55
аренды предусмаатривает право арендодаателя в одностороннем порядке
изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результаате
такого одностоароннего изменения она увеличиалась непропоарционально
измененаию средних рыночных ставок, уплачивааемых за аренду аналогиа чного
имущеста ва в данной местносати за соответаствующий период, и существаенно
их превысиала, что свидетеальствует о злоупотреблении арендода ателем своим
правом, суд на основанаии п. 2 ст. 10 ГК РФ отказываает во взысканаии
арендной платы в части, превышаа ющей названнаые средние рыночные ставки
(п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 (в ред.
Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. N 13)) с целью, чтобы
право арендодаателя в одностоароннем порядке изменять размер арендной
платы не приводиало к неравноаму размеру обязатеальств сторон.
Стоит также отметить, что, как в данном вопросе, так и в других
вопросах, касающиахся арендной платы, сложилаась судебная практика,
направлаенная на защиту интересаов арендатаора (постаноавления ФАС Волго-
Вятского округа от 20.11.2008 по делу № А38-160/2008-3-76, Московского
округа от 30.03.2006 № КГ-А40/2614-06, Уральского округа от 06.05.2009 №
Ф09-2678/09-С6 и от 18.06.2004 № Ф09-1792/04-ГК, постаноавления ФАС
Московского округа от 18.03.2010 № КГ- А40/1860-10, от 14.01.2010 № КГ-
А41/14499-09, от 27.08.2007 и 03.09.2007 № КГ-А40/8421-07, Поволжского
округа от 06.05.2010 по делу № А06-2184/2009, от 18.11.2008 по делу № А12-
6018/08 и от 23.03.2006 по делу № А65-6989/2005-СГ2-24). Учитывая все
сказаннаое выше, автор предлагаает внести измененаия в ч. 3 ст. 614 ГК РФ
1
.
Также пришло время, когда нужно рассмотареть предложение по
использаованию в качестве предмета договора аренды нематераиальных
объектов, как то происхоадит при договоре аренды игроков, лизинга
персонаала, инновацаионного лизинга. То есть пересмоатр положенаий ст. 607
Гражданского кодекса РФ. Главное обоснова ание данного предложа ения
1
Забазнов В.В. К вопросу о критериях делимости недвижимых вещей в современном
российском гражданском праве // Бизнес в законе. 2016. №1. С. 77-79.
56
состоит в экономических преимущаествах и решении экономиаческих проблем.
Включение необычнаых объектов договораных отношенаий в оборот
выдвигаалась и ранее, например, доктором юридических наук Л. Т. Кокоевой в
своей докторсакой диссертаации. Среди таких необычнаых объектов называеатся
аренда рабочего времени техники, наем персонаала, аренда вебсайтаов, аренда
выделенаных каналов связи и т.п., ранее не включавашихся в оборот.
Высказывается предложаение отказатаься от сложившегося в последнаее время
постулаата о невозмоажности признать какой-либо объект включенаным в сферу
гражданаско-правового регулираования без его легитимаации, т.е. без прямого
указания законодаателя о его существаовании. В подобных случаях было бы
правильано применяать нормы ст. 6 ГК РФ (т.е. применять гражданаское
законодаательство по аналогии)
1
.
Следующая проблема - это использаование в качестве объекта договора
аренды «аренду будущей вещи», т. е. объект, который еще не был создан.
Судебная практика в данном вопросе остается противоаречивой, суды как
признают за участниаками оборота права на заключеание предвараительных
договораов до регистраации права на объект недвижиамости, так и отказываают
в этом. Также остаются противоаречивыми и действия Росреестра в части
регистраации таких действий. Стоит отметить, что связаннаые с данным
вопросом Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002
«Обзор практики разрешеания споров, связаннаых с арендой»; Постановление
Пленума ВАС РФ № 73 «Об отдельнаых вопросах практики применеания
правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды»; Постановление
Пленума ВАС от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнеаний в Постановление
Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельнаых вопросах практики
применеания правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре
1
Кравцов Д.А. Договор аренды: понятие, содержание, предмет, стороны // В сборнике:
Современные проблемы инновационного развития науки. сборник статей международной
научно-практической конференции. Уфа, 2016. С. 117-119.
