5
Содержание
Введение ................................................................................................................... 6
ГЛАВА 1. ЧАСТЬ ВЕЩИ КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ ............... 10
1.1 Понятие и признаки вещи как объекта гражданских прав ......................... 10
1.2 Делимость части вещи как признание самостоятельным объектом
гражданских прав .................................................................................................. 17
1.3 Виды договоров аренды части вещи ............................................................. 25
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЧАСТИ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА КАК ЧАСТИ ВЕЩИ ................................. 46
2.1 Проблемы аренды земельного участка и его части как вещи и
предложения по совершенствованию ................................................................. 46
2.2 Спорные вопросы государственной регистрации договора аренды части
недвижимого имущества ...................................................................................... 61
Заключение ............................................................................................................. 77
Список использованной литературы ................................................................... 79
6
Введение
Актуальность исследования. Развитие различных форм общения
между людьми выдвинуло потребность в предоставлении им возможности по
согласованной сторонами воле использовать предложенные законодателем
или самим создать правовые модели. Такими моделями и стали договоры.
Тенденция к повышению роли договора, характерная для всего современного
гражданского права, стала проявляться в последние годы во все
возрастающем объеме и в современной России. В связи с этим большое
значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной
деятельности, среди которых особое место занимает аренда.
Договор аренды позволяет более рационально использовать имущество
и вести хозяйственную деятельность.
Гражданский кодекс РФ (часть вторая)
1
устанавливает особый подход к
правомочиям собственника - он может совершать в отношении своего
имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым
актам. Притом, что договор аренды не влечет смены собственника, он
оформляет отношения, при которых товаром выступает не вещь, а право
пользования этой вещью. Все это играет особую роль для только
появившихся юридических лиц и индивидуальных предпринимателей,
предоставляя им свободные денежные средства для других целей. Именно
поэтому в стране растет спрос на применение договора аренды в различных
правоотношениях.
Договор аренды особенно актуален сегодня, когда в условиях сложной
экономической ситуации позволяет субъекту более рационально использовать
денежные средства. Арендные отношения позволяют решить насущные
экономические проблемы, особенно в сфере малого и среднего бизнеса.
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред.
от 29.07.2018) // Собрание законодательства РФ. 1996. N. 5. Ст. 410.
7
Арендатор получает возможность использовать дорогостоящее имущество,
которое он сам приобрести не в силах ввиду различных факторов, а в случае
если договором предусмотрен выкуп имущества - он вправе приобрести иму-
щество в собственность по остаточной цене при условии надлежащего
исполнения своих обязанностей по договору. Арендодатель (лизингодатель),
в свою очередь, несет минимальные риски, при этом оставаясь
собственником имущества и получая доход в составе арендных платежей.
Однако существующее состояние гражданского законодательства,
регулирующего арендные отношения, не в полной мере отвечает
потребностям современного российского общества.
Принятые Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации
постановления, информационные письма и обзоры практики рассмотрения
споров, связанных с договорами аренды, не устранили всех пробелов в
законодательстве, а лишь позволили сделать практику единообразной.
Проблемы применения норм об аренде могут быть разрешены только на
законодательном уровне.
Возможность передачи в аренду части недвижимой вещи
предусмотрена статьей 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним»: «В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения
в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества,
представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются
кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с
указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или
части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя
соответствующего помещения (части помещения)»
1
.
Поправками от 25 декабря 2013 года в Постановление Пленума ВАС РФ
1
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу
с 01.09.2016) // Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
8
от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения
правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»
1
добавлен пункт 9, которым также подтверждена возможность передачи в
аренду части недвижимого имущества.
Передача в аренду части недвижимой вещи возможна как в отношении
части, которая сама по себе может быть охарактеризована как недвижимая
вещь, так и в отношении части недвижимой вещи, которая сама по себе
недвижимым имуществом не является.
Все изложенное свидетельствует об актуальности темы исследования.
Объект исследования - общественные отношения, складывающиеся в
процессе реализации договора аренды части вещи.
Предмет исследования – нормы права, регламентирующие
общественные отношения, складывающиеся в процессе реализации договора
аренды части вещи.
Цель исследования – проанализировать проблемы договора аренды
части вещи, предложить пути по их устранению.
Для достижения поставленной цели необходимо решить задачи:
- рассмотреть понятие и признаки вещи как объекта гражданских прав;
- проанализировать делимость части вещи как признание
самостоятельным объектом гражданских прав;
- выявить виды договоров аренды части вещи;
- определить проблемы аренды земельного участка и его части как
вещи;
- раскрыть спорные вопросы государственной регистрации договора
аренды части недвижимого имущества.
