85
Наиболее часто встречается следующая схема: преступники находят
жертву, обманным путем заставляют подписать необходимые документы для
отчуждения квартиры (например, договор купли-продажи квартиры или
доверенность на совершение всех необходимых действий для ее продажи),
затем заключают фиктивную сделку по продаже квартиры одному из
участников преступной группы (естественно, без передачи каких-либо
денежных средств в счет ее оплаты), после чего жертву убивает один из
соучастников. Особенностью данной схемы является то, что мошенниками не
используются поддельные документы, и при расследовании уголовного дела
особенно важно доказать отсутствие воли жертвы на продажу квартиры, а
также факт получения мошенниками доверенности путем обмана или
злоупотребления доверием.
Так, Орловским областным судом был вынесен приговор от 19 марта
2014 г. по делу N 2-2/2014 в отношении организованной группы,
действовавшей по вышеуказанной схеме. Как было установлено судом, некто
К., получив информацию о намерении Ф. продать свою квартиру или обменять
ее с доплатой, зная о том, что последний является психически нездоровым и у
него отсутствуют близкие родственники и опекуны, решил завладеть этой
квартирой с целью ее дальнейшей продажи. Реализацию этой схемы можно
условно разделить на несколько этапов.
На первом этапе задачей преступников было войти в доверие к жертве.
Для этого К. познакомился с Ф. и предложил помощь в продаже или обмене
квартиры, оказывал ему помощь в оформлении необходимых документов на
квартиру и на выдачу нового паспорта, а также давал незначительные
денежные средства для личных нужд.
На втором этапе необходимо было установить постоянный контроль за
собственником квартиры. Для этого К. познакомил собственника квартиры со
своими сообщниками - Н. и М. Сообщники также вошли в доверие к Ф., и один
из них даже стал проживать вместе с Ф. на период оформления сделки купли-
продажи квартиры, чтобы таким образом контролировать действия Ф., не давая
86
возможности уклониться или отказаться от участия в сделке. За время
совместного проживания с жертвой мошенники фактически спаивали его.
На следующем этапе задачей мошенников было запутать следы
перемещений Ф. Для этого организатор преступной группы несколько раз
переселял Ф. в съемные квартиры вместе с М. под предлогом поиска нового
жилья для Ф. В период проживания в данных квартирах М. с Ф., К. и Н.
привозили им продукты и спиртное, чтобы обеспечить постоянный контроль за
Ф. и не дать ему возможности уклониться или отказаться от участия в сделке.
Все действия преступников были направлены на то, чтобы притупить
бдительность Ф. и облегчить в последующем подписание обманным путем
договора купли-продажи его квартиры.
В свою очередь К. подготовил и оформил документы, необходимые для
передачи квартиры Ф. в собственность своего доверенного лица, чтобы
впоследствии свободно распоряжаться этой квартирой. К. обеспечил
подписание договора купли-продажи квартиры Ф. и своим доверенным лицом,
согласно которому органами Росреестра и был зарегистрирован переход права
собственности от Ф. к доверенному лицу мошенников. Однако после сделки Ф.
не получил деньги за проданную квартиру, и другое жилье для него также не
приобрели. В дальнейшем эта квартира была продана другому лицу - так
называемому добросовестному приобретателю.
В завершение реализации своего замысла - после совершения сделки и
потери интереса к собственнику квартиры, сообщники убили Ф
1
.
Таким образом, преступники не использовали поддельных документов, не
вводили в заблуждение третьих лиц, выдавая себя за собственника. Суть их
действий заключалась в том, чтобы обманным путем вынудить самих
собственников квартир подписывать документы, необходимые для отчуждения
квартир.
1
Приговор Орловского областного суда № 2-16/2013 2-2/2014 от 19 марта 2014 г. по делу №
2-16/2013 URL: https://sudact.ru/regular/doc/0du7Phgk3rYj/ (дата обращения: 17.02.2020).
87
В схожей схеме мошенники убивают собственника интересующей их
квартиры, а для приобретения прав на квартиру используют поддельные
документы. При этом жертву могут убить как на начальном этапе реализации
мошеннической схемы, так и в конце.
В качестве примера такой схемы можно привести эпизод уголовного
дела, по которому Санкт-Петербургский городской суд вынес приговор
04.06.2012.
Организованная преступная группа под руководством некоего К.Н.М.
