15
Тот или иной же подход в установлении термина «вещь» адекватен
российским правовым обстоятельствам, в случае если учитывать явное
стремление нашей юриспруденции к материковой методике регулирования?
Ответ не так очевиден, которым может быть на первый взгляд. В первую
очередь в общем подчеркнем, то что в заключительное время увеличилось
число дискуссий о способности жизни в русском гражданском праве таким
образом именуемых бестелесных имуществ. В особенности данный всплеск
дискуссий дефиниции имущество пришелся в период заключительной
кодификации гражданского законодательства. К огорчению, непосредственно
Гражданский кодекс РФ из-за неправильной, на наш взгляд, редакции
определенных собственных норм (ст. 128) предоставил основу с целью
аналогичных споров
1
.
К проблеме о потребности других юридических признаков имущество.
С нашей точки зрения, указанные ранее 2 аспекта, разрешающие
сегментировать имущество в окружении иных предметов гражданских прав
(доступность обладанию лица и материальность), считаются необходимыми.
Практически никаких добавочных свойств с целью данного никак не
необходимо.
Данная точка зрения высказывает необходимость в выделении ещё
одного конститутивного показателя имущество - её значения (полезности).
Относительно данное возможно охарактеризовать аксиологическим
раскладом к вещи. Его сущность заключается в этом, то что объекты, никак
не имеющие ценностью (полезностью), вещами не признаются.
Эта идея теоретически точна, но, в свой мнение, необходимо учитывать,
по крайней мере, 3 последующих условия.
Эта мысль теоретически верна, однако, на наш взгляд, надо учитывать,
по крайней мере, три следующих обстоятельства.
1
Пискунова М.О. О делимости недвижимых вещей // СПС « КонсультантПлюс» ;
Шлотгауэр М.А. Правовой режим части жилого помещения// Правовая культура и
правовой нигилизм: сб. материалов межвуз. конф. Омск, 2006. С. 150-156.
16
Во-первых, сама категория «ценность» носит личностный,
субъективный оттенок. Это, согласно терминологии теории аргументации,
оценочное, ситуативное понятие, не могущее быть эффективным критерием.
Во-вторых, в нашем быту существует множество предметов, не
обладающих очевидной для многих ценностью: любительские фотографии,
старая ветошь, черновики, сломанная шкатулка, никому не нужная деловая
переписка
1
.
Наконец, в-третьих, ГК РФ уже в первой статье подчеркивает, что
гражданское законодательство исходит из свободы договора, недопустимости
произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости
беспрепятственного осуществления гражданских прав. Постулируется, что
граждане и организации приобретают и осуществляют их своей волей и в
своем интересе. Признак ценности действительно для вещи чрезвычайно
важен, фундаментален. Но он существует a priori - с самого начала и до тех
пор, пока данный предмет является объектом гражданского правоотношения.
Любая вещь - от золотого слитка до половой тряпки - может, на наш взгляд,
считаться изначально, по определению ценной, пока находится в сфере чьего-
то права или выступает как объект какой-либо сделки. А отсюда очевидный
вывод: ценность предмета при таком раскладе, как самостоятельный признак,
доказывать не надо. Она автоматически следует из п. 3 ст. 10 ГК РФ,
установившего, что разумность и добросовестность участников гражданских
правоотношений предполагаются. Поэтому вряд ли целесообразно выделять
ценность вещи как ее отдельный критерий. Доступность обладанию и
материальность - два необходимых и достаточных условия придания любому
предмету из окружающего мира правового статуса вещи.
1
Фирсов А.П. Применение положений ГК РФ о договоре аренды // Новая аптека. 2015. №
2-1. С. 59-64.
17
1.2 Делимость части вещи как признание самостоятельным
объектом гражданских прав
Когда передается вещь в аренду, то всегда влечет временное отчуждение
собственником права пользования этой вещью. Тем не менее элемент здания,
часть его не может быть самостоятельным объектом недвижимости, который
мог бы быть передан в пользование отдельно от этого здания
1
.
Такие договоры регулируются как договоры, предметом которых
является предоставление арендатору, услуги, в виде возможности на платной
основе размещать рекламу на части здания, принадлежащего его
собственнику. Такой договор соответствует требованиям Гражданского
кодекса РФ, стороны регулируются общими положениями об обязательствах
и договорах, а также условиями самого договора. Такая точка зрения
сформулирована в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от
11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»
и отражена в постановлениях судов по таким делам.