Методы исследования: анализ, синтез, сравнительно-правовой,
формально-юридический.
1
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) « Об отдельных
вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о
договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012. N 1.
9
Теоретическую основу исследования составили труды авторов: М.М.
Агаркова, В.А. Белова, В.Н. Сусликова, К.В. Пышкина, А.П. Фирсова, П.
Г. Шапкина и др.
Структура работы. Данная работа состоит из введения, двух глав,
объединяющих пять параграфов, заключения, списка используемой
литературы.
10
ГЛАВА 1. ЧАСТЬ ВЕЩИ КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ
1.1 Понятие и признаки вещи как объекта гражданских прав
Главной проблемой сегодняшней гражданско-правовой науки считается
формирование юридически конкретных определений, а кроме того советов
согласно их результативному фактическому использованию. Осложнение
товарного выражения, подъем научных познаний и наукоемких технологий
привели к лучшему обновлению законодательства в области предметов
цивильного выражения
1
.
Центральное место в концепции предметов гражданских прав занимают
имущество.
Наш мир будто целостный и непрерывный финансовый континуум
абсолютно состоит из имуществ. Непосредственно они стали нашими
неизменными попутчиками согласно жизни, обычно обеспечивая
каждодневный и привычный уют.
История философской категории «вещь» доказывает её гораздо
большую неоднозначность согласно сопоставлению с похожим домашним
определением. Так как известно, то что первоначально одним с основных
задач философии и существовала суть имущество, материя существования. В
течении тысячелетий выдвигались в этой связи самые разнообразные
концепции. Древний период в имущество усматривался компонент
субстанции. Но данный утверждение никак не сглаживал остроты
обсуждения вопроса о том, что, в свою очередность, рассматривать
первоосновой субстанции. Одни мыслители склонялись к абстрактным
способам и появление абсолютно всех предметов поясняли совершающимися
стихиями во Вселенной. Прочие же полагали, то что природу всех явных
предметов оформляют некоторые мельчайшие и единые тела - «атомы».
1
Рассолова Т.М. Гражданское право: учебник. М., 2015. – 712 с.
11
В философии оказалось востребованным и такое известное
представление, равно как «вещь в себе» (Д. Локк, И. Кант), основанное в
этом, то что человек судит о предметах только лишь согласно своим,
индивидуальным взглядам. Какие ведь имущество в самом процессе с их
оригинальными качественными чертами - эти проблемы из области
объективного и лежат за пределами способностей людского познания
1
.
Так или по-другому, имущество в освещении любой общефилософской
средние учебные заведения трактовались, прежде всего, как явления,
имеющие реальное и независимое наличие. Все мнимое, никак не имеющее
настоящего и персонального существования, имуществом расцениваться
никак неспособен.
Это весьма значительный правило, подчинивший себе и способ
юридического определения вещей. Ещё в заре нормативной регуляции, если
наиболее сильны были способы запутанного регулировки социальных
взаимоотношений, непосредственно имущество применялись как очевидный
объект в обосновании модификации надлежащего действия. К примеру,
древнеримские юристы примерами с вещами объясняли характерные черты
этих либо других сделок, обычаев, законных предписаний. Первый
(обширный) аспект забирает основание ещё в римском льготе, в каком месте
основное термин «res» (имущество) имело 2 значения. Данным определением
отмечались как вещественные объекты, так и юридические
взаимоотношения, имущественные права.
«Определенные вещи телесны, а некоторые - бестелесны, -
формулировал Гай. - Телесны эти имущество, которые возможно
чувствовать, как грунт, человек, одежда, благородный металл, серебро и
многочисленные прочие. Бестелесны же те, которые чувствовать
1
Пешкова К.В. Договор аренды недвижимого имущества как самостоятельный вид
договора аренды // Научный поиск. 2016. № 2.1. С. 67-68.
12
невозможно, равно как, к примеру, наследство, пользование плодами
(узуфрукт), обещания, образующиеся каким-либо образом»
1
.
Но, невзирая в известность, категория имущество в античном праве
никак не приобрела положительного установления. Только лишь
посредством рассмотрения совокупности казусов, сопоставления единичных
утверждений Дигест и Институций современные историки права стараются
выразить единую дефиницию имущество, использовавшуюся в Древнем
Риме. Таким образом, А.Е. Польщикова подмечает, то, что с позиций
римского индивидуального полномочия имущество - это все, то что
окружало человека, могло являться предметом вещного права и выводить в
для себя конкретную значимость
2
.
