5
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………..6
Глава 1. Правовые основы регулирования деятельности по
предупреждению преступлений на рынке жилья………………………………...9
1.1. Понятие рынка жилья и виды приобретения жилья…………………...9
1.2. Правовое регулирование рынка жилья………………………………..17
1.3. Совершение преступлений на рынке жилья и криминогенные
факторы им способствующие……………………………………………………...24
Глава 2. Уголовно-правовое и криминологическое регулирование
противодействия преступлениям на рынке жилья……………………………….36
2.1. Уголовная ответственность в сфере совершения преступлений на
рынке жилья: понятие и основания, основные составы и их характеристика...36
2.2. Особенности и проблемы квалификации преступлений, совершаемых
на рынке жилья……………………………………………………………………..47
2.3. Уголовно-правовая характеристика и криминологический портрет
преступника и потерпевшего на рынке жилой недвижимости………………….55
Глава 3. Проблемы предупреждения преступлений на рынке жилья…....64
3.1. Проблемы законодательного регулирования предупреждения
преступлений на рынке жилья…………………………………………………….64
3.2. Проблемы судебной практики по предупреждению преступлений на
рынке жилья………………………………………………………………………...76
3.3. Совершенствование уголовно-правовых норм, направленных на
борьбу с преступлениями на рынке жилья…………………………………….....82
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………….....94
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ……………….……...98
ПРИЛОЖЕНИЯ …………………………………………………………..109
6
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Преступность на рынке жилья
относительно новое явление, поскольку и сама сфера оборота недвижимости
существует не так давно, однако является важной и требующей подробного
изучения проблемой.
Рынок недвижимости является одним из важнейших сегментов
современной экономики, оказывающим влияние не только на экономическое,
но и на социальное развитие государства. Отечественный рынок недвижимости
достиг высокого уровня развития и сохранил патетические показатели даже в
период мирового финансового кризиса. На рынке недвижимости заключаются
всевозможные виды сделок, а оборот денежных средств в этом сегменте
экономики уже давно исчисляется многомиллиардными суммами.
Однако отмечаемое в последние годы внедрение на рынке недвижимости
перспективных правил и условий осуществления сделок, повышение уровня
общей культуры договорных отношений и развитие здоровой конкуренции
сопровождается ростом количества преступных деяний. Преступность на рынке
недвижимости развивается не менее быстрыми темпами, чем сам рынок. При
этом негативной трансформации подвергаются не только количественные, но и
качественные показатели отмеченного вида преступности. Очевидно, что до
сих пор не выработано эффективных средств (юридических, финансовых,
организационных и др.), которые могли бы действенно гарантировать защиту
прав и законных интересов законопослушных собственников, владельцев или
приобретателей жилья. Преступные посягательства в рассматриваемом спектре
нашей экономике характеризуются высоким уровнем интенсивности, частотой
их совершения, большим удельным весом в системе жилищно-рыночных
отношений.
Объектом исследования являются общественные отношения,
складывающиеся в процессе предупреждения преступлений на рынке жилья.
7
Предметом исследования выступают нормы уголовного и иного
законодательства, направленные на предупреждение преступлений на рынке
жилья, а также практика их применения.
Целью данной работы является исследование института уголовной
ответственности за совершение преступлений на рынке жилья,
предотвращение криминализации рынка жилья, проблем предупреждения
указанных преступных деяний.
Для достижения поставленной цели в выпускной квалификационной
работе следует решить следующие задачи:
раскрыть понятие рынка жилья и виды приобретения жилья;
изучить основы правового регулирования рынка жилья;
рассмотреть процесс совершения преступлений на рынке жилья и
криминогенные факторы им способствующие;
раскрыть понятие и основания института уголовной ответственности в
сфере совершения преступлений на рынке жилья, а также основные составы и
их характеристику;
определить особенности и выявить проблемы квалификации
преступлений, совершаемых на рынке жилья;
раскрыть уголовно-правовую характеристику и криминологический
потрет преступника и потерпевшего на рынке жилой недвижимости;
выявить проблемы законодательного регулирования предупреждения
преступлений на рынке жилья;
изучить проблемы судебной практики по предупреждению
преступлений на рынке жилья;
раскрыть пути совершенствования уголовно-правовых норм,
направленных на борьбу с преступлениями на рынке жилья.