На основании в постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. №
64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах
собственников помещений на общее имущество здания» такой договор
признавался непоименованным, однако выделялось, что к нему применимы
по аналогии закона положения о договоре аренды.
В постановлении от 25 января 2013 г. № 13 ВАС РФ постановил, что
стороны имеют право заключить подобный договор аренды, по которому в
пользование арендатору предоставляется не все здание в целом, а только ее
конструктивная часть. Но тем не менее, вопрос о возможности квалификации
отношений по возмездному использованию конструктивного элемента здания
как арендных оставлен без должного внимания.
В Постановлении № 13 говорится о возможности заключения
договоров аренды в отношении части земельного участка, здания,
1
Шапкина Г. Договор аренды // Хозяйство и право. 2015. № 7. С. 22-29.
18
сооружения или помещения. До этого в судебной практике не было
единообразного точки зрения в отношении возможности аренды
конструктивной части здания или объекта недвижимости. В судебной
практике в основном придерживались мнения о невозможности передачи
части объекта недвижимости без проведения его кадастрового учета.
Судами признавались подобные договоры аренды незаключенными, т.е.
ничтожными
1
.
Таким образом, такая правовая позиция судов приводила к
определенным сложностям. В первую очередь, это связано с неуверенностью
арендаторов в том, будет ли договор аренды части вещи признаваться
заключенным и действительным.
Например, если арендодатель, владеет крупными земельными
участками и желающие сдать в аренду только часть земли, вынуждены были
стоять перед выбором:
Или сдавать часть участка без проведения кадастрового учета, но
здесь определенный риск: если возникнут спорные вопросы с
арендатором суд запросто может признать такой договор аренды
незаконным, т.е. незаключённым.
Или согласно закону, провести кадастровый учет части объекта
недвижимости, с дополнительной тратой денежных средств,
вследствие чего повышается арендная плата и потенциальные
арендаторы объекта сократятся в разы. Но даже в этом случае нет
никакой гарантии, что суд не признает договор незаключенным.
Но тем не менее, в судебной практике есть постановления, о признании
действительным договоры аренды, заключенные в отношении части
земельного участка или объекта недвижимости, не прошедшей кадастровый
учет.
Постановление №13
1
Верстова М.Е., Сафонова Ю.Б. К вопросу о понятии и классификации вещей как
объектов гражданских прав // Законодательство и экономика. 2014. №12. С. 34-36.
19
Постановление № 13 дает разъяснение что возможна аренда части вещи
т.е. объекта недвижимости, и призывает устранить противоречия судов по
данному вопросу.
В Постановлении закреплены правила, что договор аренды части
объекта недвижимости, земельного участка считать действительным без
дополнительных оснований
1
.
В Постановлении имеется требование ко всем договорам аренды части
объекта недвижимости, если договор аренды заключается на срок более года,
то такой договор подлежит государственной регистрации в обязательном
порядке.
Судьи определили, права на объекты недвижимости,
зарегистрированные за арендодателем, то на государственную регистрацию
может быть подан документ, графическое описание той часть недвижимости,
который будет пользоваться арендатор. Так же с учитывается данные,
содержащиеся в кадастровом паспорте, той недвижимой вещи. Таким
образом, если из указанного описания следует, вещь договора аренды
согласован обоими сторонами, то отказ в регистрации договора аренды
по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может
быть признан судом незаконным
2
.
Отмечается, что в Постановлении № 13 некоторым образом, частично
сохранилось правила о необходимости кадастрового учета арендуемой части
объекта. Такое требование относится только к аренде части объекта
недвижимости находящихся в государственной или муниципальной
собственности.
Таким образом, можно сделать следующее заключение: первостепенное
значение имеет не кадастровый учет части вещи арендуемой недвижимости,
а возможность договаривающихся сторон аренды выделить и
1
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) « Об отдельных
вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о
договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012. N 1.
2
Определение ВАС РФ от 24.12.2012 № ВАС-16653/12 // СПС « Консультант Плюс» .
