54
своего рода продолжением предыдущего. При возврате помещение должно
находиться в «первозданном» состоянии. Данное правило касается не только
состояния арендуемого помещения, но и нахождения имущества арендатора в
нем. Такая ситуация возникает нередко, поскольку арендатор может решить,
что оставленное им имущество не препятствует эксплуатации объекта аренды
по назначению, или попросту забыть его. Такая позиция арендатора может
послужить основанием для начисления платы за фактическое пользование
объектом недвижимости по ставке, равной арендной плате за весь период, пока
имущество арендатора находится в арендуемом помещении.
Еще одним негативным для арендатора последствием оставления
имущества является возникновение у арендодателя права удержания данного
имущества до момента полной оплаты арендной платы. «Необходимо не только
освободить помещение от своего имущества, но и вернуть имущество
арендодателя. Так, невозвращенные арендодателю ключи также являются
основанием для начисления платы за фактическое пользование объектом
недвижимости, поскольку факт нахождения ключей в распоряжении арендатора
предполагает и наличие доступа в арендуемое помещение и, соответственно,
возможность пользования им»
1
.
В качестве примера судебной практики можно привести Определение
Верховного суда РФ от 20.03.2018 №307-ЭС17-21118 по делу №А66-
3511/2016
2
.
В-третьих, составить акт приема-передачи. Вопросом «разрыва
отношений» с арендодателем необходимо заниматься еще на этапе заключения
договора аренды. В договоре аренды части вещи необходимо детально
прописать порядок возврата арендуемого объекта, в том числе можно включить
в качестве приложения форму акта приема-передачи, который будет
использован как при передаче помещения арендатору, так и при его возврате.
1
Самые интересные споры по аренде. [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. –
Режим доступа: https://apinnov.ru/camye-interesnye-spory-po-arende/
2
Определение Верховного суда РФ от 20.03.2018 №307-ЭС17-21118 по делу №А66-
3511/2016 [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа:
http://vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id=1634002
55
Недопустимо возвращать арендуемое помещение без составления акта
приема-передачи. Статья 655 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что
как передача, так и возврат арендуемого объекта недвижимости
«осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче,
подписываемому сторонами»
1
. В случае возврата помещения без составления
акта приема-передачи возникает риск начисления арендной платы, поскольку
оно не считается возвращенным.
Нередко арендодатель уклоняется от возврата объекта части
недвижимости. Такое поведение может быть обусловлено как наличием
реальных недостатков возвращаемого объекта аренды, так и быть следствием
недобросовестности арендодателя.
В первом случае поведение арендодателя носит абсолютно законный
характер и представляет собой лишь реализацию его права на отказ от приема
объекта аренды с недостатками, предусмотренное Гражданским кодексом РФ.
Во втором случае, при недобросовестном поведении арендодателя,
который беспричинно уклоняется от возврата помещения, рекомендуется
совершить ряд последовательных действий:
- во-первых, направить арендодателю уведомление с указанием даты и
времени возврата помещения всеми возможными способами (электронная
почта, Почта России, курьерские службы);
- во-вторых, рекомендуется составить односторонний акт возврата
объекта с отметкой об отсутствии представителей арендодателя в назначенное
время и направить его вместе с ключами арендодателю. Законодательство не
содержит требований к форме акта возврата помещения, однако вывод о том,
что он должен быть оформлен документально, однозначен.
Если говорить о содержании акта приема-передачи, то важно детально
описать состояние объекта аренды для того, чтобы избежать возможных
претензий арендодателя касательно выявленных недостатков.
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ
(ред. от 18.03.2019, с изм. от 28.04.2020) // КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. –
Электрон. дан. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/
56
В-четвертых, можно привлечь нотариуса к осмотру помещения при
возврате объекта части недвижимости. Необходимость привлечения нотариуса
при возврате помещения обусловлена тем, что факты, подтвержденные
нотариусом, не нуждаются в повторном доказывании. Иными словами, факт
возврата помещения, зафиксированный нотариусом, обладает большей
доказательственной силой. При этом рекомендуется привлекать нотариуса не
только при составлении одностороннего акта приема-передачи, но и при
возврате помещения в общем порядке. «Нотариус в порядке обеспечения
доказательств вправе зафиксировать состояние объекта недвижимости в
момент его возврата арендодателю. По результатам осмотра составляется
нотариальный протокол, к которому необходимо приложить как можно
большее количество фотографий, наглядно демонстрирующих состояние
объекта недвижимости на дату составления акта приема-передачи»
1
.
