65
генерального директора застройщика, который занимался застройкой ЖК
"Солнечный" (200 тыс. кв. м) в подмосковном Раменском
1
, - до предъявления
обвинений в совершении таких преступлений, как злоупотребление
полномочиями, легализация денежных средств, приобретенных лицом в
результате совершения преступления, в особо крупном размере (530 млн руб.)
руководителю нескольких строительных организаций, зарегистрированных в
Вологде
2
. На исключение случаев недобросовестного поведения застройщика
направлена ныне проводимая в России законодательная реформа отказа от
прежней схемы долевого строительства, стартовавшая с 1 июля 2018 г. Стоит
отметить, что на протяжении всего времени своего существования
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о
внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации"
3
подвергался неоднократным изменениям и дополнениям (около 20
законов внесли изменения в первоначальный текст), однако это так и не
привело к эффекту "отсутствия обманутых дольщиков".
В настоящее время мы вновь имеем очередную попытку законодателя
улучшить состояние на строительном рынке, обеспечить защиту прав и
интересов участников долевого строительства многоквартирных домов,
минимизировать риски, связанные с участием граждан в долевом
строительстве. Однако в последней своей попытке (по состоянию на конец
февраля 2020 г.) изменить действующее законодательство о долевом
строительстве законодатель явно "перестарался":
1
За обман дольщиков арестован застройщик Новой Москвы // https://erzrf.ru/news/za-obman-
dolshchikov-arestovan-zastroyshchik-novoy-moskvy (дата обращения: 23.02.2020).
2
Вологодскую застройщицу будут судить за обман дольщиков более чем на полмиллиарда
рублей // https://erzrf.ru/news/vologodskuyu-zastroyshchitsu-budut-sudit-za-obman-dolshchikov-
boleye-chem-na-polmilliarda-rubley?search=вологодскую%20застройщицу (дата обращения:
23.02.2020).
3
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // Собрание
законодательства РФ, 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 40.
66
1) в 2017 - 2018 гг. было принято 7 федеральных законов, которые
существенно изменили правила долевого строительства, вплоть до упразднения
самого института долевого строительства в прежнем понимании;
2) многочисленные редакции Федерального закона "Об участии в
долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации", положения переходных законов (Федеральный закон
от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской
Федерации" (ФЗ N 478-ФЗ)
1
; ФЗ от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ
2
с таким же
названием) не позволяют четко и ясно выстроить правовую определенность
статуса застройщика и выполнения им требований закона. "Различия правового
регулирования в различных редакциях Закона N 214-ФЗ заключаются в
требованиях к застройщику и объему необходимых документов, а также в
выборе способа защиты прав участников долевого строительства - страхование
в страховых компаниях, взносы в Фонд защиты прав участников долевого
строительства или применение счетов эскроу... В такой ситуации на этапе
перехода к проектному финансированию даже самые добросовестные
застройщики могут стать невольными нарушителями законодательства о
долевом строительстве";
1
Федеральный закон от 25.12.2018 N 478-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "О внесении изменений в
Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" //
Собрание законодательства РФ, 31.12.2018, N 53 (часть I), ст. 8404.
2
Федеральный закон от 01.07.2018 N 175-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "О внесении изменений в
Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" //
Собрание законодательства РФ, 09.07.2018, N 28, ст. 4139.
67
3) несоблюдение правил и принципов юридической техники при
совершенствовании законодательства о долевом строительстве приводит к ряду
вопросов, на которые затрудняются ответить даже самые опытные юристы.
