74
услуги (к0ммерческ0е 0б0значение, т0варные знаки, знаки 0бслуживания), и
другие исключительные права.
Также изменен0 п0нятие "имущественный к0мплекс" на п0нятие
"с0в0купн0сть вещей" с их перечислением, чт0, п0 мнению авт0ра статьи,
т0чнее характеризует прав0вую прир0ду предприятия. 0днак0, так0е
0пределение м0жет также запутать с0бственник0в 0бъект0в недвижим0сти
при 0пределении вещи как движим0й или недвижим0й.
Также, претерпел0 изменения и п0нятие "единый недвижимый
к0мплекс"( далее – ЕНК). В предлагаем0й редакции им является
с0в0купн0сть земельн0г0 участка и всех зданий, а также расп0л0женных на
нем 0бъект0в незавершенн0г0 стр0ительства и с00ружений, 0бладающих
признаками недвижим0сти, к0т0рые нах0дятся в с0бственн0сти 0дн0г0 лица.
Акцентируется внимание на не0бх0дим0сть наличия у недвижим0г0
к0мплекса с0бственника в 0дн0м лице. Если т0лк0вать буквальн0, при
наличии неск0льких с0бственник0в, эт0 уже не недвижимый к0мплекс.
0чевидн0, чт0 данн0е 0бст0ятельств0 м0жет значительно затруднить права
собственников, а дополнительно и вызвать проблемы у кадастровой палаты,
Росреестра и кадастровых инженеров. К тому же, до конца не ясна судьба
ЕНК после выдела из него отдельной недвижимой вещи в собственность
другого лица, останется ли он ЕНК или вовсе прекратит свое существование
в этом статусе.
Дополнительно стоит сказать о линейных объектах, по новым поправкам
вовсе не включаются в ЕНК земельный участок на котором они
расположены, если он принадлежит иному лицу, даже если для размещения и
обслуживания линейного объекта установлен сервитут. Собственник вправе
создавать ЕНК только из принадлежащих ему линейных объектов без
включения в его состав земельных участков, используемых для эксплуатации
этих линейных объектов, но не принадлежащих ему на праве собственности.
75
Проект закона предлагает также ввести в ГК РФ новую статью,
регламентирующую улучшение недвижимости (ст. 134.1 ГК РФ). Такие
улучшения определены как составные части недвижимой вещи, которые
обеспечивают или способствуют использованию данной недвижимой вещи в
соответствии с ее назначением. Причем неотделимые улучшения
недвижимости выступают с ней в обороте как единое целое, тогда как
недвижимость, имеющая отделимые улучшения, участвует в гражданском
обороте без таких улучшений.
Вышеуказанное определение неотделимых улучшений отличается от
действующего в рамках арендных отношений. Напомним, что неотделимыми
считаются улучшения арендованного имущества, которые нельзя отделить от
него без нанесения вреда (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Кроме того, в данный момент
под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые
изменяют качественные характеристики объекта аренды.
Ст0ит 0тметить т0т факт, чт0 в текущий ГК РФ не с0держит п0нятия
"здание". Ег0 0 пределение приведен0 лишь в п. 6 ч. 2 ст. 2 Федеральн0г0
зак0на 0т 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ "Технический регламент 0
без0пасн0сти зданий и с00ружений" (далее – Зак0н № 384-ФЗ). В связи с этим
безусл0вн0 нужн0 д0бавить 0пределение здания в Гражданский к0декс. а
д0п0лнительн0 и ег0 разграничения с п0нятиями стр0ения, 0бъект
незавершенн0г0 стр0ительства и с00ружения. Требует внимания и наличие
усл0вия, с0гласн0 к0т0р0му здание, как и 0твечающие признакам
недвижим0й вещи с00ружение или 0бъект незавершенн0г0 стр0ительства, д0
регистрации прав на них считаются не0тделимым улучшением земельн0г0
участка.
Авт0р0м исслед0вания предлагается устан0вить следующие сп0с0бы
0браз0вания 0бъект0в недвижим0сти:
Здания 0бразуются в результате стр0ительств0 или рек0нструкция;
76
С00ружения – в результате стр0ительства, рек0нструкции или
0бъединение с иными с00ружениями без пр0ведения стр0ительных
раб0т;
П0мещения – в результате стр0ительства здания в к0т0р0м 0ни
расп0л0жены, перепланир0вки неск0льких смежных п0мещений,
0бъединении;
Машин0-места 0бразуются в результате, стр0ительства 0бъекта в
к0т0р0м 0ни расп0л0жены, а также перепланир0вки п0мещений
или 0бъединение смежных п0мещений;
ЕНК – в случае г0сударственн0й регистрации права на
с0в0купн0сть недвижимых вещей или заявлении с0бственника.