Теоретическую базу составляют нормативно-правовые материалы, труды
ведущих исследователей юридической науки, фундаментальные и прикладные
работы отечественных ученых, посвященные предупреждению преступлений
8
на рынке жилья, а также публикации периодической печати, материалы
научных конференций и семинаров по теме исследования. При подготовке
работы мы опирались на работы отечественных авторов таких, как Аминов
Д.И., Багдасарова А.Э., Быстрова Ю.В., Власова Е.Ю., Гладких В.И., Гнездилов
Е.А., Денисов Н.Л., Ермакова Т.Н., Жуков А.М., Зарубин А.В., Игошев К.Е.,
Илюшина М.Н., Иншаков С.М., Казаков В.В., Камышанова А.Е., Кирсанов А.Р.,
Косарева Н.Б., Кудрявцев В.Н., Лескова Ю.Г., Майорова Е.И., Наумова О.,
Николюкин С.В., Старостина Ю., Степанян Ш.У., Трапезников В.А., Усольцева
Н.А., Усольцев Ю.М., Холявко А., Шаутаева Г.Х., Шиян В.И., Щербатова С.,
Яковлева Л.В. и других.
Методологической основой исследования в ходе подготовки работы
послужили следующие основные методы, которые применялись с целью
достижения цели магистерской диссертации. В ходе исследования
использовались общенаучные: анализ, синтез и частно-научные методы
познания: структурно-функциональный, формально-юридический анализ.
Научная новизна настоящего исследования состоит, прежде всего, в
комплексном анализе мер предупреждения преступлений на рынке жилья.
Теоретическая значимость результатов исследования заключается в
методологическом развитии предупреждения преступлений на рынке жилья, а
также в углублении и систематизации научных взглядов в области
предупреждения преступлений на рынке жилья.
Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что
теоретические и методологические положения доведены до конкретных
прикладных разработок, которые дают действительную возможность
компетентным органам власти предпринять конкретные меры, направленные на
предупреждение преступлений на рынке жилья.
Структура и объем магистерской диссертации определены целью,
задачами и логикой исследования. Структурно магистерская диссертация
состоит из введения, трех глав, девяти параграфов, заключения и списка
использованных источников.
9
Глава 1. Правовые основы регулирования деятельности по предупреждению
преступлений на рынке жилья
1.1. Понятие рынка жилья и виды приобретения жилья
В любой стране с нормальными рыночными отношениями, важнейшим
показателем развития данного государства, является состояние его рынка
жилья. К сожаленью, ни в отечественном законодательстве, ни в науке нет
определения понятия "рынок жилья". Наукой жилищного права также не
выработано единообразных подходов к понятийному аппарату таких терминов,
как "жилище", "жилье", "жилое помещение", а это создает трудности в их
понимании как среди непосредственных участников жилищных отношений при
реализации ими своих прав и обязанностей, так и у субъектов правотворчества
и правоприменения
1
.
В научной литературе есть разные определения рынка жилья. Как
правило, под рынком жилья обычно понимают совокупность экономических
отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу реализации и
купли жилья. Однако, такое определение на наш взгляд не учитывает
положения жилищного и иного законодательства в данной сфере. Так, в ч. 1 ст.
19 Жилищного кодекса Российской Федерации
2
(далее - ЖК РФ), указывается,
что под жилищным фондом понимается совокупность всех жилых помещений,
находящихся на территории Российской Федерации.
На наш взгляд, рынок жилья является сложной взаимосвязанной
структурой, которая включает в себя огромный комплекс механизмов
перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых на их основе
1
Кодификация российского частного права / Под ред. Д.А. Медведева. М.: Статут, 2008. С.
150; Николюкин С.В. Жилищные потребности граждан как субъектов жилищных
правоотношений в условиях современного хозяйствования (вопросы теории и практики):
Монография. М.: Юрлитинформ, 2014. С. 87 – 90; Николюкин С.В. К вопросу о
"терминологической разноголосице" в понятиях "жилище", "жилье" и "жилое помещение" //
Семейное и жилищное право. 2019. N 1. С. 40 - 44
2
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 06.02.2020) //
Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14.
10
жилищных услуг, основанных на принципе законности и сочетания интересов
всех его участников.
Таким образом, рынок жилья относится к рынку товаров и услуг и
представляет собой по сути два отдельных рынка:
1) рынок жилищного фонда;
2) рынок жилищных услуг.
Эти рынки хоть и взаимодействуют между собой, но зависят от разных
составляющих, тенденции движения цен на которые зачастую имеют
разнонаправленный характер, однако оба этих рынка взаимосвязаны и не могут
существовать друг без друга.
