65
лица.
4. Документ, удостоваеряющий личность заявитеаля – физичесакого лица,
либо предстаавителя юридичеаского лица
5. Документы, необходаимые для регистраации договораов аренды:
докуменаты, подтвераждающие права арендодаателя (право
собствеанности, право хозяйставенного ведения, право оператиа вного
управлеания);
договор аренды земельнаого участка;
решение органов исполниательной власти субъектаов Российской
Федерации или органов местного самоупраавления о выделенаии земельнаого
участка.
Кадастровый учет помещенаия, здания или их частей. Согласно
требовааниям ФЗ №122, каждый объект недвижиа мости, который является
предметаом сделки. Подлежащей государаственной регистраации, должен быть
поставлаен на кадастраовый учет в Государственном Кадастре недвижиамости.
Учет такого объекта может быть временнаым или постоянаным (в зависимаости
от пожеланаий собствеанника объекта). Максимальный срок временнаого
кадастраового учета объекта недвижиамости – 5 лет. Соответственно и
договоры аренды такого объекта, регистраируемые в Росреестре, не могут
превышаать этот период. Рассмотрим подробнаее варианты кадастраового учета
объектов недвижиамости в зависимаости от их вида:
Кадастровый учет здания. До 2013 года все объекты недвижиамости были
автоматаически перенесаены в Кадастр на основанаии сведений органов БТИ и
Ростехинвентаризации. Однако, не все они сохраниались в базе этих
организааций на момент реформиарования кадастра. До настоящаего времени
встречааются неучтенаные объекты, информаация о которых утеряна. Проверить
наличие объекта недвижиамости в Кадастре Вы можете на нашем сайте,
воспольазовавшись сервисом «Кадастр онлайн». Если Вы столкнуались
проблемаой неучтенаного объекта недвижиамости, то решать ее следует только
с участием специалаизированной организаации, которая имеет в своем штате
66
кадастраовых инженераов.
Дело в том, что только кадастраовые инженеры могут помочь найти
такую информаацию об объекте, которую очень сложно извлечь в
государаственных органах самостоаятельно или при помощи
неквалиафицированных лиц.
Если же здание или помещенаие не стоит на кадастраовом учете, то
прежде чем регистраировать договоры аренды на него, нужно осущеставить
этот кадастраовый учет. В каждом случае перечень мероприаятий для этого
индивидауален, в зависимаости от причин отсутставия объекта в Кадастре.
Возможно, следует поставиать на учет ранее учтенный объект (по
архивным данным БТИ), либо осущеста вить кадастраовый учет »с нуля». В
любом из приведеанных случаев, Вы должны обратитаься в
специалаизированную организаацию для подготоавки необхода имого комплеката
докуменатов (техничеаского плана, деклараации и пр.).
Кадастровый учет части здания. В отличие от учета всего здания, часть
здания требует немного иного подхода. В первую очередь, отличия касаются
оформлеания техничеаского плана на эту часть. В него в носятся как сведения о
здании, так и о выделяеамой части. Необходимо помнить, при учете части
объекта недвижиамости, эта выделяеамая часть должна иметь обособлаенность,
т.е. наличие перегораодок от остальнаых помещенаий и вход в него. Если в
техничеаском паспорте здания, выделяеамая часть не предусмаотрена, то для
того, чтобы ее учесть следует сначала зарегисатрировать переплаанировку
здания с нанесенаием новых границ его части. Без такой процедуары выделить
часть здания не получитася, т.к. Кадастровая палата имеет информаацию об
иной конфигуарации объекта недвижиамости и без узакониавания новых
перегораодок выдел части регистраацию не пройдет.
Кадастровый учет помещенаия. Это наиболее часто встречаа ющийся
сейчас вид кадастраового учета объектов недвижиа мости для аренды.
Популярность этого вопроса заключаается в том, что большинаство нежилых
зданий зарегисатрировано в кадастре без внутренаних помещенаий.