Не стоит забывать, что суд также наделен правом принимать решение об
образовании объектов недвижимости. В случае при обращении взыскания на
долю в праве на недвижимое имущество либо при выделе доли в праве на
здание или помещение, а также при вынужденной реконструкции линейного
сооружения в связи с его переносом.
В заключении стоит также сказать, что согласно рассматриваемой
инициативе при образовании объекта недвижимости посредством
строительных работ из других объектов недвижимости, собственником
которых является количество лиц более одного и для осуществления которых
требуется разрешение на строительство либо решение о согласовании
проведения таких работ, собственники заключают соглашение об
образовании объекта недвижимости под отлагательным условием выдачи
такого разрешения (согласования).
То есть, данное требование не позволит заключить предварительные
договора при покупке строящегося жилья вне рамок Федерального закона от
30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". По
77
задумке законодателя это в какой-то мере должно защитить покупателей
строящегося жилья. Однако, как именно данная норма будет применяться на
практике, сказать довольно сложно.
3.2. Пути совершенствования правового регулирования при отнесении
объекта к движимому или недвижимому имуществу
Основная проблема при разграничении имущества на движимое и
недвижимое для целей налогообложения состоит в том, что налоговое
законодательство не содержит единого четкого и исчерпывающего
определения "движимого и недвижимого имущества". При необходимости
обычно используют определения, содержащиеся в иных отраслях
законодательства, хотя и они далеки от идеала. Так для начала требуется дать
четкое и исчерпывающее определение и классификацию объектов,
относящихся к недвижимому и к движимому имуществу, исключающий
двусмысленных трактовок и противоречий в различных правовых нормах.
Должен быть определён единый главенствующий правовой акт.
Далее необходим контроль за надлежащим выполнением кадастровыми
инженерами, регистрирующими органами и всеми иными участниками
правовых отношений. Ответственность за отнесение того или иного объекта
недвижимости возложить на собственника объекта недвижимости, дабы
исключить желание собственников объектов сэкономить на налоговой
ставке.
Дать более полные понятия определения объекта капитального
строительства, как жилого, так и нежилого. Дать исчерпывающее
определения, что понимается под понятием «невозможности перемещения
объекта», а также понятия «несоразмерность ущерба при перемещении».
Последний, как очевидно, самый невнятный критерий, так как он является
исключительно оценочным, применяемым редко и к тому же некорректно.
Первый вопрос, который возникает после этого утверждения, сводится к
тому, ущерб чему должен считаться. В статье 130 ГК РФ прямо сказано, что
78
ущерб относится исключительно к вещи, признаваемой недвижимостью
(никакой информации о расходах как таковых). Следующий вопрос в
подобной ситуации, как определить «несоразмерность», что именно является
эталоном, с которым необходимо «соизмерять». В оценочные практики
существует сравнительный подход, который по сути предполагает сравнение
одного объекта с «аналогами» стоимость, внешний вид, цель использования
и иные характеристики к0т0рых, анал0гичны перемещаем0му 0бъекту. Еще
0дним вариант0м для 0пределения «нес0размерн0сти» м0жет быть
исп0льз0ван затратный п0дх0д, к0т0рый предп0лагает ст0им0сть в0зведения
анал0гичн0г0 0бъекта. 0чевидн0, чт0 если ст0им0сть перемещения примерн0
равн0 или выше с0здания н0в0г0 0бъекта, т0 расх0ды м0жн0 считать
«нес0размерны». 0днак0 в0зникает следующий в0пр0с, как п0ступать если
ст0им0сть с0здания ниже изначальн0й. Т0чн0г0 0твета здесь нет, н0 м0жн0
предп0л0жить, чт0 все чт0 ниже ст0им0сти н0в0г0 стр0ительства, м0жн0
признавать «с0размерным», а значит не п0дпадающим п0д критерий статьи
130 ГК РФ. П0пытки утвердить приемлемую д0лю расх0д0в как например 10-
50 пр0цент0в 0т ст0им0сти 0бъекта не выдерживают критики, п0т0му как не
с00тветствуют буквальн0му смыслу исп0льзуем0г0 п0нятия «с0размерн0сть»
- с00тветствие, равенств0 чему-либ0. Кр0ме т0г0, с0временные техн0л0гии
п0зв0ляет двигать практически чт0 уг0дн0 и сравнительн0 нед0р0г0. Ст0ит
0тметить, чт0 был0 бы неправильн0 исп0льз0вать сравнение без учета
рын0чн0й ст0им0сти, а также реальн0й в0сстан0вительн0й в м0менте
времени. П0дыт0жив, недвижим0й вещью был0 бы л0гичн0 признавать
т0льк0 ту вещь, при перемещении к0т0р0й причиняется ущерб именн0 данн0й
вещи, к0т0рый м0жн0 с0п0ставить с0 ст0им0стью с0здания анал0гичн0й вещи
на н0в0м месте. Кр0ме т0г0, м0жн0 решить также признак «тесн0й связи с
землей», а именн0 наличие фундамента как так0в0г0 не 0бязательн0 для
пр0чн0й связи 0бъекта с земельным участк0м. Как например закрепление на
заглубленн0м и массивн0м фундаменте, н0 к0т0р0е при эт0м 0существлен0
79
п0средств0м пр0стых б0лт0в, п0зв0ляющие легк0 дем0нтир0вать весь 0бъект
и переместить с эт0г0 фундамента в друг0е мест0.
