15
механизмов создания, передачи, эксплуатации и финансирования
недвижимости.
Таким образом, под жилищным сектором или рынком жилья
подразумеваются любые реальные объекты, в том числе те, когда
недвижимость как объект теряется, но есть средства на покупку жилья
(например, речь идет об отношениях, когда субсидируется покупка жилья).
Что касается негативных сторон рассматриваемого явления, то есть
криминального рынка недвижимости, то автор пока не нашел определения,
раскрывающего суть этого термина, хотя в юридической литературе он
используется многими известными учеными.
1
Криминальный рынок недвижимости имеет ряд характерных критериев:
во-первых, осуществление служебного контроля за хозяйственной
деятельностью, вне регулирования, сокрытие, сокрытие ее основных
параметров от контролирующих органов; во-вторых, нарушение уголовно-
исполнительной, налоговой и действующей законодательной базы.
Эксперты выделяют два сектора теневой экономики: неформальную,
которая охватывает любую экономическую деятельность и сознательно
защищает государство, чтобы минимизировать издержки, в частности, избежать
налогов, и преступную, сознательно защищающую любую экономическую
деятельность.
Эти критерии характерны для криминального рынка жилья, к которым
также относятся факты сокрытия доходов и деятельности, осуществляемой с
целью получения незаконной прибыли. Это преступный рынок жилья как часть
теневой экономики, включая неформальный сектор и криминальный сектор.
Криминальный рынок жилья характеризуется тем, что оборот
недвижимости не запрещен, но в связи с незаконным владением
недвижимостью дальнейшие действия, связанные с ее обращением (сделки
1
Репецкая А.Л. Организованная преступность. Теневая экономика. Криминальный рынок
России: монография. – М.: Юрлитинформ, 2017. – 192 с.
16
купли-продажи, аренды, дарения, ипотеки и др.) являются социально опасными
и незаконными.
Кроме того, контент-анализ публикаций и интернет-источников
показывает, что преступные группировки, сосредоточенные на определенных
преступлениях в сфере оборота имущества могут быть классифицированы по
следующим признакам.
К первой группе относятся риэлторские компании, информационные
агентства по продаже информации о несуществующей недвижимости. Их
«работа» выглядит так: через рекламу в газетах, на досках объявлений, а также
в современную эпоху технологий с интернет и мобильными
коммуникационными ресурсами они привлекают людей с низкими ценами на
аренду, а затем подписывают последующие, когда покупатели публичных
квартир в списках начинают звонить владельцам, выясняется, что жилье уже
сдано в аренду или вообще не существует. Как правило, такие организации
«лежат» в крупных городах, где много приезжих граждан и высокий спрос на
аренду жилья. Нельзя привлекать к ответственности, потому что, во-первых,
сумма ущерба невелика, во-вторых, потерпевший не обращается в
правоохранительные органы, в-третьих, доказать свою вину практически
невозможно, так как в договоре прописаны условия предоставления
информации, и тем не менее, в России есть прецедент привлечения к
ответственности сотрудников такой компании, например, в Новосибирске к
ответственности привлечены сотрудники такой компании – 3 человека, 149
человек считаются жертвами.
1
Ко второй группе относятся преступные группировки, занимающиеся
привлечением граждан к строительству общественных зданий без намерения
предоставить эти государственные квартиры или намеренно желая продать их
нескольким гражданам, с пробелами в законодательстве. Цель этих
преступников – получить прибыль от как можно большего количества граждан.
1
Доступное жулье [Электронный ресурс] // URL:
www.ntv.ru/peredacha/razvod/m12584/o86640/comments/ (дата обращения:03.01.2020).
17
В результате такой деятельности у пострадавших нет ни денег, ни жилья.
Привлечение недобросовестных застройщиков также проблематично, так как
доказать свою вину сложно, особенно если они возвращают часть денег от
одних инвесторов другим – больше настойчивости. По некоторым данным,
сейчас в России более 100 тысяч обманутых дольщиков, в Москве и регионах –
более 28 тысяч, в Санкт-Петербурге – около 10 тысяч, в Сочи и Краснодарском
крае – более 10 тысяч человек. На Дальнем Востоке по вине недобросовестных
застройщиков пострадали около трех тысяч граждан.
