45
позволит застройщикам избежать переплаты арендной платы за такой участок
городу, однако дополнительно подчеркивает все проблемы возведения
нескольких очередей на одном участке (утрата права будет препятствовать
застройщику в создании последующих объектов).
1
В постановлении уделено внимание и вопросам перезаключения
договора аренды государственного или муниципального имущества на новый
срок с добросовестным арендатором.
Многие предложения ВАС РФ носят революционный характер и можно
ожидать существенного изменения правоприменительной практики и
сложившихся бизнес-схем.
1
Мацкевич О.А. Аренда земельных участков // Инновационная деятельность: теория и
практика. 2016. № 7 (3). С. 23-28.
46
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЧАСТИ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА КАК ЧАСТИ ВЕЩИ
2.1 Проблемы аренды земельного участка и его части как вещи и
предложения по совершенствованию
Аренда, является одним из видов пользоваания земельнаыми участкаами,
возникаа ющим из договора аренды. В большинастве европейаских стран доходы
от аренды составлаяют один из основных источниа ков местного бюджета.
«Региональные и муниципаальные власти играют решающую роль в вопросах
землепоальзования на всех уровнях управлеа ния регионом; при всем
многообаразии систем управлеания, власти отдают предпочатение аренде
недвижиамости по сравненаию с ее продажей, т.е. стоят на позиции
соблюдеания интересаов городов и регионов. Они регулярано проводят
комплекасную оценку муниципаальных земель и недвижиамого имущестава. При
этом земельнаые платежи и налоги на недвижиамость основаны на
фактичеаской рыночной стоимосати объектов недвижиамости»
1
.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельнаые
участки и другие обособлаенные природнаые объекты, предприаятия и другие
имущеста венные комплекасы, здания, сооружеания, оборудоавание,
транспоартные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуралаьных
свойств в процессе их использаования (непотреабляемые вещи)
2
.
Однако ГК РФ не дает определа ения земельнаого участка как объекта
аренды. В ст. 130 ГК РФ «Недвижимые и движимые вещи» к недвижиамым
вещам в первую очередь относятася земельнаые участки. Ст. 261 ГК РФ
«Земельный участок как объект права собствеанности», сведена лишь к
объему правомоачий собствеанника, а именно возможнаости использаовать по
своему усмотреанию всем, что находитася над и под поверхнаостью участка и
1
Сусликов В.Н. Зарубежный опыт организации имущественно-земельных отношений //
Нотариус. 2016. №6. С.44.
2
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред.
03.08.2018 N339-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
47
простраанственно-территоариальным границам участка.
Отсюда следует, что одним из пробелов в гражданаском законодаательстве
является отсутставие закреплаенной дефиницаии земельнаого участка. В
соответаствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны
данные, позволяа ющие определаенно установаить имущеставо, подлежаащее
передаче в аренду. В соответаствии с п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельнаый участок
предстаавляет собой часть земной поверхнаости и имеет характеаристики,
позволяающие определаить его в качестве индивидауально определаенной вещи
1
.
Индивидуализация земельнаого участка означает, прежде всего, тот факт,
что земельнаый участок прошел кадастраовый учет и ему присвоен
соответаствующий кадастраовый номер согласно ФЗ «О государаственном
кадастре недвижиамости». При отсутставии этих данных в договоре условие об
объекте, подлежаащем передаче в аренду, считаетася не согласоаванным
сторонаами, а соответаствующий договор не считаетася заключеанным. Договор
аренды земельнаого участка заключеанный на срок один год и более, подлежит
государаственной регистраации согласно ст. 26 ФЗ «О государаственной
регистраации прав на недвижиамое имущеставо и сделок с ним».
С заявленаием о государаственной регистраации договора аренды
земельнаого участка может обратитаься одна из сторон договора аренды.
«Государственная регистраация есть элемент публично-правовоа го
регулираования в частном праве, необходаимый для эффектиавного
осущеставления частно-правовых отношенаий, для обеспечаения стабильаности
частного оборота»
2
.
Действующее законодаательство допускаает оборот земельнаых участков
отдельно от оборота объектов недвижиамого имущестава, находящаихся на этом
участке. В случае передачи в аренду с множеставенностью лиц на стороне
арендатаора земельна ого участка, занятого зданием, сооружеанием, которые
1
Белов В.А. Правовая природа арендных отношений: исторический аспект // Адвокат.
2015. N 9. С. 68 - 71.
2
Сусликов В.Н., Коротких О.А. О предмете государственной регистрации прав на
недвижимое имущество // Известия ЮЗГУ. 2012. №5(44). Ч.1. С.111.
