25
1.3 Виды договоров аренды части вещи
Аренда части недвижиамой вещи, являющеайся недвижиамым
имущеставом
Чтобы оформить договор аренды части недвижиамой вещи в точном
соответаствии с нормами примениамого законодаательства и положенаиями
судебной практики, а также соблюсти все необходаимые формальаности для
обеспечаения надлежаащей государаственной регистраации договора,
необходаимо иметь предстаавление о деталях оформлеания договора аренды
части недвижиамой вещи.
Прежде всего, для обеспечаения согласоаванности сторонаами
существаенных условий договора, необходаимо четко идентифаицировать в
договоре аренды часть вещи, которая передаеатся в аренду. Пункт 3 статьи 607
ГК РФ гласит, что «в договоре аренды должны быть указаны данные,
позволяающие определаенно установаить имущеставо, подлежаащее передаче
арендатаору в качестве объекта аренды. При отсутста вии этих данных в
договоре условие об объекте, подлежаащем передаче в аренду, считаетася не
согласоаванным сторонаами, а соответа ствующий договор не считаетася
заключеанным».
Условие надлежаащей идентифаикации части вещи как предмета
договора аренды должно быть выполнеано, во-первых, для того, чтобы
обеспечаить действиательность договора (что важно как для подлежаащих, так и
для не подлежаащих государаственной регистраации договораов аренды), и, во-
вторых, чтобы данный договор аренды, при условии заключеания его на срок
не менее одного года, был зарегисатрирован соответаствующим
территоариальным управлеанием Федеральной службы государаственной
регистраации, кадастра и картограафии (Росреестра) и вступил в силу
1
.
В отношенаии недвижиамого имущестава надлежаащее определаение части
социум. 2015. № 5-1 (18). С. 565-566.
1
Мацкевич О.А. Аренда земельных участков // Инновационная деятельность: теория и
практика. 2016. № 7 (3). С. 23-28.
26
вещи предполаагает достатоачно детальна ое определаение в договоре аренды,
во-первых, самого недвижиамого имущеста ва, часть которого передаеатся в
аренду, и, во-вторых, непосреадственно части такого недвижиамого имущестава.
Целью такого определаения является четкая идентифаикация предмета
договора аренды, а, следоваа тельно, его согласоа ванность сторонаами как
существаенное условие договора аренды.
В частносати, для определаения недвижиамого имущестава как целого,
часть которого передаеатся в аренду, в договоре рекоменадуется указать, во-
первых, полный адрес недвижиамого имущестава. Во-вторых, если передаеатся
в аренду часть помещенаия в здании, необходаимо указать этаж, номер и
площадь помещенаия.
Переходя к надлежаащей идентифаикации части недвижиамой вещи,
которая подлежит определаению в договоре аренды, необходаимо подчеркануть,
что для обеспечаения действиательно четкого обозначаения части вещи
1
она
должна быть указана, во-первых, в тексте договора аренды и, во-вторых,
путем выделенаия части недвижиамой вещи в прилагааемом к договору аренды
графичеаском докуменате. Вместе с тем, в тексте договора допускаа ется
указание минимума деталей арендуеамой части вещи при условии отсылки к
приложеанию к договору аренды, содержаащему четкую графичеаскую
идентифаикацию части недвижиамой вещи. В случае использаования способа
идентифаикации части вещи с отсылкой к приложеанию договора
рекоменадуется указать в тексте договора как минимум общую площадь
арендуеа мой части вещи и повториать площадь в графичеаском приложеании к
договору
2
.
Способ графичеаской идентифаикации части вещи является
необходаимым и дополняающим описание части вещи в тексте договора.
Способ выделенаия части вещи (предпочатительнее всего цветом или
1
Постановление ФАС Московского округа от 31 декабря 2014 года № КГ-А40/12215-14-П
// СПС « Консультант Плюс» , 2016.
2
Белов В.А. Правовая природа арендных отношений: исторический аспект // Адвокат.