1
К третьему типу относятся преступные группировки,
специализирующиеся на лишении государственных квартир, домов, земельных
участков и др. Использование гражданско-правовых методов и пробелов
законодательства для манипулирования. Например, покупка доли в праве
собственности на коммунальную квартиру, а затем создание невыносимых
условий проживания для первого владельца, который вынужден продать свою
коммунальную квартиру или комнату в составе песни. Другим примером
обращения взыскания в гражданском праве является признание сделок купли-
продажи незаконными. В этом случае продавец имущества, находящегося в
сговоре с недобросовестным брокером, возвращает свою коммунальную
квартиру, а покупатель возвращает указанную в договоре сумму, как правило,
очень низкую. Другим примером такой преступной группировки является так
называемый «микрокредит», предоставляемый населению с недвижимостью.
Во Владивостоке в 2011 году было возбуждено уголовное дело против
руководителя юридической фирмы ООО «А.», выдавшего денежные кредиты
гражданам, а затем намеренно введшего в заблуждение от получения денежных
средств, что привело к накоплению процентов по просрочке и дальнейшему
выкупу заложенной квартиры. В настоящее время дело расследуется,
потерпевшими признаны 15 человек, глава организации «Микрофинанс» был
1
Еще 160 «обманутых» дольщиков и инвесторов остается на Дальнем Востоке [Электронный
ресурс] // URL: http://primamedia.ru/news/dv/24.07.2013/291303/esche-160-obmanutih-
dolschikov-i-investorov-ostaetsya-na-dalnem-vost.html (дата обращения: 03.01.2020).
18
взят под стражу в феврале 2015 г.,
1
при том, что подобной деятельностью
компания занималась еще с 2008г.
2
К четвертой группе относятся организации, занимающиеся хищением
бюджетных средств, выделяемых государством на различные программы
приобретения жилья. Так, в последнее время можно увидеть множество
объявлений о покупке «материнского капитала». Аналогичная преступная
группа существует в Приморском крае (Партизанск), Хабаровском крае
(Хабаровск, Амурск). Уголовное дело по факту хищения бюджетных средств
под видом покупки или улучшения жилищных условий по программе
«Семейный (материнский) капитал» составляет четверть (20,14%) уголовных
дел по преступлениям на рынке жилья. Всего вынесено 29 судебных решений,
из которых 17,24% – против организованных преступных группировок,
занимающихся хищением бюджетных средств в качестве профессиональной
деятельности с целью получения постоянного преступного дохода. Они
характеризуются созданием риэлторских компаний, отладкой действий всех
членов группы, установлением поддельных документов, поиском граждан,
имеющих право на получение жилищных субсидий, мультипизодностью (в 15 и
более случаях мошеннического получения государственных денег,
направленных на улучшение жилищных условий граждан). Незаконное
присвоение бюджетных средств этим группам является «потоком». На
нынешнем этапе это мошенничество имеет тенденцию к росту. Так, только в
Хабаровском крае за период 2016-2019 гг. зарегистрировано 65 случаев
мошенничества, предотвращено 90 случаев мошенничества.
3
1
Руководитель юрагентства «Алмаро», подозреваемый в мошенничестве, задержан во
Владивостоке [Электронный ресурс] // URL:
http://primamedia.runews/incidents/10.02.2015/420175/rukovoditel-yuragentstva-almaro-
podozrevaemiy-v-moshennichestve-za.html (дата обращения: 02.01.2020).
2
Руслан Черенцов продолжает отбирать квартиры [Электронный ресурс] // URL:
http://www.arsvest.ru/rubr/4/1321 (дата обращения:02.01.2020).
3
Хабаровский суд присяжных признал виновной в нескольких убийствах хозяйку
риэлтерского агентства [Электронный ресурс] // URL:
http://fedpress.ru/region/27/federal/news_crime?page=579 (дата обращения: 01.01.2020).
