25
иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации"
1
, направленный на защиту
покупателей от двойных продаж квартир, а договоры между покупателем и
строительной компанией начали регистрировать в Росреестре.
Однако Закон не смог в полной мере защитить покупателей от
недобросовестных и мошеннических действий застройщика, таких, как
полулегальные схемы продажи квартир, а также фиктивное банкротство
застройщиков
2
.
Наибольшее распространение получили: предварительный договор
купли-продажи, вексельная схема оплаты жилья, строительство жилых домов
на дачных участках, продажа жилья через жилищно-строительные кооперативы
и др.
В целях противодействия такому полукриминальному, а иногда
криминальному бизнесу Федеральным законом от 1 мая 2016 г. N 139-ФЗ
3
в
Уголовный кодекс Российской Федерации
4
была включена ст. 200.3
"Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований
законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости".
Появление данной статьи сразу же вызвало массу критических отзывов со
стороны как научной общественности, так и представителей
1
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Собрание
законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 40.
2
Давайте все скинемся на новые квартиры обманутым дольщикам! URL:
https://varlamov.ru/2774388.html (дата обращения: 19.01.2020).
3
Федеральный закон от 01.05.2016 N 139-ФЗ "О внесении изменений в Уголовный кодекс
Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части
установления уголовной ответственности за нарушение требований законодательства об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости" // Собрание законодательства РФ, 02.05.2016, N 18, ст. 2515.
4
Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 N 63-ФЗ (ред. от 18.02.2020) //
Собрание законодательства РФ, 17.06.1996, N 25, ст. 2954.
26
правоприменительных органов
1
. Дело в том, что все подобные случаи обмана
соинвесторов, вложивших свои деньги в долевое строительство и не
получивших ни жилья, ни денег, раньше традиционно квалифицировались по
ст. 159 УК РФ - мошенничество, т.е. хищение чужого имущества или
приобретение прав на чужое имущество, совершенное путем обмана или
злоупотребления доверием. С точки зрения субъективной стороны состава
мошенничества предполагалось наличие заранее обдуманного умысла на
получение строительными организациями и аффилированными в такой
"бизнес" различными посредническими структурами привлеченных денежных
средств "соинвесторов" без намерения вложить эти средства в реальную
предпринимательскую деятельность, а с банальной целью их просто присвоить.
В таком случае логику законодателя, криминализировавшего деяние,
предусмотренное ст. 200.3 УК РФ, можно было понять. Дело в том, что в
практической правоприменительной деятельности не всегда можно усмотреть
признаки мошенничества в действиях реально существующих строительных
организаций, которые имеют расчетный счет в банке, резервные капиталы, а
иногда и опыт жилищного строительства.
Как же сформулирована в редакции ст. 200.3 УК РФ ее объективная
сторона, т.е. само уголовно наказуемое общественно опасное деяние?
Дословно это звучит так: действия по привлечению денежных средств
граждан для строительства в нарушение требований законодательства
Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и (или) иных объектов недвижимости в крупном размере (если сумма
привлеченных денежных средств (сделки с денежными средствами) превышает
три миллиона рублей).
С точки зрения общей теории уголовного права диспозиция ст. 200.3 УК
РФ носит бланкетный характер, т.е. отсылает правоприменителя к другим, не
1
Гладких В.И., Ермакова Т.Н., Коновалова А.Б. Преступления в сфере экономики: Научно-
практический комментарий. М.: Юрлитинформ, 2018. С. 235.
27
уголовно-правовым нормативным правовым актам. В нашем случае это
вышеупомянутый Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ.
В соответствии с частью второй статьи первой данного Закона
разрешается привлекать денежные средства граждан только при наличии
договора участия в долевом строительстве, а также жилищно-строительными и
жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными
законами, регулирующими их деятельность.
Сразу же следует отметить, что перечень нарушений Закона о долевом
строительстве, на наш взгляд, далеко не полный, а те нарушения, которые
указаны в нем, изложены крайне неконкретно, в частности, например, то, что
касается деятельности жилищно-строительных и жилищных накопительных
кооперативов.
В соответствии с требованиями ст. 200.3 УК РФ уголовная
ответственность наступает только в тех случаях, когда нарушены требования,
изложенные в ФЗ-214, а поскольку перечень таких требований ограничен всего
двумя вышеизложенными условиями, все остальное, даже если и совершено с
нарушением соответствующего законодательства, под действие уголовного
закона не подпадает
1
.