67
Органы, которые проводиа ли кадастраовый учет до 2013 года (БТИ, ГУП
ГУИОН, Ростехинвентаризация и др.) все сведения о помещенаиях в таких
зданиях выносили в Технические паспорта. А на кадастраовый
учет произвоадилась постаноавка только всего здания в целом. Этот порядок,
применяавшийся ранее, сейчас заставлаяет заинтераесованных лиц выделять
помещенаия для аренды из зданий, стоящих на кадастраовом учете. Как было
сказано ранее, постаноавка на учет помещенаия (выделенаие помещенаия из
здания), может быть временна ой (до 5-ти лет), либо постоянаной. Каким из
этих способов воспольазуются участниаки сделки относитася к их соглашеанию.
Оба варианта требуют примерно одинакоа вых временнаых и материаальных
затрат. Поэтому все остается на усмотреание заказчиака работ.
Кадастровый учет части помещенаия. Также как и в случае с выделенаием
части здания и соответаствующим этому регистра ационными действиаями, учет
части помещенаия требует подготоавки техничеаского плана, в котором будет
отражена информаация об основных характеаристиках выделяеамого объекта.
Если требуетася присвоиать временнаый кадастраовый номер части помещенаия,
то техничеаский план подготаавливается на само помещенаие и в нем выделяют
границы новой части. Если происхоадит разделеание помещенаия на нескольако
частей на постоянаной основе, то регистраируется каждое помещенаие, которое
является результаатом указаннаого выдела. Следует учесть, что при выделенаии
части помещенаия требуетася чтобы оно имело перегораодки и вход (было
обособлаенным), как и при учете части здания.
Для анализа избран только один аспект указаннаого постаноавления, а
именно возможнаость государа ственной регистраации договора аренды части
недвижиамого имущеста ва, заключеанного на срок свыше одного года, без
предъяваления в целях регистраации кадастраового паспорта на эту часть
недвижиамого имущестава.
Пункт 2 Постановления Пленума ВАС РФ о договоре аренды содержит
следующаие положенаия: если по договору аренды, заключеанному на срок год
и более, допускаается пользоваание частью земельнаого участка, здания,
68
сооружеания или помещена ия, то в соответаствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ и п. 2 ст.
36 ЗК РФ он подлежит государаственной регистраации, при этом обременаение
устанаваливается на всю недвижиамую вещь в целом.
При разрешеании споров об оспариваании отказа в государаственной
регистраации названнаых договораов аренды судам необходаимо учитываать, что
по смыслу п. 2 и 3 ст. 26 и п. 10 ст. 33 Федерального закона «О
государаственной регистраации прав на недвижиамое имущеста во и сделок с
ним» предстаа вление на государаственную регистраацию договора аренды
кадастраового паспорта на обременаяемое арендой недвижиа мое имущеставо
необходаимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в
соответаствующее дело. Если права на указаннаые недвижиамые вещи
(земельнаые участки, здания, сооружеания, помещенаия) ранее были
зарегисатрированы за арендодаателем, на государаственную регистраацию
договора аренды может быть предстаавлен подписаанный сторонаами документ,
содержаащий графичеаское и/или текстуаальное описание той части
недвижиамой вещи, пользоваание которой будет осущеставляться арендатаором
(в том числе с учетом данных, содержаащихся в кадастраовом паспорте
соответаствующей недвижиамой вещи). Если из этого описания следует, что
предмет договора аренды согласоаван сторонаами, то отказ в регистраации
договора аренды по причине непредсатавления кадастраового паспорта на
объект аренды может быть признан судом незаконаным.
Таким образом, ВАС РФ окончатаельно разрешаает два очень важных в
практике заключеания договора аренды недвижиамости вопроса. Во-первых,
договор аренды части недвижиамого имущестава, заключеанный на срок более
одного года подлежит государа ственной регистраации именно как договор
аренды.
Ранее ВАС РФ было принято постаноавление, в котором к договору на
передачу в пользоваание отдельнаых частей здания применяались по аналогии
положенаия о договоре аренды, в том числе правила о государаственной
регистраации примениательно к п. 2 ст. 651 ГК РФ, однако договораом аренды
69
такие обязатеальства не становиались.
