75
дополнительные средства для осуществления своей деятельности. В результате
законодательного закрепления плохо понимаемых и не соответствующих
принципам юридической техники новых правил ведения долевого
строительства складывается парадоксальная ситуация, когда банки,
зарабатывая проценты на ипотечных платежах, которые при этом хранятся на
банковском счете этого же банка и частично используются при кредитовании
застройщика, получают новые возможности инвестирования своей
деятельности за счет финансовых возможностей участников долевого
строительства. Проблема обманутых дольщиков вновь решается за счет самих
дольщиков (без участия и поддержки государства), причем способами, явно не
продуманными и малопригодными. Из этой ситуации, как нами было показано
ранее, выход может быть в настоящее время выстроен только путем
"подлавливания" законодателя на его же ошибках и недостатках при изложении
новых правил ведения долевого строительства. Другой вопрос, насколько это
правильно, "искать" ошибки в неграмотности законодателя, показывать
(реализовывать) это на практике с учетом своих интересов, а потом "получать"
новые правила поведения - исправленные законодателем с учетом ранее
выявленных проблем их применения и (или) их обхода участниками
гражданского оборота (не приведет ли это к нестабильности рынка жилья и
гражданского оборота в целом?). Как справедливо отмечает профессор М.Н.
Илюшина, от законодателя всегда требуется взвешенный подход,
соответствующий общим тенденциям системного развития гражданского и
жилищного законодательства в целом, способствующий становлению
современного уровня защиты нарушенных прав
1
, законодатель не может и не
должен способствовать возникновению ситуаций правовой неопределенности и
(или) ухудшения способов удовлетворения потребностей граждан в жилище.
Таким образом, при рассмотрении проблемы законодательного
регулирования предупреждения преступлений на рынке жилья в современных
1
См.: Илюшина М.Н. Права членов семьи собственника жилого помещения в контексте
изменений законодательства о сделках и договорах // Семейное и жилищное право. 2018. N
6. С. 41.
76
условиях, невольно продумываешь те правовые способы и средства, которые
уже существуют в законодательстве и с помощью которых могут быть решены
те проблемы, которые, например, сегодня стоят перед участниками долевого
строительства. Одним из таких способов можно рассматривать институт
саморегулирования на рынке жилья, который при определенных условиях мог
бы быть эффективным стимулом и средством в обеспечении защиты прав и
законных интересов всех участников долевого строительства (например, при
условии расширения обеспечительной функции саморегулируемых
организаций).
3.2. Проблемы судебной практики по предупреждению преступлений на рынке
жилья
Традиционно рынок жилья является одним из самых привлекательных
для вложения собственных средств граждан и организаций. Помимо
стандартных схем купли-продажи приобретения жилья на первичном и
вторичном рынке, существует также возможность участия в долевом
строительстве. Обратимся к судебной практики по преступлениям на рынке
жилья.
Московский городской суд (апелляционная инстанция по отношению к
районным судам города Москвы). Истица состояла в браке с ответчиком, во
время брака на имя ответчика была куплена квартира. Недавно истице стало
известно, что данная квартира продана, когда она не смогла провести платеж за
коммунальные услуги по причине смены кода лицевого счета, которая
возможно только при смене собственника. Из выписки ЕГРН ей стало известно,
что ответчик заключил договор купли-продажи квартиры с ООО
"Микрофинансовая организация".
Данный договор был заключен в период брака с истцом, вместе с тем
истец в сделке по продаже квартиры ООО "Микрофинансовая организация" не
участвовала, своего согласия не давала, согласия на продажу квартиры,
77
имеющегося в материалах дела, не выражала, в реестре за N 5с-247 не
удостоверяла у нотариуса Раменского нотариального округа, денежных средств
по сделке не получала. Полагает, что указанный договор купли-продажи
квартиры является недействительным как не соответствующий требованиям
закона
1
.
Истице стало известно, что спорная квартира была продана несколько раз
без ее ведома и желания. Согласно выписке из ЕГРН право собственности на
квартиру перешло к ООО "Микрофинансовая организация" на основании
договора купли-продажи для передачи в лизинг. Данный договор был заключен
с лицом, которому права собственности на квартиру перешли на основании
договора купли-продажи с использованием кредитных средств от лица,
которому право собственности перешло от ООО "Микрофинансовая
организация" на основании договора купли-продажи, заключенного с
ответчиком.
Все сделки со спорной квартирой проходили, когда супруги находились в
браке. В квартире на регистрационном учете состоят лица, имеющие право
пользования квартирой, которые не знали о продаже квартиры и каких-либо
заявлений на снятие с регистрационного учета из спорной квартиры у
нотариуса Раменского нотариального округа не удостоверяли.
