15
зависимости от размера доли, общей площади жилого помещения и, например,
ставок социального найма в данном регионе.
Поскольку ценностью рассматриваемой конструкции "лестничной
собственности" является возможность выкупа доли жилищного фонда по
частям, возникает вопрос о том, допускает ли российское гражданское право
дробление доли с целью дальнейшей перепродажи. То есть, если жилищный
фонд владеет 3/4 долей, допустимо ли не полное отчуждение, а выдел 1/4,
чтобы у фонда осталось 1/2? Полагаем, что препятствий здесь нет. Закон может
поставить пределы в распоряжении собственностью только там, где это
угрожает публичным интересам, но таковых мы не усматриваем.
Трудности вызывает вопрос о том, как обеспечить отчуждение доли, если
об этом заявил потребитель. Очевидно, что эти отношения должны быть
опосредованы договором купли-продажи или, по крайней мере, договором,
который бы содержал его условия. Но сразу возникают три вопроса:
1) как должен быть согласован предмет договора;
2) как обеспечить продажу доли;
3) каковы последствия уклонения жилищного фонда от отчуждения доли?
Представляется, что предмет договора должен быть согласован
изначально и выражаться в заранее согласованных размерах долей, т.е. том
самом "лестничном шаге", который известен английскому институту SOS. Что
касается "запуска" процедуры выкупа заявлением потребителя, то это возможно
тоже по заранее принятому жилищным фондом обязательству. Заявление о
выкупе нельзя назвать отлагательным условием, поскольку предполагается, что
оно последует (п. 1 ст. 157 ГК РФ). Видимо, здесь придется исходить из общих
положений, гласящих, что принятые обязательства должны исполняться (ст.
309 ГК РФ).
Поскольку обязательство произвести отчуждение принимается по
договору, возможно применение такого способа защиты, как понуждение к
заключению договора купли-продажи (абз. 2 п. 1 ст. 421 ГК РФ). Поскольку
данная процедура довольно длительная, договор может включать положение о
16
том, что потребитель после внесения необходимой для приобретения доли
суммы в депозит жилищного фонда или нотариуса несет расходы по всем
видам платежей в таком же объеме, как если бы он уже выкупил эту долю.
Такое условие должно сильно стимулировать жилищный фонд на отчуждение
очередной доли, поскольку ему интересен вопрос не владения, а оплаты. При
этом оплата будет происходить так, как будто потребитель - уже собственник
дополнительной доли.
С другой стороны, возникает вопрос о том, как оградить жилищный фонд
от продажи потребителем доли постороннему лицу и необходимы ли подобные
ограничения. Дело в том, что понуждение к продаже - дело более
перспективное, чем запрещение продавать, поскольку запрещение
распоряжаться своей собственностью должно быть обосновано нарушением
публичных интересов. К тому же в области отношений общей собственности
давно существует институт преимущественного права покупки, который
устанавливает между всеми заинтересованными сторонами довольно
сбалансированные отношения (ст. 250 ГК РФ). Поэтому, например, если
владелец переезжает в другое место или по иным причинам утрачивает интерес
к доле, он должен предложить ее жилищному фонду, а если тот откажется,
произвести отчуждение любому другому лицу. Выкупив долю, жилищный
фонд может свободно выбрать того, кого он считает надежным должником.
Ставить препятствия свободному отчуждению доли мы бы не стали, поскольку
их трудно обосновать с точки зрения гражданского права, да и с точки зрения
целесообразности здесь нет никакой выгоды. Напротив, как показывает опыт
английского института SOS, подобные ограничения сильно тормозят его
развитие. Понудить потребителя к согласованию фигуры покупателя может
только финансовая санкция. И данный вариант мы считаем допустимым,
поскольку жилищный фонд должен хотя бы частично компенсировать свои
потери, связанные с поиском нового контрагента и утратой доходов от простоя
квартиры.
17
Итак, можно сделать следующие выводы. Рынок жилья является сложной
взаимосвязанной структурой, которая включает в себя огромный комплекс
механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых на
их основе жилищных услуг, основанных на принципе законности и сочетания
интересов всех его участников.
Рынок жилья относится к рынку товаров и услуг и представляет собой по
сути два отдельных рынка:
1) рынок жилищного фонда;
2) рынок жилищных услуг.
Эти рынки хоть и взаимодействуют между собой, но зависят от разных
составляющих, тенденции движения цен на которые зачастую имеют
разнонаправленный характер, однако оба этих рынка взаимосвязаны и не могут
существовать друг без друга.
