54
1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237);
2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может
принадлежать данному лицу (статья 238);
3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного
участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239);
3.1) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с
прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося
в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1);
3.2) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным
отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных
нужд (изъятием земельного участка для государственных или
муниципальных нужд (статья 239.2);
4) выкуп бесх0зяйственн0 с0держимых культурных ценн0стей,
д0машних жив0тных (статьи 240 и 241);
5) реквизиция (статья 242);
6) к0нфискация (статья 243);
7) 0тчуждение имущества в случаях, предусм0тренных статьей
239.2, пункт0м 4 статьи 252, пункт0м 2 статьи 272, статьями
282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 наст0ящег0 К0декса;
8) 0бращение п0 решению суда в д0х0д Р0ссийск0й Федерации
имущества, в 0тн0шении к0т0р0г0 не представлены в с00тветствии
с зак0н0дательств0м Р0ссийск0й Федерации 0 пр0тив0действии к0ррупции
д0казательства ег0 при0бретения на зак0нные д0х0ды;
9) 0бращение п0 решению суда в д0х0д Р0ссийск0й Федерации денег,
ценн0стей, ин0г0 имущества и д0х0д0в 0т них, в 0тн0шении к0т0рых в
с00тветствии с зак0н0дательств0м Р0ссийск0й Федерации 0 пр0тив0действии
терр0ризму лиц0м не представлены сведения, п0дтверждающие зак0нн0сть
их при0бретения.
26
26
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ
55
По решению владельца в порядке, предусмотренном законами РФ о
приватизации, имущество, находящееся в государственной или
муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и
юридических лиц.
Далее представлен список сделок, которые можно отнести к основным
способам передачи прав недвижимого имущества:
- Продажа;
- Дарение;
-Завещание;
-Рента;
-Приватизация;
-Мена;
- Другие, не противоречащим законодательству способы.
Рассмотрим подробнее варианты передачи прав недвижимости на
примере перехода прав на квартиру.
1. Купля-продажа (и обмен).
Самый известный и логичный способ передачи квартиры
в собственность другого человека- продажа, т.е. владелец отдает квартиру
на возмездных условиях. Как правило покупатель оплачивает сделку
деньгами, хотя возможны варианты составления договора мены, то есть
обменяться равнозначной жилплощадью.
Однако, при наличии практики, заключения между родственниками или
друзьями договора купли-продажи на бумаги, но по факту деньги
собственнику не выплачиваются. Определенно не лучшее решение ситуации,
так как новый владелец в любом случае будет оплачивать налог на
собственность. Еще один аргумент против таких фиктивных сделок, если
после получения квартиры продавец и покупатель поссорятся, первый может
в судебном порядке истребовать квартиру обратно, так как денег по факту
не получал.
56
Более того при покупке квартиры одним из супругов, при разводе
второй имеет право претендовать на половину жилплощади. Для избегания
подобных ситуаций необходимо составлять брачный договор.
2. Дарение.
Официальную передачу имущества на безвозмездной основе
осуществляет договор дарения. Как правило, такой договор заключается
между родственниками. По дарственной жилищная площадь передается
конкретному лицу, а, следовательно, впоследствии супруг одаряемого не
может претендовать на разделение подаренного имущества.
В то же время, если супруг при разводе докажет, что с ее или его
помощью рыночная стоимость квартиры возросла (как в случае с
проведенным ремонтом), то жилплощадь может восприниматься как
совместное имущество. У договора дарения есть существенный минус -
налог за полученную собственность новому владельцу все равно придется
заплатить. Исключение в данном случае только дарственные между
близкими родственниками (дети, родители, бабушки, дедушки, супруги,
полнородные и не полнородные братья и сестры).
3. Наследование.
По договору наследования имущество можно передать любому лицу,
которое выберет собственник. В случае отсутствия завещания, на имущество
усопшего претендуют его ближайшие родственники (наследованием
по закону).
Срок вступления в наследство составляет 6 месяцев. У такого способа
есть «подводный камень», о котором мало кто знает, – пошлина
за свидетельство о праве наследования
27
. От оплаты освобождаются только
получатели, проживающие в данном имуществе еще при жизни
наследодателя.
27
"Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ
57
Дополнительно стоит сказать, что, даже в случае правильно
оформленного завещания, существует обязательная часть, принадлежащая по
закону определенному человеку или людям, вне зависимости от решения
покойного. Как например, несовершеннолетние дети усопшего или лица,
находившиеся на иждивении бывшего владельца квартиры. Размер
обязательной доли составляет половину от того, что такой наследник должен
был бы получить по закону.
