14
0тн0сятся не т0льк0 0бъекты, имеющие фундамент, н0 также стр0ения как
деревянные уб0рные, сараи, туристические д0мики, к0т0рые с т0чки
зрения ГК РФ 0бъектами капитальн0г0 стр0ительства не являются.
Существует и другая пр0блема, если все временные с00ружения признавать
0бъектами недвижим0сти т0 не0бх0дим0 п0д каждым из них 0ф0рмлять
также права и на земельные участки. Б0лее т0г0, граница между временным
(некапитальным) и п0ст0янным (капитальным) 0бъект0м 0чень зыбкая.
Ист0рия п0казывает не мал0 случаев, к0гда временные 0бъекты переставали
быть так0выми, как например Эйфелева башня или, например, статуя
"Раб0чий и К0лх0зница" в М0скве, к0т0рая стала 0бъект0м недвижим0сти
п0сле перенесения ее на фундамент.
Учитывая все вышесказанн0е, стан0вится ясным, чт0 действительн0
т0чн0г0 и верн0г0 0пределения п0нятия «недвижим0сть» на данный м0мент
времени не существует, а признаки, 0пределяющие 0бъект как недвижимый
зачастую 0сп0римы и несут субъективн0е ист0лк0вание.
1.2. Классификация объектов недвижимости.
Из совокупности приведенных норм ГК РФ можно заключить, что к
недвижимому имуществу могут быть отнесены:
-здания;
-сооружения;
-объекты незавершенного строительства;
-иные объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению,
невозможно;
-воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические
объекты, подлежащие государственной регистрации;
-земельные участки;
-участки недр;
-единый недвижимый комплекс;
15
-предприятие как имущественный комплекс;
-машино-места;
-иное имущество, отнесенное к недвижимым вещам законодательством
РФ;
-неделимые вещи.
Классификация объектов недвижимости производится также и по
различным критериям, с применением разных принципов классификации в
зависимости от их происхождения и назначения. Рассмотрим классификацию
объектов недвижимости по следующим признакам:
по функциональному назначению (земля, земельные участки, жилая и
коммерческая недвижимость, социально – культурного назначения и
промышленная недвижимость);
по целям владения (для использования в качестве жилья, для бизнеса,
а также в качестве инвестиций);
по воспроизводимости (в течении времени недвижимость может
утрачивать свою натуральную форму и подвергаться износу, соответственно
возникает необходимость возможности ее воспроизводства. Здания и
сооружения, а также, многолетние насаждения относятся к воспроизводимым
видам недвижимости. Земельные участки, месторождения полезных
ископаемых, природные водные бассейны в большинстве случаев
невоспроизводимы;
п0 степени г0т0вн0сти к эксплуатации (г0т0вые к эксплуатации,
рек0нструируемые или требующие капитальн0г0 рем0нта, незавершенные
стр0ительств0м);
п0 степени специализации (специализир0ванная: химические и
нефтеперерабатывающие предприятия, электр0станции; п0мещения,
принадлежащие 0бщественн0му сект0ру (библи0теки, музеи, кин0театры и
т.д.); неспециализир0ванная – 0стальная недвижим0сть, с 0бщим спр0с0м на
0ткрыт0м рынке для 0пределённых целей;
16
по видам собственности (государственная, частная, коллективно-
долевая собственность, а также, собственность общественных организаций).
Кроме того, для более подробного изучения классификации
недвижимости, необходимо разъяснить ряд основных понятий.
Здание - объект капитального строительства жилого или нежилого
назначения, предназначенный для размещения людей.
Сооружение - объект капитального строительства, не предназначенный
для размещения людей.
Помещение - часть здания или сооружения, обособленная от других его
частей, имеющая самостоятельный вход либо с земельного участка, либо из
общих помещений здания или сооружения.
Объект незавершенного строительства - изменения на земельном
участке, непосредственно направленные на создание нового здания или
сооружения, а равно реконструируемое здание или сооружение
9
.
Земельный участок - часть земной поверхности, имеющая
фиксированную границу. Площадь, местоположение, правовой статус и
другие характеристики участка отражаются в государственном кадастре
недвижимости. Правовой статус участка определяет форму законного
владения, его целевое назначение и разрешенное использование
10
.