2015. N 9. С. 68 - 71.
27
штриховакой) обязатеально должен быть указан в текстоваой части договора
аренды наряду с общей площадью части вещи, чтобы не могло возникнауть
сомнений в том, что в прилагааемом к договору графичеа ском докуменате
действиательно указана именно та часть недвижиамой вещи, которая
передаеатся в аренду по договору
1
.
Возникает обосноваанный вопрос, любой ли графичеаский документ
может использаоваться как приложеание к договору аренды, позволяающее
идентифаицировать часть вещи. Ведь на практике стороны могут использаовать
для этого разного рода докуменаты: кадастраовый паспорт, поэтажнаый план,
техничеаский план и т.д.
Необходимо отметить, что Росреестр при государаственной регистраации
части вещи требует предстаавления кадастраового паспорта, в графичеаской
части которого достатоачно определаенно выделена части вещи, передава аемая
в аренду
2
.
Однако в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011
года № 73 «Об отдельнаых вопросах практики применеания правил
Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в редакции
от 25 декабря 2013 года содержиатся иная позиция: «если права на указаннаые
недвижиамые вещи (земельнаые участки, здания, сооружеания, помещенаия)
ранее были зарегисатрированы за арендодаателем, на государаственную
регистраацию договора аренды может быть предстаавлен подписаанный
сторонаами документ, содержаа щий графичеаское и/или текстуаальное описание
той части недвижиамой вещи, пользоваание которой будет осущеставляться
арендатаором (в том числе с учетом данных, содержаащихся в кадастраовом
паспорте соответаствующей недвижиамой вещи)
3
. Если из этого описания
1
Пискунова М.О. О делимости недвижимых вещей // СПС « КонсультантПлюс» ;
Шлотгауэр М.А. Правовой режим части жилого помещения// Правовая культура и
правовой нигилизм: сб. материалов межвуз. конф. Омск, 2006. С. 150-156.
2
Письмо Росреестра от 14.07.2011 N 14-4499-ГЕ « О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» // СПС « Консультант Плюс» , 2016.
3
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) « Об отдельных
28
следует, что предмет договора аренды согласоаван сторонаами, то отказ в
регистраации договора аренды по причине непредса тавления кадастраового
паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконаным».
Никоим образом не оспариваая вышеукаазанную позицию Пленума ВАСа
РФ, исключиательно для обеспечаения беспрепаятственной государа ственной
регистраации договора аренды части вещи и основывааясь на требовааниях
Росреестра как государаственного органа, осущеставляющего государа ственную
регистраацию договораов аренды недвижиамости, рекоменадуется выделить
часть вещи, передавааемой в аренду, именно на графичеа ской части
кадастраового паспорта. Исключением является ситуация, когда та же самая
часть недвижиамого имущестава уже ранее передаваалась в подлежаащую
государаственной регистраации аренду, и при этом в территоа риальный орган
Росреестра предостаавлялся кадастраовый паспорт с указаниаем этой части
1
.
В таком случае предостаавлять на регистра ацию кадастраовый паспорт с
выделенаной частью вещи в его графичеаской части не потребуается
2
. Вместе с
тем, чтобы у регистрааторов Росреестра не возникло вопросов, для должной
идентифаикации части вещи как предмета договора аренды мы рекоменадуем
сделать приложеанием к договору аренды копию кадастраового паспорта с
выделенаием в его графичеаской части арендуеамой части вещи.
Если же договор заключен на срок менее года или на неопредаеленный
срок и, таким образом, не предполаагает государаственной регистраации, то, как
предстаавляется, стороны вправе выделить часть вещи на иного рода
докуменатах: поэтажнаом или техничеаском плане. Суды принимаают такие
докуменаты как надлежаащие при оценке определаенности части вещи как
предмета договора аренды. Важно, чтобы эти докуменаты, прилагааемые к
договору аренды, отражали актуальа ное состояна ие недвижиамой вещи на дату
вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о
договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012. N 1.
1
Гражданское право: Учебник /отв. ред. В.П. Мозолин. « Юристъ» , 2014. – 658 с.
2
Письмо Росреестра от 14.07.2011 N 14-4499-ГЕ « О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» // СПС « Консультант Плюс» , 2016.
