54
На первый взгляд, данная проблема является чисто теоретической,
однако это далеко не так. Как пишет В.В. Витрянский, «в настоящее время
нередко можно встретить судебные решения об отказе в иске о признании
договора недействительным в связи с тем, что он признается судом
незаключенным»
1
. Иными словами, теоретический спор перетекает в
практическую плоскость.
Общие положения о недействительности сделок установлены в
параграфе 2 главы 9 ГК РФ. Недействительные сделки по основаниям,
установленным законом, не влекут юридических последствий, за
исключением тех последствий, которые связаны с ее недействительностью.
Сделки могут быть признаны судом недействительными в том числе и в
случае порока их содержания. Следуя правилам формальной логики, Г.В.
Синцов полагает, что «незаключенные договоры не могут быть признаны
недействительными, поскольку отсутствует сам юридический факт
заключения договора и, следовательно, дальнейшее появление каких-либо
правовых последствий данного договора»
2
.
Однако Президиум ВАС РФ считал иначе. В своем информационном
письме от 25.02.2014 № 165
3
Президиум ВАС РФ указал, что договор, не
зарегистрированный, но подлежащий государственной регистрации (т.е.
незаключенный), может быть признан судом недействительным. Данная
позиция была аргументирована тем, что заключенный должным образом
договор, чьи существенные условия были согласованы контрагентами,
однако он не прошел обязательную государственную регистрацию, не может
порождать всех юридических последствий, на которые он направлен, до
момента указанной регистрации. Тем не менее, данный договор с того
1
Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные
итоги. - М.: Статут, 2016. - 431 с.
2
Синцов Г.В. К вопросу о признании договора незаключенным // Российский судья. -
2015. - № 6. - С. 19 - 21.
3
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной
практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» // Вестник
ВАС РФ. 2014. № 4.
55
времени, когда стороны достигли соглашения по всем существенным
условиям, влечет в их взаимных правоотношениях соответствующие
последствия, а после государственной регистрации может также породить и
юридические последствия, на которые он направлен. Исходя из изложенного,
такой договор можно оспорить согласно нормам о недействительности
сделок.
Данная правовая позиция сопровождается определенным риском,
заключающимся в том, что лицо, которому вещь передана во владение по
договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не
зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его
сохранение при изменении собственника. Иными словами, стороны несут
риск, вытекающий из возможной неосведомленности третьих лиц о факте
заключения между ними договора.
Еще одной проблемой, нередко встречающейся в гражданском обороте,
является злоупотребление правом одной из сторон сделки, когда виновная в
нарушении обязательства сторона с целью уклонения от договорной
ответственности (начисления неустоек, пени, штрафов) подает в суд иск о
признании договора незаключенным, ссылаясь при этом на формальные
недочеты и неоднозначные формулировки, содержащиеся в тексте договора.
Так, например, по делу № А43-11846/2012 суды признали условие о
предмете договора подряда несогласованным, ввиду чего было вынесено
решение о признании договора незаключенным. Однако признание договора
незаключенным не является основанием для отказа от оплаты фактически
выполненных работ. При этом, поскольку согласие между сторонами о
стоимости фактически выполненных работ отсутствовало, суд назначил
судебно-строительную экспертизу
1
. Подводный камень здесь кроется в том,
что между датой выполнения работ и датой проведения судебной экспертизы
их стоимости может пройти достаточно длительный срок, который зачастую
1
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.10.2013 по делу № А43-11846/2012 //
СПС «Консультант Плюс».
56
существенным образом влияет на цену в сторону ее уменьшения, что играет
на руку недобросовестной стороне.
М.А. Егорова выдвигает ряд предложений по совершенствованию
действующего законодательства с целью избежать подобных ситуаций: «во-
первых, в качестве общего правила признать незаключенность договора
одним из оснований для предъявления иска о признании; во-вторых, для
обеспечения баланса интересов сторон договора ввести в компетенцию суда
правомочие конвалидации (придания юридической силы) незаключенного
договора путем определения судом недостающего существенного условия в
договоре; в-третьих, узаконить правило о признании заключенным
исполненного полностью или частично договора с признаками
незаключенности»
1
.
Представляется, что данные предложения должны нивелировать
преимущество, которое возникает у недобросовестной стороны перед
добросовестным контрагентом.
