24
в действительности зарегистрирован договор аренды только части вещи.
Таким образом, государственная регистрация договора аренды части вещи не
препятствует заключению и государственной регистрации договора аренды
иных частей той же недвижимой вещи.
Кроме того, как следует из изложенного ранее, арендодатель не
обязан выделять часть вещи, подлежащей передаче в аренду, как
самостоятельный объект недвижимого имущества. Такие действия
предполагали бы составление технического плана части вещи, постановку ее
на государственный кадастровый учет в Федеральной кадастровой палате
Росреестра и, наконец, государственную регистрацию права собственности
арендодателя на часть вещи. Процесс был бы трудоемким и занял бы
достаточно длительное время, не менее 1 календарного месяца. К счастью,
постановка на самостоятельный учет части недвижимой вещи, например,
части помещения, для заключения в ее отношении договора аренды не
требуется.
Необходимо обратить внимание, что исключением из этого правила
является аренда части земельного участка, находящегося в государственной
или муниципальной собственности. В данном случае необходимо
осуществить кадастровый учет части земельного участка вне зависимости от
того, подлежит ли договор аренды государственной регистрации или нет. В
противном случае договор аренды части земельного участка может быть
признан незаключенным. Отметим, что вышеуказанное правило не
распространяется на лесные участки, которые до 1 января 2015 года могли
быть предоставлены в аренду даже в отсутствие кадастрового учета лесного
участка.
Аренда части недвижимой вещи, не являющейся недвижимым
имуществом
Рассмотрим также другой аспект аренды части недвижимой вещи, а
именно, аренду части недвижимой вещи (например, крыши, внешней стены
25
здания и прочее), которая сама по себе недвижимой вещью не является, а
представляет собой конструктивный элемент недвижимой вещи.
ВАС РФ достаточно четко высказался в поддержку возможности
предоставления в пользование части недвижимой вещи, не представляющей
собой обособленную недвижимую вещь, в пункте 1 Информационного
письма ВАСа РФ № 66 от 11 января 2002 года «Обзор практики разрешения
споров, связанных с арендой» и в пункте 7 Постановления Пленума ВАСа от
23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения
споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».
Вместе с тем, такой договор является не договором аренды, а договором
пользования конструктивной частью вещи.
На примере указанных решений ВАСа РФ мы наблюдаем эволюцию
подхода к толкованию и интерпретации передачи в пользование
конструктивного элемента недвижимой вещи. Если в Информационном
письме ВАСа РФ № 66 от 11 января 2002 года «Обзор практики разрешения
споров, связанных с арендой» суд занимает строгую позицию о том, что
«крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является
самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в
пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться
объектом аренды», то в Постановлении Пленума ВАСа от 23 июля 2009 года
№ 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах
собственников помещений на общее имущество здания» мы наблюдаем
смягчение позиции, выражающееся в признании договора пользования
конструктивной частью недвижимой вещи и применения по аналогии норм
договора аренды к таким договорам пользования: «Например, может быть
заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для
размещения наружной рекламы… К таким договорам применяются по
аналогии положения законодательства о договоре аренды…»
Отметим, что, в соответствии с пунктом 7 Постановления Пленума
ВАСа от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики
26
рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее
имущество здания», договоры пользования конструктивной частью вещи,
заключенные на срок не менее одного года, подлежат государственной
регистрации. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.
Основываясь на вышеуказанном пункте Постановления Пленума
ВАСа суды активно признают договоры пользования конструктивным
элементом недвижимой вещи (крышей, например) незаключенным, если
такой договор заключен на срок не менее года и не прошел государственную
регистрацию.
Однако у Росреестра есть своя позиция касательно возможности
государственной регистрации права на конструктивный элемент недвижимой
вещи, не являющийся недвижимостью сам по себе, изложенная в Письме
Росреестра от 09 июля 2012 года № 14-3117/12. В этом Письме Росреестр
указывает следующее: «Вместе с тем отдельные конструктивные элементы
здания (фундаменты, стены и перегородки, перекрытия, кровли (крыши),
полы, проемы, отделка, внутреннее сантехническое и электротехническое
оборудование) действующим законодательством не отнесены к объектам
недвижимого имущества (частям объектов недвижимости), вследствие чего
права на них не подлежат государственной регистрации в соответствии с
Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", такие объекты
в силу Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном
кадастре недвижимости" также не подлежат кадастровому учету. Таким
образом, при поступлении на государственную регистрацию договора
аренды объекта, индивидуализация которого в качестве недвижимой вещи
невозможна, в соответствии со статьей 20 Федерального закона от 21.07.1997
N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним" должно быть принято решение об отказе в проведении его
государственной регистрации».
27
Хотя в вышеизложенном отрывке из Письма Росреестра приводится
пример невозможности государственной регистрации договора аренды
конструктивного элемента здания, есть все основания полагать, что на
основании вышеизложенной позиции Росреестра, в государственной
регистрации договора пользования конструктивным элементом здания
Росреестром, заключенном на срок не менее одного года, будет также
отказано.