20
индивидуализировать данный объект недвижимости на местности. То есть,
для заключения договора аренды части вещи или определенной вещи не
требуется описания арендуемой недвижимости, и считается договор
заключенным и законным. Неопределенность предмета договора не должно
препятствовать заключения договора аренды части вещи, стороны не должны
ссылаться на его недействительность или незаконность.
Пленумом ВАС РФ отдается предпочтение не описанию арендуемой
части вещи в документе, а индивидуализация определенного объекта или
части объекта при передаче в аренду
1
.
По мнению авторов, это свидетельствует о тенденции перехода судов
на более «либеральные» позиции в отношении договоров аренды,
заключаемых по имуществу (его части), находящемуся в частной
собственности, и признания судами приоритета фактически складывающихся
арендных отношений над некоторыми формальными требованиями,
предъявляемыми к договорам аренды. К последним можно отнести
кадастровый учет части объекта недвижимости, сдаваемого в аренду, или
подробное описание предмета договора аренды в тексте самого договора.
Отметим, что ни действующее законодательство, ни разъяснения
высших судебных инстанций не определяют понятие «часть вещи».
Представляется, что конструктивный элемент здания (стена, крыша)
отличается от части этого здания (например, конкретного помещения)
порядком пользования. Очевидно, что размещение на стене или крыше
здания каких-либо конструкций не может рассматриваться как использование
вещи по назначению. Однако пользование – понятие более широкое. Как
справедливо отмечал М.М. Агарков, «пользованием является употребление
вещи для достижения тех или иных целей, в частности для удовлетворения
1
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) « Об отдельных
вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о
договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012. N 1.
21
каких-либо потребностей, а также для извлечения доходов»
1
.
Гражданское законодательство также не ограничивает право
пользования лишь использованием по назначению, устанавливая в ст. 615 ГК
обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с
условиями договора аренды. Поэтому размещение на конструктивном
элементе здания рекламных конструкций, иных объектов является
специфическим способом извлечения из вещи полезных свойств. В этой
связи, полагаем, нет никаких препятствий рассматривать конструктивный
элемент здания как часть вещи, которую стороны договора должны
индивидуализировать таким образом, который фактически позволяет
определить ее границы (например, путем указания на место этой части на
чертеже здания)
2
.
Сказанное позволяет прийти к выводу, что обязательства по
возмездному использованию конструктивного элемента здания являются по
своей сути арендными, опосредующими передачу части вещи во временное
пользование, без передачи правомочия владения.
Следовательно, нормы о договоре аренды должны применяться для
регулирования подобных договоров напрямую, а не по аналогии закона.
Необходимость индивидуализации объекта аренды установлена п. 3 ст.
607 ГК РФ, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны
данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее
передаче арендатору. В противном случае условие об объекте аренды
признается несогласованным, а соответствующий договор не считается
заключенным. В то же время никаких общих правил, содержащих перечень
конкретных данных, которые необходимо указать в отношении определенных
объектов аренды, законодательно не закреплено, что порождает различные
1
Агарков М.М. Основные принципы советского гражданского права // Советское
государство и право. 1947. № 11. С. 41.
2
Белов В.А. Арендная плата по договору аренды // Право и экономика. 2014. № 3 (313). С.
36-38.
22
подходы судов к разрешению соответствующих споров
1
.
Так, например, по вопросу о достаточности для согласования условия
об объекте аренды указания в договоре на адрес здания, где расположено
передаваемое в аренду помещение, а также площадь этого помещения,
существуют противоположные позиции судов. ФАС Уральского округа по
делу № А47-1541/06 определил, что «...довод заявителя кассационной
жалобы о незаключенности договора аренды от 01.07.2005 № 24 ввиду того,
что между сторонами не было достигнуто соглашение о предмете договора,
является необоснованным. В договоре аренды указаны адрес и площадь
помещения, передаваемого в аренду: часть площади торгового зала, равная
95,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, д. 20.»
2
.
В похожем случае ФАС Волго-Вятского округа по делу № А43-
4982/2009 установил, что «содержащееся в договоре описание арендованного
имущества не позволяет определенно установить, какие конкретно
помещения из состава домовладения предпринимателя подлежат передаче в
пользование арендатору, так как указание на общую площадь помещений,
составляющую 175,3 квадратного метра, при общей площади здания 702
квадратных метра (площадь первого этажа составляет 610,3 квадратного
метра, второго этажа – 91,7 квадратного метра) недостаточно для
индивидуализации предмета обязательства»
3
.