48
принадлаежат нескольа ким лицам или помещенаия в которых принадлаежат
нескольаким лицам, с заявленаием о государаственной регистра ации договора
аренды такого земельнаого участка может обратитаься одно из лиц,
выступаа ющих на стороне арендатаора, или арендодаатель.
1
Таким образом, в гражданаско-правовых отношенаиях земельна ый участок
определаяется в соответаствии с положенаиями ст. 6 ЗК РФ «Объекты
земельнаых отношенаий», однако это не означает различия в понятии
земельнаого участка в земельнаых и гражданаских правоота ношениях.
Земельный кодекс содержит ряд гражданаско-правовых норм, которые
применяаются при регулираовании отношенаий по владению, пользоваанию и
распоряажению земельнаыми участкаами, но при этом на какие-либо различия в
понятии земельнаого участка не указываается.
В соответаствии с п. 1 ст. 6 ЗК РФ объектом земельнаых отношенаий
являются не только земельнаые участки, но и части земельнаых участков.
Договор аренды части земельнаого участка, заключеанный на срок один год и
более, так же подлежит государаственной регистраации.
Возможность заключеания договора аренды части земельна ого участка
подтвераждается п. 2 ст. 26 ФЗ «О государаственной регистраации прав на
недвижиамое имущеставо и сделок с ним», согласно которому при сдаче в
аренду части земельнаого участка к договору аренды, предстаавляемому на
государаственную регистра ацию прав, прилагаается кадастраовый паспорт
земельнаого участка с указаниаем его части, сдаваемаой в аренду. По пути
признанаия невозмоажности участия в обороте части земельнаого участка ранее
шла судебная практика. Так, в Постановлении по одному из дел Федеральный
арбитраажный суд Волго-Вятского округа указал на то, что часть земельна ого
участка может быть самостоаятельным объектом гражданаских
правоотаношений в случае, если она после раздела образует самостоа ятельный
земельнаый участок. То есть, вновь образоваанный земельнаый участок является
1
Белов В.А. Договор аренды и государственная регистрация // Вестник арбитражной
практики. 2016. N 2. С. 33 - 38
49
самостоаятельным объектом.
В постаноавление пленума Высшего Арбитражного Суда РФ
1
отмечаеатся,
что для государаственной регистра ации договора аренды части земельнаого
участка, права на который ранее были зарегисатрированы за арендодаателем,
предстаавление кадастраового паспорта не требуетася и достатоачно
предстаавления подписаанного сторонаами докумена та, содержаащего
графичеаское и (или) текстуаальное описание той части участка, пользова ание
которой будет осущеставляться арендатаором. Если из этого описания следует,
что предмет договора аренды согласоаван сторонаами, то отказ в регистраации
договора аренды по причине непредсатавления кадастраового паспорта на
объект аренды может быть признан судом незакона ным. Из выше указанна ого
следует, что ставить на кадастраовый учет сдаваемаую в аренду часть
земельнаого участка не требуетася, если права на весь участок ранее были
зарегисатрированы, достатоачно при заключеа нии договора аренды описать эту
часть земельнаого участка так, чтобы стороны четко могли его
индивидауализировать на местносати. Такое описание может быть как
графичеаское, так и текстуаальное, либо графичеаское и текстуаальное
одновреаменно
2
.
Пленум ВАС РФ подготоавил проект Постановления о внесении
дополнеаний в постаноа вление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об
отдельнаых вопросах практики применеания правил Гражданского кодекса РФ
о договоре аренды» (далее – «Постановление»).
Постановление призвано разъясна ить спорные и неодноза начные вопросы
и унифициаровать подходы судов по вопросам заключеания договора аренды
недвижиамого имущестава.
В случае если проект Постановления будет окончатаельно принят, многие
1
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 « Об отдельных вопросах практики
применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» //
СПС « Консультант Плюс» , 2016.
2
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.05.2013 по делу N А40-14407/2013
[Электронный ресурс]: http://ras.arbitr.ru – электронное правосудие.
50
спорные вопросы будут однознаачно решены в судебной практике.
Ниже рассмотарим основные разъяснаения Пленума ВАС РФ, нашедшие
отраженаие в проекте Постановления.
Отметим, что ранее суды расходиались во мнении, применяаются ли к
договораам аренды части недвижиамого имущестава нормы гражданаского
законодаательства об аренде (гл. 34 ГК РФ), и неоднозаначно квалифиацировали
договоры аренды части недвижиамого имущеста ва, а также зачастую
признаваали такие договоры незаклюаченными из-за отсутста вия надлежаащей
индивидауализации объекта аренды.