Таким образом, существует ярко выраженное противоречие между
позицией ВАСа РФ, требующей государственную регистрацию договора
пользования конструктивным элементом части здания, заключенного на срок
не менее 1 года, и позицией Росреестра, отказывающего в государственной
регистрации таких договоров на том основании, что, поскольку
конструктивный элемент здания не является сам по себе недвижимым
имуществом, права на него (включая право пользования) не подлежат
государственной регистрации.
В такой ситуации лицам, заключающим договор пользования
конструктивной частью недвижимой вещи, предпочтительно заключить
договор пользования на срок менее 1 года и при необходимости продлить его
действие по истечение срока опять на срок менее одного года в целях
избежания государственной регистрации договора аренды. Такой договор
будет считаться заключенным и действительным с момента согласования
сторонами всех существенных условий договора путем его подписания.
Касательно идентификации предмета договора конструктивной части
недвижимой вещи, сторонам необходимо руководствоваться
вышеизложенными правилами идентификации самой недвижимой вещи
(точный адрес). Кроме того, в договоре необходимо поименовать сам
конструктивный элемент (крыша, стена, др.), указать его площадь и
идентифицировать его на прилагаемом к договору аренды графическом
плане такого конструктивного элемента недвижимой вещи.
Проводя анализ законодательства об аренде необходимо назвать
28
также правовые акты, издаваемые Министерством финансов Российской
Федерации и Федеральной налоговой службой Российской Федерации. Так,
письмо Минфина России от 28.08.2000 №01-02-01/03-3183 определяет
порядок финансирования государственных унитарных предприятий за счет
средств арендной платы, полученной от использования этими предприятиями
федерального недвижимого имущества. Порядок перечисления арендной
платы установлен также письмом Министерства финансов Российской
Федерации
24
. К последним актам относятся: Письмо Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 4 апреля 2012г. № 03-03-
06/1/180 «Об учете в целях налогообложения налогом на прибыль и НДС
расходов в виде арендных платежей»
25
, Письмо Министерства
экономического развития РФ от 16 марта 2010г. № Д23-873 «О взимании
арендной платы» 85 и т.д. Вопросы аренды зданий и сооружений помимо
названных нормативных актов регулируются также актами, принимаемыми
субъектами Российской Федерации. Так, например, в Москве вопросы
аренды регламентируются постановлениями Правительства Москвы и
распоряжениями Мэра Москвы. Российская Федерация вправе также
делегировать субъектам РФ по договору или в одностороннем порядке право
на принятие законов и иных нормативных правовых актов по отдельным
видам отношений, регулируемых гражданским законодательством
Российской Федерации в части аренды зданий и сооружений.
Международные нормы в сфере регулирования вопросов аренды
зданий и сооружений также имеют свое значение. В поисках перспективных
направлений развития национальных правовых систем государств многие
международные организации пришли к выводу о необходимости
использования специфичного способа правовой унификации - с помощью
международных модельных норм.
Законодательство Российской Федерации располагает уникальным,
24
Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 №384-
ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2010. №1.
25
Витрянский В.В. Оборот недвижимости требует совершенства // Нотариальный вестник. 2013. №5. С. 19.
29
отработанным юридическим инструментарием, обеспечивающим
организованность и порядок в данной области арендных отношений, что
позволяет расширять границы гражданско-правового регулирования
имущественных отношений.
30
Глава 2. Гражданско-правовая характеристика института
договора аренды части вещи
2.1 Субъекты института договора аренды части вещи: особенности их
правового статуса
При рассмотрении проблемы правовой квалификации возмездных
отношений, связанных с передачей в пользование части вещи, автором
выдвигается гипотеза о том, что эти отношения следует квалифицировать как
арендные, и делается попытка подтвердить эту гипотезу, опираясь на
экономическую сущность арендных отношений, содержание норм права об
аренде, а также на современную судебную практику. Несмотря на то, что
мнение о возможности сдачи в аренду части вещи сформулировано в
постановлении]Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики
применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре
аренды» (далее –Постановление № 73) и даже на уровне федерального
законодательства (например в Земельном кодексе Российской Федерации,
федеральных законах от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», от 13 июля
2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»),
неопределенность в решении вопроса о возможности сдачи в аренду любых
частей вещи сохраняется по следующим причинам:
1) нормы указанных законов не регулируют вопрос о возможности
сдачи в аренду части здания, сооружения, которая не является частью
помещения, и не затрагивают вопрос аренды части движимой вещи;
2) позиции Постановления № 73 подвергаются критике в научной
литературе
26
;
3) неоднократные изменения подходов судов к решению этого
вопроса происходили на основании неменяющегося описания объекта
26
Эрделевский А. Об изменениях в судебном подходе к договору аренды // Хозяйство и право. 2013. № 10.
31
аренды в статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –
ГК РФ).