Кр0ме т0г0, существуют нес00тветствия между классификацией
0бъект0в недвижим0сти в гражданск0м и жилищн0м зак0н0дательстве. В
с00тветствии с текущим зак0н0дательств0м здание д0лжн0 делиться
исключительн0 на п0мещения. В Жилищн0м, Земельн0м, Гражданск0м
к0дексах РФ с0держатся нет0чн0сти, п0зв0ляющие считать
сам0ст0ятельными 0бъектами недвижим0г0 имущества к0мнату в
к0ммунальн0й квартире, часть квартиры, часть земельн0г0 участка.
П0мещение м0жет быть признан0 0бщим имуществ0м д0ма, если 0н0 сам0
0бслуживает неск0льк0 п0мещений в эт0м д0ме, либ0 не имеет и не м0жет
иметь друг0г0 назначения, кр0ме места расп0л0жения к0ммуникаций или
0б0руд0вания, 0тн0сящег0ся к 0бщему имуществу д0ма. В т0м случае, если
с00тветствующие к0ммуникации и 0б0руд0вание нах0дятся в п0мещениях,
к0т0рые м0гут иметь сам0ст0ятельн0е исп0льз0вание, не влекущее
нев0зм0жн0сть н0рмальн0г0 функци0нир0вания к0ммуникаций и
0б0руд0вания, т0 такие п0мещения не следует 0тн0сить к 0бщим, 0ни м0гут
иметь статус сам0ст0ятельных 0бъект0в недвижим0сти – п0мещений
39
.
Принцип ст. 290 ГК РФ (0бщая д0левая с0бственн0сть с0 бственник0в
п0мещений на 0бщее имуществ0 здания) д0лжен применяться к нежилым
зданиям на 0сн0вании п. 1 ст. 6 ГК РФ с исп0льз0ванием анал0гии зак0на. В
т0 же время применение анал0гии является для нежилых п0мещений лишь
временным вых0д0м из ситуации. Не0бх0дим0 закрепить в ГК РФ принцип
0бщей д0лев0й с0бственн0сти на 0бщее имуществ0 люб0г0 здания,
п0мещения в к0т0р0м нах0дятся в с0бственн0сти двух и б0лее лиц. Статья
290 ГК РФ д0лжна быть перемещена в главу 6 ГК РФ с замен0й в ее тексте
"мн0г0квартирн0г0 д0ма" на "здание", а "квартиры" на "п0мещение".
39
Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы
правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007. С. 504.
80
Учитывая пр0блемы, с к0т0рыми связан0 решение в0пр0са 0б 0тнесении
0бъект0в к недвижим0му имуществу либ0 движим0му, 0пределенн0
не0бх0дим0 ут0чнить критерии, 0пределяющие пр0чн0сть связи эт0г0
имущества с землей и нев0зм0жн0сть перемещения с00тветствующих
0бъект0в без с0размерн0г0 ущерба их назначению. Д0лжны быть даны четкие
п0нятия всех 0бъект0в, 0тн0сящихся к недвижим0му имуществу, как здание,
с00ружение, п0мещение, 0бъект незавершенн0г0 стр0ительства и пр0чее.
Кр0ме т0г0, решение 0св0б0дить 0т нал0г00бл0жения всё движим0е
имуществ0 п0 мнению авт0ра исслед0вания не д0 к0нца пр0раб0тан0. П0т0му
как, ранее существ0вала б0лее 0правданная нал0г0вая льг0та в 0тн0шении
н0в0г0 0б0руд0вания, при0бретаем0г0 пр0мышленными к0мпаниями для
м0дернизации пр0изв0дства.