выбрала в качестве очередной жертвы гр-ку Е.
В данной мошеннической схеме жертву убили на начальном этапе
реализации преступного замысла.
Следующим шагом было изготовление преступниками поддельного
паспорта на имя Е. с фотографией иного лица (одного из участников группы).
Это лицо в нотариальной конторе, имея при себе поддельный паспорт на имя Е.
с ее фотографией и выдавая себя за Е., оформило завещание, согласно которому
Е. завещает все свое имущество, в том числе указанную квартиру, М.К.
(родственнику одного из членов организованной группы).
Далее руководитель преступной группы передал паспортные данные Е.
иным лицам, которые изготовили поддельное медицинское свидетельство о
смерти Е. После чего другой участник преступной группы - З. привлекла для
выполнения представительских функций третье лицо, не осведомленное о
преступной цели, которое предъявило в загс поддельное медицинское
свидетельство о смерти Е. и получило свидетельство о смерти Е.
М.К. (наследник по поддельному завещанию) оформил доверенность,
согласно которой уполномочил не осведомленную о преступной цели группы
Б.Е. вести в нотариальной конторе, во всех государственных учреждениях дело
о передаче ему наследственного имущества, оставшегося после смерти жертвы.
На основании полученной доверенности Б.Е. отправила письмо в нотариальную
контору с заявлением о принятии М.К. наследства, оставшегося после умершей
Е., и выдаче свидетельства о праве на наследство, копиями свидетельства о
88
смерти Е. и указанного завещания. На основании вышеуказанных документов
нотариусом было заведено наследственное дело.
Получив свидетельство о праве наследования по завещанию, Б.Е. должна
была зарегистрировать право собственности М.К. в органах государственной
регистрации, получив таким образом право им распоряжаться, однако
совместный умысел преступников на завладение квартирой довести до конца не
удалось по независящим от них обстоятельствам, так как дочь Е. также
обратилась с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство по
закону после умершей Е., которое было приобщено к материалам
наследственного дела
1
.
Еще одна распространенная мошенническая схема заключается в том, что
мошенники не убивают собственника квартиры, а приступают к действиям,
направленным на завладение квартирой, только после смерти собственника
квартиры.
13.09.2012 Московским городским судом был вынесен приговор в
отношении организованной группы, которая по различным мошенническим
схемам получала квартиры умерших граждан. Рассмотрим два эпизода данного
дела в качестве примера.
После получения информации о смерти гр. С и его паспортных данных
двое из участников организованной группы прибыли к нотариусу, которая,
действуя с ними в сговоре, изготовила поддельное завещание от имени
умершего. Согласно этому поддельному завещанию С. якобы завещал свою
квартиру в г. Москве одному из участников группы.
После изготовления поддельного завещания другой нотариус, также
действуя в сговоре с членами организованной группы, совершила все
необходимые действия на принятие наследства указанным в завещании членом
преступной группы и получение свидетельства о праве на наследство,
1
Щербатова С. Переоформление квартир умерших людей по подложным схемам //
Жилищное право. 2018. N 4. С. 59 - 71.
89
оставшегося после смерти собственника квартиры. Однако преступление не
было завершено по независящим от членов группы обстоятельствам
1
.
В описанной выше схеме мошенники самостоятельно обеспечивают
подделку и оформление документов на всех этапах преступления, минимизируя
вовлечение третьих лиц, не осведомленных о совершаемом преступлении.
В другом эпизоде того же дела участники организованной группы
приобрели права на квартиру, используя поддельные документы и введя в
заблуждение нотариуса, сотрудников органов загса и Росреестра.
Так, узнав о смерти собственника Ш., используя поддельные печати,
преступники изготовили следующие поддельные документы: завещание от
имени Ш. на имя К. (члена группы), якобы зарегистрированное нотариусом г.
Москвы Л. в надлежащем порядке, доверенность от имени К. на имя У. (члена
группы), якобы зарегистрированную нотариусом г. Москвы Г. в надлежащем
порядке, свидетельство о заключении брака между К. и Ш., якобы выданное
отделом ЗАГС администрации, выписку из домовой книги, согласно которой
Ш. выписан 15 июня 2010 г. по смерти 19 апреля 2010 г.