Отдельно следует остановиться на характеристике правовых
последствий несогласованности сторонами договора аренды условия о пред-
мете. Как было указано выше, п. 3 ст. 607 ГК РФ в качестве такого
последствия устанавливает незаключенность договора.
В этой связи в судебной практике неоднократно возникал вопрос о том,
1
Белов В.А. Правовая природа арендных отношений: исторический аспект // Адвокат.
2015. N 9. С. 68 - 71.
2
Постановление ФАС Уральского округа от 16.11.2006 по делу № А47-1541/06 // СПС «
КонсультантПлюс» .
3
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.03.2010 по делу № А43-4982/2009 //
СПС « КонсультантПлюс» .
23
возможно ли признать незаключенным фактически исполнявшийся
сторонами договор аренды в отсутствие должной индивидуализации объекта
аренды. Некоторые суды придерживались формальной позиции: если в
договоре не согласован предмет аренды, то реальное исполнение не может
являться основанием для признания договора заключенным. В данном случае
судами признавалось пользование имуществом без правовых оснований и
право арендодателя взыскать плату за пользование этим имуществом как
неосновательное обогащение арендатора (ст. 1102 ГК РФ)
1
.
Пленум ВАС РФ в постановлении от 25.01.2013 определил, что если
арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным
образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь
была передана арендатору, при этом спор о ненадлежащем исполнении
обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами
отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот до- говор по основанию,
связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в т.ч. ссылаться на
его незаключенность или недействительность
2
.
В последующем данная позиция была воспринята законодателем, и ст.
432 ГК РФ «Основные положения о заключении договора» дополнена
пунктом, согласно которому сторона, принявшая от другой стороны полное
или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая
действие договора, не вправе требовать признания этого договора
незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных
обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности. Указанная
законодательная новелла представляется своевременной и обоснованной.
Действительно, вопрос о незаключенности договора ввиду
несогласования условия о его предмете может возникнуть лишь до его
1
Гильмуллина Л.М. О новом договоре переуступки права аренды на землю // Юрист. 2016.
№ 16. С. 18-20.
2
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) « Об
отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской
Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012. № 1.
24
фактического исполнения, поскольку, как было указано выше, именно
предмет в первую очередь определяет порядок последующего исполнения
договора, а его неопределенность может повлечь невозможность реализации
сторонами своих прав и обязанностей
1
.
Фактическое исполнение договора означает, что сторонам понятен его
предмет и последующее требование одной из сторон о признании такого
договора незаключенным предъявляется, как правило, с целью избежать
ответственности за ненадлежащее исполнение договора и по сути является
злоупотреблением правом. При этом стоит отметить, что ст. 432 ГК РФ
является общей нормой, относящейся ко всем договорным обязательствам,
если иное не установлено специальными нормами о конкретном договоре. А
статья 607 ГК РФ и представляет собой такую специальную норму. Как
известно, при конкуренции общей и специальной нормы применяется
последняя
2
. Поэтому во избежание разночтений в понимании
законодательных положений, с учетом приведенной позиции ВАС РФ, а
также с целью не допустить недобросовестного поведения сторон договора
необходимо, на наш взгляд, в п. 3 ст. 607 ГК РФ внести уточнения, связанные
с установлением запрета признания фактически исполнявшегося договора
аренды незаключенным.
Резюмируя изложенное, отметим, что предметом договора аренды
выступают действия его сторон в отношении имущества, являющегося
объектом аренды. При этом в аренду может быть передана часть (элемент)
вещи с соблюдением требований о ее индивидуализации в договоре.
Ненадлежащее описание в договоре объекта аренды в случае полного или
частичного исполнения договора хотя бы одной из сторон не является
основанием для признания его незаключенным
3
.
1
Забазнов В.В. К вопросу о критериях делимости недвижимых вещей в современном
российском гражданском праве // Бизнес в законе. 2016. №1. С. 77-79.
2
Калыгин Б.К. Часть земельного участка как объект гражданских прав // Экономика и
социум. 2015. № 5-1 (18). С. 565-566.
3
Калыгин Б.К. Часть земельного участка как объект гражданских прав // Экономика и