Фактически достаточно получить формальное разрешение на
строительство, оформить договор аренды или право собственности на землю,
опубликовать проектную декларацию и обеспечить исполнение обязательств
перед гражданами поручительством банка или страхованием - в страховой
компании или обществе взаимного страхования гражданской ответственности
застройщиков. Сделать это хотя и не всегда легко, но при наличии
коррупционных связей между должностными лицами и девелоперами вполне
реально. А дальше можно действовать по своему усмотрению, например, в виде
различных мошеннических схем, когда представители фирмы-застройщика,
собрав приличные денежные средства через фиктивные фирмы или фирмы-
1
Артемов Д.К. уголовной ответственности застройщика может привести лишь нарушение
ряда условий. URL: https://www.novostroym.ru/intervyu/k_ugolovnoy_otvetstvennosti_
zastroyschika (дата обращения: 15.01.2020).
28
однодневки, просто-напросто исчезают с деньгами соинвесторов, которые через
некоторое время оказываются за рубежом в офшорных компаниях или в виде
зарубежной недвижимости (вспомним нашумевшее дело Сергея Полонского с
его бизнес-проектом "Кутузовская миля"). Такие деяния должны
квалифицироваться по ст. 159 УК РФ, что делалось раньше и практикуется по
сей день. Чтобы уйти от ответственности за мошенничество, а это
обыкновенная уголовщина, более искушенные недобросовестные застройщики
на начальном этапе своей "предпринимательской" деятельности имитируют
реальный процесс строительства жилья, который, к сожалению, очень часто не
завершается процедурой передачи готового жилья инвесторам
1
.
В табл. 1 нами приведены варианты ответов на вопрос о значимости
факторов, детерминирующих преступления, связанные с завладением жильем
граждан (см. табл. 1 Приложения).
Одно из первых уголовных дел по ст. 200.3 УК РФ было направлено в
июле 2017 г. прокуратурой г. Евпатории в суд на директора ООО "Крымская
Ривьера" Амаяка Вартаняна.
Как следует из материалов уголовного дела, Вартанян, уже будучи
судимым в г. Сочи за мошенничество при осуществлении строительных и
дорожных работ (освобожден по амнистии), проживая в Евпатории, не имея
разрешения на строительство, привлекал денежные средства граждан,
подписывая с ними предварительные договоры участия в долевом
строительстве. Предприятие не только не выполняло взятых на себя
обязательств, но и не имело намерения их исполнять, незаконно завладев
денежными средствами дольщиков в размере 3,5 млн рублей
2
.
1
Гладких В.И. Новое законодательство об "обманутых дольщиках". Поможет ли оно им? //
Безопасность бизнеса. 2019. N 5. С. 20 - 25.
2
Статья 200.3 УК РФ о незаконном привлечении средств граждан в нарушение
законодательства о долевом строительстве стала активно применяться. URL:
https://news.rambler.ru/politics/37365150-statya-200-3-uk-o-nezakonnom-privlechenii-sredstv-
grazhdan-v-narushenie-zakonodatelstva-o-dolevom-stroitelstve-stala-aktivno-
primenyatsya/?updated (дата обращения: 20.01.2020).
29
То, что инкриминируется А. Вартаняну, с точки зрения уголовного закона
подпадает под банальное мошенничество и вызывает, на наш взгляд,
определенное сомнение в правильной квалификации прокуратурой Евпатории
Республики Крым содеянного им.
Несовершенство конструкции и в первую очередь правовая
неопределенность ст. 200.3 УК РФ, по нашему мнению, оставляют много лазеек
для ухода виновных лиц не только от ответственности за мошенничество, но и
от вменения им ст. 200.3 УК РФ.
Когда нет оснований обвинить недобросовестного застройщика в
мошенничестве, поскольку определенные требования ФЗ-214 он выполнил и
даже, получив деньги от инвесторов, залил фундамент дома, построил из
дешевых материалов один-два этажа и затем прекратил строительство, все
случаи обращения пострадавших в правоохранительные органы последние
нередко расценивают не как уголовно наказуемые, а как гражданско-правовые,
по которым потерпевшим рекомендуется обращаться с исками в суды.
Но даже и после вынесения судебного решения в пользу пострадавших
последние получить от такой фирмы-однодневки, как правило, ничего не могут.
Также при расследовании подобных уголовных дел крайне сложно доказывать,
как того требует ст. 200.3 УК РФ, тот факт, что привлеченные денежные
средства предназначались именно для строительства жилья.