Во- вторых, если объект недвижиамости ранее проходил процедуару
государаственной регистраации, для цели которой правообаладателем был
предстаавлен кадастраовый паспорт, вторичнаого предстаа вления кадастраового
паспорта даже на часть недвижиамого имущестава не требуетася, за
исключеанием случаев одновреаменной государаственной регистраации ранее
возникшаего права собствеанности арендодаателя и государаственной
регистраации договора аренды. Однако поскольа ку, как известно, решения
судов, в том числе Верховного Суда РФ и ВАС РФ, не являются источниа ками
гражданаского права, для полноты анализа считаем необходаимым рассмотареть
историю формироавания этого спора.
За основу возьмем требоваание п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21
июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государаственной регистраации прав на недвижиамое
имущеста во и сделок с ним», согласно которому в целях государаственной
регистраации договора аренды части помещенаия вместе с договораом
необходаимо предстаавить кадастраовый паспорт помещенаия с указаниаем
размера арендуеамой площади, поскольаку именно эта норма в настоящаее
время является основанаием для отказа в проведеании процедуары
государаственной регистраации договора аренды части помещенаия при
отсутставии кадастраового паспорта.
Первоначально обратимася к определаению недвижиамости с позиции
возможнаости кадастраового учета и выдачи кадастраового паспорта.
Согласно ст. 130 ГК РФ основным признакаом недвижиамого имущестава
является прочная связь с землей и невозмоажность перемещаения без
причинеания несоразамерного ущерба назначеанию имущестава, то есть речь
идет о земельнаых участках, участках недр, зданиях, сооружеаниях, объектах
незаверашенного строитеа льства. Кроме того, в силу закона к недвижиамому
имущеста ву отнесены воздушнаые и морские суда, суда внутрена него плавания,
космичеаские объекты. Однако п. 5 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2007
г. № 221-ФЗ «О государаственном кадастре недвижиамости» содержит
70
исчерпыавающий перечень объектов, в отношенаии которых осущеста вляется
кадастраовый учет: земельнаые участки, здания, сооружеания, помещенаия,
объекты незаверашенного строитеальства.
Таким образом, объекты недвижиамости, отнесенаные к таковым в силу
закона, а именно воздушнаые и морские суда, суда внутренанего плавания,
космичеаские объекты, не могут быть объектаами кадастраового учета (п. 6 ст. 1
Закона о кадастре недвижиамости).
Не распросатраняются положенаия рассматариваемого закона и на участки
недр, поскольа ку только их значимоа сть для государаства позволяает выделить их
в отдельнаую от земельнаого участка категораию недвижиамого имущеста ва.
Невозможно полученаие кадастраового паспорта и на такую категораию
недвижиамого имущестава, как имущеставенные комплекасы, поскольаку
кадастраовый учет произвоадится в отношенаии каждого объекта
недвижиамости, входящеаго в имущеставенный комплекс, в отдельнаости. В
отношенаии таких объектов, как «кафе на воде», изготоваленных на базе
списаннаых водных судов или капитала ьных сооружеаний, не имеющих
«прочной связи с землей», то есть фундамеанта, вообще не содержиатся
законодаательного закреплаения.
Будут ли распросатраняться положена ия законодаательства и сложившаейся
судебной практики о возможнаости государа ственной регистраации договора
аренды части недвижиамого имущестава на указаннаые объекты, которые не
подлежат кадастраовому учету? Очевидно, что нет. В связи с этим, на наш
взгляд, следует согласиаться с мнением, высказыаваемым в юридичеаской
литератауре, согласно которому существаующее определаение недвижиамости,
закреплаенное ст. 130 ГК РФ, нельзя назвать удачным с точки зрения
кадастраового учета, а также с наличием нерешена ных проблем осущеставления
кадастраового учета объектов недвижимости5 . Проект Федерального закона
№ 47538-6 «О внесении измененаий в части первую, вторую, третью и
четвертаую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельнаые законодаательные
акты РФ», принятый 27 апреля 2012 г. Государственной Думой Федерального
71
Собрания РФ в первом чтении, предлагаает новую редакцию ст. 130 ГК РФ,
которая кардинаально не решает проблем кадастраового учета объектов
недвижиамого имущестава.