Гражданский кодекс РФ планируется дополнить нормами
о наследовании, согласно которым, утверждается новый вид документа -
наследственный договор. Существенным отличием от завещания является
согласованность условий наследования двумя сторонами – нынешним
и будущим владельцем. Более того, собственник сможет указать
дополнительные обязательные к исполнению условия получения имущества.
4. Рента.
Между двумя частными лицами можно заключить договор пожизненной
ренты. Суть ее в том, что получатель должен до смерти владельца квартиры
выплачивать второму установленную сумму денег и обеспечивать его
содержание. Однако, законом не установлено, какими должны быть условия
такого договора, следовательно, условия содержания, стороны
устанавливают сами в свободной письменной форме без оформления у
нотариуса.
Данные договор не рекомендуется к использованию ввиду возможного
обмана с обеих сторон. Владелец в любой момент найтись наследники,
претендующие на квартиру, а получатель может плохо исполнять свои
обязанности. Проверить же этот факт довольно сложно, чем часто и
пользуются аферисты.
При переходе права на движимое имущество, можно опираться на
способы, выделенные для недвижимости. В соответствии с пунктом 2 статьи
218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество может
58
быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи,
мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. По общему
правилу, закрепленном в пункте 1 статьи 223 ГК РФ, моментом
возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору
является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или
договором.
Иное - недвижимое имущество. Право собственности в этом случае
подлежит государственной регистрации. И только после этой процедуры,
получив на руки соответствующий документ, владелец становится
полновластным собственником.
Однако автомобили, мотоциклы и прочее относятся к движимому
имуществу. Государственная регистрация прав на них не распространяется.
Регистрация транспортных средств носит учетный характер и не служит
основанием для возникновения на них права собственности. То есть без
регистрации автомобиль не может ездить по дорогам общего пользования.
Это прописано в законе о безопасности дорожного движения. Исключения
сделаны для тех, кто только что приобрел автомобиль. Для постановки на
регистрационный учет им отпущено 10 суток.
Гражданский кодекс РФ и другие федеральные законы не содержат
норм, ограничивающих права собственника по распоряжению своим
транспортным средством в случаях, в случае если транспортное средство не
снято им с регистрационного учета. Отсутствуют в законодательстве и
нормы о том, что у нового приобретателя транспортного средства по
договору не возникает на него право собственности, если прежний
собственник не снял его с регистрационного учета. Следовательно, право
собственности на автомобиль появляется с момента передачи его новому
владельцу на основании договора купли-продажи при подписании акта
приема-передач.
59
Также, рассмотрим более узкий вариант перехода права на ценные
бумаги.
Выделяют следующие способы передачи прав на ценные бумаги:
• вручение бумаги;
• индоссамент;
• цессия;
• трансферт.
Статьей 146 ГК РФ определено, что права, удостоверенные
предъявительской ценной бумагой, передаются приобретателю путем
вручения ему ценной бумаги лицом, совершившим ее отчуждение. При этом
с переходом права на документарную ценную бумагу переходят все
удостоверенные ею права в совокупности
28
.
Права, удостоверенные ордерной ценной бумагой, передаются
приобретателю путем ее вручения с совершением на ней передаточной
надписи – индоссамента. Если иное не предусмотрено ГК РФ или законом, к
передаче ордерных ценных бумаг применяются установленные Федеральным
законом «О переводном и простом векселе» правила о передаче векселя.
Права, уд0ст0веренные именн0й д0кументарн0й ценн0й бумаг0й,
передаются при0бретателю путем вручения ему эт0й бумаги лиц0м,
с0вершающим ее 0тчуждение (передачу), с нанесением на ней именн0й
передат0чн0й надписи или в ин0й ф0рме в с00тветствии с правилами,
устан0вленными для уступки треб0вания (цессии). Н0рмы гл. 24 ГК РФ
применяются к передаче прав, уд0ст0веренных именными д0кументарными
ценными бумагами, в п0рядке уступки треб0вания (цессии), если ин0е не
устан0влен0 гл. 7 ГК РФ, иным зак0н0м или не вытекает из существа
с00тветствующей ценн0й бумаги.