Следует отметить, что в соответствии с п. 12 Информационного письма
№ 165 соглашение о подсудности либо третейское соглашение, которые
были заключены в форме оговорки в договоре, подлежат рассмотрению вне
зависимости от иных положений договора. В этой связи сам факт того, что
договор с оговоркой считается незаключенным, не может означать
незаключенности указанной оговорки. Это является исключением из
правила, согласно которому стороны в случае признания договора
незаключенным не вправе ссылаться на его положения
2
.
Подводя итог вышеизложенному, еще раз подчеркнем, что любая
теоретическая проблема незаключенных договоров перетекает в
практическую плоскость. Так, вопрос о соотношении недействительности и
1
Егорова М.А. Признание договора незаключенным как способ защиты гражданских прав
// Гражданское право. - 2014. - № 3. - С. 34 - 36.
2
Гладкая А.О. Проблема незаключенных договоров в предпринимательском праве //
Научное сообщество студентов: Междисциплинарные исследования: сб. ст. по мат. XXXV
междунар. студ. науч.-практ. конф. 2017. № 24(35). С. 33-39.
57
незаключенности договора, которые рядом ученых рассматривались в
качестве разноплановых категорий, на практике был приведен к единому
знаменателю: Президиум ВАС РФ указал, что незаключенный договор может
быть признан судом недействительным. Кроме того, нельзя не отметить
проблему злоупотребления правом одной из сторон сделки, требование
которой о признании договора незаключенным дает ей ряд преимуществ.
Данная проблема может быть решена посредством придания юридической
силы договору в судебном порядке.
Рассмотрим также ряд примеров из судебной практики, связанных с
исполнением предпринимательских договоров.
1. Неисполнение условий договора не всегда лишает права требовать
его отмены.
Тринадцатый апелляционный арбитражный суд рассмотрел порядок
применения эстоппеля в споре между двумя коммерческими организациями.
Судьи определили условие, при котором это условие не работает.
Суть спора. Акционерное общество обратилось в арбитражный суд
города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к другому
закрытому акционерному обществу о признании недействительным договора
лизинга и применении последствий его недействительности в виде возврата
истцом предмета лизинга и обязания ответчика возвратить уплаченные ему
по договору денежные средства. Оказалось, что по условиям договора
лизинга лизингодатель обязался приобрести у ответчика комплект
измерительного оборудования и предоставить на определенный срок права
владения и пользования данным имуществом лизингополучателю, а
лизингополучатель обязался принять указанное имущество за плату во
временное владение и пользование. Ответчик по договору купли-продажи
купил у указанного истцом продавца оборудование, которое затем и передал
истцу по актам. В свою очередь истец выявил в процедуре заключения
договора нарушение требований Устава АО: сделку утвердил лично
генеральный директор истца без одобрения Совета директоров.
58
Суд первой инстанции рассмотрел дело № А56-35361/2016 и отказал в
иске со ссылкой на пункт 2 статьи 431.1 Гражданского кодекса РФ, которой
закреплен так называемый эстоппель, а именно невозможность требования
признания соглашения недействительным стороной, которая приняла от
контрагента исполнение по договору, а свое обязательство не исполнила.
Хотя истец и указал, что договор лизинга не получил корпоративного
одобрения, которое было необходимо по его уставу для «сделок, связанных с
привлечением финансирования», суд указал, что истец первоначально
произвел шесть лизинговых платежей, а только потом потребовал признать
сделку недействительной. Арбитры усмотрели в этом противоречие. Кроме
того, в ходе рассмотрения дела выяснилось, что изначально ответчик решил
«перестраховаться». Он испросил у истца заверение, что спорный договор
лизинга не является «сделкой, связанной с привлечением финансирования» .
Письменный отрицательный ответ истца оказался весомым доказательством.
Поэтому Тринадцатый апелляционный арбитражный суд, который и
поставил точку в споре, сослался не на одну, а на две новые нормы ГК,
включая правило о заверениях по нормам статьи 431.2 ГК РФ.
2. Деловые переговоры должны быть добросовестными с обеих сторон.
Арбитражный суд Московского округа пришел к выводу, что в случае
введения в заблуждение на переговорах потенциального партнера
недобросовестная сторона должна возмещать упущенную выгоду второй
стороны. При этом не играет роли причины, по которым сделка не
состоялась.
Суть спора. Коммерческая организация, владеющая складом в
подмосковном городе, вела переговоры об аренде с торговой сетью «Ашан».