Субъектами на рынке жилья выступают продавцы, покупатели, а также
профессиональные участники рынка (риелторы, брокеры, юридические фирмы,
маклеры, дилеры, страховые компании, уполномоченные лица).
В литературе выделяют первичный и вторичный рынок жилья.
Первичный рынок включает в себя строящееся или вновь вводимое в
эксплуатацию жильё. На нем предложение формируется строительными,
коммерческими или государственными организациями, которые сами
занимаются строительством жилых домов и продают квартиры в новостройках,
а спрос создается рядовыми гражданами, риэлтерскими фирмами. Покупатель
на таком рынке становится первым собственником данного жилья.
Вторичный рынок представляет собой рынок жилой недвижимости,
находящийся в обороте. Термин «вторичный рынок» означает, что у жилья уже
есть собственник в лице конкретного гражданина. В роли продавца на
вторичном рынке жилья выступает уже сам собственник жилья.
Законодательство всех известных нам стран возлагает на государство ряд
обязательств в отношении своих граждан. Одно из таких обязательств
заключается в создании рынка жилья и возможности приобретения жилья для
граждан.
Среди множества видов приобретения жилья, которые включают в себя
куплю-продажу, ипотеку, дарение, аренду наиболее интересен на наш взгляд
11
тот, который практикуется в Великобритании и именуется "лестничная долевая
собственность" (shared ownership staircasing, далее - SOS). Смысл его состоит в
совместном приобретении гражданином и специализированной
некоммерческой организацией - жилищной ассоциацией (Housing Association) -
жилой недвижимости. Приобретение доли не означает, что покупатель вступает
во владение частью вещи. Остальная часть жилья предоставляется покупателю
в аренду жилищной ассоциацией, т.е. помещение поступает в полное владение
приобретателя. Таким образом, покупатель, обладающий, например, 15 000,
при помощи института SOS может вступить во владение жилым помещением
стоимостью 100 000, разорвав, связь между владением недвижимостью и
индивидуальной собственностью. Впоследствии приобретатель вправе
увеличивать свою долю вплоть до 100% за счет выкупа у жилищной
ассоциации оставшихся долей. Такое увеличение называется лестницей
(staircase). Отсюда и общее название института - лестничная долевая
собственность.
Несмотря на всю свою привлекательность, SOS не является идеальной.
Первая проблема заключается в отсутствии у приобретателя вещного права на
жилье. В подтверждение этого вывода обычно приводится дело по иску
жилищной ассоциации Midland Heart Ltd к Richardson, в котором суд
подтвердил, что просрочка арендных платежей может привести к утрате всех
прав на жилье и выселению. Отмечается, что SOS - и не защищенная аренда,
поскольку в аренде находится не вся вещь, и не право собственности, даже на
долю или часть вещи. Отсутствие каких бы то ни было прав на вещь исключает
возможность любой передачи владения, даже временной. Например, на случай
временного отсутствия или переезда
1
.
Право собственности на жилье возникает у приобретателя только в
случае, если в результате "лестничных" выплат доля достигла 100%. Однако,
как показывает практика, такое происходит нечасто. Из приблизительно 145
1
Камышанова А.Е. Современные проблемы и перспективы капитального ремонта
многоквартирного жилищного фонда // Семейное и жилищное право. 2019. N 2. С. 43 - 46.
12
000 переданных в Англии квартир на праве SOS только 27 908 были
переведены на 100% с 2001 г.
1
. Такая статистика не выглядит удивительной.
Дело в том, что жилищная ассоциация не всегда заинтересована в увеличении
доли до 100%, поскольку именно этот размер доли означает полную утрату
права на жилье с ее стороны и одновременное возникновение права
собственности на стороне приобретателя.
То, что действительно принадлежит приобретателю, так это довольно
условный объект под названием "доля". Доля может быть отчуждена, что
порождает ложное ощущение хозяйской власти над нею. На самом деле
распоряжение долей зависит не только от воли владельца, и это вторая
проблема SOS. На сайте правительства Объединенного Королевства прямо
указывается на право жилищной ассоциации выкупить долю ("первый отказ").
Если интереса в приобретении доли ассоциация не проявляет, за ней остается
право найти другого покупателя. Для этого жилищным ассоциациям обычно
предоставляется около 8 недель, так называемый "период выдвижения"
2
. Весь
этот срок владелец лишен возможности прибегнуть к помощи агентов по
недвижимости и вывести объект (долю) на открытый рынок, а потому быстро
найти покупателя.