К слову сказать, мы столкнулись с той же проблемой толкования и
выяснения смысла и сути, например, нормы ч. 15 ст. 8 ФЗ N 478-ФЗ, как и
многие другие ученые, практикующие юристы, застройщики и просто
граждане. А.Р. Кирсанов поделился следующими впечатлениями от
юридической техники нормы указанной статьи ФЗ N 478-ФЗ: "Отдаю должное
тем, кто, прочитав предложение, сразу понял его смысл. Мне, честно
признаюсь, это не удалось"
1
. Или другой пример неопределенности и низкого
качества правового регулирования рассматриваемых отношений - толкование
нормы ч. 4 ст. 3 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации", которая не позволяет четко
понять, имел ли в виду законодатель то, что "застройщик вправе привлекать
денежные средства до государственной регистрации", или то, что "застройщик
вправе привлекать денежные средства при условии исполнения обязанностей
по уплате взносов до государственной регистрации договора". При этом, как
справедливо указывается в юридической литературе, право застройщика
привлекать денежные средства до государственной регистрации договора (ч. 4
ст. 3 названного Закона) прямо противоречит ч. 3 ст. 5 того же Закона
2
. Самые
крупные застройщики в Москве и Московской области также из-за неясностей
в правовом регулировании отказываются продолжать свою деятельность по
новым правилам долевого строительства. Так, топ-менеджеры Группы ПИК
еще раз подтвердили в феврале 2019 г. факт отсутствия новых проектов в связи
1
Кирсанов А.Р. Новая реформа законодательства о долевом строительстве // Имущественные
отношения в Российской Федерации. 2019. N 1. С. 61.
2
См.: Трапезников В.А. Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-
ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации" (постатейный). М.: Проспект, 2018.
68
с тем, что "непонятны правила игры" в связи с реформой долевого
строительства
1
.
Все сказанное не лучшим образом отражается на состоянии перехода на
рынке жилья от прежней схемы долевого строительства к проектному
финансированию, которое планировалось к реализации в полной мере с 1 июля
2019 г. В этой связи нельзя не заметить "сопротивления" всех участников
долевого строительства многоквартирных домов к переходу на новые
законодательные правила. Так, например, в январе 2019 г. в Москве
зарегистрировано 5 394 договоров участия в долевом строительстве. Как
указала заместитель руководителя Управления Росреестра по г. Москве Мария
Макарова, этот показатель на 12,5% больше, чем за аналогичный период
прошлого года (4 790)
2
. Увеличение числа заключенных договоров участия в
долевом строительстве вполне понятно, участники не хотят и (или) не готовы к
новой системе финансирования строительства (как известно, до 1 июля 2019 г.
заключенные договоры на долевое строительство не предполагают переход к
проектному финансированию). Другой пример ухода от проектного
финансирования - попытки застройщиков получить разрешение на
строительство до 1 июля 2018 г., с которыми законодатель ранее (до 25 декабря
2018 г.) связывал отсутствие обязанности застройщика переходить на
проектное финансирование, был воспринят как обход закона, и в конце 2018 г.
был принят очередной новый Закон, который внес иные правила, связанные с
моментом перехода на проектное финансирование и открытием счетов эскроу.
С 1 июля 2019 г. все застройщики переходят на проектное финансирование с
использованием счетов эскроу в отношении всех реализуемых ими проектов
строительства многоквартирных домов вне зависимости от времени получения
разрешения на строительство, включая проекты, договоры участия в долевом
строительстве по которым заключались до 1 июля 2019 г., за исключением
1
https://erzrf.ru/news/pik-ne-planiruyet-v-2019-godu-pokupat-novyye-ploshchadki-pod-stroitelstvo
(дата обращения: 23.02.2020).
2
https://erzrf.ru/news/kolichestvo-ddu-v-moskve-v-yanvare-vyroslo-na-125-po-sravneniyu-s-
godom-raneye (дата обращения: 23.02.2020).