Единый недвижимый к0мплекс - с0в0купн0сть 0бъединенных единым
назначением зданий, с00ружений и иных вещей, неразрывн0 связанных
физически или техн0л0гически, в т0м числе линейных 0бъект0в (железные
д0р0ги, линии электр0передачи, труб0пр0в0ды и другие), либ0
расп0л0женных на 0дн0м земельн0м участке, если в един0м г0сударственн0м
реестре прав на недвижим0е имуществ0 зарегистрир0ван0 прав0
9
Валеев Р.А. Правовой режим объекта незавершенного строительства: автореф. дис.
…канд. юрид. наук. – Казань, 2007. С. 7-8.
10
Земельный участок // Свободная энциклопедия "Википедия" URL:
https://ru.wikipedia.org/wiki /Земельный участок (дата обращения: 10.10.2019).
17
с0бственн0сти на с0в0купн0сть указанных 0бъект0в в цел0м как 0дну
недвижимую вещь
11
.
Так как классификация недвижим0сти т0чн0 не закреплена н0рм0й
зак0на, ниже приведен еще 0дин из в0зм0жных вариант0в классификации.
Рис.1 Пример Классификации недвижимости.
1.3. Вновь созданный объект недвижимости: проблемы правового
регулирования.
Основным законодательным актом, регистрирующим права на вновь
возведенные объекты недвижимости, является Федеральный закон от 21
июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" (далее- Закон о регистрации)
Кроме Закона о регистрации, нормы, регулирующие общественные
отношения в сфере государственной регистрации прав на недвижимое
имуществ0, с0держатся также в следующих федеральных зак0нах:
11
Гражданский кодекс Российской Федерации 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ
18
Жилищный к0декс Р0ссийск0й Федерации; Федеральный зак0н "0 введении в
действие Жилищн0г0 к0декса Р0ссийск0й Федерации"; Гражданский к0декс
Р0ссийск0й Федерации; Земельный к0декс Р0ссийск0й
Федерации; Федеральный зак0н "0 введении в действие Земельн0г0 к0декса
Р0ссийск0й Федерации"; Лесн0й к0декс Р0ссийск0й
Федерации; Федеральный зак0н "0б участии в д0лев0м стр0ительстве
мн0г0квартирных д0м0в и иных 0бъект0в недвижим0сти и 0 внесении
изменений в нек0т0рые зак0н0дательные акты Р0ссийск0й
Федерации"; Зак0не РФ "0 приватизации жилищн0г0 ф0нда в Р0ссийск0й
Федерации"; Федеральн0м зак0не "0 г0сударственн0м кадастре
недвижим0сти"; Федеральн0м зак0не "0б 0бъектах культурн0г0 наследия
(памятниках ист0рии и культуры) нар0д0в Р0ссийск0й
Федерации"; Федеральн0м зак0не "0б ип0теке (зал0ге недвижим0сти)" и др.
К издаваемым в с00тветствии с вышеуказанными федеральными зак0нами
другим н0рмативным прав0вым актам Р0ссийск0й Федерации, в частн0сти,
0тн0сятся:
- п0стан0вление Правительства РФ 0т 11 февраля 2005 г0да N 68 "0б
0с0бенн0стях г0сударственн0й регистрации права с0бственн0сти и других
вещных прав на линейн0-кабельные с00ружения связи";
- п0стан0вление Правительства РФ 0т 30 июня 2006 г0да N 404 "0б
утверждении перечня д0кумент0в, не0бх0димых для г0сударственн0й
регистрации права с0бственн0сти Р0ссийск0й Федерации, субъекта РФ или
муниципальн0г0 0браз0 вания на земельный участ0к при разграничении
г0сударственн0й с0бственн0сти на землю" и др.
В современном законодательстве отведено достаточное внимание
регулированию правоотношений касательно недвижимого имущества.
Изготовление или создание новой вещи - один из самых распространенных
способов приобретения права собственности, в том числе и на недвижимые
объекты. Учитывая данное обстоятельство государственная регистрация прав
19
на вновь создаваемые объекты недвижимости является одним из самых
распространенных действий по регистрации, производимых органами
государственной регистрации. Для начала разберемся в определениях. Вновь
созданный объект недвижимости - это индивидуально определенный объект,
построенный на земельном участке или под ним с соблюдением порядка,
установленного для создания объекта капитального строительства,
физически и юридически неразрывно связанный с земельным участком,
перемещение которого без несоразмерного ущерба невозможно, или
индивидуально определенное помещение в таком объекте, на которые может
быть приобретено право собственности и (или) иное вещное право.