Формальные препятствия на пути роста размера доли и возможности ее
отчуждения третьим лицам, а также судебная практика, допускающая
выселение владельца из жилого помещения без какой-либо компенсации,
тормозят развитие SOS, а потому, настало время для свежего мышления.
Следует закрепить как предлагают ученые, гарантию обратного выкупа. Других
идей пока немного, а те, которые есть, весьма размыты, как, например,
предложение Jeremy Kuper установить "надежный правовой статус". "Свежее
мышление", которого ждет английское право, могло бы основываться на
1
Усольцева Н.А., Усольцев Ю.М. Проблемы межотраслевого регулирования понятия
пригодности жилого помещения для постоянного или временного проживания // Семейное и
жилищное право. 2019. N 5. С. 44 - 47.
2
Зарубин А.В. "Лестничная собственность" и ее перспективы в России // Семейное и
жилищное право. 2019. N 4. С. 36 – 39.
13
заимствовании положений российского права. В свою очередь, российскому
праву был бы интересен опыт в создании альтернативных механизмов
привлечения денежных средств для строительства жилья и обеспечения им
малообеспеченных слоев населения. Эти обстоятельства и натолкнули на идею
сперва переложить SOS на российскую правовую действительность, поняв,
возможно ли ее создание с помощью институтов, которые уже существуют. А
если это удастся, назвать английскому праву те направления, в которых SOS
могла бы развиваться
1
.
Для приобретения жилья в России обычно прибегают к ипотечному
кредитованию, а также участию в долевом строительстве. Ипотечное
кредитование мы отметаем сразу, поскольку оно не составляет альтернативу
SOS и, напротив, применяется вместе с ним. Долевое участие в строительстве
более интересно и несколько схоже с SOS уже тем, что в названии содержит
слово "доля". Действительно, участие в долевом строительстве, которое
урегулировано Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации", направлено на привлечение денежных средств
граждан для приобретения жилья
2
. Однако, в отличие от SOS, участие в
долевом строительстве предполагает объединение для строительства жилого
дома, в обмен на что дольщик получает в личную собственность конкретную
квартиру после окончания строительства.
Если исходить из первоначальной задумки авторов SOS разделить все
блага и обязанности по приобретению жилья между потребителем и жилищной
ассоциацией, то наиболее подходящим был бы институт общей долевой
собственности, тем более что именно так дословно и переводится термин
1
Зарубин А.В. "Лестничная собственность" и ее перспективы в России // Семейное и
жилищное право. 2019. N 4. С. 36 - 39.
2
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Собрание
законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 40.
14
"shared ownership". Российский институт общей долевой собственности
допускает приобретение одной вещи в собственность двух и более лиц (п. п. 1,
2 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации
1
далее - ГК РФ). При
этом не важно, приобретается вещь физическими или юридическими лицами
либо ими совместно. Следовательно, нет никаких препятствий к тому, чтобы
потребитель приобрел жилое помещение совместно с неким юридическим
лицом, например жилищным фондом, созданным для целей обеспечения
граждан доступным жильем.
Приобретение в совместную собственность обусловлено договором.
Гражданское право России не разделяет договор об объединении и договор о
приобретении вещи, а, напротив, объединяет их. Как правило, основным
является договор о приобретении вещи в собственность (купля-продажа и др.),
который включает условие о размере долей, порядке их внесения и проч.
Возможность определения порядка пользования имуществом закрепляет
п. 1 ст. 247 ГК РФ, а то, что пользование может быть платным, закреплено п. 2
ст. 247 ГК РФ. То есть российское законодательство не содержит никаких
препятствий к тому, чтобы договор о совестном приобретении включал
положение о передаче потребителю жилого помещения в полное пользование и
владение взамен компенсации, которую он выплачивает жилищному фонду.
Соглашение о пользовании имуществом не ограничено во времени и действует
до тех пор, пока существуют отношения общей собственности, либо до тех пор,
пока не изменилось соотношение долей. Изменение размера платы в связи с
изменением долей может специально и не прописываться в соглашении. Оно
должно произойти в силу прямого предписания закона (п. 2 ст. 247 ГК РФ),
основанного на факте регистрации права на долю в новом размере. Но во
избежание споров в соглашение могло быть включено общее положение,
которое бы закрепляло, что размер платы жилищному фонду определяется в
1
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от
16.12.2019) // Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301.