Поэтому истица обратилась в Хорошевский районный суд г. Москвы с
требованиями к ООО "Микрофинансовая организация" о признании согласия,
заявлений, договоров купли-продажи квартиры недействительными,
истребовании имущества из чужого незаконного владения, внесении изменений
в ЕГРП, аннулировании записи о регистрации права собственности. Суд первой
инстанции требования удовлетворил частично. Признал недействительным
договор купли-продажи квартиры, заключенный с ООО "Микрофинансовая
организация" и зарегистрированный Управлением Росреестра. Истребовал
квартиру из владения ООО "Микрофинансовая организация". Указал, что
1
Наумова О. Схемы хищения недвижимости через микрофинансовые организации //
Жилищное право. 2019. N 3. С. 19 - 48.
78
данное решение суда является основанием для регистрации в ГРН прекращения
права собственности на квартиру за ООО "Микрофинансовая организация". В
остальной части исковых требований было отказано.
Судебная коллегия Московского городского суда не нашла оснований к
отмене решения, постановленного в соответствии с фактическими
обстоятельствами дела и требованиями закона судом первой инстанции.
Раздел имущества между истцом и ответчиком не производился, брачный
договор не заключался. А поскольку брачного договора между сторонами не
заключалось, в силу ст. 39 СК РФ истцу причиталась 1/2 доля в праве
собственности на указанную квартиру. Поэтому истец просила признать
сделку, совершенную ответчиком в отношении недвижимого имущества, и
последующие сделки, совершенные с квартирой, недействительными.
В силу ст. 35 СК РФ супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на
совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания
сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он
узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Судом установлено, что с ООО "Микрофинансовая организация"
заключен договор купли-продажи спорной квартиры, зарегистрированный
Управлением Росреестра. Для заключения договора купли-продажи квартиры
представлено согласие на совершение сделки с квартирой, а именно на
заключение договора купли-продажи квартиры, удостоверенное нотариусом
Раменского нотариального округа, реестр N 5с-247.
Из ответа нотариуса Раменского нотариального округа следует, что
указанное нотариальное действие ею не совершалось, бланк строгой отчетности
с таким номером ею не получался.
Далее ГУ МВД России было возбуждено уголовное дело по признакам
преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество,
повлекшее лишение права на жилое помещение) в отношении неустановленных
лиц. Из постановления о возбуждении уголовного дела следует, что ответчик
по нашему делу, являясь собственником спорной квартиры, имея умысел на
79
быстрое получение денежных средств путем проведения сделок по залогу
указанной недвижимости, не намереваясь при этом ставить в известность лиц в
ней проживающих, обратился в ООО "Микрофинансовая организация",
специализирующееся на выдаче микрозаймов. После чего неустановленные
лица из числа сотрудников ООО "Микрофинансовая организация", осознавая,
что для проведения сделок с недвижимым имуществом необходимо получить
нотариально удостоверенные согласия (заявления) лиц, проживающих в
квартире, и что законным способом указанные документы от членов семьи
получить невозможно, умышленно, с целью хищения права на указанное
недвижимое имущество, организовали изготовление заведомо поддельных
документов, а именно: согласия от имени собственников на совершение сделки,
якобы удостоверенные нотариусом Раменского нотариального округа.
Впоследствии подложные документы явились основанием для незаконного
перехода права собственности на указанную квартиру.
Таким образом, в судебном заседании достоверно установлено, что истец
своего согласия на отчуждение квартиры, приобретенной в браке, не давала, о
чем другая сторона в сделке заведомо знала.
В судебном заседании также установлено, что после совершения сделки
купли-продажи спорной квартиры новые собственники в квартиру не
вселялись, в ней не проживали, лицевой счет по квартире переведен на
собственника ООО "Микрофинансовая организация" недавно.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что договор купли-
продажи квартиры, заключенный между ответчиком и ООО "Микрофинансовая
организация", зарегистрированный Управлением Росреестра, подлежит
признанию недействительным полностью, поскольку истец своего согласия на
отчуждение жилого помещения не давала. Суд пришел к правильному выводу,
что спорная квартира подлежит истребованию из владения ответчика - ООО
"Микрофинансовая организация".
На основании изложенного судебная коллегия решение Хорошевского
районного суда оставила без изменения.
80
В качестве еще одного примера мошеннической схемы является
уголовное дело, приговор по которому был вынесен Московским городским
судом 12 февраля 2016 г.
Примерно осенью 2013 года преступники узнали о намерении Ф. сдать в
аренду находящуюся у него в собственности квартиру. Во исполнение
намеченного плана один из соучастников заключил с Ф. договор найма
квартиры сроком на 5 лет. Данные действия были направлены на контроль за
действиями потерпевшего и ограничение его возможности по отчуждению
квартиры.