69
проектов, соответствующих установленным Правительством РФ критериям,
определяющим степень готовности таких объектов и количество заключенных
договоров участия в долевом строительстве. Следует отметить, такие критерии
стали обсуждаться только в феврале 2019 г. (предложения о степени готовности
объектов звучат от 30% до 15%)
1
. Кроме того, со стороны крупных
застройщиков Минстрою и законодателю предлагается учитывать возможность
дополнительных критериев к подобным застройщикам - например, их рейтинг
по шкале Аналитического кредитного рейтингового агентства,
аккредитованного при ЦБ РФ. Таким образом, до определения указанных
критериев становится очевидным, что исключить привлечение денежных
средств на договор участия в долевом строительстве (далее - ДДУ) через счета-
эскроу получится пока только для случаев, когда застройщик заключает ДДУ в
период между датой получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и
постановкой объекта на кадастровый учет, т.е. тогда, когда строительные
работы по созданию многоквартирного дома прекращены в связи с его полной
готовностью
2
.
Несмотря на такие, казалось бы, однозначные формулировки со стороны
законодателя, а также достаточно жесткую и четкую позицию к введению
проектного финансирования в строительстве многоквартирных домов с 1 июля
2019 г. для всех практически его участников, попытки отсрочить введение
проектного финансирования со стороны его участников не прекращаются. Так,
отмечается, что ФЗ N 478-ФЗ не регулирует статус договоров, заключенных до
1 июля 2019 г., но не оплаченных до этого времени. Это обстоятельство, по
мнению Д. Логинова, дает застройщикам некоторую возможность для обхода
требований проектного финансирования с использованием эскроу-счетов, т.е.
"речь идет о заключении до 1 июля договора долевого строительства с
1
Критерии определения проектов, достраиваемых без счетов эскроу, обнародуют на
следующей неделе // https://erzrf.ru/news/kriterii-opredeleniya-proyektov-dostraivayemykh-bez-
schetov-eskrou-obnaroduyut-na-sleduyushchey-nedele (дата обращения: 23.02.2020).
2
Лескова Ю.Г. Обеспечение стабильности рынка жилищного строительства в России:
перспективы новой законодательной реформы // Законы России: опыт, анализ, практика.
2019. N 5. С. 3 - 9.
70
аффилированными компаниями на весь объем строительства (квартиры,
кладовки и машино-места) и последующей перепродажей уже после 1 июля
дольщикам имущественных прав по договорам уступки права требования с
переводом долга"
1
. В юридической литературе также указана еще одна
возможность исключить счета-эскроу согласно анализу и сопоставлению
действующих новых законодательных правил долевого строительства: "...в
случае государственной регистрации договоров участия в долевом
строительстве с произведенной застройщиком оплатой взносов в Фонд защиты
прав граждан - участников долевого строительства до 1 июля 2019 г. счета
эскроу не должны применяться, если такие договоры предусматривают
внесение участниками долевого строительства платежей после 1 июля 2019 г."
2
.
Таким образом, переходный период на проектное финансирование долевого
строительства воспринимается "болезненно", "разрушительно" и даже
"негативно", что связано с многочисленными причинами, в основе которых
лежит прежде всего непроработанность многих впервые закрепленных
законодательных правил о долевом строительстве, которые на практике
неизбежно приведут к новым проблемам со старыми "дырами" -
незащищенности как самих дольщиков, так и застройщиков.
В этой связи прежде всего стоит обратить внимание на новое
законодательное правило о счетах-эскроу как о способе учета и блокирования
денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого
строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом
строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику
(бенефициару) после завершения строительства многоквартирного дома и
первой передачи квартиры в собственность участнику долевого строительства
1
Юрист: 478-ФЗ оставляет застройщикам возможности для маневра путем переуступок
права требования по ДДУ с переводом долга // https://erzrf.ru/news/yurist-478-fz-ostavlyayet-
zastroyshchikam-vozmozhnosti-dlya-manevra-putem-pereustupok-prava-trebovaniya-po-ddu-s-
perevodom-dolga?search=478 (дата обращения: 23.02.2020).
2
Кирсанов А.Р. Новая реформа законодательства о долевом строительстве // Имущественные
отношения в Российской Федерации. 2019. N 1. С. 65.