Переговоры продолжались восемь месяцев, первоначально договор должны
были заключить в марте 2016 года, но «Ашан» неоднократно просил
перенести срок. Однако владелец склада надеялся на сделку и не сдавал
склад в аренду другим организациям, поскольку ритейлер проводил
юридический и финансовый анализ документов, направлял запросы,
59
согласовывал коммерческие и технические условия сделки. Все это
заставляло арендатора верить в реальность намерений потенциального
контрагента. Однако, когда торговая сеть получила от организации уже
оформленный с его стороны договор, ретейлер перестал выходить на
контакт. В связи с этим организация обратилась в арбитражный суд с иском,
в котором выдвинула требование о взыскании с «Ашана» 15,6 млн рублей
упущенной выгоды.
Арбитражные суды двух инстанций рассмотрели дело № А41-
90214/2016 и удовлетворили иск организации. Судьи напомнили, что п. 2
статьи 434.1 ГК РФ устанавливает, что стороны деловых переговоров
должны вести себя добросовестно. Арбитры считают, что если одна из
сторон переговоров неоправданно и внезапно для другой прекратила такие
переговоры, пострадавшая организация может требовать возмещения
убытков. В спорной ситуации организация расторгла договоры с четырьмя
предыдущими арендаторами, чтобы подготовить помещения для «Ашана».
Из-за этого она потеряла 15,6 млн рублей, которые она могла получить от
них в апреле-августе 2016 года за аренду. В качестве доказательства истец
представил судьям деловую переписку. И хотя ответчик утверждал, что
сделка не получила корпоративного одобрения, поэтому сорвалась, суд
принял сторону истца.
Иногда обстоятельства складываются так, что возникает
необходимость разорвать договорные отношения. Например, приобретение
недвижимого имущества и проблемы, возникающие при покупке, всегда
являлись актуальными. Здесь важно знать, как расторгнуть предварительный
договор.
Прекращается действие предварительного договора только по
соглашению участников или в судебном порядке. Расторжение таких
документов подразумевает под собой прекращение обязательств обоих
участников сделки.
60
Существует лишь две главные причины расторжения предварительного
договора купли-продажи: отсутствие желания заключать финальный
документ и нарушение сроков.
Если в договоре нет упоминания о предоплате, он может расторгаться
по согласию участников. Для этого лучше оформить письменное
расторжение. Если одна из сторон отказывается это сделать, можно
обратиться в судебную инстанцию. При расторжении такого вида документа,
расходы по оформлению не возвращаются, если стороны не придут к другой
договоренности. Если предварительный документ заверялся у нотариуса,
соглашение о его расторжении должно составляться подобным образом. В
ситуации разрыва сделки, по причине несоблюдения сроков, инициатор
имеет право требовать возместить ему неустойку. А также принудить
другого участника сделки оформить финальный договор.
Если покупающий участник авансом оплачивает существенную часть
сделки, такой документ будет сразу определен договором купли-продажи.
Тогда, в случае его расторжения, покупающий участник, вправе требовать
вернуть оплаченную сумму. При этом, у продающей стороны будет
возможность выбрать: вернуть аванс или заключить финальный договор.
Поэтому перед заключением предварительного документа, во избежание
проблем, нужно убедиться, что в нем: прописаны условия одностороннего
расторжения; обозначен порядок возврата аванса; установлен срок
оформления основного договора; чётко прописан порядок заключения
завершающего документа. Соблюдая все эти условия, договор можно будет
разорвать с меньшими расходами.
В случае, необходимости разрыва предварительной договоренности,
важно обратить внимание на следующие нюансы:
Если покупающая сторона не имеет возможности собрать
необходимый размер денежных средств, для расчета, к определенному
времени, то она должна поставить в известность продающую сторону
письмом. А также попросить поменять установленные временные рамки.
61
Лучшим вариантом уведомить второго участника сделки будет письмо с
уведомлением. В него обязательно вложить описью вложенных документов.
Есть возможность забрать аванс по решению судебной инстанции, но
очень часто суд выносит решение вернуть покупающей стороне ту часть
финансов, которая была передана в качестве задатка.
Принудить продать свою недвижимость и передать права
собственности другому лицу судебная организация не имеет возможности.
Он может лишь присудить возмещение ущерба пострадавшей стороне.