19
В качестве подвида четвертой группы преступных сообществ можно
выделить специально созданные незаконные объединения лиц, которые также
были специально изгнаны из имущества исправительных учреждений. Они
занимаются вымогательством присвоения имущества, то есть недвижимого
имущества, которое после смерти гражданина без наследников должно стать
собственностью муниципального учреждения или государства. Так, в
Амурской области (Белогорск) в течение 2018-2019 гг. преступная группа,
состоящая из четырех человек, незаконными действиями вывела из оборота 10
квартир, нанесла государству ущерб на сумму более 8 млн. рублей.
1
Еще одна
группа провела пять мошеннических продаж государственных квартир,
принадлежащих администрации Благовещенска, незаконно
приватизированных, для чего они подделали договор дарения, запрошенный
прессой.
2
Преступная группа пятой категории в сфере недвижимости занимается
незаконной деятельностью в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Так, на
сегодняшний день часто можно увидеть объявления риэлторских компаний,
предлагающих оформить коммунальную собственность собственникам зданий
(например, мансарды, подвалы, мансарды) в частную собственность. Воры,
которыми занимаются сотрудники ЖКХ, устанавливают неоправданно высокие
цены на операции по ремонту жилья или услуги, зачастую их не
предоставляют. При этом деньги, полученные в результате таких преступных
схем, нередко вывозятся за границу.
Потерпевшими могут быть как простые граждане, так и ТСЖ,
администрация муниципального образования. Например, гражданин В., работая
в должности генерального директора ООО «М.» был осужден за хищение
денежных средств в размере более 1 000 000 руб. у нескольких ТСЖ,
1
Черные риелторы, обманувшие муниципалитет в Приамурье пойдут под суд [Электронный
ресурс] // URL: http://davingo.ru/nedvizhimost/470-chernye-rieltory-obmanuvshie-municipalitet-v-
priamure-poydut-pod-sud.html (дата обращения: 02.01.2020).
2
Мошенники проворачивали махинации с неприватизированным жильем [Электронный
ресурс] // URL: http://portamur.ru/news/detail/blagoveschenskie-politseyskie-gotovyatsya-peredat-
v-sud-delo-chernyih-rieltorov/?print=Y (дата обращения: 03.01.2020).
20
администрации г. Уссурийска, предусмотренных на капитальный ремонт
многоквартирных домов.
1
К шестому виду – наиболее опасны все преступные группировки,
занимающиеся насильственным разделением жилой недвижимости. Эти
преступные группировки обладают всеми характеристиками организованной
преступной группы, совершающей захват чужого жилья, совершающей
преступления не только против имущества (мошенничество), наведения
порядка (фальсификация, кража документов), но и против людей – убийства,
похищения, вымогательства.
Среди правонарушений, которые не остаются незамеченными многими
агентствами недвижимости и юридическими фирмами, можно указать
ускоренную регистрацию сделок и передачу имущества, что можно
рассматривать как посредническую взятку. По оценкам экспертов, стоимость
такого «ускорения» составляет от 12 тысяч рублей и выше.
Есть признаки того, что органами регистрации, занимающимися
незаконной регистрацией, создаются так называемые «резиновые квартиры».
Нелегальные мигранты привлекаются к нелегальному ведению бизнеса и
регистрации в государственных квартирах 50-100 и более человек (чаще всего
они работают на подземных швейных фабриках, производственных цехах, где
фактически проживают).
Некоторые юридические фирмы помогают покрыть или уменьшить
сумму налога граждан при аренде недвижимости, используя несовершенство
финансового сектора.
В настоящее время можно сказать, что преступность в сфере сделок с
недвижимостью выходит на международный уровень. Так, во Владивостоке
возбудили уголовное дело в отношении нарушителя, который арендовал жилье
в Таиланде, а затем с помощью поддельных документов продал их своему
1
Архив Уссурийского районного суда Приморского края. Уголовное дело № 1-172/2018 //
СПС Консультант Плюс.
21
соотечественнику.
1
Были случаи, когда государственные квартиры сдавались в
аренду за границей, а преступники получали залог, не предусматривающий
дальнейшее проживание в недвижимости.