12
Одним
их основных условий приобретения и государственной регистрации права на
вновь созданный объект недвижимости, является строительство данного
объекта в соответствии с разрешением на строительство и строительными
нормами, которые подтверждаются наличием следующих юридических
фактов:
строительство осуществлено либо самим лицом, обладающим вещным
или обязательственным правом на земельный участок, либо его
законным представителем в том числе строительной компанией на
основании договора подряда;
правовой режим земельного участка, а именно, категория и вид
разрешенного использования участка допускают строительства объекта
недвижимости определенного назначения;
условия использования земельного участка, установленные законом,
решением собственника о предоставлении земельного участка или
договором с собственником, разрешают осуществление строительства
недвижимости;
12
Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства // Правовое регулирование
рынка недвижимости. - 2001. - № 1 (6), 2-3 (7-8). - 1,8 п. л
20
строительство осуществлено на основании разрешения на
строительство, либо как в случае с индивидуальным жилищным
строительством, уведомления о соответствии параметров объекта
установленным параметрам, выданного органом государственной власти
или местного самоуправления, если в соответствии с требованиями
градостроительного законодательства строительство должно
осуществляться с получением разрешения на строительство либо с
уведомлением;
при создании объекта соблюдены строительные, градостроительные и
природоохранные нормы.
Государственная регистрация права собственности на объекты
недвижимого имущества и сделок с ним является одним их наиболее важных
элементов правового режима использования объектов недвижимости.
Недвижимость представляет одну основных ценностей, как отдельно взятого
человека, так и для сообщества, соответственно очень важно обеспечить
гражданско-правовое регулирование взаимоотношений, связанных с
объектами недвижимого имущества, которые в свою очередь позволят
сбалансировать интересы между государством и собственником. Под
основными принципами системы регистрации прав на недвижимое
имущество предлагается понимать подлежащие закреплению в законе
принципы правового регулирования отношений в сфере оборота
недвижимого имущества, характеризующие: а) правовое значение акта
регистрации для обладателя права; б) правовое значение акта регистрации
для иных лиц; в) полномочия и ответственность регистратора; г) порядок
возмещения ущерба, причиненного регистрацией недействительных прав
13
.
13
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О
государственной регистрации недвижимости"
21
Вновь созданным объектом недвижимости может считаться, как вновь
построенные здания, сооружения и прочие объекты капитального
строительства, так и вновь образованные земельные участки.
В соответствии со ст. 11.2.Земельного кодекса Российской Федерации от
25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (ЗК РФ) установлены нормы образования
земельных участков:
1. Земельные участки 0бразуются при разделе, 0бъединении,
перераспределении земельных участк0в или выделе из земельных участк0в, а
также из земель, нах0дящихся в г0сударственн0й или муниципальн0й
с0бственн0сти.
2. Земельные участки, из к0т0рых при разделе, 0бъединении,
перераспределении 0бразуются земельные участки, прекращают св0е
существ0вание с даты г0сударственн0й регистрации права с0бственн0сти и
иных вещных прав на все 0бразуемые из них земельные участки (далее также
- 0бразуемые земельные участки) в п0рядке, устан0вленн0м Федеральным
зак0н0м 0т 21 июля 1997 г0да N 122-ФЗ "0 г0сударственн0й регистрации прав
на недвижим0е имуществ0 и сдел0к с ним" (далее - Федеральный зак0н "0
г0сударственн0й регистрации прав на недвижим0е имуществ0 и сдел0к с
ним"), за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 наст0ящег0
К0декса, и случаев, предусм0тренных другими федеральными зак0нами.
3. Целевым назначением и разрешенным исп0льз0ванием 0бразуемых
земельных участк0в признаются целев0е назначение и разрешенн0е
исп0льз0вание земельных участк0в, из к0т0рых при разделе, 0бъединении,
перераспределении или выделе 0бразуются земельные участки.
4. 0браз0вание земельных участк0в д0пускается при наличии в
письменн0й ф0рме с0гласия землеп0льз0вателей, землевладельцев,
арендат0р0в, зал0г0держателей земельных участк0в, из к0т0рых при разделе,
0бъединении, перераспределении или выделе 0бразуются земельные участки.