71
(ст. 15.5 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и
иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации"). Таким образом, во-первых,
участник долевого строительства уплачивает цену договора не застройщику (не
на его счета), а на специальный счет в банке (всего же кредитовать и открывать
счета эскроу для застройщиков ЦБ по состоянию на февраль 2020 г.
уполномочил 62 банка. В 28 из них уже открыты более 11 тыс. счетов для
застройщиков, подавших заявки на проектное финансирование
1
); во-вторых, у
застройщика нет доступа к этим деньгам до момента, пока он не построит дом и
не передаст квартиру дольщику; в-третьих, в случае невыполнения
застройщиком обязанности передать права на квартиру банк возвращает
денежные средства участнику долевого строительства. Анализ приведенной
нормы Закона свидетельствует об изменении подхода законодателя в части
привлечения инвестиций (денежных средств) со стороны дольщиков, которые
теперь не будут задействованы в проекте строительства многоквартирного
дома, что в корне меняет смысл и суть отношений долевого строительства.
Денежные средства, направленные на счета-эскроу, вряд ли теперь можно
рассматривать как форму инвестиций в строительство многоквартирных домов,
а роль участника долевого строительства (дольщика) в указанных отношениях
малопонятна, поскольку сводится только к тому, что он, предоставляя
денежные средства по ДДУ, тем самым гарантирует застройщику получение их
после завершения строительства и при условии исполнения обязанностей
застройщиком (согласно ст. 9 ФЗ "Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в
случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства
перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным
законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не
1
https://erzrf.ru/news/bank-rossii-o-namereniyakh-kreditovat-zastroyshchikov-i-otkryvat-scheta-
eskrou-zayavili-32-banka
72
имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном
порядке). При этом денежные средства поступают в банки, которые
безвозмездно (за минусом небольших издержек по ведению этого вида счета)
смогут пользоваться средствами на эскроу-счетах в своих бизнес-целях
1
. Таким
образом, по факту получается ситуация, когда участник долевого строительства
инвестирует деятельность банка, причем безвозмездно (ч. 5 ст. 15.5 ФЗ "Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации" предусматривает, что проценты на сумму денежных
средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются). Сам же участник
долевого строительства (дольщик) в случае недостроя вновь может столкнуться
с рядом материальных (финансовых) проблем:
во-первых, участник долевого строительства может вернуть свои деньги,
только расторгнув договор (в случаях, указанных в ч. 1 ст. 9 Закона) и тем
самым отказавшись от квартиры. Однако, если участник долевого
строительства продолжает находиться в договорных отношениях и требовать
передачи квартиры, несмотря на то, что застройщик - банкрот, то в этом случае
он включается в процедуру банкротства и его положение будет мало
отличаться от существующего ныне (т.е. прежние проблемы с банкротством
застройщика и недостроем будут однозначно иметь место);
во-вторых, эскроу-счета не являются полноценным способом защиты от
финансовых потерь дольщиков, поскольку при расторжении ДДУ участнику
долевого строительства вернут только ту сумму, которую он заплатил (без
учета уровня инфляции за время нахождения денег в банке, без учета роста
стоимости жилья и без каких-либо процентов). Кроме того, в случае нарушения
застройщиком условий ДДУ дольщик не сможет также взыскать с него
неустойки и штрафные санкции (например, за просрочку сдачи дома);
1
См.: Кирсанов А.Р. "Недопрописанные нормы", или Особенности юридической техники
законодательства о долевом строительстве // Имущественные отношения в Российской
Федерации. 2018. N 11. С. 18.