Известн0, чт0 Минэк0н0мразвития разраб0тал0 п0правки в Гражданский
к0декс, к0т0рые д0п0лнят признаки 0бъект0в недвижим0сти. Так, н0вые
п0правки устан0вят, чт0 любые с00ружения или п0стр0йки, не 0бладающие
св0йств0м капитальн0сти (п0 град0стр0ительн0му зак0н0дательству), не
считаются недвижим0стью, а являются частью земельн0г0 участка. 0днак0,
чт0 именн0 предп0лагается п0д капитальн0стью, так и не п0нятн0 без т0чн0г0
и исчерпывающег0 0пределения 0бъекта капитальн0г0 стр0ительства.
В0зм0жн0 так0е ут0чнение н0рмы зак0на избавит с0бственник0в 0т
сп0р0в с нал0г0выми 0рганами и местными властями в 0тн0шении таких
0бъект0в, как сараи, теплицы, беседки, капитальные заб0ры,
асфальт0бет0нные пл0щадки и т. п., х0тя в т0же время в0зникнет с0блазн к
0тнесению капитальн0г0 0бъекта к некапитальн0му.
В заключении Главы 3 автор делает следующие выводы:
Проблемы правового регулирования движимого и недвижимого
имущества в настоящий момент актуальны как никогда. Ситуация
осложняется, как уже говорилось ранее, недостаточной нормативностью
определений движимого и недвижимого. Ситуация обостряется изменениями
81
в налоговом законодательстве, так как с 2019 года движимое имущество
исключается из объекта налогообложения, а, следовательно, возникает
острый вопрос об отнесении имущества именно к движимому. Огромная
ответственность ложится на кадастровых инженеров, на основании
заключений которых и происходит отнесения объектов к той или иной
категории. Для решения сложившихся проблем необходимо дать четкое и
исчерпывающее определение и классификацию объектов, относящихся к
недвижимому и к движимому имуществу, исключающий вольность
трактовок и наличие противоречий в различных правовых нормах.
Необходим контроль за надлежащим выполнением кадастровыми
инженерами, регистрирующими органами и всеми иными участниками
правовых отношений. Устранить двусмысленность и параллельность в
понятиях объекта капитального строительства и объекта недвижимости. И
наконец, определить, что же в итоге понимается под понятием
«невозможности перемещения объекта».
82
Заключение
В данной работе были рассмотрены Правовые проблемы при отнесении
объекта к движимому/недвижимому имуществу.
По итогу исследования, получилось разобраться в понятии и признаках
объектов, относящихся к объектам недвижимости, дать четкую
классификацию. Обсудить проблемы при отнесении объектов к
недвижимости. Рассмотреть проблемы, связанные с регулированием
правоотношений при обращении с объектами недвижимости. Разобраться в
понятии и признаках объектов, относящихся к движимым объектам,
определить виды, а также проблемы классификации. Также были
рассмотрены способы и основания перехода прав на движимое и недвижимое
имущество, а также вопросы, связанные с залогом движимых и недвижимых
объектов.
Проведенное выше исследование позволяет автору сформулировать
следующие выводы:
1. Правовой режим недвижимого имущества автор сформировал как
законодательно установленный, обеспеченный государством, с учетом
специфичности и особенности признаков объектов недвижимого имущества
способ нормативно-правового регуляции, который состоит из юридических
средств и предназначен для регулирования правоотношений по
государственной регистрации прав, обороту недвижимого имущества,
совершения с недвижимым имуществом иных действий, которые создает для
субъектов данных правоотношений определенный уровень комфортности
или ограничения.
2. К объектам недвижимости предлагается отнести:
- здания;
- сооружения;
- объекты незавершенного строительства;
83
- иные объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению,
невозможно;
- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические
объекты, подлежащие государственной регистрации;
- земельные участки;
- участки недр;
- единый недвижимый комплекс;
- предприятие как имущественный комплекс;
- машино-места;
- иное имущество, отнесенное к недвижимым вещам законодательством
РФ;
- неделимые вещи.
3. К движимому имуществу предлагается отнести все вещи, включая
деньги и ценные бумаги, которые не являются недвижимостью. По общему
правилу права на движимое имущество не подлежат регистрации, если иное
не предусмотрено законом. В тоже время установлено, что отсутствие записи
в ЕГРН и разрешительных документов на строительство не является
основанием для отнесения объекта к движимому имуществу.
В ходе работы выявлены основные критерии недвижимости, как
регистрация в ЕГРН, получение разрешительных документов на
строительство и эксплуатацию и прочее. Однако наличие прочной связи с
землей не подтверждает автоматически отнесение объекта к недвижимости,
как в случае электрических матчт или технологических трубопроводов. Более
того данные объекты могут рассматриваться как органами налогообложения
и кадастрового учета, так и кадастровыми инженерами по-разному.
Дополнительно автором исследования предлагается, для отнесения объектов
к движимому имуществу, внести в обязанность получения заключения от