Кадастровый паспорт объекта недвижиамости в соответаствии с п. 4 ст. 14
Закона о кадастре недвижиамости предстаавляет собой выписку из та- кого
кадастра, содержаащую необходаимые для государаственной регистраации прав
на недвижиамое имущеставо и сделок с ним сведения об объекте
недвижиамости.
Приказом Министерства юстиции РФ от 18 февраля 2008 г. № 32 «Об
утверждаении форм кадастраовых паспортаов здания, сооружеания, объекта
незаверашенного строитеальства, помещенаия, земельнаого участка» утверждаена
форма кадастраового паспорта помещенаия, которая включает две части: во-
первых, текстоваую, которая содержит описание объекта недвижиамого
имущеста ва (помещенаия); во-вторых, графичеаскую, предстаавляющую собой
план располоажения помещенаия на этаже (ситуациаонный план).
Складывающуюся судебную практику по вопросу о необходаимости
предстаавления кадастраового паспорта для государаственной регистраации
договора аренды можно условно разделиа ть на два этапа: до 1 марта 2008 г. и
после. Дата 1 марта 2008 г. связана с вступлеанием в силу Закона о кадастре
недвижиамости, который ввел новое понятие - «кадастраовый паспорт
недвижиамости» (ст. 14 Закона о кадастре недвижиамости). До 1 марта 2008 г.
арендуеа мую площадь указываали на поэтажнаом плане путем графичеаского
отображаения границ и размера арендуеамой площади (например,
заштрихаовывая или иным образом осущеставляя выкопираовку
соответаствующей части помещенаия), соответаствующим образом
складываалась судебная практика. Общество с ограничаенной
ответставенностью «М.» и гражданаин К. обратилаись в Арбитражный суд
города Москвы с заявленаием о признанаии незаконаным решения Главного
управлеания Федеральной регистраационной службы (УФРС) по Москве об
отказе в государаственной регистраации договора аренды нежилого
72
помещенаия, заключеанного между «М.» и К., предстаавляющего часть
комнаты, а также об обязании ответчиака устраниать указаннаые нарушенаия
путем регистраации спорного договора.
Решением суда первой инстанцаии, оставлеанным без измененаия
постаноавлением девятого арбитраажного апелляцаионного суда, заявленаие
удовлетаворено. На принятые судебные акты УФРС подало кассациаонную
жалобу, в которой ставится вопрос об их отмене. Федеральный арбитраа жный
суд Московского округа (ФАС МО) при рассмотарении кассациа онной жалобы
поддержаал выводы суда первой инстанцаии о том, что стороны
индивидауализировали объект аренды, поскольаку на поэтажнаом плане,
являющеамся неотъемалемой частью договора, часть помещена ия, передавааемая
в аренду, заштрихаована красным цветом. В связи с этим ФАС МО посчитал
правильаным вывод нижестоаящих судов о том, что предстаавленные данные
позволяают определаенно установаить имущеставо, подлежаащее передаче в
качестве объекта аренды, что соответаствует требовааниям п. 3 ст. 607 ГК РФ, и
оставил обжалуеа мые судебные акты без измененаия
1
.
Суть данной точки зрения судебных органов заключаалась в том, что
часть нежилого помещенаия может являться объектом аренды, а правовое
регулираование государаственной регистраации данного вида сделок должно
осущеставляться в соответаствии с п. 3 ст. 26 Закона о регистраации
посредсатвом предстаавления в регистраирующий орган в качестве приложеания
к договору аренды поэтажнаого плана Бюро техничеаской инвентааризации с
указаниа ем размера арендуеа мой площади. Тот же п. 3 ст. 26 Закона о
регистраации стал основанаием для отказа судебных органов в удовлетаворении
требовааний о государаственной регистраации договора аренды без
предстаавления кадастраового паспорта, но уже после 1 марта 2008 г.
Решением Арбитражного суда города Москвы удовлета ворено заявленаие ООО
«Кофе Хаус. Эспрессо и Капучино», а также признано незаконаным решение
1
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 июля 2007 г.
№ КГ-А40/6697-07[Электронный ресурс] // « Консультант Плюс» , 2016.