Затем У. на основании поддельного завещания от имени Ш. и
доверенности от имени К., путем обмана и злоупотребляя доверием
сотрудников отдела ЗАГС, получил повторное свидетельство о смерти Ш.,
согласно которому Ш. скончался в декабре 2008 года, после чего передал его
руководителю преступной группы, который обеспечил изготовление
поддельного свидетельства о смерти Ш. с датой смерти 19 апреля 2010 г. После
чего руководитель преступной группы привлек гр-на Д., не осведомленного о
преступной деятельности, который должен был представлять по доверенности
интересы подставного наследника. Для открытия наследственного дела
преступники передали Д. поддельные документы: свидетельство о смерти Ш.,
свидетельство о заключении брака между Ш. и К. от 20 марта 2004 г., выписку
из домовой книги, согласно которой Ш. выписан "по смерти", и доверенность
1
https://sudact.ru/regular/court/reshenya-moskovskii-gorodskoi-sud-gorod-moskva/ (дата
обращения: 17.02.2020).
90
на имя Д. от имени подставного наследника, зарегистрированную нотариусом в
установленном порядке. На основании полученных документов Д. в
установленном законом порядке обратился с заявлением об открытии
наследственного дела в нотариальную контору, где было открыто
наследственное дело к имуществу умершего Ш. и 6 декабря 2010 г. выдано
свидетельство о праве на наследство на квартиру по закону на имя К. как на
вдову бывшего собственника квартиры.
Получив указанное свидетельство, Д. передал его для государственной
регистрации в Росреестр, после чего так называемая "вдова" К. получила
свидетельство о праве собственности на квартиру.
Аналогичной схемой пользовались и члены организованной группы в
Санкт-Петербурге. Узнав о смерти лиц, не имеющих наследников, и получив
паспортные данные умерших, они изготавливали поддельные завещания,
обманным путем получали повторные свидетельства о смерти, после чего
обращались в установленном порядке к нотариусам для открытия
наследственных дел, получали свидетельства о праве на наследство на
имущество умерших. Оформив квартиры в собственность одного из членов
организованной преступной группы, они в последующем продавали ее третьим
лицам - так называемым добросовестным приобретателям. (Приговор в
отношении этой преступной группы вынесен Санкт-Петербургским городским
судом 4 июня 2012 г.)
1
.
Особенностью мошеннических схем по присвоению квартир умерших
собственников является подделка преступниками документов, дающих право
на получение квартиры в качестве наследства.
После получения мошенниками прав на чужие квартиры, независимо от
схемы, преступники предпринимают однотипные действия по так называемой
легализации недвижимости.
1
https://sudact.ru/regular/court/reshenya-sankt-peterburgskii-gorodskoi-sud-gorod-sankt-
peterburg/?page=8 (дата обращения: 17.02.2020).
91
В качестве примера таких действий можно привести уголовное дело, по
которому Московский городской суд вынес приговор 12.02.2016
1
.
После приобретения путем мошенничества права на квартиру участники
преступной группы решили легализовать (отмыть) имущество путем
совершения гражданско-правовой сделки в целях придания правомерного вида
владению, пользованию и распоряжению данным имуществом.
С указанной целью участник преступной группы Н. привлек риелтора, не
осведомленного о преступных намерениях соучастников, разместившего в сети
Интернет информацию о поиске покупателя на полученную преступным путем
квартиру. После появления покупателя, не осведомленного о незаконном
получении прав на квартиру и готового к заключению договора на ее покупку,
риелторами было организовано заключение сделки - подписание договора
купли-продажи, подача документов для государственной регистрации перехода
права собственности к покупателю и последующее получение мошенниками
денежных средств за квартиру от добросовестного покупателя через
банковскую ячейку. Полученные за квартиру денежные средства мошенники
распределили между собой.
В чем же состоит главная опасность приобретения такой квартиры? Дело
в том, что в большинстве случаев у таких квартир рано или поздно находятся
реальные наследники и именно по их заявлениям возбуждаются уголовные дела
и выносятся обвинительные приговоры, из которых однозначно следует, что у
умершего (убитого) собственника отсутствовала воля на отчуждение
недвижимого имущества. Судебные акты по таким делам носят
преюдициальный характер при рассмотрении споров по искам законных
наследников о признании недействительными сделок, заключенных с
"добросовестными покупателями", и истребовании соответствующих квартир
из незаконного владения новых собственников в пользу наследников.