Далее один из соучастников изготовил подложный паспорт на имя Ф., но
со своей фотографией. С этим паспортом он обратился в нотариальную контору
нотариуса г. Москвы и получил фиктивную доверенность, уполномочивающую
знакомого одного из членов преступной группы быть представителем Ф. во
всех компетентных организациях и учреждениях г. Москвы по вопросу
регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на
квартиру. На основании поддельной доверенности были собраны необходимые
для продажи квартиры документы, подписан и сдан для государственной
регистрации перехода права собственности договор купли-продажи квартиры.
При этом новым собственником квартиры было подконтрольное преступникам
лицо.
Ф. был убит преступниками после так называемой легализации квартиры
(т.е. продажи ее добросовестному приобретателю)
1
.
Для рассмотренной схемы характерно то, что мошенники выдают одного
из участников преступной группы за собственника квартиры благодаря
поддельному паспорту. Это дает им возможность вовлекать в мошенническую
схему так называемых добросовестных исполнителей, которые на основании
доверенности выполняют представительские функции в интересах мошенников
и совершают необходимые действия для оформления квартир в собственность
1
URL: https://www.sudmos.ru/stati/prochie-zhilishhnye-voprosy/pereoformlenie-kvartir-umershih-
lyudey-po
81
преступников. При этом такой исполнитель знаком только с одним участником
преступной группы.
Схожую схему воздействия на жертву использовала и другая
организованная группа, задавшаяся целью получить права на квартиры некоего
С., злоупотреблявшего алкоголем. Мошенники обманным путем получили у
него доверенность на право совершения всех действий, необходимых для
продажи недвижимости С., включая право на подписание договора купли-
продажи. Таким образом, имея надлежащим образом оформленную
доверенность на право продажи недвижимости, мошенники убили С. еще до
продажи квартир так называемым добросовестным покупателям. Приговор по
данному по делу N 1-18/13 был вынесен Борским городским судом
Нижегородской области 11.01.2013
1
.
По другому делу Петрозаводский городской суд признал К. виновным в
совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ
(мошенничество в особо крупном размере, связанное с реализацией доли в
общей долевой собственности на недвижимое имущество), и назначил
наказание в виде трех лет лишения свободы без штрафа и без ограничения
свободы условно с испытательным сроком один год.
2
Такой подход по предупреждению преступлений на рынке жилья явно не
соответствует. Суд не всегда проявляет жесткость к данному виду
правонарушителей. А следовательно, покупая недвижимость на рынке жилья,
нужно как минимум быть предельно осторожным и досконально проверять
сделки, нелишним будет воспользоваться в этом вопросе помощью
квалифицированных специалистов.
Итак, из анализа судебной практики по преступлениям на рынке жилья
можно сделать следующие выводы. Преступления на рынке жилья постоянно
1
Приговор Борского городского суда Нижегородской области по делу N 1-18/13 от
11.01.2013 URL: https://sudact.ru/regular/court/reshenya-borskii-gorodskoi-sud-nizhegorodskaia-
oblast/?page=1 (дата обращения: 17.02.2020).
2
Приговор № 1-691/2015 от 30 октября 2015 г. по делу № 1-691/2015 // URL:
https://sudact.ru/regular/doc/D1oKIvYCZQxa/ (дата обращения: 17.02.2020).
82
совершенствуются, изменяются, появляются новые. Ситуация в этой
криминогенной сфере усложняется еще и тем, что суды не всегда определяют
наказания виновным соразмерно совершенному проступку, а многие дела так
вообще не доходят до суда в связи с трудностью и подчас невозможностью
представить доказательственную базу.
3.3. Совершенствование уголовно-правовых норм, направленных на борьбу с
преступлениями на рынке жилья
Лица, виновные в совершении преступлений на рынке жилья,
привлекаются к уголовной ответственности по ст. 201, 159, 160, 165, 174 УК
РФ. Так, в октябре 2015 г. Железнодорожный районный суд г. Новосибирска
приговорил учредителей жилищно-строительного кооператива "Держава" Ю.
Котлярова и Л. Котлярову к 15 и 9 годам лишения свободы заочно
соответственно. Их признали виновными в совершении преступлений,
предусмотренных ч. 3 ст. 174.1, ч. 3 - 4 ст. 159 УК РФ. По данным следствия,
супруги Котляровы организовали ЖСК "Держава" для строительства трех
многоэтажных домов на территории г. Новосибирска. Не получив
разрешительную документацию, они привлекли почти 200 граждан, которые
инвестировали в строительство несуществующих домов более 178 млн. руб.