Чтобы обеспечить максимальную доказательственную силу
нотариальному протоколу, необходимо выполнить несколько условий. Во-
первых, нотариус, осматривающий арендуемый объект, должен быть наделен
правом осуществлять деятельность в пределах нотариального округа по месту
нахождения объекта недвижимости. Во-вторых, требуется предварительное
уведомление заинтересованных в осмотре лиц. При этом «Основы
законодательства о нотариате» указывают, что неявка заинтересованных лиц не
препятствует проведению осмотра.
В-пятых, привлечение незаинтересованных третьих лиц не заменит собой
присутствие нотариуса, однако может повысить уровень объективности
процесса возврата помещения. При этом присутствие третьих лиц необходимо
не только в случае составления одностороннего акта, но и при возврате
помещения в обычном порядке, с участием представителей арендодателя.
Если иное не предусмотрено договором аренды, присутствие третьего
лица не является обязательным, но обеспечивает большую доказательственную
1
Правовые основы нотариальной деятельности в Российской Федерации / Под ред.
Е.А. Борисовой. – М.: Юстицинформ, 2016.– С.263.
57
силу составленному по итогам осмотра акту приема-передачи объекта
недвижимости. В качестве примера судебной практики можно привести
Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2017 № 309-ЭС17-5746 по делу №
А60-22251/2016
1
.
На практике арендодатель редко соглашается с условиями, которые дают
арендатору право прекратить отношения в любой момент без обозначения
оснований. Вместе с тем при наличии такого условия велика вероятность, что
суд откажет в признании его недействительным. В качестве обоснования своей
позиции суды ссылаются на необходимость проявления арендодателем
должной степени внимательности и разумности для исключения спорного
условия либо отказа от заключения договора на стадии переговоров. Допуская
односторонний отказ арендатора от исполнения договора, арендодатель
принимает на себя риски, вызванные досрочным прекращением спорного
обязательства. При этом из материалов дела не должно следовать, что
арендодатель был поставлен в положение, когда он не имел возможности
воспрепятствовать включению в договор такого условия.
При рассмотрении дела суд может обратить внимание на наличие права
на односторонний отказ от договора у арендатора и отсутствие его у
арендодателя. Различный объем прав, следующих из договора, может
свидетельствовать о недобросовестном поведении арендатора при заключении
договора и повлиять на оценку судом вопросов его расторжения.
Е.Д. Кустовой, исходя из анализа практики арбитражных судов, сделан
вывод о том, что исковые заявления о расторжении договора аренды в связи с
неисполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы
«практически всегда подлежат удовлетворению. Исключениями служат дела, в
которых истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, либо
случаи, когда заявлены встречные исковые требования, которые мотивированы
нарушениями условий договора аренды со стороны арендодателя-истца
1
Определение Верховного Суда РФ от 05.06.2017 № 309-ЭС17-5746 по делу № А60-
22251/2016 [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа:
https://kad.arbitr.ru/Kad/Card?number=%D0%9060-22251%2F2016
58
(арендодатель не передал земельный участок в пользование, или земельный
участок передан как не соответствующий требованиям, которые установлены
для данного вида земельного участка и др.)»
1
.
Таким образом, при заключении договора аренды части вещи (части
недвижимости или земли) необходимо четко обозначить и
индивидуализировать предмет аренды. Индивидуализировать часть помещения
можно, обозначив сдаваемую в аренду площадь на поэтажных планах. Кроме
того, для индивидуализации объекта аренды стороны вправе составить иной
документ, содержащий графическое и (или) словесное описание передаваемой
в аренду площади.
2.3 Государственная регистрация договора аренды части
недвижимого имущества
Р.Р. Ленковская отмечает, что государственная регистрация договора
аренды как самой вещи, так и ее части необходима для поддержания интересов
государства, указывая при этом, что «для органов государственного
управления, а также для государства в целом не могут быть безразличны
процессы, протекающие на рынке недвижимости (это касается и самого
государства как крупнейшего участника рыночных отношений в сфере
недвижимости, и отдельных регионов, где имеются свои собственные
тенденции развития, законы функционирования, отражающие взаимодействие
различных интересов участников рыночных отношений). Поэтому обеспечение
возможности влияния со стороны государства на данные правоотношения
является целью государственной регистрации»
2
.
