24
индивидуализирующие имущество, подлежащее передаче. Если в договоре
предмет описан недостаточным образом, то имеются основания для признания
его незаключенным.
Согласно статье 607 Гражданского кодекса РФ в аренду передаются
земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия,
здания, сооружения, имущественные комплексы, оборудование, транспортные
средства, и иные вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в
процессе использования (не потребляемые вещи)
1
. Предметом договора могут
быть только не потребляемые вещи - индивидуально-определенные,
подлежащие возврату.
Предметом аренды не могут быть:
- вещи, обладающие индивидуальными признаками, которые
обезличиваются, смешиваясь с имуществом пользователя;
- охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и
приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица
(изобретения, полезные модели, промышленные образцы, секреты
производства, информация, товарные знаки и другие), так как предоставление
прав на их использование осуществляется на основе лицензионных
соглашений, которые не относятся к договорам аренды (имущественного
найма).
Есть и другие виды имущества, которые либо запрещаются законом для
сдачи в аренду, либо ограничиваются пример: вооружение, железные дороги
общего пользования, атомные электростанции и пр.
Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо,
договор аренды должен быть заключен в письменной форме независимо от
предмета аренды, срока договора и его суммы. Договор аренды между
физическими лицами в ряде случаев может быть заключен и в устной форме.
Исключение составляют договоры, заключенные на срок более одного года, а
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ
(ред. от 18.03.2019, с изм. от 28.04.2020) // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. –
Электрон. дан. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/
25
также договор проката, договор аренды транспортных средств, договор аренды
зданий, сооружений и предприятий, которые должны заключаться в
письменной форме.
А.В.Устинова высказывает, что «договор аренды имущества,
предусматривающий в дальнейшем переход права собственности на это
имущество к арендатору (аренда с правом выкупа), заключается в форме,
предусмотренной для договора купли- продажи такого имущества. По желанию
сторон договор аренды может быть удостоверен нотариально. На практике
чаще всего в нотариальном порядке удостоверяются именно договоры аренды с
правом выкупа арендуемого имущества, особенно в случаях, когда предметом
аренды является недвижимое имущество».
1
Договор аренды недвижимого имущества, кроме всего прочего, подлежит
государственной регистрации.
По общему правилу сделки с недвижимым имуществом подлежат
государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с
Законом о регистрации прав на недвижимость. Опираясь на это правило,
законодатель указывает на то, что в отношении аренды законом может быть
предусмотрено и иное, а именно отсутствие требования о государственной
регистрации договора аренды или права аренды (арендного права).
Действительно, специальное регулирование по поводу договоров аренды
отдельных видов недвижимого имущества содержит такие исключения
(например, статьи 633 и 643, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ).
Реализация требований о государственной регистрации договоров аренды
вызывает определенные сложности, в том числе и для судов.
В этой связи Высший Арбитражный Суд РФ уделил определенное
внимание этим вопросам при обобщении практики их разрешения судами. В
частности, вопросы регистрации договоров аренды зданий, нежилых
помещений, в том числе при продлении их сроков или возобновлении на
неопределенный срок и некоторые другие рассматриваются в информационном
1
Устинова А. В. Гражданское право. – М.: Проспект, 2016. - С.274.
26
письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 года
№ 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением
Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним».
В случае несоблюдения правил о форме договора договор считается
незаключенным.
Таким образом, важным аспектом в арендных отношениях является
вопрос о лицах, имеющих право выступать в роли арендодателя. В
соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса РФ в качестве арендодателя
может выступать собственник имущества, а также иные лица,
«управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду»
1
.
Договоры аренды, в которых хотя бы одна из сторон - юридическое лицо,
во всех случаях должны заключаться в письменной форме.
Гражданам (физическим лицам) закон предоставляет возможность
заключать договоры аренды между собой как в письменной, так и в устной
форме, но последняя допустима лишь при сроке аренды не более года. Есть,
однако, договоры, для которых письменная форма является обязательной
независимо от срока их действия, в частности договор проката, договоры
аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, предприятий.