Среди множества видов приобретения жилья, которые включают в себя
куплю-продажу, ипотеку, дарение, аренду наиболее интересен тот, который
практикуется в Великобритании и именуется "лестничная долевая
собственность" (shared ownership staircasing, далее - SOS). Смысл его состоит в
совместном приобретении гражданином и специализированной
некоммерческой организацией - жилищной ассоциацией (Housing Association) -
жилой недвижимости. На наш взгляд, с учетом отечественного
законодательства и правоприменительной практики, следует внедрить и у нас
этот вид приобретения жилья.
1.2. Правовое регулирование рынка жилья
Как известно, правовая основа обеспечения прав человека и гражданина
является во многом определяющей, в том числе в отношении права на жилище,
даже шире - прав в сфере недвижимости. В этой связи может представлять
интерес рассмотрение вопроса о правовом регулировании рынка жилья.
18
Итак, во Всеобщей декларации прав человека
1
жилище рассматривается в
контексте невозможности посягательства на него (ст. 12), а также как право
каждого человека на такой жизненный уровень, который необходим для
поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включая
жилище (ст. 25).
Согласно Международному пакту о гражданских и политических правах
2
жилище также рассматривается с позиции невозможности кому-либо
подвергаться произвольным или незаконным посягательствам на
неприкосновенность его жилища (ст. 17).
Право на жилище закреплено в Конституции Российской Федерации
3
и
должно обеспечиваться государством, что логично, если учитывать к тому же,
что наше государство считает себя социальным. О тех проблемах, что имеются
в современной России относительно права на жилище, писалось неоднократно.
Приходится констатировать, что проблему длинных очередей на жилье,
впрочем, как и коммуналок, ставшую притчей во языцех в советское время,
нынешняя власть так и не решила, хоть и грозилась. Более того, если раньше не
хватало гражданам квартир ввиду недостаточных жилищных площадей, темпов
строительства, то теперь многие новые жилые дома попросту пустуют,
поскольку денежных средств у населения ввиду низких зарплат, результата
недооцененного труда, для покупки в них квартир явно не хватает. Полагаю, с
этим никто не поспорит. Даже официальная статистика подтверждает рост
числа бедных: по данным Росстата, число россиян с доходами ниже
прожиточного минимума в годовом выражении увеличилось за первый квартал
2019 г. на полмиллиона, до 20,9 млн человек, что составляет 14,3% населения
против 13,9% за 2018 г. Хотя это преуменьшенные данные, считает директор
1
Всеобщая декларация прав человека (принята Генеральной Ассамблеей ООН 10.12.1948) //
Российская газета, N 67, 05.04.1995.
2
Международный пакт о гражданских и политических правах (Принят 16.12.1966
Резолюцией 2200 (XXI) на 1496-ом пленарном заседании Генеральной Ассамблеи ООН) //
Бюллетень Верховного Суда РФ, N 12, 1994.
3
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) //
Собрание законодательства РФ, 04.08.2014, N 31, ст. 4398.
19
центра социального развития РАНХиГС Л. Храпылина, из-за погрешностей в
сборе информации; реальное число было бы раза в два больше, если бы
оценивались не доходы населения, а "недоступные человеку товары и услуги
при его доходах"
1
. Добавим - в том числе недоступное жилье. При этом
напомним, что при расчете уровня бедности в третьем квартале 2019 г.
применялась установленная Приказом Минтруда величина прожиточного
минимума – 11 012 руб.
2
, что сложно назвать достаточной даже для
физического выживания человека. Поэтому вызывает некоторую
обеспокоенность озвученная президентом страны задача, в соответствии с
которой до 2024 г. число живущих за чертой бедности должно сократиться
вдвое, до 6,6% населения России. Ведь без качественных продуктов питания,
медицинской помощи и, что также немаловажно в нашей не самой теплой по
климату стране, без жилища бедные могут куда быстрее улучшить
государственную статистику, не дожив до сроков решения ключевых задач
Основных направлений работы Правительства РФ до 2024 г
3
.
Учитывая то, что правовое регулирование рынка жилья не исчерпывается
нормами ЖК РФ, обратимся к иным нормативным правовым актам. К примеру,
в ст. 33 и 52 Градостроительного кодекса РФ
4
, так же как и в Федеральном
законе от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного
строительства"
5
, содержится лишь указание на индивидуальное жилищное
строительство и индивидуальный жилой дом, однако определения
индивидуального жилого дома не содержится. Лишь посредством толкования ч.
1
Холявко А. В России стало больше бедных // Ведомости. 2019. 30 июля. С. 4.
2
Приказ Минтруда России от 25.11.2019 N 738н "Об установлении величины прожиточного
минимума на душу населения и по основным социально-демографическим группам
населения в целом по Российской Федерации за III квартал 2019 года" // Российская газета, N
293, 26.12.2019.