Покупающая сторона вправе затребовать вернуть денежные средства,
отданные авансом. Но, на это должна быть веская причина. Например, при
оформлении предварительного документа покупающая сторона найдет
недостатки или другие значительные для себя обстоятельства, которые
заставят её передумать приобретать данное недвижимое имущество.
Когда устная договоренность не достигнута, то выход только один:
подать исковое заявление в судебную инстанцию.
Если кто-либо из участников сделки, без оснований, отказывается от
исполнения своих обязательств, то отказывающаяся сторона заплатит другой
стороне понесенные расходы, возникшие в процессе разрыва сделки. В
ситуации, отказа от предстоящей сделки, по причине окончания времени
действия документа, выплачивать ничего не придется. Договор, будет
считаться недействительным, по обоюдному соглашению участников.
Исключением будет, обращение в суд.
В любом случае вопрос, как расторгнуть предварительный договор
купли-продажи недвижимости, будет актуальным всегда. Для того, чтобы
избежать проблем, связанных с этой актуальной темой, важно, определить в
договоре все нюансы, возникшие во время его составления.
В некоторых случаях продавцом по предварительному договору может
быть застройщик, т.к. Застройщик не может сразу подписать договор купли-
продажи квартиры, квартира просто еще не создана и ему сложно определить
момент окончания строительства.
62
Почему следует обращать внимание на срок действия
предварительного договора?
В соответствии со ст. 190 ГК РФ срок определяется календарной датой
или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами,
неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на
событие, которое неизбежно должно наступить.
Неизбежные события необходимо разъяснить отдельно. Критерием
неизбежности может быть независимость наступления события от воли
сторон, т.е. сторона своими действиями не сможет создавать условия для
изменения такого срока. Примерами таких неизбежных событий может быть:
весна, новый год, пасха, полнолуние и др.
Часто в предварительных договорах используют различные
формулировки, например: «заключить основной договор купли-продажи в
течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности
продавца» или «заключить основной договор купли-продажи в течение 180
дней со дня получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» и т.д.
Указанные примеры событий не обладают признаками неизбежности,
поскольку для появления права собственности продавец должен совершить
определенные действия, а он может их и не совершать. С вводом дома в
эксплуатацию ситуация аналогичная.
В силу положений п. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ ввод
дома в эксплуатацию и государственная регистрация прав правообладателя
носят заявительный характер и осуществляются на основании заявления.
Положения ч. 4 ст. 429 ГК РФ предусматривают то, что в случае если
срок заключения основного договора в предварительном договоре не
определен, основной договор подлежит заключению в течение года с
момента заключения предварительного договора. Поэтому при наличии
такой неопределенности в сроках, предварительный договор действует всего
один год.
63
После прекращения действия предварительного договора купли-
продажи, заставить продавца совершить сделку на тех же условиях будет
сложно, а иногда и невозможно. У продавца останется обязанность вернуть
деньги, если он их получал по предварительному договору. Поэтому в
предварительном договоре срок заключения основного договора должен
быть указан в виде календарной даты или события, которое неизбежно
должно наступить.
В случае если срок предварительного договора подходит к концу, а
совершить сделку еще невозможно, необходимо до окончания срока
действия предварительного договора направить другой стороне предложение
заключить основной договор. Это позволит не дать предварительному
договору прекратить свое действие, согласно ч. 6 ст. 429 ГК РФ.
Рассмотрим пример из судебной практики.
Общество "Управляющая компания ИТС-Групп" обратилось в
Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "ОбувьСити" о
взыскании 1 027 854 руб. 83 коп. штрафа, начисленного в соответствии с п.
4.11 предварительного договора аренды от 15.01.2013 N I-15 М-2013.
Обществом "ОбувьСити" в адрес общества "Управляющая компания
ИТС-Групп" 26.02.2013 направлено письмо N 88, в котором ответчик
уведомил истца о невозможности выполнения обществом "ОбувьСити" своих
обязательств по предварительному договору от 15.01.2013 и о
необходимости прекращения данного договора с 01.03.2013 по инициативе
арендатора. В письме также указано, что обеспечительный взнос остается у
общества "Управляющая компания ИТС-Групп" согласно п. 2.17
предварительного договора.
Общество "Управляющая компания ИТС-Групп" в письмах от
12.03.2013, 19.03.2013 указало, что предварительным договором
односторонний отказ от исполнения договора по инициативе арендатора не
предусмотрен, за исключением ситуации, предусмотренной п. 5.1 договора, и
потребовало подписать соглашение о расторжении предварительного