57
аренды» проблему не решили
1
.
Проблема аренды необосоабленной части здания. Аренда
необосоабленной части здания наиболее часто применяается в торговых
центрах, когда собствеанник помещенаия делит здание на секции
перегораодками и эти секции сдает на время третьим лицам. И часто такие
договоры называют арендныами. Но возникаает проблема в связи со ст. 607 ГК
РФ, где говорится, что в собствеанность сдаются вещи, а в данном случае это
не вещь, а секция. Получается, что такой договор не укладываается в идею ст.
607 ГК РФ. Стоит отметить, что подобные договоры также называют
договораами возмезданого оказания услуг, хотя никакого возмезданого оказания
услуг тут нет.
Исходя из Информационного письма № 66 от 11.01.2002 г. «Обзор
практики разрешеания споров, связаннаых с арендой», а также из Поста-
новления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64 «О некотораых вопросах
практики рассмота рения споров о правах собственников помещенаий на общее
имущеста во здания», делается вывод, что такие договоры признаюатся как
договоры, непоименованные в Гражданском кодексе. При этом в
Постановлении Пленума говоритася, что к таким договораам следует
применяать нормы Гражданского кодекса РФ об аренде. Возникают проблемы
описания и регистраации такого объекта, составлаения кадастраового паспорта
и постаноавки на кадастраовый учет
2
.
Также существаует проблема признанаия в качестве предмета аренды
части вещи, как то «машиномаесто». Проблема существаует в части
определаения и возможнаости регистраации «машинома еста». В настояща ей
момент существа уют разногласия, суды по-разному подходят к данному
вопросу. Некоторые суды признают «машиномаесто» недвижиамой вещью, при
этом в связи с особеннаостью ведения кадастра объектов недвижимости
1
Лазаренкова О.Г. Договор аренды части нежилого помещения: особенности заключения
и государственной регистрации // Нотариус. 2015. N 8. С. 9 - 12.
2
Польщикова А.Е. Часть вещи как объект права // Бюллетень нотариальной практики.
2011. № 2. С. 8-12.
58
«машиномаесто», относят к числу помещенаий. Второй подход судебной
практики - непризнаание «машиномаеста» вещью, в том числе недвижиамой, в
связи с тем, что у «машинома еста» нет границ, воспринаимаемых чувствеанно,
либо через систему объектиавных координаат. Стоит отметить, что в
Государственную думу РФ внесен проект федералаьного закона, направлен-
ный на придание «машиномаесту» статуса недвижиамости в качестве части
помещенаия (путем внесения изменена ий в Федеральный закон от 24.07.2007
№ 221-ФЗ «О государаственном кадастре недвижиамости» и в Федеральный
закон от 21.07.1997 № 122- ФЗ «О государаственной регистраации прав на
недвижиамое имущеставо и сделок с ним»). Однако данный законопароект не
предусмаатривает никаких механизамов его индивидуализации и обособлаения.
Более того, проект как раз и направлаен на отрицанаие необходаимости наличия
данных качеств. В связи с отсутставием единой концепцаии о статусе
«машиномаеста» предлагаается обратитаься к опыту зарубежаных
правопоарядков, наиболее близких к нам по правовой традиции
1
.
В связи с изложенаным предлагааем возврат оперативного и возвратаного
лизинга в законодаательство. Понятия оперативного и возвратаного лизинга
исключиали из закона в 2002 г. Проблема была как в том, что необходаимо
было корректировать законодаательство о лизинге, так и в том, что налогова ые
органы оспариваали правомеарность применеания к оператиавному лизингу
налоговаых преимущаеств, предостаавляемых участникам лизингоавого
договора, применяя штрафные санкции. Однако Высший арбитраажный суд
Российской Федерации в ряде постаноавлений пришел к выводу, что такие
сделки «экономически обоснова аны, имеют разумные хозяйставенные мотивы
и цели для обеих сторон», и поэтому не направлаены на необоснованную
налоговаую экономию (Постановление Президиума ВАС РФ от 16.01.2007 №
9010/06). Отсутствие возможнаости применяать данные виды лизинга не
только тормозит развитие малого и среднего бизнеса, но и препятсатвует
1
Калыгин Б.К. Часть земельного участка как объект гражданских прав // Экономика и
социум. 2015. № 5-1 (18). С. 565-566.