2
Преступления в сфере жилищного строительства имеют организованный
характер в своих самых опасных формах, поэтому логично проследить их через
призму особенностей организованной преступности, которые в некоторых
случаях очень яркие и очевидные, а в других скрыты и завуалированы.
Хорошим примером организованной преступной группировки на рынке
жилья является банда так называемых «черных риэлторов». Они ясно
показывают сплоченность, стабильность, структуру, иерархию, роль,
продолжительность, коррупцию и маскировку. Как правило, преступные
действия, направленные на приобретение жилья гражданами, часто
подвергаются таким особо опасным преступлениям, как убийства, похищения
людей,насилие и другие преступления, направленные на ликвидацию лиц, что
свидетельствует о риске этих преступлений со стороны организованных
преступных группировок, для которых на рынке жилья характерно оружие,
широкое использование коррупционных звеньев. Зачастую сами участники
этих преступных группировок являются должностными лицами, сотрудниками
правоохранительных органов и даже организаторами.
Например, в октябре 2017 года двум черным риелторам из Красноярска
утвердили обвинительное заключение. По версии следствия, в 2015 году
компания молодых людей решила заработать на махинациях с недвижимостью.
Они снимали в аренду жилье, а после подделывали документы и продавали
квартиры. Затем, чтобы скрыть преступления, они «незаконно лишили
свободы» и убили двух своих помощников, на которых оформлялись
поддельные документы. Пострадавшими, в отличие от других подобных дел,
были не бездомные и алкоголики, а обычные горожане.
1
Мошенник из Владивостока облюбовал Таиланд [Электронный ресурс] // URL:
http://www.vostokmedia.com/n173975.html (дата обращения: 03.01.2020).
2
Как избежать «подводных камней» при покупке недвижимости в Таиланде. Недвижимость
в Таиланде. Обзор рынка [Электронный ресурс] // URL: http://bibliothai.ru/ (дата обращения:
03.01.2020).
22
В июле 2018 года состоялся суд над одним из обвиняемых. Его обвинили
в убийстве (105 УК РФ), вымогательстве с применением насилия (163 УК РФ),
разбое с применением насилия (162 УК РФ), а также мошенничестве (159 УК
РФ). По данным следователей, мужчина успел совершить хищение двух
квартир и покушение на хищение третьей, а также убил одного человека. Суд
приговорил его к 17 годам лишения свободы со штрафом 100 тысяч и
ограничением свободы на 1 год 6 месяцев. Осужденный будет отбывать
наказание в исправительной колонии строгого режима.
1
Анализ специальной литературы позволяет сделать вывод о том, что
система организованной преступности в отечественной науке рассматривается
с точки зрения уголовного права и криминологии.
2
В законодательстве РФ отсутствует понятие организованной
преступности, поэтому можно считать уголовно-правовое понимание этого
негативного явления через органы соучастия. Таким образом, пункт 3 статьи 35
УК РФ определяет организованную группу как стабильную группу лиц,
которые объединились для совершения одного или нескольких преступлений.
Под пунктом 4 этой же статьи понимается структурированная организованная
группа или организованная группа, члены которой совершают одно или
несколько тяжких или особо тяжких преступлений, прямо или косвенно
связанных с получением финансовой или иной материальной выгоды.
Из этих определений выделяются следующие характеристики
«группового» преступления: стабильность, массовость, структура,
сплоченность, преступность с целью получения выгоды.
Из анализа материалов уголовного дела, являющегося предметом
преступления недвижимого имущества, можно сделать вывод, что все
преступные группировки на Дальнем Востоке созданы исключительно для
осуществления деятельности по владению чужим имуществом, что
1
Дело главаря банды черных риелторов, убивающих обычных арендодателей, отправлено в
суд [Электронный ресурс] // URL:https://ngs24.ru/news/more/65627821/ (дата обращения:
18.01.2020).
2
Репецкая А.Л. Организованная преступность в сфере экономики: характеристика, причины,
предупреждение: учебное пособие. – Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2019. – С. 101.