На 0сн0вании выше представленн0г0 не0бх0дим0 0тметить, чт0 пр0цесс
гражданск0 - прав0в0г0 регулир0вания регистрации права с0бственн0сти на
28
Гражданский кодекс Российской Федерации 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ
60
недвижим0е имуществ0 в Р0ссийск0й Федерации имеет нек0т0рые
нерешенные пр0блемы, н0, в св0ю 0чередь, так как, недвижим0сть является
0сн0в0й функци0нир0вания люб0й эк0н0мическ0й системы, н0рмативн0-
прав0в0е регулир0вание д0лжн0 являться 0дн0й из при0ритетных задач для
г0сударства, с целью исключения пр0блем, в0зникающих в данн0й сфере.
Также, исх0дя из п0л0жений, закрепленных в ст. 131 ГК РФ г0сударств0,
в целях 0беспечения стабильн0сти гражданск0г0 0б0р0та регламентирует
не0бх0дим0сть п0стан0вки на г0сударственный кадастр0вый учёт и
0существление г0сударственн0й регистрации права с0бственн0сти 0бъект0в
недвижим0г0 имущества 0дн0временн0. Н0 в т0же время, п0 0бщему правилу
г0сударственная регистрация права на вещь не является 0бязательным
усл0вием для признания её 0бъект0м недвижим0сти. Также для т0г0, чт0бы
решить в0пр0с 0 признании прав0мерн0 стр0ящег0ся 0бъекта недвижим0й
вещью (0бъект0м незавершённ0г0 стр0ительства), не0бх0дим0 устан0вить,
чт0 на нём, п0 крайней мере, п0лн0стью завершены раб0ты п0 с00ружению
фундамента или раб0ты анал0гичные им.
Передача права собственности на недвижимость — это законный способ
распоряжения владельцем своим имуществом путём продажи, дарения,
завещания или другим, не противоречащим законодательству способом.
Безусловно текущее законодательство имеет ряд противоречий и недостатков
при оформлении прав на движимое и недвижимое имущество. Что может
быть устранено, опять же более детальным разграничением понятий, а также
тщательного соблюдения нормы закона всеми сторонами сделок.
2.3.Проблемы, связанные с использованием в качестве предмета залога
движимого и недвижимого имущества
В соответствии с гражданским правом под залогом понимается способ
обеспечения исполнения обязательств в виде имущества и других объектов
гражданских прав, находящихся в собственности залогодателя и
61
гарантирующих погашение займа или иных гражданско-правовых
обязательств.
29
0тдельные пр0блемы прав0применительн0й практики зал0га как сп0с0ба
0беспечения кредитных 0бязательств 0сн0вными ист0чниками регулир0вания
зал0г0вых 0тн0шений являются Гражданский к0декс Р0ссийск0й Федерации
(статьи 334-358), Зак0н РФ 0т 29.05.1992 № 2872-1 (ред. 0т 30.12.2008) «0
зал0ге». Зал0г недвижим0г0 имущества (ип0тека) регулируется Федеральным
зак0н0м 0т 16.07.1998 № 102-ФЗ «0б ип0теке (зал0ге недвижим0сти)» Н0рмы
0 зал0ге с0держатся также в Земельн0м к0дексе, Федеральн0м зак0не 0т
21.07.1997 № 122-ФЗ «0 г0сударственн0й регистрации прав на недвижим0е
имуществ0 и сдел0к с ним». В целях 0беспечения един00бразия судебн0й
практики в сфере зал0га Пленум0м ВАС РФ принят0 П0стан0вление 0т
17.02.2011 № 10 «0 нек0т0рых в0пр0сах применения зак0н0дательства 0
зал0ге». Т0лк0вание п0л0жений зак0н0дательства 0 зал0ге с0держится также
в Инф0рмаци0нных письмах Президиума ВАС РФ 0т 15.01.1998 № 26 «0бз0р
практики рассм0трения сп0р0в, связанных с применением арбитражными
судами н0рм Гражданск0г0 к0декса Р0ссийск0й Федерации 0 зал0ге», 0т
28.01.2005 № 90 «0бз0р практики рассм0трения арбитражными судами
сп0р0в, связанных с д0г0в0р0м 0б ип0теке». Зал0г – эт0 сп0с0б 0беспечения
0бязательства, при к0т0р0м кредит0р-зал0г0держатель при0бретает прав0 в
случае неисп0лнения д0лжник0м 0бязательства п0лучить уд0влетв0рение за
счет зал0женн0г0 имущества преимущественн0 перед другими кредит0рами
за изъятиями, предусм0тренными зак0н0м
30
. Смысл ип0теки также
заключается в т0м, чт0 зал0г0держатель п0 кредитн0му д0г0в0ру или ин0му
0бязательству, 0беспеченн0му ип0тек0й, имеет прав0 на уд0влетв0рение
св0ег0 денежн0г0 треб0вания к д0лжнику п0 эт0му 0бязательству за счет
29
Гражданский кодекс Российской Федерации 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ
30
Закон Российской Федерации "«О залоге»." от 29.05.1992 № 2872-1 // Собр.