1.3 Существенные условия и содержание договора аренды
Законодатель разделяет условия, включаемые в любой договор, на
существенные и дополнительные. Первая категория наиболее значима. Если в
договоре отсутствует одно из существенных условий, он считается
незаключенным. Включение их в текст документа – обязательное требование.
Оно вытекает из установленного законодательством правила о том, что сделка
считается заключенной, когда стороны пришли к соглашению по всем
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ
(ред. от 18.03.2019, с изм. от 28.04.2020) // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. –
Электрон. дан. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/
27
существенным условиям. Отсутствие в договоре одного из них приведет к:
- признанию сделки недействительной и применению последствий такой
процедуры;
- отказу в государственной регистрации. Сотрудник Росреестра не примет
договор, если в нем отсутствуют обязательные условия. Это применимо к
документам, фиксирующим долгосрочную аренду;
- возможному уклонению одной из сторон от исполнения сделки. При
отсутствии в документе существенных условий, есть риск, что один из
участников правоотношений намеренно оформил договор подобным образом.
Процесс доказывания такого умысла в суде крайне сложен, поэтому привлечь к
ответственности недобросовестного арендатора или арендодателя не
получится;
- невозможности использования договора аренды в качестве
доказательства в судебном процессе. Если в будущем между сторонами
возникнут разногласия, решить которые мирным путем не получается, им
придется обращаться в суд. Если в договоре отсутствует хотя бы одно из
существенных условий, он будет признан недействительным и его нельзя будет
использовать для аргументации своей позиции.
Дополнительные условия аренды носят, скорее, практический характер.
Они помогают предотвратить возникновение разногласий по тем или иным
вопросам в будущем. Дополнительные условия также могут быть использованы
для защиты интересов сторон, давать возможности арендатору осуществлять
план расторжения сделки в одностороннем порядке.
Существенные условия прописываются в тексте договора прямо. Их
формулировка должна исключать возможность двоякого толкования. Согласно
статье 432 Гражданского кодекса РФ, к числу существенных относятся:
«- условия о предмете договора;
- условия, которые названы в законе или иных правовых актах как
существенные или необходимые для договоров данного вида;
- все те прочие условия, относительно которых по заявлению одной из
28
сторон должно быть достигнуто соглашение»
1
.
Таким образом, существенные условия в договоре аренды должны быть
согласованы обязательно. Иначе договор не будет порождать правовых
последствий. Суд признает договор аренды незаключенным, если убедится, что
стороны не утвердили обязательные условия. Но в ряде случаев суд учитывает
не только несогласованность таких условий. Например, компания-арендатор
подписала договор и приняла во временное пользование сооружения
(газопроводы). Впоследствии возник спор о продлении сделки. Стороны не
пришли к согласию о новых условиях договора аренды. Арендатор потребовал
признать договор незаключенным из-за расхождений с контрагентом
по существенным условиям. Нижестоящие суды поддержали иск. Тем не менее,
кассация отправила дело на новое рассмотрение. По ее мнению, суды не учли
всех обстоятельств (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от
11.12.2017 №Ф06-26153/2017, А49-3470/2017)
2
.
Существенные условия договора аренды зависят от типа имущества.
Правила заключения сделок об аренде присутствуют в главе 34 Гражданского
кодекса РФ. В этой главе есть раздел с общими для всех типов аренды
положениями, а также разделы, где законодатель перечислил специальные
нормы для некоторых видов аренды. Существенным условием договора аренды
является условие о предмете. Это правило закрепили в общих положениях.
Кроме того, для недвижимости существенным является условие о цене
договора.
Итак, для аренды существенным условием служит предмет договора. В
этом условии нужно описать объект арендных отношений: имущество, которое
одна сторона передает другой (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ).
Следует указать:
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ
(ред. от 16.12.2019, с изм. от 28.04.2020) // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. –
Электрон. дан. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/
2
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11.12.2017 №Ф06-
26153/2017, А49-3470/2017 [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа:
https://kad.arbitr.ru/Card/ac39d9ee-697d-4c06-953d-53e8da6b0580
29
- передают ли объект во временное владение и пользование или только во
временное пользование;
- какими точными признакам обладает имущество. Например,
перечисляют технические характеристики, серию и модель оборудования,
площадь и границы земельного участка и т. д.