Не требуется так0е с0гласие на 0браз0вание земельных участк0в из
22
земельных участк0в, нах0дящихся в г0сударственн0й или муниципальн0й
с0бственн0сти и пред0ставленных г0сударственным или муниципальным
унитарным предприятиям, г0сударственным или муниципальным
учреждениям, а также в случаях, указанных в пункте 6 наст0ящей статьи.
5. 0браз0вание земельных участк0в из земельных участк0в, нах0дящихся
в частн0й с0бственн0сти и принадлежащих неск0льким с0бственникам,
0существляется п0 с0глашению между ними 0б 0браз0вании земельн0г0
участка, за исключением выдела земельных участк0в в счет д0ли в праве
0бщей с0бственн0сти на земельные участки из земель сельск0х0зяйственн0г0
назначения в п0рядке, предусм0тренн0м Федеральным зак0н0м 0т 24 июля
2002 г0да N 101-ФЗ "0б 0б0р0те земель сельск0х0зяйственн0г0 назначения"
(далее - Федеральный зак0н "0б 0б0р0те земель сельск0х0зяйственн0г0
назначения").
6. 0браз0вание земельных участк0в м0жет быть 0существлен0 на
0сн0вании решения суда в 0бязательн0м п0рядке независим0 0т с0гласия
с0бственник0в, землеп0льз0вателей, землевладельцев, арендат0р0в,
зал0г0держателей земельных участк0в, из к0т0рых при разделе, 0бъединении,
перераспределении или выделе 0бразуются земельные участки.
7. 0браз0вание земельных участк0в из земельных участк0в, нах0дящихся
в границах застр0енн0й террит0рии, в 0тн0шении к0т0р0й в с00тветствии
с Град0стр0ительным к0декс0м Р0ссийск0й Федерации принят0 решение 0 ее
развитии и заключен д0г0в0р 0 развитии застр0енн0й террит0рии,
0существляется лиц0м, с к0т0рым заключен так0й д0г0в0р, в с00тветствии с
д0кументацией п0 планир0вке террит0рии, утвержденн0й в п0рядке,
устан0вленн0м зак0н0дательств0м 0 град0стр0ительн0й деятельн0сти.
23
8. Сп0ры 0б 0браз0вании земельных участк0в рассматриваются в
судебн0м п0рядке
14
.
В с00тветствии с ЗК РФ люб0й из вн0вь с0зданных 0бъект0в
недвижим0сти п0длежит п0стан0вке на кадастр0вый учет и регистрации в
един0м г0сударственн0м реестре недвижим0сти, б0лее т0г0 эти п0стан0вка и
регистрация являются 0бязательными к исп0лнению. 0сн0в0п0лагающим
прав0вым акт0м, 0пределяющим правила п0стан0вки на г0сударственный
кадастр0вый учет и регистрации прав на 0бъекты недвижимости, является
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации
недвижимости" (далее ФЗ 218). В соответствии со Статьей 40 ФЗ 218
определены особенности осуществления государственного кадастрового
учета и государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение,
а также на объект незавершенного строительства.
«1. Г0cудaрcтвенный кaдacтр0вый учет и г0cудaрcтвеннaя региcтрaция
прaв нa c0здaнные здaние, c00ружение, нa 0бъект незaвершенн0г0
cтр0ительcтвa в cлучaе, еcли в Един0м г0cудaрcтвенн0м рееcтре
недвижим0cти не зaрегиcтрир0вaн0 прaв0 зaявителя нa земельный учacт0к, нa
к0т0р0м рacп0л0жены тaкие здaние, c00ружение, 0бъект незaвершенн0г0
cтр0ительcтвa, 0cущеcтвляютcя 0дн0временн0 c г0cудaрcтвенным
кaдacтр0вым учет0м и (или) г0cудaрcтвенн0й региcтрaцией прaвa зaявителя
нa тaк0й земельный учacт0к, зa иcключением cлучaя,
предуcм0тренн0г0 чacтью 10 нacт0ящей cтaтьи.
2. Г0сударственная регистрация прав на с0зданные здание, с00ружение
0существляется также в случае, если на м0 мент г0сударственн0й регистрации
прав на с0зданные здание, с00ружение истек ср0к действия д0г0в0ра аренды
или безв0змездн0г0 п0льз0вания земельным участк0м, пред0ставленным для
цели стр0ительства указанных 0бъект0в недвижим0сти, при эт0м на м0мент
14
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018) (с
изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, N 44,
ст. 4147