Проведением сделки по регистрации прав на недвижимость занимается
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии
1
Кустова Е.Д. Расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в
муниципальной и (или) государственной собственности в судебном порядке по инициативе
арендодателя. Анализ судебной практики // Арбитражный и гражданский процесс. – 2016. -
№ 8.- С. 26.
2
Ленковская Р.Р. Проблемы государственной регистрации договора аренды
недвижимого имущества // Нотариус. – 2017. - № 3. – С. 26.
59
(Росреестр). Росреестр оказывает гражданам, юридическим лицам, органам
власти и местного самоуправления весь комплекс государственных услуг по
регистрации прав и кадастровому учету недвижимости, предоставлению
сведений из государственных реестров и кадастра. Эти направления являются
ведущими в деятельности Росреестра.
«Договор аренды части вещи (здания, сооружения или другой
недвижимости, земельного участка), который заключен на срок не менее года,
считается заключенным с момента регистрации в Росреестре»
1
.
Как комментирует сам Росреестр, «отличительной чертой части нежилого
помещения от объекта в целом является то, что эта часть не зарегистрирована в
Едином государственном реестре недвижимости. Для того, чтобы право на
использование такого объекта возникло у арендатора, этот объект нужно
индивидуализировать. При этом часть объекта, передаваемого в аренду, нужно
поставить на кадастровый учет»
2
. Росреестр не зарегистрирует договор аренды
части недвижимости, если эта часть помещения не состоит на кадастровом
учете. В этом случае учет и государственная регистрация договора аренды
проводятся одновременно, в рамках одной процедуры. При одновременном
проведении регистрации договора аренды и кадастрового учета части объекта
недвижимости, необходимо дополнительно приложить:
- технический план, если в аренду передается здание, сооружение,
помещение и т.д.;
- межевой план - если в аренду передается земельный участок (в этом
случае в нем должны быть приведены сведения о его части или частях). То есть
предварительно потребуется провести межевые работы, т.к. регистрация
обременения части участка арендой совершается одновременно с кадастровым
учетом такой части (пункт 3 статьи 44 Федерального закона от 13.07.2015
№218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Отсутствие
1
Белов В.А. Договор аренды и государственная регистрация // Вестник Арбитражной
практики. - 2016. - №2. - С. 34.
2
Необходимо ли регистрировать договор аренды [Электронный ресурс]. – Электрон.
дан. – Режим доступа: https://rosreestr.ru/site/press/news/neobkhodimo-li-registrirovat-dogovor-
arendy/?sphrase_id=14320642
60
надлежащего межевого плана на часть участка приведет к отказу в
регистрации.
Вместе с тем, в случае, если предмет аренды сторонами договора
согласован, разногласий относительно местоположения, границ и площади
нежилых помещений между сторонами договоров не имеется, то при наличии
таких обстоятельств и с учетом правовой позиции, сформулированной в
разъяснениях, содержащихся в абзаце 5 пункта 9 постановления Пленума
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об
отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса
Российской Федерации о договоре аренды», и пункта 9 Обзора судебной
практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении
кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской
Федерации 30.11.2016, непредставление технического плана помещений,
передаваемых в аренду, не свидетельствует о невозможности регистрации
договора аренды, в связи с чем, оснований для приостановления
государственной регистрации не имеется. Основанием для кадастрового учета
части здания в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 Федерального закона
№258 «О государственной регистрации недвижимости» и в корреспонденции с
пунктом 5 статьи 44 Федерального закона №258 является сам договор аренды.
Кроме того, данная позиция подтверждается судебной практикой
(Определение Верховного Суда РФ от 19.11.2018 № 304-КГ18-18696 по делу №
А03-15185/2017, Определение Верховного Суда РФ от 21.12.2018 № 309-КГ18-
20636 по делу № А60-65301/2017, Определение Верховного Суда РФ от
11.01.2019 № 306-КГ18-22382 по делу № А49-17020/2017, Определение
Верховного Суда РФ от 05.02.2019 № 304-ЭС18-25461 по делу № А46-
1681/2018, Определение Верховного Суда РФ от 25.02.2019 № 306-ЭС19-827 по
делу № А55-32051/2017, Определение Верховного Суда РФ от 25.02.2019 №
306-ЭС19-839 по делу № А55-32049/2017).
