44
При досрочном расторжении договоров аренды заключенных на
длительный срок, возникают спорные ситуации по исчислению арендной
платы. В частности, если договор регистрируется, то арендодатели нередко
включают в него условие, что плата за пользование имуществом будет
взиматься до момента регистрации соглашения о расторжении договора
аренды. Это явное злоупотребление правом арендодателя, и оно будет
признано судом недействительным и не влекущим правовых
последствий для арендатора.
Обязанность внесения арендной платы по зарегистрированному
договору аренды прекращается после фактического возврата имущества
арендодателю (т.е. после подписания акта прима-передачи помещения).
Договор аренды помещения, зачастую стороны берут или с интернета,
либо шаблоны, а в них часто встречается пункт о пролонгации договора (так
называемая автоматическая пролонгация договора аренды). Так, договором
может быть предусмотрено, что по истечении своего срока действия договор
аренды возобновляется на тех же условиях.
Некоторые суды принимают во внимание данное условие, считая что
договор аренды здания продлен на тот же срок, и отказывают в исках о
выселении арендатора.
Однако существует и противоположная практика, в рамках которой,
такое условие признается недействительным, а продолживший действовать
договор считается бессрочным. При этом расторжение договора аренды,
может быть произведено в любой момент при соблюдении установленного
ст.610 ГК РФ правила об уведомлении.
По общему правилу возложение на арендатора ответственности за
повреждение или утрату арендованного имущества возможно лишь при
доказанности наличия его вины в необеспечении сохранности такого
имущества. А бремя доказывания отсутствия вины в нарушении
обязательства по поддержанию имущества в исправном
состоянии ложится на арендатора.
45
Поэтому, мы рекомендуем прямо указывать, что ответственность
арендатора наступает только при наличии его вины.
В заключение, хотелось бы отметить, что при заключении договора
аренды следует предельно понятно и однозначно формулировать их условия,
избегая спорных моментов и двусмысленностей. Необходимо четко
определять механизмы использования того или иного права как арендатора,
так и арендодателя, ведь от этого зависит исход возможного спора в
арбитражном суде.
Стороны могут выполнить все необходимые операции и после этого
внести коррективы в договор аренды либо заранее связать себя
предварительными обязательствами по этому поводу (ст. 429 ГК РФ).
Заключив договор аренды в отношении определенного имущества,
стороны при этом не лишены возможности в дальнейшем вносить в него
любые изменения и дополнения по своему усмотрению, но чтобы они не
противоречили закону (ст. 422 ГК РФ). По окончании срока действия
зарегистрированного договора аренды стороны вправе прекратить
существующее обременение и заключить договор на новых условиях, либо
заключить дополнительное соглашение, в котором отразить все свои новые
договоренности по любым параметрам.
Если, например, коммерсант свой арендный бизнес решил вывести на
отдельную компанию, он может между собственником недвижимости и
компанией-арендатором заключить долгосрочный договор аренды, по
которому арендатор получит значительную часть площадей в объекте
недвижимости с правом сдачи их в субаренду. В дальнейшем при
необходимости он может оптимизировать порядок работы и заключать
прямые договоры с субарендаторами, исключив из цепочки компанию-
арендатора.
Для этого не обязательно сначала регистрировать прекращение
договора аренды и потом перезаключать прямые долгосрочные договоры
аренды на субарендаторов. Если арендаторов немного, коммерсант может
46
оформить многостороннее дополнительное соглашение к договору аренды, в
котором укажет на прекращение арендных отношений с арендатором и
распределит все площади между субарендаторами с указанием для каждого
из них размера арендной платы и иных сопутствующих платежей, а также
других условий пользования арендованным имуществом.
В такой ситуации у регистратора могут возникнуть сомнения, не
пытаются ли стороны таким путем оптимизировать свои расходы по уплате
пошлин, учитывая, что за регистрацию каждого договора аренды в бюджет
причитается к уплате сумма в размере 22 тыс. руб. за каждый договор, в то
время как за регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды -
всего 1 тыс. руб. (абз. 3 п. 22, абз. 2 п. 27 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Однако следует иметь в виду, что стороны могут вносить изменения и
дополнения в части любых условий своего договора аренды, увеличивать или
уменьшать арендуемую площадь и оформлять это дополнительным
соглашением к договору аренды, поскольку законодательством не
предусмотрена необходимость обязательного заключения нового договора с
прекращением предыдущего (Постановление ФАС СЗО от 10.09.2012 по делу
N А26-237/2012
1
).