1
https://sudact.ru/regular/court/reshenya-moskovskii-gorodskoi-sud-gorod-moskva/ (дата
обращения: 17.02.2020).
92
Можно сделать следующие рекомендации в подобных случаях. Что
касается рекомендаций наследникам, то они скорее не правового, а морального
характера. Не следует оставлять без внимания таких родственников (какой бы
образ жизни они ни вели). Ведь преступники из различных источников
получают информацию о потенциальных жертвах - начиная с соседей и
заканчивая работниками социальных служб. Даже создание видимости того,
что человек имеет родственников и друзей, может отпугнуть мошенников. Если
уж потенциальный наследодатель психически не здоров, то необходимо
предпринять меры по признанию его недееспособным и назначению
опекунства.
Рекомендации покупателям квартир на вторичном рынке неоднократно
обсуждались в различных СМИ. Потенциальному покупателю необходимо в
первую очередь привлечь специалиста, который знаком со всеми тонкостями
оформления и проверки так называемой чистоты квартиры. В крупных
агентствах недвижимости риелтор обязан проверить до 30 фактов, которые
могут оказать влияние на легитимность сделки.
Исходя из вышеизложенного можно сделать следующие выводы по
третьей главе. При рассмотрении проблемы законодательного регулирования
предупреждения преступлений на рынке жилья в современных условиях,
невольно продумываешь те правовые способы и средства, которые уже
существуют в законодательстве и с помощью которых могут быть решены те
проблемы, которые, например, сегодня стоят перед участниками долевого
строительства. Одним из таких способов можно рассматривать институт
саморегулирования на рынке жилья, который при определенных условиях мог
бы быть эффективным стимулом и средством в обеспечении защиты прав и
законных интересов всех участников долевого строительства (например, при
условии расширения обеспечительной функции саморегулируемых
организаций).
Преступления на рынке жилья постоянно совершенствуются,
изменяются, появляются новые. Ситуация в этой криминогенной сфере
93
усложняется еще и тем, что суды не всегда определяют наказания виновным
соразмерно совершенному проступку, а многие дела так вообще не доходят до
суда в связи с трудностью и подчас невозможностью представить
доказательственную базу.
Анализ уголовного законодательства и криминальной ситуации на рынке
жилья позволяет сделать вывод о недостаточной регламентации
ответственности за преступные деяния в рассматриваемой области. На наш
взгляд, в настоящее время уголовным законодательством РФ в полной мере не
охвачен весь круг деяний, посредством которых совершаются противоправные
действия. Таким образом, необходимо совершенствование уголовного
законодательства в сфере борьбы с преступностью на рынке жилья, в том числе
путем усиления уголовной ответственности за подобные преступления.
94
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
По результатам проведенного исследования проблем предупреждения
преступлений на рынке жилья можно сформулировать следующие выводы и
предложения.
Рынок жилья является сложной взаимосвязанной структурой, которая
включает в себя огромный комплекс механизмов перераспределения объектов
жилищного фонда и создаваемых на их основе жилищных услуг, основанных
на принципе законности и сочетания интересов всех его участников.
Рынок жилья относится к рынку товаров и услуг и представляет собой по
сути два отдельных рынка:
1) рынок жилищного фонда;
2) рынок жилищных услуг.
Эти рынки хоть и взаимодействуют между собой, но зависят от разных
составляющих, тенденции движения цен на которые зачастую имеют
разнонаправленный характер, однако оба этих рынка взаимосвязаны и не могут
существовать друг без друга.
Среди множества видов приобретения жилья, которые включают в себя
куплю-продажу, ипотеку, дарение, аренду наиболее интересен тот, который
практикуется в Великобритании и именуется "лестничная долевая
собственность" (shared ownership staircasing, далее - SOS). Смысл его состоит в
совместном приобретении гражданином и специализированной
некоммерческой организацией - жилищной ассоциацией (Housing Association) -
жилой недвижимости. На наш взгляд, с учетом отечественного
законодательства и правоприменительной практики, следует внедрить и у нас
этот вид приобретения жилья.
Стагнация на рынке жилья не будет преодолена в ближайшей
перспективе, а россияне так и не решат давнюю проблему доступного и
комфортного жилища для своих семей. И многое здесь связано с состоянием
правового поля, особенно с правоприменительной практикой.