По описанию в договоре должно быть возможно идентифицировать
имущество, которое арендатор получил от арендодателя. Если данное условие
не согласовать, договор считают незаключенным (пункт 3 статьи 607
Гражданского Кодекса РФ). Например, когда компания арендует офис в бизнес-
центре, для согласования предмета может быть достаточно указать адрес
здания и номер офиса. Это делают непосредственно в договоре.
Но если речь идет об аренде множества объектов, или их нельзя
определить с такой точностью, к договору оформляют специальное
приложение. В условии о предмете делают ссылку на это приложение, а в нем
подробно излагают все характеристики: серии, номера, модели, технические
характеристики, если компания берет в аренду какие-либо устройства;
графическое описание объекта при аренде недвижимости, в том числе с
указанием его границ на плане и т. д.
В пункте 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ установлено, что
«арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии,
соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества»
1
, то
есть пригодным для пользователя. Если в прокат берется автомобиль с
большим пробегом, он должен обеспечить необходимую безопасность быть
технически исправным.
Например, к подержанному автомобилю нельзя применять требования,
которые применяются к новому, надо учитывать износ и сниженный комфорт
машины.
Условия сдачи имущества описаны в пункте 2 статьи 611 Гражданского
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ
(ред. от 18.03.2019, с изм. от 28.04.2020) // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. –
Электрон. дан. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/
30
кодекса РФ. «Имущество сдается в аренду вместе со всеми его
принадлежностями» (например, инженерными коммуникациями в здании,
запасным колесом для автомобиля) «и относящимися к нему документами
(сертификатом качества, техническим паспортом и т. п.)»
1
, если другое не
предусмотрено договором.
Если эти принадлежности и документы не переданы и арендатор не
сможет воспользоваться этим имуществом в соответствии с его назначением
или лишится того, на что рассчитывал при заключении договора, арендатор
вправе требовать от арендодателя эти принадлежности и документы, либо
требовать расторжения договора и возмещения убытков.
«При наличие материальных (фактических) дефектов и юридических
изъянов арендуемой вещи, при отсутствии обычных и обусловленных
договором качеств либо при наличие свойств, препятствующих нормальному
использованию, вещь передаваемое арендатору считается несоответствующей
условиям договора»
2
. Пример материального дефекта - протекание крыши в
арендуемом доме. Пример юридического изъяна - наличие прав третьих лиц на
арендуемое имущество (право залога с запретом передачи заложенной вещи
третьим лицам и др.).
К существенным условиям договора аренды недвижимого имущества
относится не только предмет, но и условие о стоимости сделки (пункт 1 статьи
654 Гражданского кодекса РФ). Если в соглашении о недвижимости не
оговорить арендную плату, его признают незаключенным. Сумма, порядок
передачи денежных средств и способ устанавливаются по соглашению сторон и
указываются в документе.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса РФ арендная плата
представляет собой плату за пользование арендованным имуществом. А.П.
Кузнецов считает, что «отношения по поводу установления арендной платы
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ
(ред. от 18.03.2019, с изм. от 28.04.2020) // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. –
Электрон. дан. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/
2
Суханов Е.А., Ем В.С., Асосков А. В. Гражданское право. Учебник. В 4-х томах. Том
1. Общая часть. – М.: Статут, 2019. – С.501.
31
имеют диспозитивный характер, поскольку порядок, условия и сроки внесения
арендной платы определяются сторонами в договоре аренды. В случае
отсутствия в договоре соглашения об арендной плате ее стоимость может быть
определена исходя из обычно применяемых условий при аренде аналогичного
имущества в сравнимых обстоятельствах»
1
.
О том, в каких формах стороны вправе определить оплату, говорится в
пункте 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ. Например, арендатор может:
- заплатить арендодателю однократно или делать периодические
отчисления в твердой сумме;
- перечислять процент от дохода, который получает за счет
использования объекта аренды.