Пленум ВАС РФ в Постановлении разъяснаил, что
1
:
Стороны вправе заключиа ть договор аренды в отношенаии части
недвижиамого имущестава (здания, помещенаия или земельнаого участка), и к
нему будут применяаться правила гл. 34 ГК РФ.
Договор аренды части недвижиамого имущеста ва, заключеанный на срок
более 1 года, подлежит государаственной регистраации. Обременение в данном
случае устанаваливается на всю недвижиамую вещь.
При государаственной регистраации договора аренды часть земельнаого
участка, пользоваание которой будет осущеставлять арендатаор, должна быть
обозначаена на графичеаской части (план, схема) кадастраового паспорта
арендуеа мого участка любым согласоа ванным сторонаа ми способом.
Регистрирующий орган при этом не вправе отказать в государаственной
регистраации договора аренды по причине непредса тавления кадастраового
паспорта/выписки, содержаа щих сведения о части земельнаого участка, если
соответаствующая часть обозначаена способом, который стороны сочли
достатоачным для определаения объекта аренды.
Пленум ВАС РФ пояснил
2
, что договор аренды не может быть признан
1
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) « Об отдельных
вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о
договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012. N 1.
2
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) « Об отдельных
вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о
51
недейставительным на основанаии статей 168 и 608 ГК РФ, если лицо,
заключиавшее договор аренды, в момент заключеания такого договора не
являлось собствеанником имущестава, подлежаащего передаче в аренду, но:
В момент передачи имущеста ва арендата ору во временнаое владение и
пользова ание (либо во временнаое пользоваание) обладало правом
собствеанности на него.
В момент передачи имущестава в аренду являлось законным владельацем
вновь им созданнаого либо передананого ему недвижиамого имущестава, но еще
не зарегисатрировало свое право собствеанности на него.
При этом Пленум ВАС РФ пояснил, что в ходе рассмотарения споров,
связаннаых с нарушенаием арендатаором своих обязатеальств по договору
аренды, арендодаатель не обязан доказываать наличие у него права
собствеанности на имущеставо, передананое в аренду. Более того, доводы
арендатаора о том, что право собствеанности на арендоваанное имущеста во не
принадлаежит арендода ателю и потому договор аренды является
недейставительной сделкой, не должны принимааться судом во внимание.
Отсутствие разрешеания на ввод объекта капиталаьного строитеальства в
эксплуаатацию, являющеагося объектом аренды, в момент передачи этого
объекта арендатаору само по себе также не влечет недейста вительности
договора аренды.
Вместе с тем, Пленум ВАС РФ подчерканул, что договор аренды,
заключеанный в отношенаии самоволаьной постройаки (в том числе, и под
условием последуающего признанаия права собствеанности арендодаателя на
самоволаьную постройаку), ничтожен, поскольаку принятие на себя
участниаками гражданаского оборота обязатеальств по поводу самоволаьных
построек не допускаается (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).
Пленум ВАС РФ, среди прочих разъяснаений относитаельно порядка
установаления арендной платы, пояснил порядок пересмоатра размера
арендной платы.
договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012. N 1.
52
Так, в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ
1
, если иное не предусмаотрено
договораом, размер арендной платы может изменятаься по соглашеанию сторон
в сроки, предусмаотренные договораом, но не чаще одного раза в год (при этом
законом могут быть установалены иные минималаьные сроки пересмоатра
размера арендной платы для отдельнаых видов аренды, а также для аренды
отдельнаых видов имущестава).
Пленум ВАС РФ указал в Постановлении, что данная норма является
диспозиативной и допускаает включенаие в договор аренды возможнаости
измененаия размера арендной платы чаще, чем один раз в год, как по
соглашеанию сторон, так и в результа ате одностоароннего измененаия
арендодаателем условий договора (статья 310 ГК РФ)
2
.
При этом если договор аренды предусма атривает право арендодаателя в
одностоароннем порядке изменять размер арендной платы, то в случаях, когда
будет доказано, что в результа ате такого одностоароннего измененаия она
увеличиалась непропоарционально измененаию средних рыночных ставок,
уплачивааемых за аренду аналогиачного имущеста ва в данной местносати, и
существаенно их превысиа ла, суд должен отказать во взысканаии арендной
платы в части, превышаающей указаннаые средние рыночные ставки.
Кроме того, Пленум ВАС РФ в Постановлении дал разъяснаения по
поводу права арендодаателя потребоавать досрочнаого расторжаения договора
аренды в судебном порядке в случае, если арендатаор не вносит арендную
плату более двух раз подряд по истеченаии установаленного договораом срока
платежа (статья 619 ГК РФ).
