральского округа, принятые за период 2013 – 2017 гг., в
которых рассматривался вопрос об аренде части вещи. В предмет анализа
вошли 44 судебных акта (16 судов первой инстанции – арбитражных судов
Пермского края, Удмуртской Республики, Курганской, Оренбургской,
Свердловской и Челябинской областей; 20 судов апелляционной инстанции
30
(Семнадцатого и Восемнадцатого арбитражных апелляционных судов); 8
постановлений суда кассационной инстанции (Арбитражного суда Уральского
округа, прежнее название - Федеральный арбитражный суд Уральского округа).
Обобщение судебной практики позволяет утверждать, что договор о
возмездном пользовании частью чужой вещи квалифицируется судами как
договор аренды. В большинстве рассмотренных судебных актов указано, что
такие договоры являются заключенными договорами аренды. Так, в 22 актах
признаны договорами аренды отношения по возмездному использованию
частей земельных участков, в 13 – частей помещений, в 2 – конструктивных
элементов как частей зданий, сооружений.
Таким образом, аренда может рассматриваться как пример обязательства,
при котором должник обязуется, в том числе воздержаться от совершения
определенных действий в пользу кредитора. В современной юридической
литературе указывается, что действия арендодателя не исчерпываются одним
актом – передать вещь и права пользования и владения (держания) ею; такое
действие, а точнее бездействие (не мешать пользоваться), подлежит
выполнению каждодневно и в каждый отдельный момент.
В литературе ведется дискуссия о правовой природе аренды (вещно-
правовой, обязательственно-правовой или смешанной)
1
. Стоит согласиться, что
в аренде (особенно с учетом норм существующего законодательства)
присутствуют вещно-правовые элементы, однако, прежде всего, она является
обязательственным правом, а объектом таких прав признается не вещь, а
действия (бездействие), которые в пользу кредитора совершает должник.
Дискуссия о том, можно ли рассматривать часть вещи как объект, уместна в
отношении вещных прав, в обязательствах категория вещи как объекта не так
важна.
Свобода обязательственных отношений дает возможность совершать
любые действия (бездействие) в пользу другого лица, не исключая
1
Гражданское право: Учебник: В 3 т. / Под ред. А.П. Сергеева. М., 2015. Т. 2. С. 178.
31
предоставление возможности пользоваться частью своей вещи. Вопрос лишь в
правовой квалификации отношений. Исходя из экономической сущности
аренды пользование частью вещи ей соответствует. Если рассматривать
содержание института аренды, то общие положения об аренде (нормы § 1 гл. 34
ГК РФ) способны регулировать аренду части вещи. Только нормы упомянутых
ранее статей 607, 611 и 622 не вполне сопоставимы с нормами об аренде части
вещи. Однако в этих статьях содержатся формулировки, которые
соответствуют подходу к аренде как к отношениям по передаче вещи. Мы
считаем необходимым рассматривать аренду как отношения по
предоставлению возможности пользоваться вещью и в связи с этим предлагаем
следующие изменения в действующее гражданское законодательство:
- в пункте 3 статьи 607 ГК РФ говорить не об имуществе, подлежащем
передаче, а об имуществе, возможность пользоваться которым предоставляется
по договору;
- в пункте 3 статьи 611, кроме права на истребование имущества в
соответствии со статьей 398 ГК РФ, которое может быть реализовано только в
случае, когда в договоре есть обязанность передать владение всей вещью,
предусмотреть для остальных случаев аренды право на подачу иска об
исполнении договора в натуре по статье 308.3 ГК РФ;
- в статье 622 ГК РФ обязанность возвратить арендованное имущество
после прекращения аренды дополнить обязанностью освободить имущество,
прекратить им пользоваться.
Таким образом, исходя из экономической сути аренды как отношений по
предоставлению возможности пользоваться чужой вещью, вопрос о сдаче в
аренду любых частей вещи должен решаться положительно при условии, что
такая часть в принципе может иметь самостоятельное полезное значение и для
каких-либо целей ее можно использовать отдельно от других частей.
В современной литературе отмечается, например, что нужно отличать
конструктивный элемент здания (стену, крышу) от части этого здания
(например, конкретного помещения) по порядку пользования - речь идет об
32
использовании вещи не по назначению. Размещение на конструктивном
элементе здания рекламных конструкций, иных объектов является
специфическим способом извлечения из вещи полезных свойств
1
.
Именно применительно к использованию таких частей вещи чаще
встречается иная квалификация: такой договор признают договором
возмездного оказания услуг, договором о размещении имущества.
Представляется, что здесь уместны общие подходы к разграничению
правоотношений аренды и возмездного оказания услуг
2
.
Арендодатель по общему правилу не должен совершать действия по
эксплуатации части вещи, его действия ограничиваются обеспечением доступа
(открыть дверь, отдать вещь и т.п.). Это не означает, что арендодатель вообще
не может пользоваться этой вещью, он не делает это для арендатора. Так, если
арендатор сам размещает оборудование связи на крыше здания арендодателя и
(или) имеет возможность доступа к этому оборудованию для обслуживания, то
он пользуется крышей, и эти отношения являются арендными. Если же он
только просит арендодателя разместить оборудование, а размещает его
арендодатель, и впоследствии арендатор им не пользуется, то такие отношения
следует квалифицировать как оказание услуг или подряд. Исходя из сказанного
«возможность размещения» (формулировка, которая используется в практике)
является не чем иным, как арендой.
Таким образом, исходя анализа судебной арбитражной практики можно
определить следующие разновидность договора аренды части вещи. Согласно
ей к договорам аренды части вещи относятся такие разновидности сделок, как
договор о предоставлении в пользование торговых площадей или торговых
мест; договор о размещении и последующем использовании рекламных
конструкций в помещениях; договор об использовании асфальтовых площадок.
1
Черепанова О.С. Предмет договора аренды: спорные вопросы теории и практики //
Алтайский юридический вестник. 2015. № 3. С. 136.
2
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о
передаче имущества. М.: Статут, 2015. С.
33
2 Часть вещи как объект аренды
2.1 Юридическая делимость как теоретическая предпосылка
признания части вещи самостоятельным объектом арендных
правоотношений
Выделение части вещи как самостоятельного объекта гражданских прав
(в первую очередь права собственности) напрямую связано с вопросом о
делимости или неделимости соответствующей вещи. К сожалению,
гражданское законодательство на сегодняшний день не отличается полнотой и
последовательностью правового регулирования в данной области.
Концепция развития гражданского законодательства общие вопросы о
делимости или неделимости вещи также оставила без внимания.
Согласно ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без
изменения ее назначения, признается неделимой вещью. По смыслу
формулировки данной нормы представляется, что законодатель говорит
исключительно о натуральном, физическом разделе вещи.
Однако подобный подход не соответствует сложившейся на сегодняшний
день правовой действительности и потребностям гражданского оборота, в
котором части вещи рассматриваются не с точки зрения своих физических
характеристик, а с точки зрения обладания экономической ценностью и
способностью выступать в качестве самостоятельных объектов гражданских
прав. Кроме того, натуральный (физический) раздел не представляет особого
интереса для права, поскольку ограничивается естественными свойствами
вещи.
Гораздо больший интерес для юриспруденции представляют ситуации,
когда целое продолжает существовать (в качестве самостоятельного объекта