Закон предусматривает возможность освобождения недобросовестного
застройщика от уголовной ответственности, если он в полном объеме
возместил потерпевшим сумму привлеченных денежных средств, а также если
объект недвижимости сдан в эксплуатацию.
Однако мы должны иметь в виду, что данный ущерб может быть и
возмещен, но он не учитывает размер упущенной выгоды, удорожание
стоимости жилья, инфляцию, моральные издержки и т.п.
С точки зрения соответствия общественной опасности содеянного
следует сказать, что даже в квалифицированных составах ст. 200.3 УК РФ, а это
часть вторая - деяние, совершенное группой лиц по предварительному сговору,
30
а равно в особо крупном размере (на сумму, превышающую пять миллионов
рублей), максимальное наказание в виде лишения свободы не может превышать
пять лет, в то время как за мошенничество, совершенное в особо крупном
размере, наказание достигает десяти лет лишения свободы.
Все сказанное позволяет говорить о том, что введение в Уголовный
кодекс ст. 200.3 УК РФ было, на наш взгляд, шагом недостаточно продуманным
и подготовленным.
Определенным позитивным шагом в направлении дальнейшей защиты
"обманутых дольщиков" явилось создание Федеральным законом от 29 июля
2017 г. N 218-ФЗ
1
публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан -
участников долевого строительства", главной задачей, которой стала защита
прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства, в
частности, путем формирования компенсационного фонда за счет обязательных
отчислений (взносов) застройщиков. Из этого фонда будет производиться
выплата пострадавшим понесенных убытков.
Радикальным шагом на пути противодействия злоупотреблениям в сфере
долевого жилищного строительства можно считать предпринятые
правительством в 2018 г. беспрецедентные меры не только по защите так
называемых дольщиков, но и по искоренению такого явления в нашей жизни.
Речь идет о Федеральном законе от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ "О внесении
изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и
отдельные законодательные акты Российской Федерации"
2
.
1
Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ (ред. от 04.11.2019) "О публично-правовой
компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при
несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ, 31.07.2017,
N 31 (Часть I), ст. 4767.
2
Федеральный закон от 01.07.2018 N 175-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "О внесении изменений в
Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
31
Так, данным Законом было определено понятие уполномоченного банка в
сфере жилищного строительства, то есть банка, созданного в соответствии с
законодательством Российской Федерации
1
, а именно содействующего
развитию целевого кредитования застройщиков, которые занимаются
жилищным строительством, а также объектов инфраструктуры путем
привлечения денежных средств участников долевого строительства и
размещения их на специальных счетах эскроу.
В соответствии с новыми правилами требования к застройщикам
значительно повысились.
Обязательным требованием для застройщика является отсутствие
решения арбитражного суда о приостановлении его деятельности за
совершенное административное правонарушение. Также он не должен
находиться в реестре недобросовестных поставщиков, ведение которого
осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 г. N
44-ФЗ о контрактной системе
2
. У него должны отсутствовать недоимки по
налогам и сборам.
Вместе с тем одно из самых принципиальных изменений касается ст. 15.4
ФЗ-175. Согласно этой статье участники долевого строительства теперь
должны размещать денежные средства на счетах специально уполномоченных
банков, а именно на счетах эскроу.
Назначение счета эскроу в уполномоченном банке, который в данном
случае является эскроу-агентом, учитывать и блокировать денежные средства,
полученные банком от участника долевого строительства в счет уплаты цены
договора участия в долевом строительстве.
Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" //
Собрание законодательства РФ, 09.07.2018, N 28, ст. 4139.
1
Федеральный закон от 13.07.2015 N 225-ФЗ (ред. от 02.12.2019) "О содействии развитию и
повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ,
20.07.2015, N 29 (часть I), ст. 4351.
2
Федеральный закон от 05.04.2013 N 44-ФЗ (ред. от 27.12.2019) "О контрактной системе в
сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных
нужд" // Собрание законодательства РФ, 08.04.2013, N 14, ст. 1652.
32
Данным Законом установлен порядок совершения операций по
расчетному счету застройщика (ст. 18.2). В случаях необходимости
использования застройщиком средств, находящихся на счету в
уполномоченном банке, он обязан предоставить ему документы для
составления распоряжения, свидетельствующие о выполненных работах,
оказанных услугах, приеме-передаче товаров и т.п. Средства инвесторов могут
страховаться как в компенсационном фонде, так и в Агентстве по страхованию
вкладов, но только при внесении их на эскроу-счет.