73
в-третьих, эскроу-счет является малопригодным для ипотечных
заемщиков, которые берут кредит, выплачивают банку проценты, но при этом в
случае невыполнения застройщиком обязанности построить объект могут
получить только часть выплаченного кредита, которую успели выплатить банку
к моменту расторжения, выплаченные ими проценты не возвращаются (при
этом следует отметить, что классическая схема ипотечных платежей для
заемщика выстроена таким образом, что в первые годы он, как правило,
выплачивает проценты банку, а потом уже сам долг);
в-четвертых, денежные средства, размещенные на счете эскроу, открытом
физическим лицом (депонентом) для расчетов по договору участия в долевом
строительстве, подлежат страхованию (страховой случай - отзыв
(аннулирование) у банка лицензии Банка России, мораторий на удовлетворение
требований кредиторов банка) в период со дня их размещения на указанном
счете до дня представления застройщиком банку разрешения на ввод в
эксплуатацию многоквартирного дома. Сумма страхования не может быть
более 10 млн руб. (ст. 12.2 ФЗ от 23 декабря 2003 г. N 177-ФЗ "О страховании
вкладов в банках Российской Федерации"
1
). Таким образом, в случае
наступления страхового случая возмещение гражданину-дольщику по счету
эскроу, открытому для расчетов по договору участия в долевом строительстве,
может выплачиваться не в размере 100 процентов суммы, перечисленной на
указанный счет по ДДУ, если она более 10 млн руб.
В этой связи небезосновательны высказывания юристов в части того, что
в России может сформироваться новая категория "обманутых дольщиков со
счетами-эскроу
2
или в средствах массовой информации прогнозируется
увеличение числа "обманутых дольщиков" вместо сокращения их количества
3
.
1
Федеральный закон от 23.12.2003 N 177-ФЗ (ред. от 27.12.2019) "О страховании вкладов в
банках Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ, 29.12.2003, N 52 (часть I),
ст. 5029.
2
URL: https://yandex.ru/turbo?text=https%3A%2F%2Frealty.vesti.ru%2Ffinansy%2Fmehanizm-
eskrou-schetov-slabye (дата обращения: 23.02.2020).
3
URL: https://docviewer.yandex.ru/view/0/?*=clK57RKMLtwI8IiDPB32VUjMoSl7InVybCI6I0
(дата обращения: 23.02.2020).
74
Для застройщика ситуация со счетами-эскроу также выглядит
малоутешительной: во-первых, для строительства многоквартирного дома банк
предоставляет деньги под проценты, в отличие от ранее существовавшей
ситуации, когда деньги дольщиков направлялись на строительство объектов без
процентов (бесплатно); во-вторых, застройщик подпадает под контроль
финансирующего банка, при этом сам не застрахован в полной мере от
последствий банкротства банка и отзыва у него лицензии; в-третьих,
застройщик вынужден будет повышать цену ДДУ, включая в нее проценты,
выплаченные банку, что приведет к уменьшению количества заключаемых
ДДУ и (или) вообще отсутствию таковых (поскольку покупатели жилья будут
дожидаться его строительства и сдачи, а деньги в этот период просто хранить
на своих счетах и получать проценты).
Ни в одной стране мира механизм депонирования полной стоимости
жилья на счетах эскроу вплоть до окончания строительства практически не
применяется, поскольку это может привести к тем последствиям, о которых мы
в настоящем исследовании упомянули. Возможно, это не могло не быть учтено
при определении в сентябре 2018 г. направлений возможного
совершенствования законодательства о долевом строительстве на очередном
совещании с представителями Минэкономразвития, Минстроя, Минфина,
Минюста, мэрии Москвы, застройщиков, по итогам которого был подписан
протокол совещания заместителем председателя Правительства РФ, где была
указана необходимость предоставить застройщику возможность поэтапно
раскрывать средства на счетах эскроу пропорционально объемам выполненных
работ
1
. Однако указанное предложение не было воспринято и учтено
законодателем.
В нынешнем виде эскроу-счета невыгодны ни дольщикам, ни
застройщикам. Эскроу-счета, которые были обязательны с 1 июля 2019 г.,
станут в итоге способом инвестирования деятельности банков, которые получат
1
https://erzrf.ru/news/ctalo-izvestno-kakiye-popravki-v-zakonodatelstvo-o-dolevom-stroitelstve-
rassmatrivayutsya-pravitelstvom-rf (дата обращения: 23.02.2020).