59
доступу к отличному инструмаенту модерниазации и внедрена ия совремеанных
технолоагий. Интересно будет отметить, что в Законе «О лизинге» Республики
Казахстан определаение возвратаного лизинга есть. Также в данном законе
выделяюатся и другие разновидности лизинга, такие как: вторичнаый лизинг,
банковсакий лизинг, чистый лизинг, исламскаий лизинг.
Проблема защиты и обеспечаения прав лизингоадателя при возврате
лизингоа вого имущестава. По действуающему законодательству
лизингоаполучатель должен вернуть имущество лизингоадателю при
прекращаении договора финансоавой аренды. Но все же возникаают случаи,
когда передананое имущество нужно возвратаить лизингоадателю в кратчайашие
сроки. К примеру, такие случаи возникаают, когда лизингоаполучатель не
платит лизингоа вые платежи и есть вероятнаость, что имущество может быть
передано третьим лицам. Право бесспораного списания денежных средств со
счета лизингоаполучателя, право на досрочнаое расторжаение договора и
возврат передананого имущестава и взысканаие убытков является обеспеча ением
прав лизингоадателя. Однако данные способы нельзя в полной мере назвать
действеанными
1
.
Лизингодатель может использаовать свое право на бесспораное списание
денежных средств лишь через два платежнаых периода, в течение которых
лизингополучателем не исполняалась обязаннаость по оплате. Но у
лизингоаполучателей существа ует возможнаость для злоупотреблений. Так,
лизингоаполучатель может закрыть расчетнаый счет в одном банке и открыть
его в другом. Ранее Федеральный закон «О финансоавой аренде (лизинге)»
давал возможнаость лизинговым компаниаям право бесспораного изъятия
своего собственного имущестава, передана ного по договору лизинга. После
вступлеания в силу измененаий закон такого права не дает. Законодательство
«О лизинге» не предусмаотрело возможнаость лизингоадателю изъять у
лизингоаполучателя предмет договора лизинга без расторжаения договора. Это
1
Пышкина К.В., Сметанин А.Г. Отличие договора аренды от договора лизинга //
Современные тенденции развития науки и технологий. 2016. № 4-6. С. 74-75.
60
подтвераждает судебная практика: ФАС Московского округа от 15 апреля 2009
г. №КГ-А40/2706-09, а также Постановление ФАС Поволжского округа от 25
февраля 2009г. №А12-14276/2008и. Процедура расторжения договора лизинга
и возврат имущеста ва в судебном порядке занимает длительаное время. За это
время имущеставо, составлаяющее предмет договора лизинга, может
значитеально подвергануться износу или быть отчуждеанным в пользу третьих
лиц
1
.
Также стоит заметить, что изъятие имущестава не будет выгодно
лизингоадателю в экономиаческом плане, так как шансы на реализаацию
вторичнаого имущеста ва падают. Также имущеставо может быть приспосаоблено
лишь под определенную задачу. И использаовать имущеставо для собствеанных
нужд лизингоадателю не всегда предстаа вляется возможнаым, так как
лизингоадателями обычно выступаают специалаизированные организаации.
Исходя из вышескаазанного, можно сделать вывод, что для лизингоа дателей
деятельаность из договора лизинга остается рисковаанной.
Также выносим предложа ение по внесению изменений в п. 6
Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельнаых
вопросах практики применеания правил Гражданского кодекса РФ о договоре
аренды»
2
. Правовая позиция ВАС РФ в данной части, с точки зрения автора,
нуждаетася в корректаировке. В первую очередь это касается проблемы выкупа
арендуеа мых объектов субъектаами малого и среднего предприа нимательства.
Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особеннаостях
отчуждеания недвижиамого имущества, находящаегося в государа ственной
собствеанности субъектаов Российской Федерации или в муниципаальной
собствеанности и арендуеамого субъекта ами малого и среднего
1
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 июля 2007 г.
№ КГ-А40/6697-07[Электронный ресурс] // « Консультант Плюс» , 2016.
2
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) « Об отдельных
вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о
договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012. N 1.
61
предприанимательства, и о внесении измененаий в отдельнаые законодательные
акты Российской Федерации» отдельнаыми положенаиями обусловален запрет
на включенаие в договор купли-продажи условий о сохранеании обязатеальств
по внесению покупата елем (арендатаором) арендной платы после его
заключеания. Статья 3 данного закона содержит понятие преимущественного
права на приобреатение арендуеамого имущестава, а также определаяет условия
его реализаации. Статья 5 этого же закона устанаваливает порядок оплаты
государаственного или муниципального имущестава, приобреатаемого его
арендатаорами при реализаации преимущаественного права на его
приобреатение. В данных нормах нет однознаачного запрета на внесение соот-
ветствующих условий в заключааемый с такими арендатаорами договор
продажи недвижиамости. Единственное правило, которое касается специфиаки
данного вида договораов, относитася к особеннаостям приобреатения такими
арендатаорами имущества в рассроча ку. Как видно из содержаания ст. 5
названнаого федералаьного закона, запрет на включенаие в заключааемый с
такими арендатаорами договор продажи недвижиамости (или иное соглашеание)
условий о сохранеании обязатеальств по внесению покупатаелем (арендата ором)
арендной платы после его заключеания законодаателем не установален.
Таким образом, в п. 6 Постановления № 73 должны быть внесены
соответаствующие измененаия об исключеании запрета на включенаие
соответствующего условия в договоры купли-продажи недвижиамости, за-
ключаемые с данной категораией арендатаоров.
2.2 Спорные вопросы государственной регистрации договора аренды
части недвижимого имущества
Регистрация аренды нежилых (коммерчаеских) помещенаий в 2015 году
строго контролаируется федералаьным законодаательством. Основные
норматиавы изложены в ФЗ «О государа ственном кадастре
62
недвижиамости» (№221-ФЗ последнаяя версия от 28.02.2015 года) и в ФЗ «О
государаственной регистраации недвижиамого имущестава и сделок с ним».
Несмотря на то, что все существаенные измененаия в этой сфере
применяаются с 2013 года, законодаательство постоянано дополняается новыми
правилаами, а собствеанники и заинтераесованные лица не имеют достовеарной
информаации о порядке проведеания регистраационных действий в отношенаии
объектов недвижиамости
1
.
Требование о регистра ации сделок по аренде объектов недвижиамости
должны соблюдаать лица, которые заключаают долгосраочные договоры
аренды.
В настоящаее время все произвоадственные комплекасы, магазины
розничнаой торговли, кафе и ресторааны и прочие сферы деятельаности
контролаируются со стороны государаства, в том числе и на предмет
соблюдеания лицензиаонных требовааний к арендуеамым помещенаиям.
Соблюдение этих требовааний невозмоажно без государаственной регистраации
договораов аренды. Да и скачки цен на аренду помещенаий заставлаяют
арендатаоров прибегаать к регистраации договораов для закреплаения ее
стоимосати на долгосраочный период
2
.
Для того, чтобы разобрааться в вопросе процедуары регистраации аренды
на помещенаие, его часть, здание или часть здания, следует пошагово
определаить порядок необходаимых для этого мероприаятий.
Заключение договора аренды. Это первое действие, которое совершаают
участниаки сделки – арендатаор и арендодаатель. Следует помнить, что этому
предшесатвует выбор самого помещенаия и согласоа вание условий сделки
(стоимосать аренды, срок аренды и пр.). Если договор аренды заключен на
срок, превышаающий 1 год, то следующаим действиаем сторон будет
обращенаие в государаственные органы для его регистраации.