В соответствии со ст. 21.1 (введена Федеральным законом от 27.06.2019 N
151-ФЗ
1
) во всех субъектах Российской Федерации создаются специальные
фонды, деятельность которых направлена на урегулирование обязательств
застройщиков, признанных банкротами.
Данным фондам будет передаваться имущество и обязательства
застройщиков для завершения долевого строительства и объектов социальной
инфраструктуры.
Наряду с банковским контролем над застройщиками вводится и
государственный контроль в каждом субъекте Российской Федерации в лице
специальных контролирующих органов.
В частности, контролирующий орган может осуществлять контроль за
целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых
участниками долевого строительства, а также контроль за соблюдением
застройщиком требований к застройщику и др.
Новшеством является введение единого реестра застройщиков и единого
реестра проблемных объектов (ст. 23.1.).
1
Федеральный закон от 27.06.2019 N 151-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О внесении изменений в
Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" //
Собрание законодательства РФ, 01.07.2019, N 26, ст. 3317.
33
Крайне важным является включение в Кодекс об административных
правонарушения Российской Федерации
1
(далее - КоАП РФ) ст. 14.28.
Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, которая
предусматривает ответственность за привлечение денежных средств граждан
для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это
права, а также за опубликование застройщиком в средствах массовой
информации, заведомо не соответствующей действительности.
Новое законодательство в сфере долевого жилищного строительства
начало работать с 1 июля 2019 г., когда был осуществлен переход от долевого
строительства к проектному финансированию.
После этого застройщики перешли на новые правила финансирования
строительства жилых объектов - будут привлекать денежные средства
дольщиков только через эскроу-счета в уполномоченных банках.
Предполагалось, что постепенное введение нового механизма отменит долевое
строительство в том виде, в котором оно существовало по состоянию на первое
полугодие 2018 г. и ранее
2
.
Вместе с тем, как известно, в любом позитивном решении могут
содержаться и негативные последствия.
К сожалению, новый Закон не предусматривает конкретных процедур по
защите участников долевого строительства при банкротстве уполномоченных
банков, в которых открыты эскроу-счета. Из-за ужесточения требований к
девелоперам есть основания опасаться подорожания строящегося жилья.
Таким образом, можно сделать следующие выводы по первой главе.
Рынок жилья является сложной взаимосвязанной структурой, которая
включает в себя огромный комплекс механизмов перераспределения объектов
1
Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N
195-ФЗ (ред. от 18.02.2020) // Собрание законодательства РФ, 07.01.2002, N 1 (ч. 1), ст. 1.
2
Долевое строительство - изменения с 2018 года. URL: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-
stroitelstvo/izmenenija-v-2018-godu/ (дата обращения: 17.02.2020).
34
жилищного фонда и создаваемых на их основе жилищных услуг, основанных
на принципе законности и сочетания интересов всех его участников.
Рынок жилья относится к рынку товаров и услуг и представляет собой по
сути два отдельных рынка:
1) рынок жилищного фонда;
2) рынок жилищных услуг.
Эти рынки хоть и взаимодействуют между собой, но зависят от разных
составляющих, тенденции движения цен на которые зачастую имеют
разнонаправленный характер, однако оба этих рынка взаимосвязаны и не могут
существовать друг без друга.
Среди множества видов приобретения жилья, которые включают в себя
куплю-продажу, ипотеку, дарение, аренду наиболее интересен тот, который
практикуется в Великобритании и именуется "лестничная долевая
собственность" (shared ownership staircasing, далее - SOS). Смысл его состоит в
совместном приобретении гражданином и специализированной
некоммерческой организацией - жилищной ассоциацией (Housing Association) -
жилой недвижимости. На наш взгляд, с учетом отечественного
законодательства и правоприменительной практики, следует внедрить и у нас
этот вид приобретения жилья.
Стагнация на рынке жилья не будет преодолена в ближайшей
перспективе, а россияне так и не решат давнюю проблему доступного и
комфортного жилища для своих семей. И многое здесь связано с состоянием
правового поля, особенно с правоприменительной практикой.
Криминогенными факторами способствующими совершению
преступлений на рынке жилья являются: низкая правовая культура и
малограмотность российского населения, которая выражается в незнании
законов, страхе отстаивать свои права и интересы в государственных
инстанциях, обращаться в правоохранительные органы за защитой нарушенных
прав; несовершенство, а порой и вовсе отсутствие «нужного» законодательства;
пренебрежение с целью экономии денег помощью грамотных специалистов по