34
В приложении к договору месторасположение этих помещений
согласовано. Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили
решение без изменения
27
.
Субъект малого предпринимательства обратился в суд с заявлением о
признании незаконным решения города об отказе ему в преимущественном
праве на выкуп арендуемого имущества (части склада).
Требования были удовлетворены. Апелляционный суд оставил
решение без изменения, указав, что спорное помещение могло являться
предметом аренды, так как представляет собой часть недвижимого
имущества, которую можно определить на плане здания
28
.
В государственной регистрации договора аренды офисных
помещений (отдельных комнат) было отказано в связи с непредставлением
кадастрового плана, представлена выписка из поэтажного плана с указанием
схемы помещений, выделением в ней переданных в аренду помещений, их
площади и нумерации. Суд указал, что договор содержит исчерпывающую
информацию, позволяющую индивидуализировать объект аренды, в связи с
чем предъявление кадастрового паспорта не требовалось. Суд апелляционной
инстанции не нашел оснований для отмены решения
29
.
Если часть вещи не индивидуализирована надлежащим образом, то
договор следует считать незаключенным. Суд указал, что администрацией
города был предоставлен в пользование предпринимателю земельный
участок с определенным адресным ориентиром согласно паспорту для
размещения киоска для реализации хлеба и хлебобулочных изделий, однако
участок в установленном порядке не был сформирован и поставлен на
кадастровый учет, у сторон имелись разногласия относительно его
местоположения, в связи с чем договор аренды не является заключенным.
27
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 5 февраля 2014 года по делу№ А76-11594/2013.
28
Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 декабря 2015 года по делу № А50-
13726/2015.
29
Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2015 года по делу №
А07-17550/2014.
35
Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения
30
.
Индивидуальный предприниматель обратился с иском об обязании
военноохотничьего общества заключить договор аренды земельного участка
из земель стрелково-стендового комплекса в границах, указанных в
приложении к предварительному договору. Суд отказал в удовлетворении
иска, так как из приложения невозможно определить точное местоположение
земельного участка – не указаны координаты или иные ориентиры,
позволяющие определить его местоположение в рамках прошедшего
кадастровый учет земельного участка, границы участка определены
ориентировочно, не указана его площадь, что исключает возможность его
идентификации. Апелляционный суд оставил решение без изменения
31
.
Договор субаренды части земельного участка для размещения
площадки для хранения лесоматериалов признан незаключенным из-за
отсутствия доказательств формирования на местности и постановки на
кадастровый учет земельного участка.
Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения,
указав, что, несмотря на согласование сторонами ситуационного плана
участка и исполнение договора, план не содержит данные, позволяющие
установить местоположение части земельного участка по отношению к
границам основного участка, в частности, длину и ширину этой части
32
.
Часть земельного участка, находящегося в государственной
(муниципальной) собственности, может быть сдана в аренду.
При этом в некоторых делах, по мнению судов, отсутствие
кадастрового учета не является препятствием для признания
существующими арендных отношений.
В качестве обоснования такой позиции суды приводят следующие
доводы:
30
Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2015 года по делу №
А71-8857/2014.
31
Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 мая 2015 года по делу № А60-
48224/2014.
32
Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2013 года по делу № А60-
43093/2012.
36
-отсутствие в законодательстве на тот момент требования
кадастрового учета;
-возможность передачи в аренду части участка;
- необходимость надлежащего исполнения обязательств.
В деле по иску администрации города Екатеринбурга к ООО
«АВАЛОН» договор аренды земельной доли с учетом того, что к договору
приложен план земельного участка, на котором располагается объект
недвижимого имущества, арендуемый ответчиком, признан судом договором
аренды земельного участка, в котором в аренду сдается только часть
участка
33
.
Администрация обратилась с иском к обществу «Тихий берег» о
взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,
заключенного для строительства комплекса многоэтажных жилых домов.
Суды трех инстанций посчитали договор заключенным, так как
допускается предоставление в пользование арендатору не всей вещи в целом,
а только ее отдельной части
34
.
Суд признал заключенным договор аренды пастбищ (являлись
частями земельных участков) между администрацией муниципального
района и обществом, так как пастбища были переданы обществу по акту
приема-передачи, приняты им без замечаний и возражений. Суд
апелляционной инстанции оставил решение без изменения и указал, что
соглашение, оформленное в виде договора аренды, связало стороны
обязательствами, которые не могут быть произвольно изменены одной из
них, оснований для применения правил о неосновательном обогащении не
имеется
35
.