29
его заключеания
1
.
При государаственной регистра ации договора части недвижиамой вещи
обременаение в виде аренды устанава ливается в отношенаии всей вещи в целом.
Однако в Едином государа ственном реестре прав делается отметка о том, что в
действиательности зарегисатрирован договор аренды только части вещи. Таким
образом, государа ственная регистраация договора аренды части вещи не
препятсатвует заключеа нию и государаственной регистраации договора аренды
иных частей той же недвижиамой вещи.
Кроме того, как следует из изложенаного ранее, арендода атель не обязан
выделять часть вещи, подлежаащей передаче в аренду, как самостоаятельный
объект недвижиамого имущестава. Такие действия предполаагали бы
составлаение техничеаского плана части вещи, постаноавку ее на
государаственный кадастраовый учет в Федеральной кадастраовой палате
Росреестра и, наконец, государаственную регистраацию права собствеанности
арендодаателя на часть вещи. Процесс был бы трудоемаким и занял бы
достатоачно длительаное время, не менее 1 календаарного месяца. К счастью,
постаноавка на самостоаятельный учет части недвижиа мой вещи, например,
части помещенаия, для заключеания в ее отношенаии договора аренды не
требуетася
2
.
Необходимо обратить внимание, что исключеанием из этого правила
является аренда части земельнаого участка, находящаегося в государаственной
или муниципаальной собствеанности
3
. В данном случае необходаимо
осущеставить кадастраовый учет части земельнаого участка вне зависимаости от
того, подлежит ли договор аренды государаственной регистраации или нет. В
противнаом случае договор аренды части земельнаого участка может быть
1
Белов В.А. Договор аренды и государственная регистрация // Вестник арбитражной
практики. 2016. N 2. С. 33 - 38.
2
Верстова М.Е., Сафонова Ю.Б. К вопросу о понятии и классификации вещей как
объектов гражданских прав // Законодательство и экономика. 2014. №12. С. 34-36.
3
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) « Об отдельных
вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о
договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012. N 1.
30
признан незаклюаченным. Отметим, что вышеукаазанное правило не
распросатраняется на лесные участки, которые до 1 января 2015 года могли
быть предостаавлены в аренду даже в отсутставие кадастраового учета лесного
участка.
Гражданский кодекс РФ исходит из правила «разрешеано все, что прямо
не запрещеано», поэтому, поскольаку в законе отсутставует запрет на
заключеание подобных договораов, а коммерчаеские организаации испытываают
необходаимость в аренде части помещенаий, заключеание соответаствующих
договораов допустиамо. На этой же позиции стоит и судебная арбитраа жная
практика, которая признает действиательность договораов аренды части
помещенаий.
Поэтому заключеание договора аренды части нежилого помещенаия
является законным
1
.
Поскольку самостоаятельным объектом недвижиамости является лишь
помещенаие в целом, встает вопрос о том, как описать ту его часть, которая
берется в аренду. Однажды нашей компании предстаавился случай защищать
клиентов, которые установаили границы части помещенаия путем их
прорисоавки мелом на полу, стенах и потолке, а фотограафии этой прорисоавки
приложиали к договору. В том конкрета ном деле нам удалось отстоять их
права, однако сам по себе этот способ установа ления границ очень
ненадежаный, поскольа ку на фотограафиях, как правило, имеет место
искаженаие перспекативы, сложносати с определаением масштаба, фотограафии
поддаютася измененаию, а регистраирующие органы с недоумеанием относятася к
согласоаванию предмета договора путем предоста авления фотограафий и
отказываают в проведеании регистраации
2
.
Поэтому для того, чтобы исключиать риски признанаия в дальнейашем
договора аренды незаклюаченным в связи с несоглаасованностью предмета, а
1
Гражданское право: Учебник /отв. ред. В.П. Мозолин. « Юристъ» , 2014. – 658 с.
2
Белов В.А. Договор аренды и государственная регистрация // Вестник арбитражной
практики. 2016. N 2. С. 33 - 38.