3
Старостина Ю. Россияне не поспевают за минимумом. Росстат представил свежие данные
об уровне бедности // РБК. 2019. 30 сентября. С. 7.
4
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от
03.08.2018) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 16.
5
Федеральный закон от 24.07.2008 N 161-ФЗ (ред. от 02.12.2019) "О содействии развитию
жилищного строительства" // Собрание законодательства РФ, 28.07.2008, N 30 (ч. 2), ст.
3617.
20
3 ст. 48 и ч. 2 ст. 49 ГрК РФ, где речь идет об объектах индивидуального
жилищного строительства, можно понять, что под индивидуальным жилым
домом понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не
более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.
Что касается жилищного законодательства Российской Федерации, в нем
содержится определение жилого помещения, а именно оно представляет собой
изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное
для постоянного проживания граждан (ст. 15 ЖК РФ
1
).
В ст. 20 Гражданского кодекса Российской Федерации
2
закреплено
понятие места жительства, однако не раскрывается его содержание. Только
путем толкования можно отметить, что место жительства - это постоянное либо
преимущественное место проживания. К примеру, в Правилах регистрации и
снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту
пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации
3
закреплены такие виды жилых помещений, как жилой дом, квартира, комната,
жилое помещение специализированного жилищного фонда либо иное жилое
помещение. Объединив по их назначению жилой дом, квартиру, комнату,
жилое помещение специализированного жилищного фонда в одно понятие
"жилое помещение" (следуя логике ст. 16 ЖК РФ), можно сказать о том, что
место жительства - это жилые помещения, в которых гражданин постоянно или
преимущественно проживает и в которых он зарегистрирован.
1
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 06.02.2020) //
Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14.
2
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от
16.12.2019) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301.
3
Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 (ред. от 25.05.2017) "Об
утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с
регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской
Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного
учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской
Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации"
// Собрание законодательства РФ, 24.07.1995, N 30, ст. 2939.
21
Между тем легальное определение жилища закреплено в примечании к
ст. 139 Уголовного кодекса Российской Федерации
1
, где указано, что это
индивидуальный жилой дом, который содержит как жилые, так и нежилые
помещения; кроме того, жилое помещение, входящее в жилищный фонд и
пригодное для постоянного либо временного проживания, независимо от
формы собственности, а также иное помещение, не входящее в жилищный
фонд, но предназначенное для временного проживания. Поскольку в ст. 139 УК
РФ содержится указание на "индивидуальный жилой дом", возникает
закономерный вопрос о том, что представляет собой индивидуальный жилой
дом. К объектам жилищных прав согласно ст. 16 ЖК РФ он не относится, и
какого-либо упоминания об индивидуальном жилом доме в Кодексе нет.
Так, Верховный Суд РФ обратил внимание на то, что, в соответствии с
Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации"
2
, застройщик "обязан передать объект долевого строительства не
позднее срока, который предусмотрен договором". Если сроки были нарушены,
то в соответствии с ч. 2 данного Закона, в которую были внесены поправки
Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ "О внесении изменений в
Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные
акты Российской Федерации"
3
, вступившие в силу с 1 января 2017 г.,
1
Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 N 63-ФЗ (ред. от 18.02.2020) //
Собрание законодательства РФ, 17.06.1996, N 25, ст. 2954.
2
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Собрание
законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 40.
3
Федеральный закон от 03.07.2016 N 304-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О внесении изменений в
Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" //
Собрание законодательства РФ, 04.07.2016, N 27 (часть II), ст. 4237.
22
"застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в
размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка
Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от
цены договора за каждый день просрочки". В случае, "если участником
долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей
частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере"
1
.
И все же высшим судебным инстанциям доверия у населения нашей
страны несколько больше, что и показали социологические исследования. Так,
например, АНО "Независимый исследовательский центр" провел 15 - 29 января
2018 г. опрос 1 450 россиян из 31 региона РФ; выборка многоступенчатая,
стратифицированная с соблюдением квотных параметров, репрезентативная.
По итогам исследования выяснилось, что 50% респондентов в разной степени
не доверяют российской судебной системе в целом против 34% тех, кто,
напротив, доверяет суду. Верховному Суду доверяют больше, чем судебной
системе в целом, о чем заявили 41,8% респондентов (доверяют в разной
степени), 36% - не доверяют, 21% - затруднились ответить, 1,2% - выбрали свой
вариант ответа. Так или иначе, но 56,5% опрошенных в разной степени
недовольны уровнем объективности и непредвзятости судов против 25,4%
довольных
2
.