Суд признал недействительным отказ в государственной регистрации
договора аренды лесного участка, заключенного в 2011 году между областью
и обществом (отказ из-за отсутствия кадастрового учета участка). Суд
33
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 10 марта 2016 года по делу № А60-51497/2015.
34
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29 января 2016 года по делу № А60-12932/2015.
35
Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 октября 2014 года по делу №
А76-15072/2014.
37
применил норму статьи 4.1 Федерального закона от 4 декабря 2006 года №
201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации»,
которая допускала предоставление лесных участков в составе земель лесного
фонда без проведения государственного кадастрового учета до 1 января 2015
года, их учет осуществлялся внесением сведений в государственный лесной
реестр, сведения об этом участке в него были включены
36
.
Суд признал заключенным договор аренды лесного участка,
находящегося в собственности Российской Федерации, для осуществления
рекреационной деятельности. К договору прилагались схемы расположения
лесного участка с указанием его границ. Суд указал, что документы
позволяли определить имущество, переданное в аренду
Если земельный участок находится в государственной
(муниципальной) собственности, то арендатор такого участка вправе
передать часть участка в субаренду без постановки его на кадастровый учет в
качестве отдельного объекта аренды.
Суд отказал в удовлетворении требования о признании договора
субаренды части земельного участка, находящегося в муниципальной
собственности, незаключенным, несмотря на то, что эта часть не прошла
государственный кадастровый учет
37
.
Суд указал следующее: в связи с тем, что общество и администрация
города заключили договор об аренде всего земельного участка,
поставленного на кадастровый учет, общество могло сдать в субаренду часть
этого участка без постановки ее на кадастровый учет
38
.
Администрация района сдала в аренду обществу земельный участок,
поставленный на кадастровый учет, для размещения рынка. Часть этого
участка общество сдало в субаренду предпринимателю для размещения
36
Решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22 октября 2014 года по делу № А47-1704/2014.
37
Решение Арбитражного суда Курганской области от 27 марта 2013 года по делу № А34-5476/2012.
38
Решение Арбитражного суда Оренбургской области от 20 июня 2013 года по делу № А47-16240/2012.
38
киоска. Суды признали договор субаренды заключенным, несмотря на то, что
участок под торговым местом не был поставлен на кадастровый учет
39
.
Общество обратилось с иском о взыскании с индивидуального
предпринимателя арендной платы по договору субаренды части земельного
участка, являющегося федеральной собственностью и находящегося у истца
в аренде. Суд признал договор субаренды незаключенным, так как часть
участка не была поставлена на кадастровый учет. Апелляционный суд
оставил решение без изменения, поскольку невозможно установить
местоположение части земельного участка относительно границ всего
участка в целом. Суд кассационной инстанции отменил судебные акты и
отправил дело на новое рассмотрение, указав, что участок был передан
ответчику по акту приема-передачи, разногласий относительно его
местоположения, границ и площади между сторонами не было, стороны
исполняли договор, что имеет существенное значение для установления
факта его заключения
40
.
В деле по иску ООО «Спектр» к ООО «Уралэлектрострой» о
взыскании денежной суммы на основании договора субаренды части
земельного участка участок находился в муниципальной собственности и
передан в аренду истцу, причем та часть участка, которая передана в аренду,
не прошла кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта. В связи с
этим суд признал договор субаренды незаключенным. Суд апелляционной
инстанции указал, что арендатор государственной (муниципальной) земли не
лишен возможности передать в субаренду часть арендованного участка без
проведения кадастрового учета этой части; на момент подписания договора
стороны не испытывали затруднения при идентификации объекта субаренды,
поэтому договор следует признать заключенным
41
.
39
Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2013 года по делу №
А07-10915/2012.
40
Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 августа 2013 года по делу №
А60-43093/2012.
41
Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2015 года по делу №
А47-9754/2014.
39
Суд кассационной инстанции согласился с выводом апелляции
42
.
Этот вывод подтверждается и в деле по иску ООО «Уралэлектрострой» к
ООО «Спектр» о признании недействительным договора субаренды части
земельного участка. В удовлетворении иска отказано
43
.