Потерпевшие заключали инвестиционные договоры и договоры участия в
долевом строительстве, поскольку стоимость квадратного метра жилья была
ниже рыночной. Часть похищенных средств супруги успели легализовать,
купив квартиры на общую сумму свыше 55 млн. руб.
1
.
В апреле 2016 г. Ленинский районный суд г. Новосибирска приговорил к
13 с половиной годам лишения свободы со штрафом в 1 млн. руб. директора
строительных компаний ЗАО "СУМет", ООО "СУМЕТ.Сибирь.Плюс" и ООО
"СУМет" В. Зуркова. Он признан виновным в совершении преступлений,
1
В Новосибирске вынесен приговор организаторам жилищно-строительного кооператива,
похитившим у граждан свыше 178 млн рублей // URL:
http://genproc.gov.ru/smi/news/genproc/news-910816/ (дата обращения: 17.02.2020).
83
предусмотренных ч. 3, 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество, совершенное группой
лиц по предварительному сговору, с использованием служебного положения в
крупном и особо крупном размерах), ч. 4 ст. 160 (присвоение с использованием
служебного положения в особо крупном размере) и ч. 2 ст. 201 УК РФ
(злоупотребление полномочиями). Как установил суд, с июля 2001 г. по март
2011 г. Зурков вопреки интересам участников долевого строительства и
инвесторов продавал ниже рыночной стоимости жилые и нежилые помещения
в строящихся в разных районах г. Новосибирска многоэтажных жилых домах и
зданиях. В результате этих действий возглавляемые им строительные
организации оказались банкротами и не смогли исполнить обязательства по
строительству жилья перед 913 гражданами. Ущерб от его действий составил
около 900 млн. руб.
1
.
Для нормализации сложившейся ситуации был принят Федеральный
закон от 1 мая 2016 г. N 139-ФЗ, вводящий уголовную ответственность за
нарушение требований законодательства о долевом строительстве (ст. 200.3 УК
РФ).
Однако, вот уже длительное время на рынке недвижимости сделки по
купле-продаже квартир остаются рискованными как для продавцов, так и для
покупателей. А рынок вторичного жилья небезосновательно считается одним
из самых опасных и криминальных.
За многие годы мошенниками придуманы и постоянно совершенствуются
все новые и новые схемы обмана добросовестных покупателей и продавцов.
Что, в свою очередь, требует законодательных механизмов защиты прав
граждан при купле-продаже квартир и наказания лиц, виновных в совершении
преступлений, связанных с лишением прав граждан на жилые помещения.
Уголовная ответственность за мошенничество, повлекшее лишение права
гражданина на жилое помещение, предусмотрена ч. 4 ст. 159 УК РФ. С учетом
ч. 4 ст. 15 УК РФ данный состав преступления относится к тяжким
1
URL: http://zakonimy.ru/2016/04/08/v-novosibirske-vyinesen-prigovor-po-ugolovnomu-delu-ob-
obmane-dolshhikov-na-900-mln-rubley/.
84
преступлениям, поскольку максимальное наказание за него предусмотрено
сроком до 10 лет лишения свободы.
По смыслу закона мошенничество, совершенное в форме приобретения
права на чужое имущество, считается оконченным с момента возникновения у
виновного юридически закрепленной возможности вступить во владение или
распорядиться чужим имуществом как своим собственным (в частности, с
момента регистрации права собственности на недвижимость или иных прав на
имущество, подлежащих такой регистрации в соответствии с законом; со
времени заключения договора; со дня вступления в силу судебного решения,
которым за лицом признается право на имущество, или со дня принятия иного
правоустанавливающего решения уполномоченными органами власти или
лицом, введенными в заблуждение относительно наличия у виновного или
иных лиц законных оснований для владения, пользования или распоряжения
имуществом).
Изучение судебной практики по данному составу позволяет выделить в
отдельное направление мошеннические схемы по продаже квартир умерших
людей. При этом в одних случаях мошенники "работают" после получения
сведений о смерти собственника квартиры, а в других смерть собственника
является делом рук самих мошенников. Однако общим для всех
мошеннических схем являются два обстоятельства:
а) в качестве жертвы мошенники выбирают одиноких граждан, которые
не имеют близких родственников и являются единственными жильцами и
собственниками квартиры. В наибольшей степени к группе риска относятся
одинокие граждане, злоупотребляющие алкоголем, или наркоманы;
б) преступления совершаются либо группой лиц по предварительному
сговору, либо организованный группой, при этом роли каждого участника в
таких группах распределены заранее.
На примере реальных уголовных дел рассмотрим несколько таких
мошеннических схем.