Учитывая изложенное выше Росреестр считает возможным при
осуществлении учетно-регистрационных действий в случае непредставления
61
заявителем технического плана на сдаваемую в аренду часть здания,
помещения осуществлять государственную регистрацию договора аренды
части здания, помещения без предоставления технического плана на
арендуемую часть и без осуществления кадастрового учета такой части здания,
помещения.
В случае представления заявителем технического плана на сдаваемую в
аренду часть здания, помещения государственная регистрация договора аренды
части здания, помещения осуществляется в соответствии с требованиями части
5 статьи 44 Федерального закона №258 «О государственной регистрации
недвижимости».
Росреестр дает следующий комментарий: «Данная практика не
применяется в отношении части земельных участков, а также не применима
при регистрации сервитутов. В случае государственной регистрации сервитута
в отношении части здания, помещения, земельного участка, а также договоров
аренды (дополнительных соглашений) части земельного участка, необходимо
представлять:
- заявление о государственной регистрации и государственном
кадастровом учете изменений объекта недвижимости (в связи с постановкой
части объекта недвижимости на учет);
- технический / межевой план;
- иные необходимые документы, в соответствии с учетно –
регистрационным действием»
1
.
Кроме того, согласно части 5 статьи 44 Федерального закона № 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости», если в аренду передается
часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином
государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд,
помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность
имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в
1
Особенности ГКУ и ГРП [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа:
https://rosreestr.ru/site/press/news/osobennosti-gku-i-grp/
62
помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный
кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется
одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть
здания или сооружения без соответствующего заявления. Указанной нормой на
заявителя не возлагается обязанность по выражению воли на осуществление
учета части здания или сооружения посредством предоставления технического
паспорта на такую часть. Учет переданной в пользование части объекта
недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного
лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения
(обременение) вещных прав на такие объекты недвижимости. Такой вывод
содержится в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от
23.11.2018 года №Ф09-7703/2018, №А76-8400/2018
1
.
Таким образом, особенностями государственной регистрации договора
аренды части вещи являются:
Рисунок 3. Особенности государственной регистрации
договора аренды части вещи
Для регистрации договора аренды части вещи необходимо:
1
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 23.11.2018 №№ Ф09-
7703/2018, А76-8400/2018 [Электронный ресурс]. – Электрон. дан. – Режим доступа:
https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/6bae1bbb-5f4b-43e4-bbdc-e0ace9a4c6c3/40e8ca27-66e9-4a43-
9d7c-ca066ee38124/A76-8400-
2018_20180621_Reshenija_i_postanovlenija.pdf?isAddStamp=True
Особенности государственной регистрации договора аренды части вещи
Одновременно проводится государственная регистрация договора аренды и
кадастрового учета части объекта недвижимости
Для регистрации договора аренды части земельного участка необходимо
предоставление межевого плана
Регистрации подлежат договоры аренды части вещи, заключенные на срок более 1
года
63
- подготовить и подать документы в Росреестр;
- убедиться, что Росреестр принял документы;
- после регистрации договора забрать из Росреестра договор аренды и
выписку из ЕГРН.
Государственная регистрация договора аренды части вещи устанавливает,
что в Росреестр представляются документы, без которых регистрационные
действия невозможны. Это следующие документы:
- заявление, поданное в Росреестр от имени сторон на предоставление
услуги;
- документы правоустанавливающего характера на недвижимость
(выписка из ЕГРН);
- арендное соглашение, ратифицированное обеими сторонами;
- передаточный акт, который подтверждает передачу предмета аренды;
- технический план (межевой план);
- государственная пошлина.
Рассмотрим порядок регистрации договора аренды части вещи поэтапно.
На первом этапе составляется договор аренды части вещи. Фиксируются
в нем существенные условия: предмет и цена аренды. Для предоставления в
Росреестр необходимы 3 экземпляра договора: один находится у арендодателя,
второй – у арендатора, третий хранится в Росреестре.
На втором этапе оплачивается государственная пошлина. Закон не
обязывает подавать документ об уплате госпошлины. Росреестр примет
документы, если заявитель не приложит доказательство ее оплаты (пункт 7
статьи 18 Федерального закона №218-ФЗ). Росреестр проверяет, поступила ли
оплата от заявителя, через Государственную информационную систему о
государственных и муниципальных платежах.
Если в этой системе не будет информации об уплате пошлины (например,
из-за технического сбоя), то Росреестр вернет документы без рассмотрения по
истечении пяти дней с момента подачи заявления. Такие правила
установил пункт 3 статьи 25 Федерального закона № 218-ФЗ.