Договор о предоставлении в пользование торговых площадей или
торговых мест суды квалифицируют как договор аренды.
Суд установил, что между сторонами заключен договор аренды
недвижимого имущества, по условиям которого во временное владение и
пользование передаются определенные в приложении к договору площади в
торговом комплексе «О’кей» (в приложении содержалось графическое
описание этих торговых площадей)
44
.
Индивидуальный предприниматель обратился с иском к обществу о
признании незаключенным договора, согласно которому во временное
пользование на правах аренды передавались часть торгового зала и
помещение мясного цеха в универсаме для торговли мясом и
мясопродуктами. Суд пришел к выводу о том, что предмет договора
согласован, договор аренды заключен, так как в нем указано наименование
имущества, подлежащего передаче, его местоположение и площадь (площадь
указана в акте приемки-передачи; имеет значение сам факт его подписания, а
не дата)
45
.
Индивидуальный предприниматель обратился с иском к
индивидуальному предпринимателю о взыскании платы по договору аренды
и об освобождении помещения.
По договору передана часть магазина для ведения торговли. Суд
удовлетворил иск, сославшись на то, что вне зависимости от отсутствия
государственной регистрации договора между сторонами имели место
арендные правоотношения.
42
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16 июня 2016 года по делу № А47-9754/2014.
43
Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2015 года по делу №
А47-3988/2014.
44
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 11 октября 2013 года по делу № А60-20878/2013.
45
Решение Арбитражного суда Курганской области от 8 октября 2013 года по делу№ А34-1837/2013.
40
Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения,
указав, что часть магазина была индивидуализирована сторонами, договор
исполнялся без разногласий относительно этой части. Довод ответчика о том,
что спорный договор не может быть квалифицирован как договор аренды,
поскольку его предметом является торговое место, отклонен как основанный
на неправильном толковании норм права
46
Суд кассационной инстанции оставил судебные акты без
изменения
47
.
Договор о размещении и последующем использовании имущества, в
том числе рекламных конструкций, оборудования связи, в помещениях, на
отдельных конструктивных элементах зданий и сооружений суды
квалифицируют как договор аренды.
Между ПАО «Ростелеком» и ООО «СКАЙ-МЕДИА» был заключен
договор о размещении имущества, согласно которому собственник
предоставляет пользователю возможность на возмездной основе размещения
и последующего использования определенного имущества пользователя в
помещениях собственника (на отдельных конструктивных элементах зданий
и сооружений; площадь места размещения составляет 1 квадратный метр), а
пользователь обязуется своевременно вносить оплату и осуществлять
размещение и использование имущества в порядке и на условиях,
предусмотренных договором. Суд сделал вывод о том, что по своей правовой
природе такой договор является договором аренды
48
.
ОАО «Ростелеком» обратилось с иском к обществу «Телекс-С» о
расторжении договора о размещении имущества, об обязании освободить от
оборудования связи место в занимаемом помещении и о взыскании арендной
платы. В соответствии с договором собственник предоставляет пользователю
возможность на возмездной основе разместить имущество пользователя,
46
Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 июля 2014 года по делу № А76-
14595/2013.
47
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22 октября 2014 года по делу № А76-
14595/2013.
48
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 сентября 2015 года по делу № А60-34726/2015.
41
указанное в приложении, в производственном помещении и обеспечивает
доступ в согласованное место размещения имущества для осуществления
деятельности по использованию имущества.
Суд пришел к выводу о заключенности и действительности договора
и удовлетворил иск. В кассационной жалобе общество «Телекс-С» ссылалось
на то, что по своей правовой природе договор размещения не является
договором аренды. Суд кассационной инстанции указал, что содержание
спорного договора соответствует требованиям, предъявляемым к договорам
аренды главой 34 ГК РФ, и оставил решение без изменения
49
.
Между МУП «Городской электротранспорт» (правообладатель) и
ООО СК «Инженерные сети» (пользователь) был заключен договор о
размещении имущества, в соответствии с которым правообладатель сдает, а
пользователь принимает во временное возмездное владение и пользование
конструктивную часть опор троллейбусной контактной сети в местах
крепления волоконно-оптического кабеля для размещения пользователем
рекламного указателя. Суд указал, что контактная сеть является объектом
недвижимости, предметом договора являлось предоставление возможности
на возмездной основе размещать рекламную конструкцию на частях
недвижимого имущества – опорах контактной сети. Со ссылкой на нормы
главы 34 ГК РФ и мнение Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации о том, что в аренду могут быть переданы части вещи, суд
удовлетворил иск о взыскании задолженности и неустойки по договору.