Так, передача прав и обязанностей по договору аренды представляет
собой замену арендатора в договоре аренды, правовым последствием
перенайма является внесение в ЕГРП записи об обременении помещения
правом аренды лица, получившего обязательственные права в результате
перенайма. Следовательно, соглашение о перенайме является
самостоятельной сделкой, а не дополнительным соглашением к договору
аренды, влекущим необходимость внесения изменений в записи ЕГРП
(Постановление АС УО от 11.09.2014 N Ф09-5268/14
2
).
Вместе с тем любое дополнительное соглашение также является
самостоятельной сделкой, поскольку направлено на возникновение,
1
Постановление ФАС СЗО от 10.09.2012 по делу N А26-237/2012 // СПС «Консультант
Плюс».
2
Постановление АС УО от 11.09.2014 N Ф09-5268/14 // СПС «Консультант Плюс».
47
изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 158 ГК
РФ). Стороны сами выбирают порядок оформления своих взаимоотношений,
поэтому, если они выбрали такую форму, как дополнительное соглашение,
оснований считать его самостоятельным договором не имеется.
Ежедневно мы совершаем различные сделки в деловой и бытовой
сфере жизни, которые предусматривают заключение договоров в
соответствии с законом. И хотя большинство из них носят незначительный и
неформальный характер, например, покупка товара или услуги, мы
фактически заключаем договор. То же самое касается и сферы купли-
продажи крупного бизнеса, отдельных активов или крупных объектов
недвижимости.
Одним из важнейших аспектов в проведении таких сделок является
обеспечение надежных гарантий обеим сторонам процесса. Со своей стороны
закон обеспечивает судебную защиту в случаях дезинформирования
потребителя или предоставления ему некачественного товара. Помимо этого,
в случае, когда обе стороны заинтересованы в сотрудничестве, для
обеспечения дополнительных гарантий и сохранения возможности провести
сделку между ними заключается предварительный договор.
Для изучения предварительного договора следует обратиться к
Гражданскому Кодексу Российской Федерации. Законодатель в ст. 429 ГК
РФ «Предварительный договор» отражает понятие, структуру и раскрывает
его основные моменты.
П. 1 ст. 429 определяет понятие «предварительный договор»:
предварительный договор – это договор, по которому стороны обязуются
заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или
оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных
предварительным договором.
Однако стоит учесть, что данное определение является неполным и
требует дополнительного толкования. Так, например, приведённые
48
договорные модели не заканчиваются договорами на оказание услуг,
выполненных работ или передачу имущества.
Основной целью заключения данного договора, как указано в п. 1 ст.
429 ГК РФ, является заключение основного договора на условиях
предварительно договора. Обычно это происходит тогда, когда стороны
наладили контакт и готовы установить между собой правовые
взаимоотношения, но при этом ещё не сформировалось или вообще
полностью отсутствуют основания для формального заключения основного
договора. Тем самым предварительный договор опосредует возникновение
обязательства заключения основного договора.
Порой саму конструкцию предварительного договора используют с
целью обойти императивные нормы закона о реальном характере того или
иного договора. Среди экспертов бытует мнение, что, благодаря
предусмотренному в рамках содержания предварительного договора иску о
принуждении к заключению основного договора, можно фактически
заставить сторону (например, займодавца по реальному договору займа)
перечислять заём
1
.
Если законом реально наделён императивный характер,
обусловливающий вступление договора в силу с момента передачи
имущества, отношения по такому договору не могут быть оформлены через
заключение предварительного договора и последующее предъявление
требования о заключении основного договора.
Для того чтобы такое требование действительно привело к признанию
реального договора заключенным, оно должно быть направлено на
принуждение к передаче имущества. Последнее же в некоторой степени
противоречит одной из целей признания тех или иных договоров в качестве
1
Кириллов И.А. Предварительный договор как необходимое условие перед заключением
купли-продажи // Актуальные проблемы современной юридической науки и практики:
сборник научных статей по материалам международной студенческой научно-
теоретической конференции 24 мая 2017 г. В 2-х ч. Часть 1. – СПб.: АНО ВО «СЮА»,
2017. С. 57-61.