31
также обеспечаить возможнаость регистраации прав по договору аренды в
реестре, следует использаовать докуменатальные способы согласоавания границ
арендуеа мой части нежилого помещенаия. Конкретные варианты могут быть
различнаыми: составлаение плана арендуеа мых площадей в привязке к
кадастраовому паспорту помещенаия, выкопираовка арендуеа мой площади
техничеаского паспорта, прорисоавка арендуеамой площади на поэтажнаом
плане и т.д. В любом случае должно быть графичеаское отображаение
арендуеа мых площадей, привязаанное к какому-либо официалаьному
докуменату, отражаюа щему план помещенаия. Причем это отображаение должно
быть либо включено в сам договор аренды, либо являться приложеанием к
нему или акту приема-передачи помещенаия
1
.
Следует отметить, что территоариальные органы Росреестра занимают
позицию, согласно которой регистраация договора аренды части помещенаия
возможна лишь в случае предоста авления кадастраового паспорта или
кадастраовой выписки на данную часть нежилого помещенаия. Поэтому в
случае, если вы заключааете долгосраочный договора аренды и не хотите
заниматаься судебным обжаловаанием отказа в осущеставлении регистраации,
следует заранее озаботиаться внесениаем сведений о части помещенаия в
кадастр.
Ненадлежащее согласоавание границ арендуеамой части нежилого
помещенаия может привести к признанаию договора аренды незаклюаченным.
Поскольку юридичеаски как самостоаятельный объект права существа ует
только помещенаие в целом, объектом договора аренды части нежилого
помещенаия выступаает, тем не менее, все помещенаие целиком. Иными
словами, с точки зрения закона арендатаор берет в аренду все помещенаие, но
договараивается с арендодаателем о том, что использаовать он будет лишь часть
помещенаия и соответаственно арендная плата будет меньше. Такая
1
Гильмуллина Л.М. О новом договоре переуступки права аренды на землю // Юрист. 2016.
№ 16. С. 19.
32
специфиаческая конструакция порождаает некотораые сложносати
1
.
Например, в силу общих положенаий закона арендатаор обязан
осущеставлять текущий ремонт объекта аренды. Буквальное толковаание этого
положенаия примениательно к ситуации аренды части нежилого помещенаия с
учетом вышескаазанного приведет к выводу о том, что обязаннаость по
осущеставлению текущего ремонта распросатраняется на все помещенаие, а не
его часть. Данное решение очевидно необоснаованно, поэтому в договоре
аренды следует подробно описать объем обязаннаостей арендатаора по
содержаанию соответаствующего помещенаия
2
.
Этот объем может быть различен с учетом особеннаостей деятельаности
арендатаора. Если речь идет об установаке платежнаого терминаала, то логичнее
всего будет освободаить арендатаора от обязаннаостей по ремонту, если
арендуеа мая часть помещенаия предстаавляет собой торговый зал, то
обязаннаости арендатаора по содержаанию могут ограничаиваться физичесакими
границаами арендуеамой площади и т.д
3
.
Основная проблема при аренде части помещенаия - чёткое определаение
границ такой части. Это требуетася для правильаного оформлеания аренды. А
проблемы могут возникнауть в связи со следующаими фактораами.
Возьмём совремеанный торговый центр. Один большой зал на весь
этаж, в котором размещеано нескольако торговых точек. Изначально никаких
конструактивных элементаов, которые позволиали бы выделить части
помещенаия, не предусмаотрены
4
.
Арендаторы снимают необходаимые им квадратаные метры площади
зала, в зависимаости от собствеанных потребнаостей. Эти части не равны по
площади. При определённых видах споров в суде, бывает важно чётко
1
Гражданское право: Учебник /отв. ред. В.П. Мозолин. « Юристъ» , 2014. – 658 с.
2
Забазнов В.В. К вопросу о критериях делимости недвижимых вещей в современном
российском гражданском праве // Бизнес в законе. 2016. №1. С. 77-79.
3
Гражданское право: в 2 ч. / под ред. В.Л. Камышанского, Н.М. Коршунова, В.И. Иванова.
М., 2012. Ч. 1. – 568 с.