Пленум ВАС РФ пояснил, что даже после уплаты такого долга
арендодаатель вправе в разумный срок предъяваить иск о расторжаении
договора. Однако непредъаявление такого требоваания в течение разумноа го
срока с момента уплаты арендатаором долга лишает арендодаателя права
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред.
03.08.2018 N339-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 1996. N. 5. Ст. 410.
2
Там же.
53
требоваать расторжаения договора в связи с этим нарушенаием.
Без ответа остается вопрос, может ли часть земельнаого участка
участвоавать в обороте самостоаятельно, даже в случае следоваания за зданием
или иным сооружеанием. В соответаствии с требовааниями закона часть
земельнаого участка не может быть индивида уализирована и поэтому не может
являться и самостоаятельным предметаом сделки. Как только часть земельнаого
участка индивидауализирована, как того требует законодаательство, получаеатся
отдельнаый объект, но не его часть. Раздел земельнаого участка означает
создание новых объектов граждана ских прав
1
.
На практике суды признают предмет договора аренды согласоаванным,
если стороны оформили и подписаали ситуациа онный план передавааемой в
аренду части земельнаого участка (топограафическое изображаение местносати с
обозначаениями располоаженных на ней объектов и земельнаого участка,
передавааемого в пользоваание), акт замера площадей либо оформили план
участка, предстаавляющий собой графичеаскую часть кадастраового паспорта
всего земельна ого участка, на котором обозначаена передавааемая в аренду
часть земельнаого участка
2
.
В силу п. 1 ст. 4 ФЗ «О государаственной регистраации прав на
недвижиамое имущеставо и сделок с ним» аренда недвижиамого имущестава
является ограничаением (обременаением) вещных прав на это имущеставо.
Поэтому, в случае аренды части объекта недвижиамости обременаение
устанаваливается на всю недвижиамую вещь в целом, а не только на
арендоваанную часть земельнаого участка.
Таким образом, земельнаый участок, является самостоаятельным объектом
гражданаского права и гражданаского правоотаношения, поэтому определаение
земельнаого участка как объекта договора аренды земельнаого участка должно
носить комплека сный характер и содержааться в Гражданском кодексе
1
Белов В.А. Арендная плата по договору аренды // Право и экономика. 2014. № 3 (313). С.
36-38.
2
Верстова М.Е., Сафонова Ю.Б. К вопросу о понятии и классификации вещей как
объектов гражданских прав // Законодательство и экономика. 2014. №12. С. 34-36.
54
Российской Федерации, а не трактовааться в различнаых норматиавных
правовых актах по отраслеавому признаку.
Первая проблема содержиатся в ч. 3 ст. 614 ГК РФ, где говоритася о том,
что стороны могут менять размер арендной платы, если договор не
предусмаатривает иное, но измененаие должно происхоа дить не чаще одного
раза в год. Также статьей устанаваливается, что законом могут быть
предусмаотрены и иные сроки пересмоатра размера платы для отдельнаых
видов аренды либо аренды отдельнаых видов имущества. Законодатель
определаяет именно такое содержаание данной статьи, принимая во внимание
тот факт, что договоры аренды заключааются обычно на долгий срок, и
достатоачно подвержаены измененаиям экономиаческой обстаноавки. Условие о
пересмоатре арендной платы не более одного раза в год было сделано в целях
стабилиазации рыночных отношенаий. Исключение было сделано только для
договора лизинга (ст. 28 Федерального закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О
финансовой аренде (лизинге)
1
.
Из абзацев 2, 3 п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011
г. № 73 ясно, что данная норма является диспозиативной и изменять условие о
размере платы чаще раза в год, даже если указание на возможнаость
измененаия отсутставует в договоре, допустиамо по соглашеанию сторон. При
этом в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №
66 Высший Арбитражный Суд занимал противоаположную позицию. Однако,
если в соответствии с законом или договораом арендодаатель имеет право в
одностоароннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК), то по
смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое измененаие может осущеставляться им не
чаще одного раза в год
2
.
Правоприменителем была сформираована позиция, согласно которой,
если в отсутста вие государаственного регулираования арендной платы договор
1
Верстова М.Е., Сафонова Ю.Б. К вопросу о понятии и классификации вещей как
объектов гражданских прав // Законодательство и экономика. 2014. №12. С. 34-36.
2
Гильмуллина Л.М. О новом договоре переуступки права аренды на землю // Юрист. 2016.
№ 16. С. 18-20.