А если это так, то надо власти данное обстоятельство использовать,
чтобы не только улучшить имидж судебной системы, нуждающейся в
серьезной и даже кардинальной реформе, но и подтянуть до приемлемого
уровня нижестоящие суды. Однако приходится констатировать, что и
Верховный Суд РФ не всегда готов занять независимую позицию. Это можно
увидеть на примере обращения в него гражданина В. Покутния, пытавшегося
оспорить включение в кадастровую оценку московской квартиры долю
1
Статья 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Собрание
законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 40.
2
URL: Исследовательский-центр.рф/otnoshenie-ros-siyan-k-sudebnoj-sisteme-itogi-
vserossijskogo-oprosa/?ckattempt=1 (дата обращения: 20.01.2020).
23
земельного участка и долю мест общего пользования, которые в соответствии
со ст. ст. 389, 401 Налогового кодекса РФ
1
не должны в эту стоимость
включаться: общее имущество многоквартирного дома и земельный участок
под ним не являются объектом налогообложения.
Работы по кадастровой оценке земель, как известно, начали проводиться
у нас с 2001 г., тогда как налог за землю на основании кадастровой стоимости
стали рассчитывать только с 2006 г. 3 июля 2016 г. был принят Федеральный
закон N 237 "О государственной кадастровой оценке"
2
. В настоящее время
продолжается переход от действия Закона об оценочной деятельности
3
, в
соответствии с которым кадастровая стоимость определялась независимыми
оценщиками, к Закону о государственной кадастровой оценке, согласно
которому кадастровая стоимость рассчитывается специально созданными
государственными бюджетными учреждениями (ГБУ) при субъекте РФ. На
сегодня в ряде регионов уже созданы ГБУ, которые работают по новым
правилам
4
, но не факт, что эти новые правила будут такими, как в
Краснодарском крае. Лишь в этом регионе при кадастровой оценке квартир
вычитаются как доля земельного участка, так и доля мест общего пользования
многоквартирного дома. В Карачаево-Черкесской республике, Удмуртии,
Чувашии, Пермском крае, Московской и Смоленской областях вычитается
лишь доля земельного участка в размере от 5,35 до 35%, как пишет В.
Покутний. В Москве и Санкт-Петербурге при кадастровой оценке не
вычитаются ни доля земельного участка, ни доля мест общего пользования,
ввиду чего данный гражданин и решил обратиться за защитой своих прав в ВС
РФ; пока безуспешно, что видно из подробного описания того, как
1
Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от
27.12.2019, с изм. от 28.01.2020) // Собрание законодательства РФ, 07.08.2000, N 32, ст. 3340
2
Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О государственной
кадастровой оценке" // Собрание законодательства РФ, 04.07.2016, N 27 (Часть I), ст. 4170.
3
Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 28.11.2018) "Об оценочной
деятельности в Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ, 03.08.1998, N 31,
ст. 3813.
4
URL: https://realty.rbc.ru/news/5d5cfa569a79470461858d97 (дата обращения: 22.01.2020).
24
рассматривалось его обращение
1
. Он полагает, что именно с таким подходом к
оценке квартир связан тот факт, что, по данным ФНС РФ, граждане России
заплатили в 2013 г. 22 млрд рублей налога на имущество, тогда как в 2017 г. -
уже 144,7 млрд: это стало следствием введения налогообложения по
кадастровой стоимости, поскольку граждане платят налог и за эти вроде бы
необлагаемые налогом объекты. Семикратный рост налогов за четыре года
вызван также и несправедливой оценкой, связанной помимо прочего с
неопределенностью ряда положений Методических указаний о
государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом
Минэкономразвития РФ от 12 мая 2017 г. N 226
2
.
Таким образом, все вышесказанное свидетельствует о том, что стагнация
на рынке жилья не будет преодолена в ближайшей перспективе, а россияне так
и не решат давнюю проблему доступного и комфортного жилища для своих
семей. И многое здесь связано с состоянием правового поля, особенно с
правоприменительной практикой.
1.3. Совершение преступлений на рынке жилья и криминогенные факторы им
способствующие
В начале 2000-х гг. в России широкое распространение получило так
называемое "долевое строительство", и в это же время и появилось выражение
"обманутые дольщики" - лица, которые стали жертвами недобросовестных, а
часто мошеннических действий застройщика (строительных компаний),
продавшего жилье (квартиры) на этапе строительства
3
.
В апреле 2005 г. вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г.
N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и
1
URL: https://zakon.ru/blog/2019/07/25/kak_oblozhit_nalogom_neoblagaemoe (дата обращения:
08.01.2020).
2
Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226 (ред. от 09.08.2018) "Об
утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" // URL:
http://base.garant.ru/71686152/ (дата обращения: 19.01.2020).
3
URL: http://www.help.su/press/news_1580.htm (дата обращения: 15.01.2020).