- также возможна передача части иначе выраженных результатов
использования имущества;
- оказывать арендодателю какие-либо услуги;
- передать арендодателю какое-либо имущество в собственность или
аренду;
- иными способами
2
.
Если в этом разделе укажут не только размер, но и схему определения
платы, это также будет считаться согласованием данного существенного
условия договора аренды.
Участникам сделки следует предусмотреть возможность и порядок
увеличения размера арендной платы.
Законодательство устанавливает обязательную регистрацию договоров
аренды, заключенных на год и более. Это связано с тем, что долгосрочная
аренда считается обременением объекта недвижимости. Граждане, чтобы
избежать регистрации, поскольку она связана с временными и денежными
затратами, в большинстве случаев заключают договора на одиннадцать месяцев
1
Кузнецов А.П. Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе. -
М.: Статут. – 2016. – С.155.
2
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ
(ред. от 18.03.2019, с изм. от 28.04.2020) // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. –
Электрон. дан. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/
32
и продляют при необходимости. Если оформить сделку на более длительный
период и не внести сведения об этом в государственный реестр, она будет
признана недействительной.
К дополнительным условиям, которые участники сделки вправе внести в
договор аренды по своему усмотрению, относят:
- права и обязанности сторон (Приложения 1, 2). Наниматель приобретает
право проживать и использовать жилое помещение по назначению. Однако у
него появляется обязанность уплачивать арендные платежи в размере и
порядке, установленном при заключении сделки;
- порядок решения разногласий на случай форс-мажорных обстоятельств,
порчи объекта аренды в результате стихийного бедствия и иных подобных
ситуаций. Например, возникшая в 2020 году в мире и России пандемия,
является объективным экономическим фактором, который с неизбежностью
влечет за собой существенное нарушение справедливого баланса прав и
законных интересов субъектов предпринимательской деятельности,
установленного в ранее заключенных сделках. С 01 апреля 2020 года вступил в
законную силу Федеральный закон от 01.04.2020 года № 98-ФЗ «О внесении
изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по
вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»
1
, который
установил следующий юридический механизм изменения правоотношений
сторон в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных
до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской
Федерации решения о введении режима повышенной готовности или
чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Данный Федеральный закон (часть 1 статьи 19), установил безусловную
обязанность арендодателя в течение 30 дней со дня обращения арендатора
соответствующего объекта недвижимого имущества, заключить с последним
1
Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации
чрезвычайных ситуаций» // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. –
Режим доступа: http://www.consultant.ru/
33
дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной
платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой
отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации;
- возможность разрешения конфликтов в досудебном порядке. Это
положение регулирует поведение сторон при возникновении разногласий,
будут ли они пытаться договориться или сразу обратятся в суд;
- условие о возможности передачи предмета договора в поднаем
(субаренду). Необходимость извещения или получения разрешения от
собственника для этого;
- перечень имущества, которое передается по сделке вместе с предметом
аренды. В большинстве случаев этот пункт оформляется отдельным
документом – актом приема-передачи. Если такая бумага не составляется,
следует указать имущество в договоре аренды. В противном случае
собственнику будет сложно доказать факт порчи или утраты каких-либо
предметов;
- ответственность сторон. Здесь также отражаются условия, которые
позволят расторгнуть договор в одностороннем порядке. Санкции, которые
будут применены к участникам обязательства при совершении каких-либо
недопустимых действий;
- иные условия, которые не выходят за рамки действующего
законодательства.
Стороны имеют право предусмотреть другие ситуации, порядок их
разрешения. Главное, чтобы указание этих условий не было запрещено
законодателем.
Зачастую арендатор требует включения в документ условий о депозите
или залоге. Это позволяет обезопасить собственника от причинения вреда его
имуществу. «Страховой депозит – это сумма, которая остается у арендодателя в
течение всего срока аренды. Если его имуществу будут причинен какой-либо
вред, он компенсируется из депозита. Если недвижимость возвращена без
ущерба, депозит отдается арендатору. Эта сумма не используется в качестве