законодательства РФ. -1992
62
зал0женн0г0 недвижим0г0 имущества зал0г0дателя преимущественн0 перед
другими кредит0рами зал0г0дателя, за изъятиями, устан0вленными зак0н0м
31
.
Предмет0м зал0га м0жет выступать люб0е имуществ0 , в т0м числе
имущественные права и вещи, за исключением т0г0 имущества, чт0 был0
изъят0 из 0б0р0та, а также треб0ваний, неразрывн0 связанных с личн0стью
кредит0ра, как например треб0ваний 0 выплате алимент0в или 0 в0змещении
вреда, уступка к0т0рых запрещена.
В с00тветствии с зак0н0м п0 д0г0в0ру 0б ип0теке м0жет быть зал0жен0
люб0е недвижим0е имуществ0, перечисленн0е в п. 1 ст. 130 ГК РФ.
Единственн0е усл0вие - права на так0е имуществ0 д0лжны быть
зарегистрир0ваны в д0лжн0м п0рядке. Эт0 м0гут быть земельные участки и
предприятия, а также здания, с00ружения; жилые д0ма, квартиры и части
жилых д0м0в и квартир; дачные и сад0вые д0ма, гаражи; в0здушные и
м0рские суда, суда внутреннег0 плавания и к0смические 0бъекты и т.д. Еще
0дним вид0м зал0га является зал0г на т0вары в 0б0р0те. С0гласн0 п.1 ст.335
ГК РФ зал0г0дателем вещи м0жет быть, как ее владелец, так и ин0е лиц0,
имеющее на нее прав0 х0зяйственн0г0 ведения. 0бладатель права
х0зяйственн0г0 ведения м0жет передать имуществ0 в зал0г т0льк0 при
наличии с0гласия с0бственника имущества Зал0г в0зникает в силу д0г0в0ра, а
также на 0сн0вании зак0на при наступлении указанных в нем 0бст0ятельств,
если в зак0не предусм0трен0, как0е имуществ0 и для 0беспечения исп0лнения
как0г0 0бязательства признается нах0дящимся в зал0ге.
Все судебные споры, вытекающие из залоговых отношений, делятся на
две группы:
Группа 1. О признании недействительными и незаключенными
договоров залога (ипотеки).
Группа 2. О требовании взыскания на заложенное имущество.
31
Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(последняя редакция) /URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/
63
В практике банков очень часто возникают ситуации, когда принять в
залог необходимо движимое имущество, которое по тем или иным причинам
не готово к эксплуатации либо не учтено в качестве основных средств. Более
того, одним из видов обеспечения может быть залог имущества, право
собственности на которое на момент проведения сделки и заключения
договора о залоге к залогодателю не перешло.
Описание имущества, передаваемого в залог - одно из существенных
условий договора залога. Оно должно содержать все его индивидуальные
характеристики, позволяющие, во-первых, соблюсти существенные условия
договора залога, касающиеся описания предмета залога, и исключить
впоследствии возникновение споров между залогодателем и залогодателем
об имуществе, которое является предметом залога. Во-вторых, обратить
взыскание на предмет залога (выявить и идентифицировать заложенное
имущество судебным приставом-исполнителем)
32
.
Очень часто в проектном финансировании приобретается большое
количество позиций движимого имущества, купленных заемщиком за счет
кредитных средств. Обычно это такие движимые объекты как
технологические линии (представляют собой сложное оборудование из
различных компонентов, поставка и монтаж которого осуществляется по
этапам). Следовательно, после выдачи транша (доля займа, кредита какой-
либо платёжной суммы, передаваемая в виде одной порции
33
) на
приобретение оборудования банки заинтересованы в минимизации рисков,
связанных с отсутствием обеспечения до момента заключения договора
залога смонтированного оборудования.
Требования российского залогового законодательства довольно жестки,
что можно сказать и о консервативной судебной практике. Соответственно,
32
Особенности оформления залога движимого имущества в проектном финансировании //
Банковское обозрение URL: https://bosfera.ru/bo/osobennosti-oformleniya-zaloga-
dvizhimogo-imushchestva-v-proektnom-finansirovanii (дата обращения: 10.10.2019).
33
Транш // Википедия. Свободная библиотека URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/Транш
(дата обращения: 10.10.2019).