4
Калыгин Б.К. Часть земельного участка как объект гражданских прав // Экономика и
социум. 2015. № 5-1 (18). С. 565-566.
33
докуменатально подтверадить, что именно это лицо арендоваало именно этот
квадратаный метр площади зала.
К примеру, возьмём печальнаый случай пожара в торговом центре.
Помещение выгорело и следстваию необходаимо достовеарно установаить
арендатаора места, на котором произошало возгораание. Всё сгорело, стен нет,
как определаить границы арендуеамой тем или иным арендатаором площади?
Если в помещенаии, как было описано выше, нет капиталаьных
конструакций, которые позволяают выделить часть помещенаия, которая
арендуеа тся по заключааемому соглашеа нию, действия арендата ора и владельаца
помещенаия следующаие
1
.
При составлаении соглашеания об аренде части помещенаия,
собствеаннику необходаимо предостаавить техничеаский документ на здание, в
котором имеется план помещенаия в виде графичеаской схемы.
Важно, чтобы такой документ был официала ьным, а план составлаен
специалаистами государаственной службы. С этих докуменатов делается копия.
После переговаоров арендатаора и собствеанника, и решения вопроса о
размере части помещенаия, которая будет сдана в аренду, партнёры, в
соответаствии с тем, где физичеса ки будет находитаься арендуеа мая часть в
самом торговом зале, выделяют эту часть на копиях плана помещенаия в
официалаьном докуменате
2
.
По экземплаяру подписаанного сторонаами плана с выделенаной на нём
частью помещенаия, которое сдаётся в аренду, остаётся у сторон соглашеания и
служит приложеанием к договору.
Теперь у каждой из сторон возникшаих арендных отношенаий, есть
удостоваеренная другой стороной бумага, на которой наглядно обозначаена
часть помещенаия, которая сдаётся в аренду.
1
Кравцов Д.А. Договор аренды: понятие, содержание, предмет, стороны // В сборнике:
Современные проблемы инновационного развития науки. сборник статей международной
научно-практической конференции. Уфа, 2016. С. 117-119.
2
Мацкевич О.А. Аренда земельных участков // Инновационная деятельность: теория и
практика. 2016. № 7 (3). С. 23-28.
34
Теперь при любых спорах, соотнеся обе копии плана, можно с
достовеарностью говорить, что речь идёт об одном и том же участке площади
всего помещенаия.
В целом заключение договоров аренды части помещения требует
достаточно серьезной юридической проработки, которая обеспечивает
возможность эффективной защиты прав на случай нарушений другой
стороны. Наша юридическая компания предлагает услуги по разработке
индивидуальных договоров аренды части помещений, типовых образцов,
проведению переговоров по вопросам заключения подобных договоров,
составлению протоколов разногласий и т.д.
Аренда части недвижимой вещи, не являющейся недвижимым
имуществом
1
Рассмотрим также другой аспект аренды части недвижимой вещи, а
именно, аренду части недвижимой вещи (например, крыши, внешней стены
здания и прочее), которая сама по себе недвижимой вещью не является, а
представляет собой конструктивный элемент недвижимой вещи.
ВАС РФ достаточно четко высказался в поддержку возможности
предоставления в пользование части недвижимой вещи, не представляющей
собой обособленную недвижимую вещь, в пункте 1 Информационного
письма ВАСа РФ № 66 от 11 января 2002 года «Обзор практики разрешения
споров, связанных с арендой» и в пункте 7 Постановления Пленума ВАСа от
23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения
споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».
Вместе с тем, такой договор является не договором аренды, а договором
пользования конструктивной частью вещи
2
.
На примере указанных решений ВАСа РФ мы наблюдаем эволюцию
подхода к толкованию и интерпретации передачи в пользование
1
Лазаренкова О.Г. Договор аренды части нежилого помещения: особенности заключения
и государственной регистрации // Нотариус. 2015. N 8. С. 9 - 12.
2
Лазаренкова О.Г. Договор аренды части нежилого помещения: особенности заключения и
государственной регистрации // Нотариус. 2015. N 8. С. 9 - 12.