73
УФРС по Москве об отказе в государаственной регистраации договора аренды,
заключеанного заявитеа лем с арендода ателем (ЗАО «ТМГ-БИН»), об аренде
нежилого помещенаия. Постановлением апелляцаионного суда решение
отменено и в удовлетаворении заявленаия отказано. Федеральный
арбитраажный суд Московского округа установаил, что при направлаении
докуменатов на регистраацию договора аренды заявитеа ль предстаавил
экспликаацию объекта недвижиамости, где описано само помещенаие, а не его
часть как объект недвижиамости.
По мнению суда, сведения, описываающие непосреадственно часть
помещенаия (ее местопоаложение, размер площади), не указаны ни в
экспликаации, ни в поэтажнаом плане.
Отсутствие номера части помещенаия, передавааемого в аренду, и точного
описания его местопоаложения в помещенаии не позволяает
индивидауализировать объект, что противоа речит положенаиям ст. 607 ГК РФ и
п. 3 ст. 26 Закона о регистраации прав.
Правомерным ФАС МО посчитал и вывод суда о том, что
индивидауализация недвижиамого имущестава как объекта арендных
отношенаий для целей государаственной регистра ации осущеставляется
компетеантными органами в процессе кадастраового и техничеаского учета, в
результаате чего объект получает такие характеаристики, которые позволяа ют
однознаачно выделить его из других объектов недвижиамости. Отдельного
внимания, на наш взгляд, заслужиавает позиция Федеральной службы
государаственной регистра ации, кадастра и картограафии (Росреестр) по
настоящаему спорному вопросу.
Первоначально Росреестр высказыавался однознаачно, не допуская даже
теоретиаческой возможнаости регистраации договора аренды индивида уально не
определаенных вещей. «При поступлаении на государаственную регистраацию
договора аренды объекта, индивидауализация которого в качестве
недвижиамой вещи невозмоажна, в соответаствии со статьей 20 Закона о
регистраации должно быть принято решение об отказе в проведеании его
74
государаственной регистра ации». Однако в том случае, если возможно
сдаваемаую в аренду неизолиарованную часть помещенаия идентифаицировать в
качестве объекта недвижиамости (помещенаия как части объема здания или
сооружеания, имеющего определаенное назначеание и ограничаенного
строитеальными конструакциями) и изготоваить кадастраовый паспорт
помещенаия с указаниаем размера арендуеамой площади, государаственная
регистраация договора аренды такого объекта может быть проведеана.
Уже спустя нескольако месяцев высказыаваемое мнение стало не столь
однознаачным: «В случае, если в аренду сдается часть здания, сооружеа ния,
помещенаия, могут быть предстаавлены подписаанные сторонаами докуменаты,
содержаащие графичеаское описание части объекта недвижиамости,
пользова ание которой будет осущеставлять арендатаор, с указаниа ем в графе
“Примечание” кадастраового паспорта здания, сооружеа ния, объекта
незаверашенного строитеальства, помещенаия размера арендуеамой площади и
иных сведений, описываающих такую часть (например, номера комнаты)
(предстаавляется, что данные сведения могут быть внесены в кадастраовый
паспорт по инициатаиве сторон договора аренды)».
Таким образом, Росреестр, еще не отказавашись от требоваания о
необходаимости предстаавления кадастраового паспорта, уже допускаает
возможнаость внесения в него измененаий по инициатаиве сторон. Следует
согласиаться с рядом авторов, утверждаающих, что основная проблема
заключаается не в том, какой документ предстаавляется на государаственную
регистраацию договора (кадастраовый паспорт или поэтажнаый план), а в том,
что законом не определаены способы указания арендуеамой площади ни на
поэтажнаом плане, ни в кадастраовом паспорте. Решается ли данная проблема
Постановлением Пленума ВАС РФ о договоре аренды? Очевидно, нет,
поскольаку вывод суда заключаается только в том, что в строго определа енных
случаях предстаавление кадастра ового паспорта части помещенаия не
требуетася. К числу таких случаев суд относит предстаавление до даты сдачи
договора аренды на государаственную регистраацию в управлеание Росреестра