Обоснование квалификации отношений в качестве арендных
посредством анализа современной судебной практики
Для того чтобы определить, как современная судебная практика
воспринимает подход о возможности сдачи в аренду части вещи, автором
настоящей статьи были проанализированы судебные акты арбитражных
судов Уральского округа, принятые за период 2013–2016 годы, в которых
рассматривался вопрос об аренде части вещи.
В предмет анализа вошли 44 судебных акта (16 судов первой
инстанции – арбитражных судов Пермского края, Удмуртской республики,
Курганской, Оренбургской, Свердловской и Челябинской областей; 20 судов
апелляционной инстанции (Семнадцатого и Восемнадцатого арбитражных
апелляционных судов); 8 постановлений суда кассационной инстанции
(Арбитражного суда Уральского округа, прежнее название – Федеральный
арбитражный суд Уральского округа).
Обобщение судебной практики позволило сделать ряд выводов.
1. Договор о возмездном пользовании частью чужой вещи
квалифицируется судами как договор аренды.
В большинстве рассмотренных судебных актов указано, что такие
договоры являются заключенными договорами аренды. Так, в 22 актах
признаны договорами аренды отношения по возмездному использованию
частей земельных участков, в 13 – частей помещений, в 2 – конструктивных
элементов как частей зданий, сооружений.
2. Стороны вправе заключить договор аренды и договор субаренды
части земельного участка, части здания, части помещения, находящихся в
частной собственности. При этом не требуется осуществление кадастрового
учета этой части в качестве самостоятельного объекта. Стороны должны
согласовать часть вещи, подлежащую передаче в аренду (субаренду)
32
способом, обеспечивающим возможность идентификации соответствующего
объекта аренды.
В качестве доказательств согласования сторонами части вещи суды
принимают текстуальное описание этой части в договоре, графическое
обозначение в различных документах (кадастровом плане, плане, чертеже и
ином документе, прилагаемом к договору), отсутствие возражений сторон по
поводу идентификации этой части при заключении и исполнении договора.
Так, суд признал заключенным договор субаренды части земельного
участка между двумя обществами. В приложении к договору согласовано
местоположение арендованной части участка под хранение автомобилей.
Суд отказал в признании недействительным соглашения двух
обществ о передаче прав и обязанностей по договору аренды части
земельного участка, несмотря на то, что эта часть участка не выделена из
состава земельного участка, прошедшего кадастровый учет, ее границы на
местности не определены. Суд указал, что договор аренды заключен, условия
об объекте аренды согласованы (местоположение, размер, границы части
участка описаны в плане, прилагаемом к договору), договор исполнялся
сторонами без каких-либо возражений. Апелляционная инстанция оставила
решение без изменения.
Суд удовлетворил требования ПАО «Газпром» о признании
незаконными отказов в государственной регистрации права собственности на
два сооружения для обслуживания факельной установки, несмотря на
расположенность сооружений в границах двух земельных участков, один из
которых лишь частично находился в аренде у ПАО «Газпром».
Апелляционный суд указал, что частное лицо, являющееся
собственником земельного участка, не лишено возможности заключить
договор аренды части этого участка; необходимыми условиями совершения
такой сделки являются постановка основного земельного участка на
кадастровый учет и согласование сторонами части участка способом,
обеспечивающим возможность ее идентификации.
33
Суд признал договор аренды части земельного участка между двумя
обществами заключенным, указав, что арендуемый участок являлся частью
участка, прошедшего кадастровый учет, согласован сторонами в приложении
к договору «Чертеж границ земельного участка» и передан в аренду по акту.
Апелляционный суд согласился с выводами.
Индивидуальный предприниматель (далее – ИП) обратился с иском к
обществу о взыскании арендной платы и неустойки по договору аренды
части нежилого помещения в здании и прилегающей территории перед
фасадом здания для хранения и обслуживания автотранспорта. Имущество
указано в плане-схеме, прилагаемом к договору, и дополнительно
отображено сторонами в схемах (планах) строения и земельного участка. Иск
удовлетворен, договор аренды признан заключенным, решение оставлено без
изменения в апелляции и кассации.
В одном деле суд признал заключенным договор субаренды части
нежилого помещения, в другом – объектом субаренды в числе прочих
помещений, расположенных в нежилом здании, была и часть одного из
помещений в соответствии с планом, прилагаемым к договору.
В государственной регистрации дополнительного соглашения к
договору аренды части помещения об увеличении размера арендованной
площади было отазано в связи с тем, что не был представлен кадастровый
паспорт здания, а эта площадь была нанесена лишь на кадастровом паспорте
помещения. Суд указал, что само по себе утверждение новой формы
кадастрового паспорта, предусматривающей возможность отражения в ней
сведений о частях здания, на которые распространяются ограничения
(обременения) права, не вводит обязанности представления дополнительного
документа на регистрацию и признал отказ в регистрации недействительным.
Суд признал договор аренды внутренних помещений основного
нежилого помещения (офиса) заключенным и обязал его зарегистрировать.
Отказ в регистрации был обоснован тем, что не представлен кадастровый
паспорт нежилого помещения с указанием размера арендуемой площади.