Договор об использовании асфальтовых площадок, замощений и т. п.
следует квалифицировать как договор аренды части земельного участка.
Уральский транспортный прокурор обратился с иском к ОАО «РЖД-
ТРАНСФЕР» и ОАО «РЖД» о признании недействительным договора об
использовании благоустройства территории, в которую входят асфальт,
тротуарная плитка, бордюрный камень. Суд пришел к выводу о том, что этот
49
Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 апреля 2013 года по делу №
А50-18477/2012.
42
объект не является самостоятельным объектом недвижимости, поскольку
имеет вспомогательное функциональное назначение как элемент
благоустройства и обслуживания земельного участка; заключением договора
стороны фактически оформили правоотношения по передаче в субаренду
части земельного участка в обход правил о заключении договора субаренды
имущества ОАО «РЖД» на торгах, что позволяет квалифицировать сделку
как притворную. Апелляционный суд поддержал эти выводы.
Если невозможно самостоятельное использование части вещи без
использования иных ее частей, то такая часть не может быть сдана в аренду.
В деле установлено, что ООО «Домен» владеет зданием центрального
теплового пункта (далее – ЦТП) с техническим оборудованием на основании
договора аренды; часть теплотехнического оборудования ЦТП была сдана в
субаренду ООО «Квартал» для приготовления и поставки горячей воды в
жилые дома (в субаренду переданы два теплообменника, шкаф управления
насосами, клапан с электроприводом и прибор автоматического
регулирования параметров теплоносителя). По мнению суда, ЦТП является
неделимой вещью, единым сложным комплексом, оборудование которого в
целом необходимо для приготовления горячей воды; переданного в
субаренду оборудования недостаточно для ее приготовления, поэтому
организацией, осуществляющей горячее водоснабжение для потребителей,
является ООО «Домен». Суд апелляционной инстанции особо указал, что
требование о признании договора аренды части имущества ничтожным не
заявлено, поэтому этот вопрос не рассматривался судом.
1. Договор аренды является договором, по которому арендатору
предоставляется возможность пользоваться вещью арендодателя. Такой
договор не всегда направлен на передачу вещи. По нашему мнению,
необходимо инициировать научную дискуссию о пересмотре места договора
аренды в системе гражданско-правовых договоров.
2. Обязанность арендодателя по договору может включать действия,
необходимые для обеспечения арендатору пользования вещью, а также
43
обязательно включает бездействие – воздержание от совершения действий,
препятствующих арендатору пользоваться вещью.
3. В аренду может быть предоставлена как вещь, так и часть вещи.
Это соответствует экономической сущности аренды – предоставить
возможность извлекать полезные свойства из чужого имущественного
объекта, для чего не обязательно владеть этим имуществом, пользоваться им
в целом. Полезный эффект можно получить и от использования части
имущества. Содержание правового института аренды в целом подходит для
регулирования аренды части вещи, требуется внести изменения лишь в
некоторые статьи ГК РФ.
4. В аренду может быть сдана любая часть вещи, которая может
иметь какоелибо самостоятельное полезное значение (часть земельного
участка, часть здания, часть помещения), а также конструктивные элементы
зданий и сооружений и тому подобные объекты.
5. Договор о возмездном размещении оборудования, рекламных
конструкций и т. п., принадлежащих одной стороне, на частях имущества
другой стороны с предоставлением первой стороне доступа к этому
оборудованию следует квалифицировать как договор аренды.
6. Договор об использовании асфальтовых площадок, замощений,
дорог и т. п. следует квалифицировать как договораренды части земельного
участка.
2.2 Особенности прекращения договорных арендных отношений
Гражданский Кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ)
5051
в
качестве общего правила определяет, что основой для изменения и
расторжения договора обозначается соглашение сторон, если другого не
50
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-
ФЗ (в действующей ред.) // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
51
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный закон от 26 января 1996 г. № 14-
ФЗ (в действующей ред.) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.