1
Белов В.А. Договор аренды и государственная регистрация // Вестник арбитражной
практики. 2016. N 2. С. 33 - 38.
2
Белов В.А. Арендная плата по договору аренды // Право и экономика. 2014. № 3 (313). С.
36-38.
63
С заявленаием о государаственной регистраации договора аренды
недвижиамого имущеста ва может обратитаься одна из сторон договора аренды
недвижиамого имущестава. Договор аренды прекращаается:
- по соглашеанию сторон;
- по решению суда;
- по истеченаии срока аренды при наличии письменаного заявленаия
арендодаателя и докумената, подтвераждающего возврат арендатаором предмета
аренды арендодаателю. В том случае, если в аренду сдаются здания,
сооружеания, помещенаия в них или части помещенаий, к договору аренды
недвижиамого имущестава, предстаавляемому на государаственную регистра ацию
прав, прилагааются кадастраовые паспорта соответаственно здания, сооружеания
и помещенаия с указаниаем размера арендуеамой площади. Договор аренды
помещенаия или части помещенаия регистраируется как обременаение прав
арендодаателя соответаствующего помещенаия (части помещенаия).
При государаственной регистраации юридичеаским лицом аренды нежилых
зданий, сооружеаний и помещенаий в них предстаавляются в орган,
осущеставляющий государаственную регистраацию прав на недвижиа мое
имущеста во и сделок с ним, следующаие докуменаты:
1. Документ, подтвераждающий уплату государа ственной пошлины за
государаственную регистраацию.
2. Заявление о государаственной регистраации аренды.
3. Документ, подтвераждающий правоспаособность юридичеаского лица, а
также полномоачия предстаавителя действоавать в интересаах юридичеаского
лица.
4. Документ, удостоваеряющий личность заявитеаля – физичесакого лица,
либо предстаавителя юридичеаского лица;
5. Документы, необходаимые для регистраации договораов аренды:
докуменаты, подтвераждающие права арендодаателя (право
собствеанности, право хозяйставенного ведения, право оператиа вного
управлеания);
64
договор аренды с передатаочным актом;
согласие всех сособставенников о передаче имущестава в аренду (если
сдаваемаое в аренду недвижиамое имущеста во находита ься в общей
собствеанности);
при аренде недвижиамого имущестава, закреплаенного на праве
хозяйставенного ведения, предстаавляется согласие соответаствующего органа
исполниательной власти, осущеста вляющего функцию управлеания
государаственным либо муниципаальным имущеставом;
при передаче имущестава, составлаяющего 25-50 % балансоавой
стоимосати активов акционеарного общества на дату принятия решения о
совершеании сделки, дополниательно предстаавляется решение совета
директоаров (наблюдаательного совета), а при передаче имущестава,
составлаяющего свыше 50 % балансоавой стоимосати активов акционеарного
общества решение о заключеании сделки предостаавляется решение о
заключеании сделки, принятое общем собраниа ем акционеаров
1
.
Арендодателями земельнаых участков, находящаихся в государаственной
собствеанности и располоаженных в пределах городскаой черты (сельских
населенаных пунктов), а также земельнаых участков, государаственная
собствеанность на которые не разгранаичена, выступаают, как правило, органы
исполниательной власти субъектаов Российской Федерации. При
государаственной регистраации юридичеаским лицом договора аренды
земельнаого участка, необходаимы следующаие докуменаты:
1. Документ, подтвера ждающий уплату государаственной пошлины за
государаственную регистраацию.
2. Заявление о государаственной регистра ации аренды.
3. Документ, подтвераждающий правоспаособность юридичеаского лица, а
также полномоачия предстаавителя действоавать в интересаах юридичеаского
1
Сусликов В.Н., Коротких О.А. О предмете государственной регистрации прав на
недвижимое имущество // Известия ЮЗГУ. 2012. №5(44). Ч.1. С.111.