23
свидетельствует о том, что объединение в общих целях является, прежде всего,
прибыльным любой ценой и, прежде всего, понимает, что их деятельность
незаконна.
Что касается стоимости жилья, на которое напали преступники, то можно
говорить об извлечении из них сверхприбылей. Так, средняя стоимость жилья в
г. Владивостоке составляет 63 853 р. за кв. м. в квартире, а средняя стоимость
частных домов – 5 695 402 р. за объект
1
, в г. Хабаровске в 2018 г. средняя цена
на квартиру составляла 72455 р. за кв. м, что поставило его по стоимости жилья
на четвертое место в рейтинге крупнейших городов России после Москвы,
Санкт-Петербурга, Московской области.
2
В г. Петропавловске-Камчатском
средняя стоимость квадратного метра составляет 62 200 р.
3
Как правило, преступники успевают совершить несколько конфискаций
недвижимости и ее последующей продажи до того, как будет выявлена их
общественно опасная деятельность, что подтверждает признаки стабильности.
Исследования подтвердили наличие качественных признаков, как
правило, судороги бывают в группах от 3 до 14, а в некоторых случаях и
больше людей.
Все преступления против незаконных сделок с недвижимостью
тщательно спланированы, заранее подготовлены и хорошо продуманы.
Каждому члену преступной группировки отводится особая роль и
определяются функции, обозначающие организацию и структуру.
Уголовно-правовое понятие организованной группы и преступной
группы не соответствует криминологическому смыслу, не раскрывает в полной
мере сущность организованной преступности, не отражает полноту и
универсальность этого социально опасного явления.
1
Кулюк П. Российская недвижимость – не дешева, зато проста и стара, покупают ее
россияне в основном для себя [Электронный ресурс] // URL:
http://www.rosrealt.ru/statya_nedvizhimost/201/ (дата обращения: 03.01.2020).
2
Цены на недвижимость и привлекательность городов в России. Справочно-статистические
материалы // URL: http://www.irn.ru/articles/34104.html (дата обращения: 03.01.2020).
3
Петропавловск-Камчатский [Электронный ресурс] // URL:
http://www.nesiditsa.ru/city/Petropavlovsk-kamchatskiy (дата обращения: 03.01.2020).
24
Как правило, преступные группировки, созданные для «работы» в сфере
недвижимости или действующие организованные преступные группировки,
создают в этой сфере свое влияние. Фактически, рынок недвижимости является
одним из сфер влияния организованной преступности, указали в своих работах
А.И. Долгова, В.А. Номоконов, А.Л. Репецкая и другие ученые.
1
Что касается коррупционной составляющей преступлений на рынке
недвижимости, то без правоохранительных органов и других государственных
органов невозможно провести незаконные аресты. Так, согласно выводам,
проведенным автором, каждый пятый из тех, кто сталкивается с
преступлениями против Родины, заявил, что они не обращаются в
правоохранительные органы для защиты своих прав, в составе рейдерских
преступных группировок есть представители органов государственной власти,
которые понимают, что такое обращение бесполезно (25%) и даже опасаются за
свою жизнь (14%).
Таким образом, результаты анализа материалов уголовных дел
показывают, что коррупционная составляющая преступлений, направленных на
незаконные сделки с недвижимостью, влечет за собой совершение
преступлений сотрудниками различных государственных органов,
сотрудниками полиции, судебных органов, прокурорами и др. Кроме того,
нотариусы, юристы, риэлторы часто участвуют в преступной деятельности в
сфере недвижимости. Как правило, у организованных преступных групп есть
свои адвокаты, и при совершении преступлений они часто прибегают к услугам
юридических фирм. Что касается уголовного права, в котором раскрывается
понятие организованной группы, преступной организации, что во многих
случаях преступление на рынке жилья является организованным, поскольку
преступление в этой области часто не совершается преступным путем.
Понимание организованной преступности является более сложным и
противоречивым с точки зрения криминалистики. В специальной литературе
1
Криминология: учебник/под общ.ред. А.И. Долговой. 4-е изд., перераб. и доп. – М.: Инфра-
М, 2019. – С. 588.