Отметим, то, что и позднее право практически ни в коем случае не
предоставляло легального определения предметам. К примеру, у нас в
государстве ни одна систематизация цивильного полномочия никак не
включала и никак не включает искомой дефиниции. За рубежом наиболее
популярным и, наверное, единственным исключением выступает норма
параграфа 90 Германского гражданского уложения, непосредственно
характеризующая представление имущество равно как вещественного
объекта. Таким методом, главное внимание при выявлении вопроса о статусе
имущество в цивилистике, согласно нашему суждению, необходимо уделить
доктрине, никак не в пример законодателю выработавшей и предложившей
большое число наиболее различных дефиниций.
Взяв их за основы, предложим нужные качества вещей, в случае если
иметь в виду юридический смысл данного определения.
Первый правовой критерий имущество - доступность обладанию. В
Древнем Риме одной из более значимых характеристик имущество
признавалась знаменитая формулировка Дигест: «Dominium rerum»
1
Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Ч.1. По изд. 1902 г. М.: Статут, 1997. С.139.
2
Польщикова А.Е. Часть вещи как объект права // Бюллетень нотариальной практики. 2011. № 2.
С. 8-12.
13
(«господство над вещью»). Данное качество - являться доступным
обладанию человека - обуславливается единым капиталу познаний,
домашних способностей и нужд, единых условий формирования социальной
существования.
Дореволюционная российская цивилистика также многократно
концентрировала интерес в данном показателе.
Д.И. Мейер фигурально акцентировал внимание, что только
застреленная либо арестованная в клеточку птаха может быть предметом
обладания человека, а, следовательно, и имуществом в гражданско-правовом
смысле. Авторы-составители знаменитого энциклопедичного словаря
товарищества «Гранат» указывали на юридическую восприимчивость вещи
быть легкодоступной нашему обладанию: «...Выведенная сейчас, к примеру,
в взаимоотношении к солнцу, звездному небу и иным недосягаемым с целью
нашего первенства объектам, она может появиться в таком случае, если нам
получится установить, хотя бы путем электричества, влияние в небесные тела
и пользоваться его результатами в земле»
1
.
Современная учебная литература вдобавок постулирует, то что объекты,
в данном периоде формирования человека для него недосягаемые, умственно
и на физическом уровне им никак не регулируемые, предметами с места
зрения полномочия никак не считаются.
Но неужели только лишь пространственное отдаленные тела лишены
юридического статуса имущество? Зачастую случается, то что эти либо
другие объекты субстанции возможно чувствовать в непосредственной
близости, к примеру, водичку в океане, воздушное пространство в комнате.
Значение здесь скрывается в ином. В случае если их невозможно конкретно
обособить от других объектов, отгородить с наружного общества либо
наглядно индивидуализировать, вещами их тоже принять невозможно.
1
Кравцов Д.А. Договор аренды: понятие, содержание, предмет, стороны // В сборнике:
Современные проблемы инновационного развития науки. сборник статей международной
научно-практической конференции. Уфа, 2016. С. 117-119.
14
Напротив, естественный голубое топливо в баллоне, влага в канализации
либо цистерне считаются обособленными предметами и по этой причине,
будучи доступными обладанию человека, станут предметами. Положение, в
котором вещь станет изолирована с прочего вещественного общества и,
таким образом, доступна людскому обладанию, возможно охарактеризовать
дискретным
1
.
Такие заключения наш современный век только лишь доказывает. В
Германии предметами обычно сознаются объекты в каждом агрегатном
состоянии, по этой причине определена обязанность из-за кражу воды,
протекающей согласно трубам, пара из системы отопления, сжиженного газа
в баллоне. Основное, для того чтобы вещь была конкретной и материально
изолированной с внешнего мира.
Даже в международно-правовом уровне закреплено, что поскольку
дикие животные, например, мореходные биоресурсы, пребывают в
природной сфере обитания и никак не изолированы от нее, они не считаются
предметами, в таком случае имеется объектами чьего-либо полномочия.
Таким способом, первоначальным признаком имущество в гражданском
праве считается её общедоступность обладанию лица.
Второй правовой критерий имущество - вещественность.
Этот аспект, в отличие от первого, делается едва ли никак не основным
предлогом с целью дискуссий. Связано это с принятием в нашей науке
цивильного полномочия двух обратных концепций имущество
2
:
1. Обширной (предметами признаются равно как вещественные
объекты, таким образом и нематериальные блага).
2. Ограниченной (предметами сознаются только лишь
вещественные объекты).
1
Гражданское право: в 2 ч. / под ред. В.Л. Камышанского, Н.М. Коршунова, В.И. Иванова.
М., 2012. Ч. 1. – 568 с.
2
Верстова М.Е., Сафонова Ю.Б. К вопросу о понятии и классификации вещей как
объектов гражданских прав // Законодательство и экономика. 2014. №12. С. 34-36.