49
реальных (сохранение для одной из сторон свободы от договорной связи
вплоть до момента, когда она решится передать указанное в договоре
имущество).
По своей сущности предварительный договор является:
консенсуальным, возмездным, казуальным и двухсторонним.
П. 2 ст. 429 ГК РФ гласит, что форма предварительного договора
должна соответствовать установленной форме для основного договора, а в
случаях, когда форма основного договора не установлена, используется
письменная форма. В случае не соблюдения данного пункта, договор
впоследствии признается ничтожным.
Помимо этого, п. 2. и п. 3. ст. 429 ГК РФ гласят, что предварительный
договор обязательно должен полностью отражать предмет договора и
основные условия, а также в нём должен быть установлен срок заключения
основного договора. Если срок не прописан в предварительном договоре,
согласно законодательству, основной договор подлежит заключению в
течение года с момента заключения предварительного договора.
Предварительный договор не подлежит государственной регистрации.
Предварительный договор является в некотором плане гарантом,
который создает между сторонами обязательство о заключении основного
договора в будущем. В этом его отличие от, например, опциона на
заключение договора, который направлен в большей степени не на
возникновения в будущем обязательства о заключении основного договора, а
направлен на создание секундарного права одной из сторон, своим
волеизъявлением ввести основной договор в действие. Поэтому, если в
случае с опционом для возникновения основного договора достаточно
одностороннего заявления соответствующей стороны договора, то при
рассмотрении случая с предварительным договором одного лишь
волеизъявления стороны, пожелавшей заключить основной договор, будет
недостаточно. Для этого необходимо согласие другой стороны, а при
50
отсутствии такого согласия вопрос о введении в действие основного
договора решается судом, исходя из п. 5 ст. 429 ГК РФ.
После появления в Гражданском кодексе конструкции опциона для
заключения договора, а также появления на этой основе судебной практике,
возможности заключения основных договоров купли-продажи и аренды в
отношении еще отсутствующих у продавца или арендодателя на момент
заключения договора вещей (включая недвижимость), появляются вполне
разумный вопрос: есть ли смысл заключать предварительный договор?
Зачем, например, заключать предварительный договор аренды на
стадии строительства объекта, после введения объекта в эксплуатацию
долгие месяцы судиться с ответчиком по иску о принуждении к заключению
основного договора аренды, а вслед за этим, возможно, еще раз судиться в
случае неисполнения основного договора аренды, если можно сразу
оформить основной договор аренды в отношении будущей недвижимости,
порождающий обязательство сдачи в аренду после окончания строительства,
или оформить опцион на заключение основного договора аренды под
условием введения объекта в эксплуатацию и тем самым избежать как
минимум первой судебной стадии для фиксации заключенности основного
договора?
Тем не менее, можно допустить, что некоторые участники оборота
будут по инерции оформлять отношения, имеющие своим предметом
передачу объекта, который еще не создан или не зарегистрирован в качестве
недвижимости в реестре на момент заключения договора, через оформление
предварительного договора. Так что возникающие в рамках этого института
проблемы еще долго будут предметом обсуждения в судах.
Так же в сфере продажи готового бизнеса предварительный договор
часто заменяют или путают с соглашением о намерениях. Соглашение о
намерениях – форма документа, которая не закреплена в законодательстве
напрямую, во многом схожа с предварительным договором, но не является
тождественной ему.
51
Рассматривая с юридической точки зрения соглашение о намерениях,
его нельзя отнести ни к ст. 420 ГК РФ, ни к ст. 429 ГК РФ. Оно является
формой организации переговоров между сторонами, не имеющей
юридической силой.
Чтобы выделить основные различия при сравнении соглашения о
намерениях с предварительным договором, следует выделить их основные
противоположности.
Первой особенностью является то, что для соглашения о намерениях не
требуется наличие существенных условий, связанных с основным договором,
в отличие от предварительного договора. Это связано с тем, что соглашение
о намерениях может отражать намерение сторон и быть юридически
значимым, но в случае доведения дела до суда на практике возникают
проблемы с процессом доказывания.
Вторым основным критерием является то, что в предварительном
договоре жестко прописаны условия об обязанностях сторон и чётко
установлен срок заключения основного договора.
Каким бы не был размер продаваемого бизнеса и сколько бы он не
стоил, в процессе продажи всегда требуются услуги юриста для грамотного
оформления предварительного договора, договора купли-продажи и т.д. Роль
юриста в подобных сделках заключается в оценке всех возможных
юридических рисках в настоящем и будущем и максимальному сведению их
к минимуму.
На начальной стадии продажи готового бизнеса, в зависимости от
объекта продажи, иногда стороны подписывают соглашение о
конфиденциальности с целью защитить коммерческую тайну со стороны
продавца.
После подписания данного соглашения стороны приступают к обмену
информацией и ведению переговоров о стоимости объекта, оценки состояния
объекта продажи и прочих ключевых факторах.
52
Если между продавцом и покупателем возникает интерес на
заключение сделки, тогда юристы сторон начинают подготавливать
предварительный договор.
Предварительный договор купли-продажи готового бизнеса всегда
предусматривает внесение задатка.
На основании п. 4 ст. 380 ГК РФ обязательства, вытекающие из
предварительного договора, могут быть обеспечены внесением задатка.
Данная норма была включена в ГК РФ от 1 июня 2015 г. с целью
сгладить сложившееся негативное отношение к включению задатка в
предварительный договор. Внесенный задаток будет обеспечивать усиление
обязательств каждой из сторон на заключение основного договора в будущем
периоде и при уклонении от заключения основного договора стороны,
получившей задаток, она обязана будет его вернуть в двойном размере. В
случаях, когда внесшая задаток сторона уклоняется от заключения основного
договора, она рискует его полностью утратить. Уплаченный по
предварительному договору задаток засчитывается в счет платежей по
основному договору.
Кроме того, законодатель не препятствует для создания обязательств
по предварительному договору путем обещания уплатить неустойку. Такая
неустойка может быть выражена в качестве штрафа на случай срыва
предварительного договора по вине одной из сторон.
Исходя из судебной практики, в случаях, когда стороны, подготавливая
предварительный договор, предусматривают внесение на его основании
существенной или всей части денежного предоставления по подлежащему
заключению в будущем основному договору, такой договор уже не будет
квалифицироваться как предварительный.
Таким образом, на первый взгляд, предварительный договор может
показаться очень простым, несущем в себе лёгкую и понятную конструкцию.
Однако на практике, в случаях недооценки этого звена в процессе
проведения сделки, между сторонами может возникнуть конфликтная
53
ситуация, приводящая к лишним и долгосрочным судебным тяжбам, с часто
нелёгким процессом доказывания своей правоты. Поэтому не следует
недооценивать данный тип договора, ведь изначально грамотное его
составления может сберечь деньги и время в будущем.
2.2. Анализ правоприменительной практики в сфере заключения и
исполнения предпринимательских договоров
В предпринимательской деятельности довольно часто возникает вопрос
о том, следует ли считать тот или иной договор заключенным. От ответа на
данный вопрос зависит дальнейшее поведение контрагентов. Порой
недобросовестный контрагент намеренно предпринимает шаги для того,
чтобы договор считался незаключенным, в связи с чем возникают
определенные риски, которые должна просчитывать добросовестная сторона
сделки.
Как в теории гражданского права, так и на практике его применения
существует ряд проблем, связанных с признанием договора незаключенным.
При этом нельзя говорить о том, что тот или иной вопрос имеет сугубо
теоретический либо практический характер – теория и практика здесь тесно
переплетены. Рассмотрим, к примеру, проблему соотношения
недействительности и незаключенности договора. Как верно отмечает И.Е.
Степанова, «позиции ученых по вопросу соотношения недействительных и
незаключенных договоров не отличаются единством. Одни авторы
выступают против выделения категории незаключенных договоров, ибо они
являются сделками, не соответствующими требованиям закона, которые
следует считать ничтожными. Иные указывают на то, что
недействительность и незаключенность - разнопорядковые категории,
поэтому должны быть выделены»
1
.
1
Степанова И.Е. Недействительность и незаключенность гражданско-правового договора:
проблемы теории и практики. - М.: Проспект, 2014. - 208 с.